山东九强集团有限公司、博山区汇艺陶瓷文化中心等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省淄博市博山区人民法院 民事判决书 （2023）鲁0304民初1194号 原告：山东九强集团有限公司，住所地淄博市高新技术产业开发区四宝山办事处***南。统一社会信用代码：91370303740996405M。 法定代表人：**，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，****（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，****（淄博）律师事务所律师。 被告：博山区汇艺陶瓷文化中心，住所地淄博市博山区山头街道大观园路88号。统一社会信用代码：92370304MA3TTAP89U。 经营者：***，男，汉族，1994年4月28日出生，住淄博市博山区。 被告：***，男，汉族，1994年4月28日出生，住淄博市博山区。 被告：***，男，汉族，1962年5月6日出生，住淄博市博山区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：***，山东博港律师事务所律师。 原告山东九强集团有限公司（以下简称“九强公司”）与被告博山区汇艺陶瓷文化中心（以下简称“汇艺中心”）、***、***土地租赁合同纠纷一案，本院于2023年5月5日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人***、三被告的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九强集团向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与被告汇艺中心于2021年6月30日签订的《租赁合同》，被告汇艺中心立即向原告返还房屋和土地。2、判决被告汇艺中心立即拆除增设的建筑物、设备设施，腾空房屋和土地，恢复原状。3、判决三被告向原告支付租金161万元以及自2023年1月1日至实际返还房屋土地之日的占有使用费（按年租金44万元计算）。4、判决三被告向原告支付违约金88000元、逾期付款损失109363.61元（截止2022年12月31日）以及自2023年1月1日至实际付清之日的逾期付款损失（以95万元为基数，按年利率5.775%计算，以66万元为基数，按照年利率5.55%计算，逾期付款损失为两者之和）；5、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2018年6月30日，原告与博山大观园汇艺陶瓷商行（以下简称“汇艺商行”）签订《厂房租赁合同》，合同约定汇艺商行租用原告坐落于××路××号的房屋和土地，合同期限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，年租金44万元。但汇艺商行在租赁使用的过程中，并未按时足额向原告支付租金。2020年6月16日，汇艺商行注销，其经营者被告***继续使用上述房屋和土地。被告汇艺中心于2020年8月21日成立，经营者被告***与被告***是父子关系，被告汇艺中心系其家庭另外设立的个体工商户，其成立后便继续租赁使用该房屋和土地。2021年5月10日，被告汇艺中心向原告提交《关于厂房延租申请》，载明“2018年7月1日双方签订的三年租赁合同，如今已临近届满，现我方向贵方提出续租申请”。2021年6月28日，被告汇艺中心以其名义向原告出具《关于博山大观园汇艺陶瓷商行的还款计划》，表示加入债务，分期偿还汇艺商行欠付的110万元租金。2021年6月30日，原合同到期，被告汇艺中心与原告续签《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2021年7月1日起至2024年6月30日止，年租金44万元，按年支付，每年6月1日前缴纳次年度租金，第一年租金分别于2021年7月7日前缴纳租金22万元，2021年7月31日前缴纳租金22万元。同时约定：“经双方商定，乙方承诺按照《还款计划》附表1按时进行履约还款。若在新租赁合同执行过程中，乙方未能如期足额按照计划履行还款义务的，甲方有权随时终止本合同，并要求乙方赔偿甲方因再次违约所带来的一切经济损失”。在上述两份租赁合同的履行过程中，经原告多次催要租金，被告仅累计支付了37万元租金，并未按照租赁合同及还款计划的约定按时足额支付租金，截止2022年12月31日，被告拖欠租金161万元。被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定和法律规定解除租赁合同，被告汇艺中心应向原告返还租赁的房屋和土地，恢复原状，清偿欠付的全部租金，并支付违约金和逾期付款滞纳金（合同中对滞纳金约定过高，原告调减为按照1年期ＬＰＲ加计50%计算）。被告***作为被告汇艺中心的经营者，应以其全部财产向原告承担清偿责任及违约责任。被告***作为汇艺商行的登记经营者和被告汇艺中心的实际经营者，是两家个体工商户的实际控制人，其应以其全部财产向原告承担清偿责任及违约责任。 三被告共同辩称：1、原告与被告汇艺中心没有就《厂房租赁合同》达成解除合意，原告也没有在合理期限内通知被告汇艺中心解除，直接起诉不符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。2、原告在购得土地及房屋时明知现有的建筑物及设施设备存在，以及该建筑物及设备设施并不属于原告所有，被告汇艺中心租赁原告的土地及房屋前，就已经历史存在现有的建筑物及设备设施，被告汇艺中心并未增设新的建筑物及设备设施，在原告无法证明被告汇艺中心增设的前提下，无权要求被告汇艺中心拆除或腾空。3、被告汇艺中心租赁后，投入大量资金进行了装修及整改，还未投入使用，就因疫情爆发的不可抗力致使无法经营，且不能履行合同义务，请求对租金进行适当减免。4、被告汇艺中心因疫情这一不可抗力致使不能履行合同义务，并不属于恶意违约，原告主张的违约金过高，且原告也未举证证明其实际损失，应对违约金予以调整。同时，滞纳金属于行政范畴，不属于民事范畴，应认定为无效。5、被告汇艺中心是个体工商户在市场经营中使用的名称，应当以被告汇艺中心作为当事人，列明***为经营者，被告***不是本案适格被告。6、原告与被告***作为经营者的汇艺商行所签订的《厂房租赁合同》已于2021年6月30日到期，后原告又与被告汇艺中心签订《厂房租赁合同》，并约定将汇艺商行欠付租金转移给被告汇艺中心，原告在签订合同时予以确认，原告主张被告***为被告汇艺中心的实际控制人无事实和法律依据，且根据合同相对性原则，被告***不是本案适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了原告九强集团通过司法拍卖取得涉案房地产的裁判文书及相关资料，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 被告***提供淄博市环境保护局博山分局制作的《建设项目环境影响登记表》，拟证明早在2006年11月7日环评时就已经存在隧道窑、烤花窑、磨球机、釉料机等设备设施； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人***陶瓷业高档瓷厂（以下简称“***厂”）为私营独资企业，法定代表人为***；案外人山东***业有限公司（以下简称“***业”）为个人独资设立，法定代表人为***；汇艺商行为被告***个人经营的个体工商户，于2020年6月16日注销；被告汇艺中心为被告***个人经营的个体工商户，于2020年8月21日注册成立。另，***与***为夫妻关系，***与被告***为兄弟关系，***与***为父子关系。 庭后调查中，被告***和案外人***自认，涉案地块上的厂房和设备全部由被告***和其侄子***投资，后来将有产权登记的土地、厂房及设备转让给***，由***夫妻分别成立***厂和***业。 2011年8月5日，案外人***业从淄博市博山区德信小额贷款有限公司借款100万元，由山东国华瓷器有限公司（以下简称“国华瓷器”）提供担保。借款到期后***业无力偿还，案外人***厂、***向国华瓷器提供反担保。国华瓷器履行保证义务后，向本院起诉***业、***、***厂进行追偿。经本院主持调解，各方当事人达成***业支付欠款100万元、***和***厂承担连带清偿责任的调解协议，本院出具（2012）博商初字第760号民事调解书予以确认。履行期限届满后，义务人未履行义务，国华瓷器向本院申请强制执行，本院委托拍卖了***厂所有的坐落于博山区××路××号工业房地产，九强集团以926.62万元的最高价竞得，本院于2016年6月出具（2013）博民执字第27号之一执行裁定书，裁定涉案房地产及相应的其他权利归买受人九强集团所有。 2018年6月30日，原告九强集团与汇艺商行签订《厂房租赁合同》（被告***签字），合同约定汇艺商行租赁原告涉案的房屋（混合结构厂房三座，面积5482.97平方米）和土地（面积12569.30平方米），用于陶瓷制作展览，合同期限为3年（自2018年7月1日起至2021年6月30日止），年租金44万元。2018年9月19日和2019年6月24日，被告***向原告九强集团各转账支付11万元，共计22万元，欠付租金110万元。 被告***于2019年与国益公司签订劳动合同，从事政府公益性岗位，不允许参与经营管理，因此将汇艺商行注销。其子***成立汇艺中心，2021年5月10日，被告汇艺中心向原告提出厂房延租申请。该申请的主要内容为：1、发展项目确定为合作建设陶瓷手模生产线，因投资的固定资产额度较大，运作周期较长，在现有合同期内（3年）无法完成建设与回转，申请延租计划为5年，承诺每半年预付半年租金。 2021年6月28日，被告汇艺中心向原告出具《关于博山大观园汇艺陶瓷商行的还款计划》，内容为：自2018年7月1日至2021年6月30日，应付土地租金132万（每年44万），实付22万，**110万元未按期支付，同时制定了还款计划。还款计划除加盖被告汇艺中心的公章外，还有案外人***的签名。2021年8月6日、8月17日和9月15日，被告汇艺中心向原告九强集团转账支付各5万元，合计15万元，截至2022年12月31日，汇艺商行欠付租赁费95万元。 2021年6月30日，被告汇艺中心与原告九强集团签订《租赁合同》，合同关于坐落、租金数额等的约定与汇艺商行的租赁合同基本相同，租赁期限为3年（2021年7月1日至2024年6月30日）。其中，合同第六条约定：“租赁期间，乙方（注：被告汇艺中心，下同）有下列行为之一的，甲方（注：九强集团，下同）有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。”第六条第4款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，超过15日甲方有权解除租赁合同，乙方还应承担相应赔偿责任。”第六条第9款约定：“因乙方未能在上一合同期内履约按期支付租赁费用，经双方商定，乙方承诺按照《还款计划》附表1按时进行履约还款。若在新租赁合同执行过程中，乙方仍未能如期足额按照计划履行还款义务的，甲方有权随时终止本合同，并要求乙方赔偿甲方因再次违约所带来的一切经济损失。”被告汇艺中心未支付租赁费，截至2022年12月31日欠付66万元。三被告在租赁经营过程中未增设建设物和设备设施。 本院认为，原告九强集团分别与汇艺商行、汇艺中心签订租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。 （一）关于被告***、***的主体资格及责任范围问题。汇艺商行和被告汇艺中心均为个体工商户，登记的经营者分别为被告***、***。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》规定：“3.在执行案件立案时，有字号的个体工商户为被执行人的，立案部门应当将生效法律文书注明的该字号个体工商户经营者一并列为被执行人。”《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十三条第二款规定：“个体工商户的字号为被执行人的，人民法院可以直接执行该字号经营者的财产。”据此，被告***作为个体工商户的经营者，主体不适格，依法驳回对被告***的起诉；但汇艺商行已经注销，《中华人民共和国民法典》第五十六条第一款的规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”被告***为适格被告。原告主张，被告***安排被告***成立被告汇艺中心，被告***为实际控制人，被告汇艺中心由***和***家庭经营，被告***应对全部债务承担责任，本院认为，被告***因从事公益岗位而注销汇艺商行，被告***成立被告汇艺中心后短暂经营手模生产，原告无证据证明被告***为实际经营者或者与被告***共同家庭经营，对其主张本院不予支持。 （二）关于合同解除和财产返还、腾空问题。原告与汇艺商行签订的租赁合同于2021年6月30日到期，又与被告汇艺中心另行签订租赁合同，原合同已经依法终止，不需要解除；原告与汇艺中心签订的租赁合同中，在第四条和第六条分别约定逾期支付租金和不按期履行还款计划两种情形下原告均有权终止合同，根据查明的事实，上述条件均已成就，对于原告要求自起诉状副本送达之日（2023年1月28日）解除与被告汇艺中心签定的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除之后，被告汇艺中心依法应返还租赁的房地产，对于原告要求被告返还租赁房屋和土地的诉讼请求，本院予以支持。根据已查明的事实，原告要求被告拆除的建筑物、设备设施，在汇艺商行和被告汇艺中心租赁之前既已存在，并非租赁期间增设，虽然超出原告九强集团拍卖取得范围的建筑物以及设备设施，可能与被告***有一定的利害关系，但与本案的租赁合同关系并非基于同一法律事实、不属于同一法律关系，原告九强集团可依法另行处理，对其要求被告拆除、腾空、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于被告汇艺中心承诺还款的性质。原告主张2021年6月28日被告汇艺中心承诺还款的行为属于债务加入，不能免除被告***支付欠付租赁费的义务；被告主张属于债务承担，应免除被告***的支付义务。《中华人民共和国民法典》第五百五十一条：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。”第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”参照最高人民法院发布人民法院贯彻实施民法典典型案例（第二批）《六、**勤诉**、***买卖合同纠纷案》，各方当事人均未明确表示免除被告***的支付义务，故本案不属于债务转移，而是债务加入，被告***应对汇艺商行的欠付租赁费承担责任，被告汇艺中心承担连带责任。 （四）关于违约金与逾期付款损失。原被告在租赁合同中分别约定了违约金和滞纳金，其中违约金的计算方式为年租金的20%，滞纳金的计算方式为日租金的2倍。起诉时，原告九强集团以约定的滞纳金偏高为由，参照《买卖合同司法解释》计算逾期付款损失的规定，将滞纳金的计算方式自行调减为：按照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计50%计算滞纳金。被告认为滞纳金属于行政法概念，约定无效。本院认为，原被告在合同中使用“滞纳金”的法律概念虽然不规范，但综合本案情况以及约定的计算方式，其真实意思表示应为被告赔偿原告逾期付款损失，本院对被告的抗辩不予采纳。另，原被告同时约定违约金和逾期付款损失两种因违约产生的损失赔偿额的计算方法，明显高于因违约产生的损失，不宜两种方式并用；考虑到被告逾期支付租赁费的情形已经持续一定时间，且有可能将继续延续的情况，采用逾期付款损失的方式更有利于保护原告的合法权益，宜采用逾期付款损失的方式；综上，对原告关于逾期付款损失的诉讼请求予以支持，对违约金88000元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第五百五十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告山东九强集团有限公司与被告博山区汇艺陶瓷文化中心于2021年6月30日签订的租赁合同自2023年1月28日起解除； 二、被告博山区汇艺陶瓷文化中心于本判决生效之日起30日内向原告山东九强集团有限公司返还坐落于博山区××路××号的工业房地产； 三、被告***于本判决生效之日起30日内向支付原告山东九强集团有限公司租赁费95万元、逾期付款损失65214.19元(按年利率5.775%加计50%计算至2022年12月31日)，并自2023年1月1日至实际付清之日，以95万元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率加计50%的标准支付后续的逾期付款损失；被告博山区汇艺陶瓷文化中心对被告***的支付义务承担连带责任； 四、被告博山区汇艺陶瓷文化中心于本判决生效之日起30日内向支付原告山东九强集团有限公司租赁费66万元，并自2023年1月1日至实际返还房屋土地之日，按年租金44万元的标准支付占有使用费；支付逾期付款损失44149.42元(2022年5月31日前按年利率5.775%加计50%计算，2022年6月1日后按年利率5.55%加计50%计算至2022年12月31日)，并自2023年1月1日至实际付清之日，以66万元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率加计50%的标准支付后续的逾期付款损失； 五、驳回原告山东九强集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21066元，原告山东九强集团有限公司负担1025元，被告***负担13702元，被告博山区汇艺陶瓷文化中心负担6339元。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省淄博市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年十一月一日 法官助理*** 书记员***