某某、漯河中裕燃气有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫11民终1936号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1978年4月13日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。 委托诉讼代理人：***，河南***律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：漯河中裕燃气有限公司，住所地：漯河市郾城区龙江路中段北侧。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1996年6月12日生，汉族，住河南省临颍县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，河南长风律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人漯河中裕燃气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1、撤销（2019）豫1102民初4928号判决书的判决或驳回被上诉人起诉;2、判令被上诉人向上诉人支付违约造成的经济损失545659元;3、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实理由:一、一审法院审理本案，上诉人作为被告主体资格不适格，应裁定驳回本诉原告的起诉。在一审诉讼中,被上诉人起诉要求上诉人搬离房屋并支付占有期间的租赁费用与事实不符。根据双方签订的《商用房屋租赁合同》约定，乙方及承租人为:车便利汽车养护中心，联系人为:**,本案上诉人在合同签字处,只是作为法定代表人签字，不是代表本人签字。根据合同的相对性，与被上诉人签订合同的相对人是车便利汽车养护中心，不是上诉人。因此被上诉人起诉上诉人没有任何事实基础和法律依据,法院应当裁定驳回被上诉人的起诉。二、一审法院认定事实错误，与事实不符。1、在一审中，上诉人已经向被上诉人交纳一年的租赁费用，双方形成租赁期为一年的租赁合同,不是不定期租赁合同，被上诉人不具有随时解除合同的权利。在一审中，上诉人于2019年8月14日将一年的合同租赁费用打到被上诉人的账户,双方已经形成一年期的租赁合同，被上诉人却以公司会计“进行季度末财务盘点时”才发现为由，于2019年10月30日将租赁费退回，但被上诉人所谓的说法不能成立。上诉人8月份将租赁费打到被上诉人的账户,而第三季度的季末月是9月份，为什么在本季季末没有发现，而是在第四季度的第一个月10月份才发现,这与实际事实不符，被上诉人作为漯河市大公司,其会计管理制度严密,存在为了解除合同单方虚假陈述的行为。2、在一审中,被上诉人提供2019年8月14日银行电子回单一张作为证据使用，而在该份证据中显示，打印日期为2019年8月15日。由此可知,被诉人在2019年8月15日已经知道上诉人将租赁打到被上诉人的账户的事实,不存在被上诉人所谓的公司会计“进行季度末财务盘点时”才发现的情形,被上诉人为了单方解除合同,编造虚假事实。3、被上诉人单方解除合同违背诚实信用原则，应对上诉人的实际损失进行赔偿。上诉人基于对双方租赁合同的信任,并经被上诉人同意,对租赁房屋进行了装修。于2019年8月14日将下一年的租赁合同费用交给被上诉人，而被上诉人为了自己单方的利益，单方制造解除合同的假象,提供虚假证据，私自解除合同，是对租赁合同的违约，给上诉人造成严重的经济损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条第一款之规定，经出租人同意，在租赁合同不到期时出租人单方解除合同的,应对剩余租赁期内装修赔偿。被上诉人单方解除合同违背诚实信用原则，与民法精神背离，而一审法院在事实认定错误的情况下，判令解除合同，违背《九民纪要》第46条之规定，同时没有对上诉人的实际损失进行赔偿，是严重的事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人已经形成一年期的固定租赁合同,被上诉人为了单方解除合同,编造虚假事实，从而导致一审法院却认定为不定期租赁合同，在事实认定错误的基础上审理本案与事实不符，因此一审法院适用不定期租赁合同相关法律规定，是严重的适用法律错误。 漯河中裕燃气有限公司辩称：一、上诉人**是本案适格当事人,一审认定正确。1、一审中,中裕公司向**提起诉讼后,**以其个人身份向中裕公司提起反诉,并在反诉状中自认其个人为租赁房屋的主体;2、**一直以个人身份而非车便利汽车养护中心的身份履行合同,包括以个人身份与中裕公司对接合同事宜、以个人账户而非车便利汽车养护中心账户向中裕公司转账等,足以证明合同的实际相对方为本案当事人**;3、车便利汽车养护中心系**个人独资成立的企业。因此,上诉人**是本案适格当事人,一审认定正确。二、一审法院认定事实正确,与事实相符。1、上诉人**认为中裕公司提供的银行电子回单的打印日期为上诉人**转款后的第二天,由此认定中裕公司在此时已经知道其已转款的事实，但是,中裕公司银行账户接收到了该笔款项,与中裕公司知道了该笔款项是两个不同的概念。中裕公司指定合同经办人***代表公司与上诉人**对接房屋租赁事宜,中裕公司知道**是否转账是通过合同经办人***而不是通过财务人员或其他公司人员,上诉人**在转款后却不通知合同经办人***其已转账,由此才导致中裕公司未能及时知道其已转账,其行为违反合同约定和交易习惯,通过恶意转账形成续租事实的意图明显。2、上诉人**认为中裕公司“进行季度末财务盘点”的日期为第三季度末的9月份,但中裕公司到第四季度的10月份才将款项退回的行为与事实不符;但是:(1)中裕公司在第三季度的9月份发现该笔款项后,由于没有人员告知该笔款项的来由,需要时间进行内部核查该笔款项;(2)在核查出该笔款项是上诉人**基于房屋租赁事宜的转款后,中裕公司虽然早已没有续租意思,但于情于理,也不可能直接将钱款退回上诉人**,此时合理的做法是与上诉人**沟通,中裕公司也是这么做的,中裕公司在此期间通过合同经办人***、加气站***等人多次与上诉人**沟通,在沟通无果后才将钱款退回;中裕公司在一个月后才将款项退回的做法不仅不是虚假陈述的表现,而是严格履行合同、诚实守信与合作伙伴开展业务合作的证明。3、上诉人**认为中裕公司单方解除租赁合同系违约行为,应对其损失进行赔偿。但是:(1)双方自2019年7月31日租赁合同到期后,并未与上诉人**重新签订合同,双方已无合同关系,中裕公司单方解除合同之说无从谈起。(2）上诉人**恶意的私自转账行为不能形成一年期的租赁合同，不成立续租事实。①上诉人**的转款日期是2019年8月14日,但租赁合同已于之前的2019年7月31日到期;②上诉人**私自转账后,不通知合同经办人其已转账，恶意明显;③中裕公司在正常期限内将钱款退回上诉人**,拒绝了上诉人**的续租要约。(3)上诉人**要求中裕公司应赔偿损失的要求无从谈起。①双方签订的租赁合同已到期,上诉人**基于合同要求中裕公司赔偿损失的要求无从谈起;②双方未重新签订合同,上诉人**基于合同要求中裕公司赔偿损失的要求无从谈起;③上诉人**提供的各项损失的证据真实性存疑、证明力不足。三、一审法院适用法律正确，判决无误。双方未重新签订合同,上诉人**恶意私自转账的行为也不能形成一年期的租赁合同，法院判决上诉人**归还房屋合法合情合理。 漯河中裕燃气有限公司向一审法院起诉请求：1、判令**搬离原告房屋；2、判令**支付房屋占用费及利息至搬离房屋之日止；3、本案诉讼费由**承担。 **向一审法院反诉请求：1、判令漯河中裕燃气有限公司向**支付违约金及损失共计545659元。2、本案全部诉讼费由漯河中裕燃气有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月14日，被告（反诉原告）**通过***介绍与原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司签订《商用房屋租赁合同》，从事车便利汽车养护业务。该合同期满后，2018年8月份，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司（为甲方）与被告（反诉原告）**（为乙方）又续签漯河中裕租赁合字（2018）01号《商用房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲方将坐落在金江路加气站门面房东三间两层的房屋(以下简称“房屋”)出租给乙方。房屋建筑面积230平方米，使用面积200为平方米。甲、乙双方约定，甲方于2018年7月31日前向乙方交付房屋，甲方迟于上述时间交付房屋，乙方可将本合同有效期相应顺延或解除合同。租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。甲、乙双方约定，房屋每年租金总计为人民币38400元。乙方根据需要可以对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，如按规定需经有关部门审批的，则还应由甲方协助报有关部门批准。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有。因甲方原因提前终止或解除合同的，甲方应赔偿乙方因装修支出的全部费用。租赁期问，非本合同規定的情况甲方自解除本合同、提前收回房屋的，甲方应按一个月租金的标准向乙方支付违约企；若该违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方的装修费用及其他损失。本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前日内向甲方提出续租要求;甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。双方就续租事宜达成协议的，应重新订立合同。”2018年10月24日被告（反诉原告）**向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司交纳该年租赁费38400元，本合同有效期届满，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司（为甲方）没有与被告（反诉原告）**重新订立合同。被告（反诉原告）**于2019年8月14日向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司财物账号转款38400元，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司财务盘点时，于2019年10月30日将该款38400元退回被告（反诉原告）**账户，在此期间，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司通知被告（反诉原告）**不再续租，让被告（反诉原告）**搬离该房屋，被告（反诉原告）**不同意搬离该房屋。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司并于11月5日对涉案房屋断水断电，于11月22日诉至本院。请求：1、判令被告搬离原告房屋；2、判令被告支付房屋占用费及利息至被告搬离房屋之日止。被告（反诉原告）**认为其已缴纳续租的租赁费，与原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司租赁合同继续有效为不定期租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司于11月5日对涉案房屋断水断电，解除租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司违约。请求：原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司赔偿合同约定两个月租金违约金6400元，从2019年10月-2020年5月营业额利润损失共152159元(每个月净利润21737元)，装修费350000元，安装机器的费用37100元，共计545659元。 一审法院认为;原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）**签订《商用房屋租赁合同》是当事人真实意识表示，合同合法有效，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。本案原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司的起诉与被告（反诉原告）**提起的反诉，均是因签订《商用房屋租赁合同》事实而产生的法律关系，符合反诉的法律规定，被告（反诉原告）**有权提起反诉。根据合同约定，本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前日内向甲方提出续租要求;甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。双方就续租事宜达成协议的，应重新订立合同。涉案合同到期后，本案原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）**没有重新签订房屋租赁合同，说明双方就续租事宜没有达成一致，法院认为该合同已经终止。被告（反诉原告）**于2019年8月14日向原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司转款38400元是否构成租赁合同继续有效，为不定期租赁合同。法院认为当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立合同的需要意思表示真实一致。被告（反诉原告）**转款38400元应是单方续租租赁要约的意思表示，但该转款行为没有证据证明其已明确告知原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司在得知该情形后，没有向被告（反诉原告）**开具该款项的收据凭证，而是将该款项退回，法院认为原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司没有接受被告（反诉原告）**租赁要约，同时印证原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司在涉案合同届满时不同意与被告（反诉原告）**重新签订房屋租赁合同的事实存在，故法院认为被告（反诉原告）**转款38400元不能证明原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期的反诉主张成立。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司请求被告（反诉原告）**搬离涉案租赁房屋的诉求法院予以支持。根据合同约定：乙方根据需要可以对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，如按规定需经有关部门审批的，则还应由甲方协助报有关部门批准。乙方增设的附属设施和设备属于乙方所有。因甲方原因提前终止或解除合同的，甲方应赔偿乙方因装修支出的全部费用。本案被告（反诉原告）**根据合同约定房屋进行装修、增设的附属设施和设备应属于被告（反诉原告）**所有。因原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）**原租赁合同继续有效的主张不能成立，故被告（反诉原告）**反诉原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司因解除租赁合同、违约，请求赔偿违约金、利润损失、装饰费用等诉讼主张法院均不予支持。涉案合同到期后，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司与被告（反诉原告）**没有就续租事宜达成协议，重新签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司于2019年11月5日对涉案房屋断水断电至今，法院认为被告（反诉原告）**实际占用原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司涉案房屋3个月（即从2019年8月1日至2019年10月30日），故被告（反诉原告）**应支付其实际占用涉案房屋的使用费用，按其租赁费标准计算为9600元。原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司该诉讼请求法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告（反诉原告）**在本判决生效后十五日内返还给原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司坐落在金江路加气站门面房东三间两层的房屋。二、被告（反诉原告）**在本判决生效后十五日内支付给原告（反诉被告）漯河中裕燃气有限公司从2019年8月1日至2019年10月30日三个月的房屋占用费9600元。三、驳回被告（反诉原告）**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费用9260元，由被告（反诉原告）**承担。 二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，漯河中裕燃气有限公司与**签订的《商用房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合同合法有效，合同当事人应当依据合同约定享受合同权利履行合同义务。关于合同主体，**在一审反诉时认可其与漯河中裕燃气有限公司签订租赁合同的事实，故上诉称自己不是合同相对方理由不成立，本院不予支持。根据合同约定，合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前日内向甲方提出续租要求;甲方需将房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对房屋有优先承租权。双方就续租事宜达成协议的，应重新订立合同。涉案房屋租赁合同到期后，漯河中裕燃气有限公司与**没有重新签订房屋租赁合同，说明双方就续租事宜没有达成一致，故一审判决认为该合同已经终止符合客观事实及法律规定。当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人订立合同需要意思表示真实一致。**于2019年8月14日向漯河中裕燃气有限公司转款38400元仅是单方续租的意思表示，对于转款**没有提供证据证明其已明确告知漯河中裕燃气有限公司，漯河中裕燃气有限公司在得知该情形后，没有向**开具该款项的收据凭证，而是将该款项退回，该事实进一步印证漯河中裕燃气有限公司没有接受**的续租要约，在涉案合同租期届满时不同意与**重新签订房屋租赁合同的事实存在，故一审判决对漯河中裕燃气有限公司请求**搬离涉案房屋并支付实际占用期间使用费的诉讼请求予以支持并无不当。因**辩称原租赁合同继续有效的主张不能成立，故一审判决对**的反诉请求不予支持亦无不当。综上所述，上诉人**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9257元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审判长　　曹**刚 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理张珂 书记员***