青岛有住信息技术有限公司、武汉财富密码信息咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂01民终10912号 上诉人（原审原告）：青岛有住信息技术有限公司，住所地山东省青岛市胶州市经济技术开发区汾河路6号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：武汉财富密码信息咨询有限公司，住所地武汉市武昌区首义新村226号南方大厦26层D号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，湖北元文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武汉同福文化科技有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B3栋22层4室。 法定代表人：**彬，该公司经理。 上诉人青岛有住信息技术有限公司（以下简称青岛有住公司）因与被上诉人武汉财富密码信息咨询有限公司（以下简称武汉财富密码公司）、武汉同福文化科技有限公司（以下简称武汉同福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2021）鄂0105民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛有住公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持青岛有住公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由武汉财富密码公司、武汉同福公司承担。事实与理由：1、履约保证金非房屋租赁关系中的法律概念，其性质并非违约金，而是起到质押担保的作用，即当债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，一审法院错误认定履约保证金即违约金，判定青岛有住公司无权要求武汉财富密码公司、武汉同福公司返还履约保证金，法律适用错误。2、涉案合同的履行及解除系双方协商确认的结果，且武汉财富密码公司至今未就双方关于合同的履行及解除提出任何异议，充分说明青岛有住公司不存在违约行为。综上，请求支持青岛有住公司的上诉请求。 武汉财富密码公司辩称：双方自建立租赁关系以来，青岛有住公司每次支付租金都是逾期支付，屡次违约。青岛有住公司在2018年11月15日单方解除租赁合同，更是重大违约。根据前述事实和租赁合同第7.2条的规定，履约保证金应归武汉财富密码公司所有，不应退还给青岛有住公司。 武汉同福公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 青岛有住公司向一审法院起诉请求：1、判令武汉财富密码公司、武汉同福公司向青岛有住公司返还履约保证金187200元和利息（以187200元为基数，自2018年11月1日起至实际给付之日，其中2018年11月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2021年1月31日，822天利息暂计18338.9元，以上暂计205538.9元）；2、判令武汉财富密码公司、武汉同福公司承担诉讼费、保全费等全部费用。诉讼过程中，青岛有住公司增加诉讼请求为：依法确认青岛有住公司与武汉财富密码公司签订的房屋租赁协议于2018年10月20日解除。 一审法院认定事实：武汉财富密码公司原名称为武汉财富密码投资有限公司。2012年11月27日，武汉财富密码公司与案外人武汉国信房地产发展有限公司签订了《商铺整体购买协议》及《备忘录》各一份，约定由武汉财富密码公司整体购买武汉国信房地产发展有限公司开发的位于武汉市汉阳区××路××号“国信新城天合广场”项目1-4层建筑面积约为9219.97平方米的房屋。2016年5月12日，青岛有住公司（承租方、乙方）与武汉财富密码公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于武汉市汉阳区××路××号××广场××层××商铺建筑面积960平方米的场地出租给乙方用于经营家装设计、施工、建筑材料；租赁期限为5年，自2016年5月20日至2021年5月19日（含装修免租期两个月）；租金单价为每月每平方米65元，未递增前每月租金为62400元，除前1年外，自本合同租赁期第2年开始的后4年，每年乙方租金在前一年的基础上递增5%；乙方按每6个月为一个交租期并提前一个月交纳租金；双方签订租赁协议时，乙方向甲方支付18.72万元的履约保证金，承租期间乙方若无违约行为的，在本合同租期届满时甲方在10日内足额不计息退还乙方；乙方应依约支付租金，按时交纳水电费，乙方拖欠上述费用或租金的，每拖欠一天应承担万分之五的违约金；凡因乙方的责任导致本协议解除的，甲乙双方受到的损失由乙方承担等条款。同日，双方另签订《房屋短期租赁协议》一份，约定武汉财富密码公司将位于武汉市汉阳区××路××号××广场××层××号门面出租给青岛有住公司，租期为45日，自2016年5月15日至2016年6月30日，租赁费用共计26959.35元。合同签订后，武汉财富密码公司向青岛有住公司交付了租赁房屋，青岛有住公司则向武汉财富密码公司指定的武汉同福公司支付了履约保证金187200元及截止至2018年10月19日的租金，但租金的缴纳存在迟延支付的情形。2018年7月15日，武汉财富密码公司向青岛有住公司发出《催交租金函》，要求青岛有住公司在10日内支付2018年7月20日至2019年1月19日的租金计412776元及相应的违约金。此后，武汉财富密码公司于2018年7月20日、2018年8月1日再次发函要求青岛有住公司支付租金。青岛有住公司回复称：“现我司经营困难，资金周转压力较大，申请延后一个月支付房租，请贵司支持为感”。此后，青岛有住公司向武汉财富密码公司提出要求解除合同。2018年11月15日，青岛有住公司将涉案房屋移交给武汉财富密码公司，武汉财富密码公司在青岛有住公司出具的《房屋移交说明》中盖章确认。2018年11月16日，青岛有住公司发函要求武汉财富密码公司退还已经支付的履约保证金187200元。武汉财富密码公司于2018年11月23日回函称，青岛有住公司提出提前退租的行为构成违约，不应退还履约保证金；同时，因青岛有住公司未提出书面退租申请也未按合同约定支付租金，该行为亦构成违约。因双方当事人对履约保证金的退还未能协商一致，遂至本案诉讼。 本案经一审法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。 一审法院认为，武汉财富密码公司购买涉案房屋后，享有对该房屋进行出租及收益的权利。武汉财富密码公司与青岛有住公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，青岛有住公司提出了退租申请，双方虽然未能达成书面解除协议，但武汉财富密码公司于2018年11月15日在《房屋移交说明》中盖章确认的行为表明了双方对不再继续履行合同达成合意，涉案合同应于当日解除。青岛有住公司要求确认该合同于2018年10月20日解除，但未提交双方于该日达成解除合意的相应证据，一审法院对青岛有住公司的该项诉讼请求不予支持。根据合同约定，在合同履行期间青岛有住公司不存在违约情形的情况下，武汉财富密码公司应当退还已经支付的履约保证金。现青岛有住公司要求武汉财富密码公司退还履约保证金，应当举证证明其不存在违约行为或武汉财富密码公司免除了其违约责任的相应证据。结合本案在案证据，青岛有住公司未支付2018年10月20日至2018年11月15日的租金且在租赁期限届满前要求解除合同的行为均与合同约定不符，也未提交武汉财富密码公司免除其责任的相应证据，应当承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对青岛有住公司要求返还履约保证金及利息的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条之规定，缺席判决：驳回青岛有住信息技术有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4384元、公告费820元，共计5204元（青岛有住信息技术有限公司均已预交），由青岛有住信息技术有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 武汉财富密码公司向本院提交武汉首义物业管理有限责任公司出具的情况说明一份，证明目的：青岛有住公司提前退租，给武汉财富密码公司造成重大经济损失。青岛有住公司质证称：对真实性和证明目的均有异议。1、青岛有住公司将房屋交付给武汉财富密码公司后，武汉财富密码公司是否对外出租或自用不受青岛有住公司的支配。2、物业公司与武汉财富密码公司存在利益关系，且该情况说明不符合证据要件，无法证明房屋一直没有对外出租。3、物业公司称自己也遭受重大经济损失，与事实不符。本院审核认为，对该证据的真实性予以确认，但该证据不能单独作为认定待证事实的依据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，针对青岛有住公司的上诉请求及理由，本院评议如下： 武汉财富密码公司与青岛有住公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。武汉财富密码公司于2018年11月15日在《房屋移交说明》中盖章确认的行为表明了双方对不再继续履行合同达成合意，武汉财富密码公司同意接收房屋，但不能仅以此认定青岛有住公司不存在违约行为或者武汉财富密码公司免除青岛有住公司的违约责任。合同约定的租赁期限为5年，青岛有住公司提前解除租赁合同属于违约行为，同时青岛有住公司还存在欠付2018年10月20日至2018年11月15日租金的违约行为。虽然《房屋租赁协议》未有明确没收履约保证金的相应条款，但结合合同约定的履约保证金的退还条件，以及履约保证金的性质是为了确保履行合同而提供的金钱保证，而青岛有住公司的违约行为导致其无法履行合同，故没收履约保证金可以作为青岛有住公司承担违约责任的方式，同时，该履约保证金187200元，与青岛有住公司造成武汉财富密码公司的损失，包括欠付租金以及另行出租的合理空置期间损失也基本相当。综上，青岛有住公司的上诉理由不能成立，一审法院对青岛有住公司要求返还履约保证金及利息的诉讼请求，不予支持，并无不当。 综上所述，青岛有住公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4384元，由青岛有住信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　丰　伟 审 判 员　李　文 二〇二二年九月十九日 法官助理　*** 书 记 员　熊　云