某某与东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀09民终1911号

上诉人（原审原告）***，农民。

委托代理人霍树松，河北冀星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司。

住所地：河北省东光县东环路南段。

。

法定代表人李兰海，该公司董事长。

委托代理人李云超，河北冀星律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2015）东民初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告诉称，2006年8月31日，原告与被告达成购楼协议，协议约定原告购买被告开发的商品楼3号楼西单2楼202室，面积为128.86平方米，价款为220892元。房款分两次交清，2008年7月25日将所欠楼款全部交清。被告将楼房交付给原告，但被告未能为原告办理房屋权属登记手续，经原告长期多次催办，被告对原告的要求置之不理。为此，2012年6月份原告向法院提出诉讼，要求被告为其办理房屋产权属登记手续。本案经东光县人民法院和沧州市中级人民法院审理，判决被告协助原告办理房屋权属登记手续。判决生效后，原告申请法院强制执行，因被告向税务机关申报的该楼不是原告购买，同时被告不能为与原告提供销售不动产统一发票，导致原告房屋权属登记手续无法办理。

原告房屋权属登记手续无法办理系因被告方的原因造成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院判令被告承担商品房买卖合同因原告未取得房屋权属证书的违约责任并赔偿原告违约金59716元，由被告承担全部诉讼费用。

原审被告东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司（以下简称“兴龙公司”）辩称，原告所诉没有事实和法律依据。1、原告未诉请人民法院确定被告是否有违约行为而直接诉请被告承担违约责任，无事实与法律依据。2、原告关于购楼过程的陈述与事实不符。2007年4月16日被告与王国才签订了购楼协议，本案诉争的楼房系被告售予王国才，本案原告在王国才处购得。关于该事实，原告在2012年6月4日的起诉状中明确认可；同时，东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决书也确认了本案诉争标的楼房系被告与王国才签订购楼协议，后王国才将该楼转让于原告，根据合同的相对性原理，被告只相对王国才。3、被告根据购楼协议以王国才的名义向国家税务机关申报缴纳税款并无不当，不存在任何违约行为。2007年4月16日，被告已将本案诉争的楼房售予王国才，之后被告对该楼房已经丧失处分权。至于该楼房为何流转至原告名下，系王国才与原告买卖行为所构成，原告取得该楼房以及相应的各种权利和义务的相对人是王国才，而不是本案被告。4、原告所要求被告承担违约责任以及损失无事实与法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，为因为出卖人的原因，而本案诉争标的很明确体现出卖人系王国才，而非被告，所以原告适用该条要求被告承担违约责任属于无据之诉。5、关于本案原告诉求在东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决书中已经被驳回，现原告再次以同一理由起诉，我们认为违反了民诉法中一事不再审的原则。请求发法院依法驳回原告的诉讼请求或起诉。

原审法院认为本案争议焦点为：一、原、被告间是否存在商品房买卖合同关系；二、被告是否负有办理产权证的义务；三、未能办理产权证的原因；四、违约金计算的依据。

就第一个焦点问题，原告在法定期限内向原审法院院提交了下列证据材料：

由被告兴龙公司出具的收据2份，载明交款单位为***，收款日期为2008年7月25日和2006年8月31日，共收款220890元。

（2012）东民初字第637号民事判决书，其中载明：“本院认为：原、被告虽然未签订房屋买卖合同，但原告向被告缴纳了购楼款，被告收取了该购楼款并为原告出具了收据，且该房屋以实际交付原告居住，原告享有原房屋买卖合同的权利义务，被告应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，协助原告办理房屋所有权登记手续。”

上述证据经当庭质证，被告对两份收据复印件不予认可，对判决书的真实性没有异议，但对关联性不予认可。经审查，上述证据互相印证，能够客观反映原、被告形成房屋买卖合同关系的事实，具备证据的客观真实性，证据的形式和来源合法，与原告的待证事实密切关联，原审法院依法予以采信。

就本案争议的第一个焦点问题，被告在法定期限内向原审法院提交了《购楼协议》1份，载明：甲方为东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司，乙方购楼户为王国才。其中第4条约定，房产证统一办理，费用由购楼户自负。选定的楼户为西单元二楼西户，面积为128.86㎡，单价1360元／㎡，房款175249元，车库面积35.11㎡，单价1300元／㎡，价款45643元，合计220892元。经当庭质证，原告对上述证据的客观真实性没有异议。经审查，上述证据能够客观反映王国才购买了本案涉诉楼房的事实，具备证据的客观真实性，证据的形式和来源合法，与被告的待证事实密切关联，原审法院依法予以采信。

就第一个焦点问题，原告还提交了原告缴纳物业管理费的收款收据2份，经当庭质证，被告对其关联性不予认可。经审查，该证据能够反映原告入住本案涉诉楼房的事实，具备证据的客观真实性，证据的形式和来源合法，与原告的待证事实密切关联，原审法院依法予以采信。

就第二个焦点问题，原告提交了（2012）东民初字第637号民事判决书复印件1份及沧州市中级人民法院（2013）沧民终字第2033号民事裁定书复印件1份，载明：一审判决第一项：被告东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司协助原告***办理房屋所有权登记手续。二审裁定载明：准许上诉人***撤回对东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决书第一项即“被告东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司协助原告***办理房屋所有权登记手续”的上诉，双方当事人均按（2012）东民初字第637号民事判决书第一项执行。经当庭质证，被告对其真实性没有异议，但对其关联性不予认可。经审查，上述证据证明了判决书确定的兴龙公司的义务是协助义务，而非完全义务，与原告的待证事实缺乏关联性，本院依法不予采信。

就第三个焦点问题，原告在法定期限内向原审法院提交了下列证据材料：

1、《房屋销售情况明细表》5页，其中没有原告***的名字，没有关于3号楼西单2楼202室销售情况额记载；

2、国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知，其中规定，从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的不动产发票。

上述证据经当庭质证，被告对其关联性不予认可。为反驳原告的主张，被告提交了《房屋销售情况明细表》1份，载明，3号楼西单元202室的购房者姓名为王国才。上面盖有东光县地方税务局的公章。经当庭质证，原告认可涉诉楼房是被告与王国才签订的协议，但主张交房款是由原告交纳，是原告履行的协议，说明原被告间存在房屋买卖合同关系。

经审查，原告提供的上述证据材料，不能反映涉诉楼房的销售情况，不具备证据的客观真实性，与原告的待证事实缺乏关联性，原审法院依法不予采信；被告提供的证据材料，客观反映了涉诉楼房的销售情况，具备证据的客观真实性，证据取自于东光县地方税务局，证据的来源和形式合法，与被告的待证事实密切关联，原审法院依法予以采信。

就第三个焦点问题，被告还提交了东光县住房和城乡建设局产权产籍监理所出具的“证明”复印件1份，内容为：“东光县环保小区1#、2#、3#住宅楼开发单位手续资料齐全，在我处已登记备案，购楼户依照程序均能办理房产证，特此证明。”经当庭质证，原告主张该证据为复印件，无法核实。经审查，该复印件取自于东民初字第637号民事卷宗，与原件一致。该证据能够证明被告已在主管部门登记备案、购楼户能够按程序办理房产证的事实，具备证据的客观真实性，证据的形式和来源合法，与被告的待证事实密切关联，原审法院依法予以采信。

就第四个焦点问题原、被告双方均未提供证据。

根据当事人提供的证据及陈述，原审法院对下列事实予以确认：

2007年4月16日，被告与案外人王国才签订《购楼协议》，约定，王国才购买被告的在交通局东侧开发的住宅楼3号楼西单元202室及车库，价款总计220892元，并约定房产证统一办理，费用由购楼户自负。原告***又从王国才处购买了该楼，并实际交付购楼款220890元。因被告在有关部门的楼房销售备案该楼房均为王国才的名字，致原告未能办理房屋所有权手续。2012年6月19日，原告***向原审法院起诉，请求法院判令被告限期为原告办理房产证并赔偿损失10万元。原审法院经审理作出（2012）东民初字第637号判决书，认定原被告间虽然未签订房屋买卖合同，但原告向被告交纳了购楼款，被告收取了该购楼款并为原告出具了收据，且该房屋以实际交付原告居住，原告享有原房屋买卖合同的权利义务。遂判决被告协助原告办理房屋所有权登记手续。判决生效后，原告申请原审法院强制执行。由于相关部门关于涉诉楼房的备案均为案外人王国才，并没有变更为原告的名字，致未能办理房屋所有权手续。原告遂再次向原审法院起诉。

原审法院认为，原、被告间的房屋买卖合同关系（2012）东民初字第637号判决书已予以确认，被告对原告办理房屋所有权手续负有协助义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”但本案中原告所享有的权利是基于案外人王国才与被告签订的购楼协议，实际上是案外人王国才将合同的权利义务全部转让给了原告，双方转让合同的权利义务时王国才和原告负有将转让情况通知相关部门及被告并变更合同主体的义务。本案中，原告未能举证证明已经将合同权利义务转让情况通知了相关部门及被告，且未能变更合同主体，应认定王国才及原告未尽通知义务，被告无权主动到相关部门办理变更合同主体的手续，故原告未能办理房屋所有权手续的责任应当由原告自己承担，原告适用该条规定要求被告支付违约金不妥，对原告要求被告支付违约金59716元的诉讼主张原审法院依法不予支持。综上，原告的诉讼主张证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，原审判决如下：驳回杨金华对东光县兴龙建筑安装工程有限公司的诉讼请求。本案受理费1293元由杨金华承担。

宣判后，***不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是，第一、（2015）东民初字第00543号民事判决书认为“本案原告所享有的权利是基于案外人王国才与被告签订的购楼协议，实际是案外人王国才将合同权利和义务全部转让给了原告，双方转让合同权利义务时王国才和原告负有将转让情况通知有关部门及被告并变更合同主体的义务”。该认定违背了本案的基本事实是错误的；在本案一审的庭审中上诉人为了证明上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同，向原审法院提交了2006年8月31日和2008年7月25日被上诉人为上诉人出具的两份收据，收据中明确的注明“***购楼款”共计向被上诉人交款220892元；上诉人为了证明被上诉人履行了商品房买卖合同的交房义务，提交了上诉人入住该房屋交付的物业管理费；同时为证实双方买卖合同关系成立被上诉人负有为上诉人提供协助办理房产证的义务的证据，向法院提交（2012）东民初字第637号民事判决书，该判决经过东光县人民法院一审和沧州市中级人民法院最终确认的事实为“原、被告虽未签订房屋买卖合同，但原告向被告缴纳了楼款被告收取该楼房款并为原告出具了收据，且该房屋已经交付原告居住，原告享有原房屋买卖合同的权利义务，被告应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定协助原告办理房屋所有权登记手续”。这是生效法律文书确定的事实。上诉人所提供的证据足以证明上诉人胸买被上诉人的商品楼房环保局家属院3号楼西单202室的事实，该买卖关系是上诉人与被上诉人之间形成的买卖关系，与其他人没有任何的关系。第二、原审判决以案外人王国才将购买楼房的权利义务转让给上诉人没有事实依据，依据本案的事实王国才与上诉人胸买楼房的事实没有任何的关系，2006年8月31日王国才与被上诉人签订购楼协议，上诉人于2006年8曰31日向被上诉人交付了首笔购楼款210100元，并且在购楼收费单据上注明***购楼款，如果说有关系的话就是被上诉人将与王国才签订合同中确定的楼房被上诉人卖给了上诉人。王国才没有转让过上诉人购买楼房的权利义务，上诉人是直接与被上诉人达成的购楼关系有被上诉人为上诉人出具的交款收据为证。第三、原审判决被认定“原告未能举证证明已经将合同的权利义务转让的情况通知相关部门及被告，且未能变更合同主体，应当认定王国才及原告未尽通知义务。被告无权主动到相关部门变更合同主体的手续，故原告的主张不予支持”该认定是极端错误的，（2012）东民初字第637号案件与本案属于同一个主审法官审理的，同一个事实怎么会出现不同“本案认为”呢，原审法院忽视了一个重要的问题，被上诉人向税务机关所提供的环保局家属院3号楼西单202室为王国才的时间是2012年7月20日，上诉人要求为其办证向法院提出诉讼的的时间是2012年6月19日，上诉人向法院提出诉讼要求为其提供办理房产证的相关手续后的一个月被上诉人又向税务机关提交了《房屋销售明细》，该明细中环保局家属院3号楼西单202室为王国才因该明细导致上诉人一手房的房产证的手续无法办理。综上法院的判决确定了被上诉人有协助上诉人办理房产手续的义务，而在本案中被上诉人向税务机关所提供的环保局家属院3号楼西单202室为王国才，导致上诉人房产证虽经法院执行无法办理，以此证实被上诉人存在过错，应当承担违约责任，请求二审法院依法查明事实，撤销（2015）东民初字第00543号民事判决书，被上诉人承担商品房买卖合同因上诉人未取得房屋权属证书的违约责任，并赔偿上诉人违约金59716元；一审二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限公司辩称，一、本案涉诉房屋系本案上诉人***在王国才处购得。首先，在2012年6月4日***起诉民事诉状中明确认可在2006年8月31日的购楼协议系王国才与被上诉人签订，***在王国才处购买的该楼房。同时东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决书通过***陈述与审理也确定了本案诉争楼房系被上诉人与王国才签订购楼协议后，王国才将该楼房转让于***。所以就本案诉争楼房的合同相对性而言，被上诉人只是相对于王国才。二、原审上诉人诉讼请求为“被上诉人承担上诉人未能取得房屋权属证书的违约责任”被原审判决驳回并无不当。就该类似诉求，上诉人曾诉讼至东光县人民法院，现已有生效法律文书约束该法律关系。东光县人民法院出具（2012）东民初字第637号判决书（后***就该判决上诉，被中院维持原判），认定本案被上诉方协助杨办理过户手续，对此，被上诉人也认为并无不妥。上诉人的协助义务（包括土地、房管、税务部门的各种规划、许可、契税）均已完成。现上诉人并非办理不了房产证过户手续，只因上诉人需缴纳二手房过户契税，因上诉人怠于缴纳该税款，才致使不能办理房产过户手续。至于开发商开发所致所需各种许可资质，被上诉人均已提供。所以，上诉人

不办理房产证过户手续的原因在于上诉人自身，被上诉人仅有办理变更房产登记的协助义务，就目前状态，被上诉人不存在任何过错，并协助义务已完善履行，上诉人原审所诉无事实与法律依据。三、被上诉人向税务机关申报涉诉房屋契税的时间是2012年7月20日，东光县人民法院（2012）东民初字第637号案件（2012年6月19日立案）刚立案约一月，未开庭审理，更未出明确的裁判结论，此时，我公司依据与王国才的购楼协议申报契税并无过错。同时我们认为，无论本案上诉人通过几手买卖取得该房屋，我公司都有协助其办理过户的义务，但仅是协助的义务，而不是为其办理的义务。现上诉人因与王国才之间的买卖关系，需缴纳二手房契税，怠于办理房产过户手续而归责被上诉人，与事实无据，与已经生效的东光县人民法院（2012）东民初字第637号案件法律文书相悖。综上，上诉人诉求被原审驳回，并无不当。望二审合议庭依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人***曾就涉案房屋向东光县人民法院起诉，请求法院判令被上诉人限期为其办理房产证，并赔偿其损失10万元。东光县人民法院以（2012）东民初字第637号民事判决：（一）被上诉人协助上诉人办理房屋所有权登记手续；（二）驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求，上诉人上诉至本院，在本院审理该案过程中，上诉人主动撤回要求被上诉人赔偿其经济损失10万元的诉讼请求，本院作出（2013）沧民终字第2033号民事裁定书：准许上诉人***撤回对东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决第一项的上诉，双方均按（2012）东民初字第637号民事判决第一项执行；撤销东光县人民法院（2012）东民初字第637号民事判决第二项；准许***撤回对东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司索赔损失10万元的起诉。该判决生效后，上诉人***再次起诉要求被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限公司对其承担赔偿责任没有提出足够的事实和理由，原审判决对其诉讼请求不予支持并无不当。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人上诉理由不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1293元由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　梅

审判员　纪俊阁

审判员　高宝光

二〇一六年六月十二日

书记员　王圆圆