陕西西周生态物业有限公司与某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

 

（2021）陕01民终138号

上诉人（原审被告）：陕西西周生态物业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区崇业路丰泰大厦第1幢1单元11306号。

法定代表人：徐亮，该公司总经理。

被上诉人（原审原告）：***，男，1984年10月13日出生，汉族，陕西省恒信教科文有限公司总经理，住陕西省西安市雁塔区崇业路23号17层1号。

委托诉讼代理人：王汉民，男，1952年11月30日出生，汉族，陕西省体育场退休职工，住陕西省商洛市商州区杨峪河镇西庙坪村二组。（系***之父）

上诉人陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周物业）因与被上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

西周公司上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16111号民事判决书，依法改判驳回***的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由***负担。事实与理由：一、漏水部位是专有部位而非公共部位。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” ***所认为的发生堵塞的“主弯拐弯处”实为该户型楼上排污导入共用管道的专有连接部分，在利用上只供该户型楼上1户排污至公共管道，可以排他使用，应划分为专有部位。该专有部位不属于物业服务范围，维修也是***自行进行，西周公司并未违约。二、***断定漏水是主管道造成，与事实不符。***称漏水期间楼上无人居住，楼上业主也做了证言，但在此期间产生了大量的水电费，也正常缴费。三、***提供的证据不足以证明漏水导致热水器损坏。

***辩称：一、漏水部位属于公共部分。物业公司数次派人来勘查现场，排除了楼上漏水后，确认为主管道漏水后拆除掉吊顶、灯具、浴霸等，现场确认是主管道法兰盘处漏水，随后数次修理都未修好，持续一年有余。如果屋内管道属于个人财产，物业公司也无义务反复前来修理。业主缴纳物业费给物业公司，物业公司作为小区公共区域和设施设备的管理者，对漏水应当负责。二、证据说明力充足。***提供了热水器照片和收据，业主委员会的成员曾前来看过现场，业主委员会也出面督促了物业公司。三、***提出的价格合理，西周物业在服务合同期内不及时修理，六年后才追究价格，怠于行使职责。

***向一审法院起诉请求：1、西周物业承担***损失31100元；2、西周物业承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2011年10月1日，丰泰大厦业主委员会（甲方）与西周物业（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：第二条 物业名称为丰泰大厦，位置为西安市雁塔区崇业路23号；第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；第二十二条 物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。***是西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦1幢11701室的业主。***称2013年3月左右，房屋内客厅卫生间顶漏水，联系西周物业法定代表人徐亮的父亲徐峰后，徐峰让其联系楼上的业主，楼上业主说其家里不漏水，当时的业主委员会高宝琴派人跟进，徐峰后派来三个人。几个月后，徐峰再派人来测点，来人称漏水点查不出来，随后卫生间满天花板均在漏水。又过了一段时间来人查称是主管道漏水。业主委员会继续督促徐峰跟进，最后徐峰派人在2014年9月修好，至今不再漏水。***提供了管道、卫生间天花板、热水器及墙面的照片、销售清单、热水器收据、房屋租赁合同，证明漏水及损失的事实。其中销货清单（天花板和材料）费用为6300元、热水器收款收据费用为7800元、房屋租赁合同金额为19200元。西周物业认可***房屋漏水的事实，但否认漏水位置是公共区域，并称漏水是楼上业主，整个过程跟进的是物业经理李光，其否认是由其维修的漏水。审理过程中，西周物业法定代表人徐亮的父亲徐峰到庭称，其不知道也没有参与***家漏水的事情，听徐亮说过***家漏水原因是楼上给楼下漏，最后如何修理好也不知道，其本人是陕西绿峰生态建设有限公司的法定代表人，徐亮的事情他不负责。同时前期的丰泰大厦业主委员会副主任高宝琴到庭称，2013到2014年期间***家漏水，其去了***家中看，卫生间在漏水，客厅的墙纸起皮鼓包等。其找到了物业经理李光未果。后找到徐峰，他是物业的实际负责人，最后听说漏水问题是主管道，最后修好了。物业方面主要沟通人是李光和徐峰。高宝琴通过辨认徐峰的身份证照片确认是徐峰本人。另，前期的丰泰大厦业主委员会副主任左军荣到庭，称2014年左右***家卫生间漏水，***反应到业委会后，业委会让物业公司尽快维修，物业公司当时的总经理是徐亮的父亲徐峰。左军荣通过辨认徐峰的身份证照片确认是徐峰本人。

一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，西周物业作为小区物业服务企业，与***形成了事实上的物业服务合同关系。现因西周物业对公共设施管道未尽到相应的管理义务，导致主管道渗漏，把***客厅卫生间吊顶浸泡，进而给***造成财产损失，西周物业理应承担相应的赔偿责任。关于西周物业辩称漏水是因楼上漏水并否认是物业维修好漏水主管道，其并未提供有效证据证明，也未在指定之间内让物业工作人员李光到庭核实相关情况，而徐峰系西周物业法定代表人的父亲。关于***要求赔偿销天花板和材料费用6300元、热水器费用为7800元，于法有据，依法予以支持。关于***主张房屋租金，因涉案房屋面积为190平方米，房内有两个卫生间，漏水的仅为其中一间，同时***仅提供了租房合同并未提供转账记录，支出房租的证据不足，不予支持；***要求西周物业精神损害，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、西周物业于本判决生效后十日内赔偿***损失14100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回***的其他诉讼请求。本案案件受理费578元，由西周物业承担。因***已预交，西周物业于支付上述款项时将该款一并支付***。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，***房屋因漏水造成损害属实，***与西周物业曾对维修及物业费事宜进行协商，故各方均未能及时对漏水原因通过鉴定确认。***主张漏水原因系西周物业负有管理义务的公共主管道部位堵塞造成，西周物业对此不予认可并认为系***楼上住户的专用管道部位漏水所致，结合一审、二审期间当事人陈述、举证及法院调查的情况，可以认定***主张的事实存在高度可能性，而西周物业反驳***主张的依据难以认定，故一审法院认定应由西周物业承担***因漏水造成的部分损失，于法有据，并无不当。对于***主张的损失赔偿数额中，房屋租金及精神损害赔偿部分，依据不足，一审法院未予支持，符合法律规定；天花板和材料费用6300元，符合漏水后进行维修修复的客观实际情况，应予支持；***主张因漏水损坏了其热水器的事实，有照片及邻居证言为证，可以认定，但通过照片可见，***损坏的系美的牌储水式电热水器，根据其市场价格判断，与其更换的陕西创尔特热能科技有限公司销售的产品价格差异较大，故对***主张热水器的损失，酌情认定为2000元为宜。据此，一审判决第一项确认的损失赔偿数额应予变更为合计8300元为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16111号民事判决第二项；

二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初16111号民事判决第一项为：西周物业于本判决生效后十日内赔偿***损失8300元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审判决受理费578元，***已预交，由西周物业负担262元，由***负担316元；二审案件受理费152.5元，西周物业已预交，由西周物业负担90元，由***负担62.5元（各方应负担的上述费用，于支付案件执行款时进行折抵一并支付）。

本判决为终审判决。

 

审  判  长    陈      平

审  判  员    李      刚

审  判  员    陈      帅

 

二〇二一年三月二十六日

 

书　记　员　　刘　书　方　　

 

 

 

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