某某与东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀09民终1890号

上诉人（原审原告）：***。

委托代理人：戈彦林，职工。

委托代理人：霍树松，河北冀星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司，住所地：河北省东光县东环路南段。

法定代表人：李兰海，该公司董事长。

委托代理人：李云超，河北冀星律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2015）东民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告***诉称，2006年8月23日原告与被告达成购楼协议，协议约定原告购买被告开发的商品楼1号楼西单2楼201室，面积为133.5平方米，价款为170880元；付款方式分三次分清，最后一次在入住前将所欠楼款一次交清。合同签订后原告依据合同约定在交付楼房前将全部楼房款170880元于2007年7月13日交付被告，付款后被告将1号楼西单2楼201室交付原告，可是被告未能为原告提供办理房屋权属登记的手续，经原告长期多次催办被告对原告的要求置之不理，为此2012年6月份原告向法院提出诉讼，要求被告为其提供办理房屋权属登记的相关手续，本案经东光县人民法院和沧州市中级人民法院依法审理，判决被告协助原告办理房屋权属登记手续，判决书生效后，原告申请法院强制执行，因被告向税务机关申报的东光县环保局家属楼1号楼西单201室购房者为李义格，同时被告不能为原告提供销售不动产统一发票，导致原告房屋权属登记手续无法办理。原告房屋权属登记手续无法办理系因被告的原因造成的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，判令被告承担商品房买卖合同因原告未能取得房屋权属证书的违约责任并赔偿原告违约金11万元。

庭审中，原告主张将违约金数额变更为66059.8元。

被告东光县兴龙建筑安装工程有限公司辩称，原告所诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告诉请被告承担未能取得房屋权属证书的违约责任并予以赔偿原告损失。对此原告混淆概念，未请求人民法院确认被告是否有违约行为而直接诉请被告承担违约责任，无事实和法律依据。二、原告在诉状中陈述与事实不符，其陈述“2006年8月23日原被告达成购楼协议，协议约定原告购买被告开发的商品楼1号楼西单元201室······被告将1号楼西单元201室交付原告”该陈述与事实不符。关于该小区1、2号楼由东光县环保局集体团购后售于该局职工。本案诉争楼房是原告在环保局职工李义格处转让。就被告而言针对合同相对性只针对东光县环保局与原告无关。三、被告根据东光县环保局为公司出具的购楼人员名单以及购楼明细向国家税务机关申报缴纳税款并无不当，不存在任何违约行为。在2006年3月份，被告已将该小区1、2号楼团售与东光县环保局，即在该日后，被告已经对诉争楼房丧失处分权，否则就要对环保局承担违约或缔约责任。至于该楼房如何流转至原告名下，系环保局售于该局职工李义格，李义格转让予原告所得。被告公司根据环保局出具的售楼明细表以及售楼名单向国家税务机关申报税款并无不当，至于原告与李义格或环保局是否约定或怎样约定更改购买人员名称，被告公司既不知情也无权干涉，因为那是属于原告与李义格或环保局的约定。四、原告要求被告承担违约责任及损失无事实与法律依据。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“因为出卖人的原因·····”而本案诉争标的出卖人不是被告公司。而是环保局李义格，现原告要求被告公司承担违约责任或损失属于无据之诉。

根据原被告诉辩，原审法院归纳了以下审理焦点：一、原被告之间是否存在房屋买卖合同关系；二、被告是否存在违约行为；三、原告房屋未能取得房屋权属证书的原因；四、原告所诉违约金的计算依据。

第一个焦点中，原告为证实自己的主张，向原审法院提交了如下证据：

1、2006年8月23日原告***与被告东光县兴龙建筑安装工程有限公司签订的购买协议一份，证实原告在被告处购买东光县环保局家属院1号楼西单201室楼房一处，房款加车库共计208149元，根据协议约定房产证统一办理，费用由购楼户自理。

收款收据一份，证实原告已将全部购楼款全部交付被告。

东光县人民法院（2012）东民初字第639号民事判决书及（2013）沧民终字第2034号民事判决书，证实原告2012年6月19日向法院起诉要求被告赔偿逾期办理房产证的损失，并要求为其办理房产证书，最后法院判决被告协助原告办理房屋产权证书，二审中撤回赔偿损失的请求。

原告主张通过以上证据证明双方存在房屋买卖合同关系，原被告间的房屋买卖合同关系已经东光县人民法院及沧州市中级人民法院确认。

被告质证认为，对原告提交的购买协议有两页构成，但从证据形式上讲第二页为原件，第一页为复印件，关于乙方购楼户***的签字系涂改所得，被告对协议的真实性及该证据的形式不予认可。对收据真实性没有异议，但该收据明显体现是代收款凭单。对原告提供的（2012）东民初字第639号民事判决书及（2013）沧民终字第2034号民事判决书真实性没有异议，但综合以上四份证据与原告的预证明目的之间存有异议。本案诉争楼房是东光县环保局1、2号楼，楼房初建时东光县环保局向被告团购，团购后售于东光县环保局的职工，东光县环保局向被告公司索要了盖章的空白购楼协议及代收款收据，对于1、2号楼的售楼款是东光县环保局直接向被告公司交付的。鉴于此种情况，原告提供的证据形式多瑕疵，关联上也不足以建立本案诉争标的与被告公司的关联。

被告为证实自己的主张向原审法院提交了2015年7月10日由东光县环境保护局出具的证明文件三份，证实诉争房屋所在小区1、2号楼由环保局团购，本案诉争房屋由东光县环保局职工李义格购买。

原告质证认为，对该三份证明文件依照法律规定，单位出具的文件应有负责人或者法定代表人签字。另该两份文件出示的时间是2015年7月10日，是刚刚出具的文件，环保局与被告存在团购协议的话应出示其原始材料或原始档案。该证据不具备真实性，与本案也没有关联性，原告提供的买卖协议有原告的名称和被告的盖章，原告向被告缴纳购房款的收据，原被告双方的房屋买卖关系已经被生效的法律文书证明，该文件不能推翻已经生效的判决。综上，该证明与本案没有关系。

庭审后，原告对2015年7月10日东光县环境保护局出具的三份证明文件补签了法定代表人的签字。

结合原被告双方在第一个焦点提交的证据，原审法院对以下事实依法予以确认：原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告顶名购买东光县环境保护局团购后用于销售给本单位职工的房屋。

就本案的第二个审理焦点，原告方向原审法院提交了如下证据：

房屋销售明细一份，证实东光县环保局家属院西单201室购房协议写的是原告，被告第一次起诉要求办理房产证后，被告申报的是李义格，为原告办理房产证制造障碍。

2、国家税务总局关于使用新版不动产发票的通知，证实依据国家税务总局的规定，购买房屋应出具不动产发票，原告在购买被告房屋后，被告没有履行协助办理房产证的义务，因为被告的原因导致房产证不能办理。

被告质证认为，对原告提交的房屋销售明细的真实性没有异议，该份证据加盖东光县地方税务局第一税务分局的印章，该证据恰恰说明被告公司系集体申报税款，不存在偷税漏说的情况，也不存在因税款原因导致购房户不能办理房产证的情况。

经审查，原审法院认为，对房屋销售明细被告质证认为对其真实性没有异议，法院对该证据依法予以确认，能够证实被告在2012年7月20日向东光县地税局申报税款时在房屋销售明细中对东光县环保局家属院1号楼西单201室房主写的是李义格。

被告为证实自己的主张向法院提交了（2013）沧民终字第2034号民事判决书一份，证实根据该判决第三页第七行陈述2013年8月30日东光县住房和城乡建设局产权产籍监理所出具证明证实涉案房屋开发单位手续齐全登记备案，购房户依照程序均能办理房产证。被告公司就购楼户办理房产证的义务已经完全达到，如原告未能办理房产证是其个人行为或其他原因，被告公司不存在违约行为。

原告质证认为，对东光县住房和城乡建设局产权产籍监理所出具的证明真实性没有异议，但被告在向税务机关提供的1号楼西单2单元201室的房主是李义格，原告不能办理，原被告的买卖合同关系已经东光县人民法院和沧州市中级人民法院认可，被告在向税务机关申报税款时填写李义格，导致原告无法办理房产证。

经审查，原审法院认为，（2013）沧民终字第2034号民事判决书为生效判决，法院对判决中所确认的东光县住房和城乡建设局出具证明的真实性、合法性及关联性依法予以确认。

就本案的第三个审理焦点：原告陈述根据从东光县房管局一次性告知书的第二条规定办理房产证应提交购楼合同、购楼发票，但因被告向税务部门提供的房屋销售明细1号楼西单201室是李义格，无法取得购楼发票，导致原告不能办理房产证。

被告为证实自己的主张向本院提交：东光县环保局牟致琦书写的团购1、2号楼名单及东光县环保局为被告公司出具的售楼明细，证实被告公司根据东光县环保局提供的销售明细，向税务部门集体申报税款，被告公司不存在过错。

原告质证认为，被告提供的证据没有证明效力，该两份材料无法证明出自谁手，也没有其他证据证实不具备法律效力。原告购买的楼房有购楼合同，且有房款的收据，收据上有被告的盖章确认，以上证据证实原被告之间存在买卖合同关系，被告陈述与本案无关，无证据证明团购关系的成立。

经审查，原审法院认为，对被告提交的东光县环保局牟致琦书写的团购1、2号楼名单及东光县环保局为被告公司出具的售楼明细虽为复印件，但该证据能与环保局出具的证明相互印证，故对被告提交的上述证据依法予以采信。

就第四个审理焦点，原告陈述对违约金的计算应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按一年期计算，另加收40%逾期付款的违约金，从2012年6月计算至2015年2月66095.8元。

被告陈述意见为对原告的利息主张不予认可，被告公司在本案中没有过错和违约行为，被告的履行义务已完毕，购楼户依照程序均能办理房产证，原告未能办理房产证的原因不在被告，基于上述两点，被告不应承担任何责任。

原审判决认定，2006年8月原告***顶李义格的名在东光县环境保护局团购的被告开发建设的环保小区中购买了1号楼2单元201室的房屋一套及车库，价款总计208149元，该款已于2007年7月13日全部付清。2012年6月19日原告***向东光县人民法院起诉，请求法院判令被告限期为原告办理房产证，并赔偿原告损失10万元。本院经审理于2013年5月6日作出（2012）东民初字第639号民事判决书，认定原被告之间存在房屋买卖合同关系，判令：一、被告协助原告办理房屋所有权登记手续；二、驳回原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。后原告上诉，沧州市中级人民法院作出（2013）沧民终字第2034号民事判决书，维持一审判决的第一项，原告撤回第二项的起诉。判决生效后，原告申请本院强制执行，由于被告在2012年7月20日向东光县地税局申报时在房屋销售明细上写明的是李义格，导致原告无法直接办理房产登记手续。

原审判决认为，本案涉及的环保小区楼房因被告与购楼户直接签订购楼协议，且给购楼户出具收款收据，可以证实该小区房屋买卖合同系被告与购楼户之间直接形成，东光县环境保护局并不是购房主体。但根据环保局规定该小区只对其内部职工进行销售，原告购买该房屋系原告顶名购买，其提交的购楼协议第一页并非原件，不能证实被告与原告所签。原告虽提交购房收据证明其与被告形成房屋买卖合同关系，但未在环保局变更房屋购买人。2012年7月20日被告按环保局提供名单向东光县地税局报送的房屋销售明细时，（2012）东民初字第639号民事案件正在审理过程中，对原、被告之间的买卖合同关系还并未进行确认，故被告依据东光县环保局提交的售楼明细向地税局申报税款，其行为并无过错。原告顶名购买东光县环境保护局为其职工团购的房屋，导致相关房产证手续无法办理，应由其自己对该行为承担责任，故驳回原告要求被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告***要求被告东光县兴龙建筑安装工程有限公司承担违约责任并支付违约金66059.8元的诉讼请求。案件受理费1452元由原告***承担。

宣判后，***不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：（一）原审判决确认被上诉人不承担责任错误。原审中上诉人为了证明上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同，向原审法院提交了购楼协议一份，提交了（2013）东民初字第639号民事判决书，充分证明了上诉人与被上诉人的商品房买卖关系，被上诉人依法应当为上诉人提供办理房产证的手续，而事实上被上诉人将上诉人所购买的环保小区一号楼西单201室，上报东光县地税局房屋销售情况中却是别人，被上诉人拒不为上诉人出具不动产销售发票，导致上诉人不能办理该房屋的房产证，被上诉人的过错是明显的，依法应当承担责任。（二）原审判决以上诉人购买的楼房是对环保局内部职工进行销售，上诉人系顶名购买，未在环保局变更房屋购买人为由表明被上诉人不存在过错，不应当承担过错责任更是错误的。上诉人与被上诉人形成买卖楼房的关系是被上诉人确认的事实，上诉人不知道该小区只卖给环保局的职工这一事实，环保局与上诉人之间的关系与上诉人无关，本案不能以环保局的行为，成为被上诉人开脱责任的理由。（三）被上诉人依法应当向上诉人承担不能办理房产证的违约责任，被上诉人向税务机关上报销售明细的时间是2012年7月20日，上诉人向法院要求被上诉人协助办理房产证东光县法院立案的时间是2012年6月19日，该上报材料是在上诉人多次要求被上诉人为其办理房产证手续，被上诉人拒不办理，上诉人向法院提出诉讼后的一个月的时间才上报的。（2012）东民初字639号民事判决书生效后上诉人向法院申请执行，本案因被上诉人向税务机关申请的材料中一号楼西单201室不是上诉人，导致上诉人房产手续不能办理，被上诉人应当承担违约责任。综上，请求二审依法改判被上诉人向上诉人承担违约责任，并赔偿上诉人违约金为66059.8元。

被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限公司辩称，（一）被上诉人建成东光县环保小区后，该小区1、2号楼由东光县环保局团购后售于该局职工，所以该小区现称“东光县环保小区”。上诉人夫妻二人，均不是该局职工，就本案所争议房屋系上诉人顶名东光县环保局职工李义格购买或李义格购买后转售上诉人。上诉人在原一审以及东光县人民法院审理的（2012）东民初字第639号案件（已生效）中所提供的“购楼协议”系改造而来。（二）就目前本案诉争楼房并非办理不了房产证的法律状态。该楼房被上诉人作为开发商，就所应办理手续以及所应缴纳契税均已完成，购房者可以自行到房管部门办理房产证手续。现上诉人因系顶名购买该房或在其他人处转买该房，需向税务机关缴纳二手房契税，才可办理房产证，也就是说该房目前状态是上诉人不办，而不是不能办。另，根据沧州市中级人民法院生效的（2013）沧民终字第2034号民事判决也只是确定了被上诉人有协助办理过户手续的义务，并不是为其办理的义务。（三）关于上诉人顶名东光县环保局职工李义格购买该房屋或在李义格处转买该楼房的事实，被上诉人认为属于李义格对东光县环保局、对被上诉人购买该楼的合同权利转让于上诉人。根据合同法理论，对于合同主体以及合同权利的转让，原权利人与变更后主体应当通知环保局与被上诉人，但上诉人未在东光县环保局及时变更，也未尽到通知义务，所以被上诉人按照东光县环保局提供的购楼名单向税务机关报送房屋销售明细以确定税负，并无不妥。（四）上诉人要求被上诉人承担违约责任及以损失的诉求无事实和法律依据。本案被上诉人不存在过错，上诉人不办理房产证的行为与被上诉人没有关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审判决认定一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人***曾就涉案房屋向东光县人民法院起诉，请求法院判令被上诉人限期为其办理房产证，并赔偿其损失10万元。东光县人民法院以（2012）东民初字第639号民事判决（一）被上诉人协助上诉人办理房屋所有权登记手续；（二）驳回上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求，上诉人上诉至本院，在本院审理该案过程中，上诉人主动撤回要求被上诉人赔偿其经济损失10万元的诉讼请求，本院作出（2013）沧民终字第2034号民事判决书，维持东光县人民法院（2012）东民初字第639号民事判决第一项，撤销东光县人民法院（2012）东民初字第639号民事判决第二项。该判决生效后，上诉人***再次起诉要求被上诉人东光县兴龙建筑安装工程有限公司对其承担赔偿责任没有提出足够的事实和理由，原审判决对其诉讼请求不予支持并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费1452元由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郭景岭

审判员　　刘晓莉

审判员　　李　霞

二〇一六年六月十二日

书记员　　王金娜