广西瀚特信息产业股份有限公司、广西钰钻投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）桂03民终1110号

上诉人（原审原告）：广西瀚特信息产业股份有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七里店路70号桂林创意产业园8栋。统一社会信用代码：91450300715110078D。

法定代表人：蒋泰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许燕，女，汉族，1962年11月1日出生，广西壮族自治区桂林市七星区。该公司总经理助理。

委托诉讼代理人：蒙风璇，广西桂成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广西钰钻投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区朱瑾路5号东盟商务区韩国园区1号楼502号。统一社会信用代码：91450100MA5KXAD39W。

法定代表人：郭又文，执行董事。

被上诉人（原审被告）：郭钰山，男，1957年4月13日生，汉族，小学文化，住广西壮族自治区鹿寨县。

上诉人广西瀚特信息产业股份有限公司（以下简称瀚特公司）与被上诉人广西钰钻投资开发有限公司（以下简称钰钻公司）、被上诉人郭钰山房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瀚特公司的法定代表人蒋泰及其委托诉讼代理人许燕、蒙风璇，被上诉人郭钰山到庭参加诉讼。被上诉人钰钻公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

瀚特公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2671号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决涉案《房屋买卖合同》“效力待定”违反法律规定。“买卖不破租赁”是基本法律原则，物权转让不会“侵害租赁权”，亦无法律规定物权转让以征得承租人同意为效力要件。抵押权人是否同意，影响的是无权变动效力而非合同效力。一审判决认为涉案合同“意思表示真实、内容未违反法律规定”，这就已经是合同合法有效的表现，同时，一审判决既然已经认定双方解除合同的效力，说明已经认可合同有效，因为只有有效才存在解除问题。二、一审判决以合同解除则所有合同条款一并丧失法律约束力为由驳回上诉人诉请违反法律规定。现行法律已经明确规定合同解除后违约条款依然有效。3、财产保全担保费自然属于诉讼费用当中，不需要就此单独提出请求，对此最高人民法院判例已经予以认定，一审判决将其解释为“增加请求”于法无据。4、上诉人一审诉请有合同依据和法律依据。涉案合同以两个条款分别约定了200万和195万违约金，对此，涉案三方均在一审庭审中明示应当并列适用。因被上诉人没有依约付款，上诉人一边要承担银行贷款利息，一边被迫将涉案房屋空置不能另行出售，仅银行利息一项（计至合同解除时）已达90余万元，尚未计算后续损失及另行出售房屋的价差损失。本案中，合同标的约定售价为3900万元，成本价为2600余万元，履行合同后上诉人可获利益超过1000万元，现主张400万元符合法律规定，且400万元并不超过被上诉人签订合同时可预见的损失。综上，请求二审法院依法改判。

郭钰山辩称，瀚特公司明知钰钻公司需要向银行用大楼抵押贷款才可向其付清价款，也未交保证金，双方都知晓共同向银行申请贷款，但瀚特公司故意隐瞒大楼已向银行抵押贷款，不能再办理抵押贷款的事实。钰钻公司签订涉案合同系重大误解，且早已告知瀚特公司不再购买大楼，未造成瀚特公司任何损失。郭钰山受钰钻公司委托，与瀚特公司签订大楼买卖合同，系钰钻公司的行为而非个人行为，根据公司法的相关规定，郭钰山的个人财产独立于钰钻公司的财产之外，未与钰钻公司有任何财产混同，不应承担民事责任。

钰钻公司未发表任何答辩意见。

瀚特公司向一审法院起诉请求：1、被告连带赔偿原告违约金及因违约造成原告的经济损失400万元；2、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2018年4月27日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《大楼买卖合同》一份，约定甲方以其所有的坐落于桂林市七星区桂林创意产业园（软件园）7栋楼（建筑面积7209.72平方米）、8栋1-4层（建筑面积5293.8平方米）房屋作价3900万元出售给乙方，付款方式为“询桂林国家高新区政府同意过户的前提下，乙方于本合同签订之日起20日内向甲方支付全部价款，并按甲方贷款情形将款项打到相应的银行账户上”，以及相关的权利义务；并载明该房屋每层各一套国有土地使用权证、房屋所有权证，房屋用途为工业厂房；该各层房屋存在抵押贷款情况（合同第一条第4款载明了具体贷款银行、贷款金额、时间及抵押楼层）；以及所售房产租赁情况（桂林银行租赁8栋1、2、4栋2514.06平方米；桂林润琦房地产开发有限公司承租8栋3层730平方米；中国移动通信集团广西有限责任公司桂林分公司承租8栋1层110平方米）。双方亦在合同第六条约定了违约责任，其中第1条及第4条如下：1、乙方逾期付款的违约责任〔（1）和（2）不作累加〕:（1）如乙方未按约定时间付款，则乙方应按逾期付款额的万分之五向甲方日支付逾期付款违约金，同时甲方有权要求合同继续履行;（2）如乙方逾期付款时间超过10日，甲方有权单方解除合同，乙方赔偿甲方违约金200万元整。4、任何一方不履行本合同约定义务致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付本次所售房屋总价款百分之五作为违约金。2018年5月18日，原告向被告钰钻公司发出《付款通知函》，催促被告支付合同约定款项。2018年5月20日，被告钰钻公司向原告发出回函，称其因筹款出现障碍故未能按期付款，其近期即能履行合同。2018年8月25日，原告向被告钰钻公司发出《解除<大楼买卖合同>的函》，称因被告钰钻公司未按约履行付款义务，故其根据双方合同第六条的规定，故通知被告“自2018年8月25日起，双方签订的《大楼买卖合同》正式解除，由此产生的法律后果由贵公司承担”。2018年9月28日，被告钰钻公司向原告发出《复函》一份，称其已收悉原告发来的解除合同函，其无异议。本案中，原告以被告钰钻公司未按时付款构成违约，双方合同虽已解除被告仍应承担违约责任，而被告郭钰山作为被告公司股东不能证明公司财产独立于其个人财产、应就涉案债务承担连带责任为由，诉至该院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原告提出其为申请财产保全发生保险公司保证担保费用6000元，其主张此费用属于诉讼费用，故增加其第二项诉讼请求中关于财产保全费用之相应数额，而不就此费用单独增加诉讼请求。原告亦主张涉案房屋满足自由交易、申请变更登记的条件，并明确其主张违约金的合同依据为双方合同第六条违约责任条款之第1条及第4条,违约金的事实依据为其签订合同后至合同解除期间的损失：包括大楼贷款利息932166.26元损失及相关楼层因出售约定而未出租之损失，以及根据合同法第113条主张的大楼出卖后可获得的预期利益之损失，其主张的400万元损失系前述损失酌减而得。被告主张涉案合同无效，经该院释明，其明确提出原告主张的违约金过高，要求调整。

另查明，被告广西钰钻投资开发有限公司系自然人独资的有限责任公司，被告郭钰山持股100%。案件审理过程中，郭钰山自述尚未履行该公司3.6亿元注册资金出资义务。

一审法院认为，原告主张其与被告于2018年4月27日签订的《大楼买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律规定，此意见该院予以采纳；但根据合同内容可知，原、被告于签约时均知涉案大楼上设定有抵押，部分楼层亦已出租给他人，就该大楼的物权变动是否会侵害相关的抵押权、租赁权之行使，作为提起本次告诉的原告应进行充分举证却未进行，那么原告应承担相应后果；涉案合同签订后，在未排除前述侵害情形下，属效力待定。此后，原、被告又经协商一致解除了涉案合同；并且协议合同解除时双方未同时就合同解除后违约责任之承担事项达成一致意见；而合同自双方协议解除时合同条款对双方即再无约束力，合同义务无须履行，原告在双方合同解除后时隔两月之久再依据已解除的合同向被告主张违约责任，无合同、法律依据。原告主张其向被告发出解除合同通知时未一并提出违约责任主张，不影响其事后再主张违约责任，此意见该院不予采信。综上所述，原告要求被告钰钻公司、郭钰山连带赔偿其违约金400万元之请求，该院不予支持。原告主张其为本案财产保全支出的保险公司保证担保费用属诉讼费用，此意见无法律依据，该费用不属于人民法院依照诉讼费管理办法收取的费用，不属于诉讼费用；因原告坚持不就此费用单独提出诉讼主张，故对其此项费用该院不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告广西瀚特信息产业股份有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，减半收取案件受理费19400元，财产保全费5000元，合计24400元（原告已预付该院），由原告负担。

本案二审期间，上诉人瀚特公司围绕上诉请求提交了两组新证据：1、双方往来的微信记录，拟证明瀚特公司多次向钰钻公司催款，钰钻公司一直表示尽快履行合同，从未提出过任何有关合同效力性的异议，钰钻公司购买房屋的资金来源为国债质押，并非钰钻公司所说的抵押款；2、《关于请求同意大楼出让的报告》，拟证明高新区政府批复同意涉案房屋的转让，该批复并未对房屋转让设立任何额外的条件或限制。被上诉人郭钰山经质证后认为对微信的聊天记录的真实性予以认可，《关于请求同意大楼出让的报告》瀚特公司没有向钰钻公司出示过。本院认为，上诉人提交的证据与本案有一定的关联性，本院在审理时酌情参考。

瀚特公司对一审查明事实存在以下争议：1、瀚特公司没有提出增加诉讼请求，而是将财产保全担保费用包含在第二项诉讼请求中；2、被上诉人从未主张过合同无效。对当事人争议的事实，本院认定如下：根据庭审笔录，瀚特公司没有提出新的诉讼主张，而坚持起诉状的诉讼请求，认为财产保全损失属于诉讼费用的一种，一审法院认定“……故增加其第二项诉讼请求中关于财产保全费用之相应数额，而不就此费用单独增加诉讼请求。”并无不当；郭钰山在庭审中认为合同属于无效合同，存在欺诈、重大误解、显失公平的情形。

经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。

归纳本案的争议焦点为：一、涉案合同效力如何认定，双方合同解除后违约责任是否一并解除；二、被上诉人是否违反合同约定，是否应当承担违约责任。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方于2018年4月27日签订的《大楼买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律规定，该合同合法有效，双方应当严格履行。合同中明确约定涉案大楼设定有抵押，部分楼层亦已出租给他人，被上诉人是明知的。法律并不禁止已行使抵押权、租赁权的房屋买卖，一审判决认定涉案合同效力待定不当，应予纠正。上诉人向被上诉人发出解除合同通知时，并未放弃追究被上诉人的违约责任，被上诉人同意解除合同后，上诉人有权依照合同约定主张违约责任。双方在合同第六条违约责任中约定：1、乙方逾期付款的违约责任（1）如乙方未按约定时间付款，则乙方应按逾期付款额的万分之五向甲方日支付逾期付款违约金，同时甲方有权要求合同继续履行;（2）如乙方逾期付款时间超过10日，甲方有权单方解除合同，乙方赔偿甲方违约金200万元整。4、任何一方不履行本合同约定义务致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付本次所售房屋总价款百分之五作为违约金。因被上诉人未履行付款义务，导致本案合同未能履行，被上诉人就要承担违约责任。上诉人主张逾期付款的违约责任同未履行付款义务导致本案合同未能履行的违约责任均是未付款导致合同未履行的违约责任，是同一违约责任，不能同时适用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人主张被上诉人未履行合同造成的损失未提供证据证明，本院不予支持。且双方合同约定按所售房屋总价款百分之五作为违约金已足以支付本案违约方责任造成的损失，故本院认定，被上诉人应支付违约金195万元（3900万元×5%）给上诉人。

上诉人并未举证证明广西钰钻投资开发有限公司同郭钰山存在财产混同的情形，其要求郭钰山对本案债务承担连带责任没有事实和法律依据。财产保全担保费不同于诉讼保全费，上诉人未就该费用提出诉请，一审已对上诉人已释明，本院亦不作审理。

综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2671号民事判决；

被上诉人广西钰钻投资开发有限公司赔偿上诉人广西瀚特信息产业股份有限公司违约金1950000元；

驳回上诉人广西瀚特信息产业股份有限公司一审的其他诉讼请求。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。

一审案件减半收取案件受理费19400元，财产保全费5000元，合计24400元（广西瀚特信息产业股份有限公司已预交）；本案二审案件受理费38800元（广西瀚特信息产业股份有限公司已预交）。一、二审案件共计62840元，由上诉人广西瀚特信息产业股份有限公司负担31400元，由上诉人被上诉人广西钰钻投资开发有限公司负担31400元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王治斌

审 判 员　陆建华

审 判 员　陈海涛

二〇一九年五月九日

法官助理　李立婕

书 记 员　左　欢