山东联能电力设计有限公司、某某之都国际教育中心等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终10244号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东联能电力设计有限公司，住所地山东省淄博市高新区***125号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东广桥律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***之都国际教育中心（有限合伙），住所地山东省青岛市市南区东海中路11号甲-6118。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，山东美誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东美誉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**，男，1981年2月23日出生，汉族，住山东省青岛市市南区新竹路1号4**301户。 委托诉讼代理人：***，山东美誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东美誉律师事务所律师。 上诉人山东联能电力设计有限公司（以下简称联能公司）因与上诉人***之都国际教育中心（有限合伙）（以下***之都教育中心）、上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2021)鲁0212民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 联能公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项并改判驳回被上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：联能公司认为一审法院认定联能公司未尽后合同义务事实错误，不应判决联能公司赔偿**损失。本案联能公司在2017年9月即开始向被上诉人催要固定收益，被上诉人拖欠固定收益超过六个月后联能公司分别于2018年2月18日、2月22日、2月23日、2月25日多次向被上诉人发函件告知被上诉人支付固定收益、解除合同、搬离物品等事项，但被上诉人均置之不理，联能公司收回房屋后并非在收回房屋后即将被上诉人物品搬出，而是直至2018年7月在联能公司又多次向被上诉人发函要求被上诉人搬离物品被上诉人置之不理后才将房屋清空。按双方《合作协议》第8.2条约定，被上诉人逾期交付固定收益达一个月以上的，联能公司有权单方解除协议；第9.3条约定合作期满被上诉人应在三日内退出该房屋及院内土地。本案被上诉人拖欠租金已超过六个月，且在联能公司发函解除合同后留给被上诉人搬离的时间也超过三日，因此联能公司认为联能公司已尽到全部合同义务，不应承担赔偿责任。 帆之都教育中心、**辩称，2018年2月22日当日联能公司以暴力打砸、堵门行为，阻止帆之都教育中心员工以及**进入涉案场地，连员工个人物品都被焊死在员工宿舍，不存在合理期限搬走办公用品情况，实际上属于联能公司故意破坏行为。 帆之都教育中心、**上诉请求：1.撤销一审判决书第一、二项或发回重审；2.撤销一审判决第四项，依法改判联能公司支付帆之都教育中心、**损失6,777,054.52元或发回重审；3.本案的诉讼费等各项费用由联能公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定《合作协议》有效错误，《合作协议》中涉案房屋租赁约定是有效的，但场地租赁约定是无效的。一审法院以《***村地球站房屋租赁合同》并非无效来认定涉案《合作协议》有效是错误的，《***村地球站房屋租赁合同》仅仅是被上诉人与联通公司签订的关于房屋的租赁合同，但是关于涉案场地，也就是位于崂山区中韩街道***村地号为M1-14-1的场地范围就在《地球站东院土地租赁合同》约定的租赁范围内。而该场地使用者为山东省电信公司青岛分公司，土地用途为市政公用设施用地。(2021)鲁02民终1464号民事判决确认《地球站东院土地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故本案《合作协议》场地租赁部分也自始无效。且被上诉人与上诉人签订《合作协议》时就明知土地使用权用途为公用设施，仍采取欺瞒等手段与上诉人签订《合作协议》，明显具有重大过错。（二）一审法院认定被上诉人不享有不安抗辩权错误。鉴于被上诉人承诺，上诉人在涉案场地内建设近1000平方米建筑物，但被城管拆除，证明被上诉人不能保证场地内建筑物的继续存续，已明显出现不具备履行能力情形，上诉人不可能安心履行合同。1.正是因为上诉人租赁房屋及场地用途就是建设游泳馆和体育馆，所以《合作协议》（格式条款，被上诉人提供）第一条明确特别写明包含“部分院内场地”，签约时答应建设手续由被上诉人负责办理。此后上诉人的关联公司建设6处接近1000平米建筑物。2016年11月14日崂山区城市管理行政执法局下发《限期拆除决定书》，上诉人立即联系被上诉人予以处理手续问题。限期拆除决定通知使得上诉人对联能公司对于场地是否具有处分权产生不安，其拆除事实更是证明被上诉人已出现不能履行合同情形，上诉人有权行使不安抗辩权。2.2017年5月23日上诉人工作人员与王梓豪的通话录音，被上诉人负责“给你们办手续”，证明签约时被上诉人答应建设手续由被上诉人负责办理。3.上诉人6处接近1000平建筑物因不能办理报批建手续（注意：该手续必须由联通公司盖章）而直接拆除并收到联通公司告知，上诉人已经怀疑被上诉人到底是否能办理报建手续，是否能保证场地建设使用，是否能保证满足租赁用途，是否具备继续履行合同能力。此种情况之下，如果房租到期后继续缴纳房租，将面临场地不能建设使用、租赁用途不能实现、被联通公司强行赶走风险。故上诉人在2017年9月份发函要求被上诉人提供证据证明对场地以及房屋的处分权，并最终在被上诉人不能提供的情况下，于2018年2月26日发函撤销合作协议并要求赔偿损失。因此，上诉人在租金到期之前就发函书面再次要求被上诉人出具处分权相关证明材料，保障涉案场地内上诉人建造的建筑物能够办证，上诉人可以继续使用租赁房屋及场地，在被上诉人提供处分权证明之前上诉人有权行使不安抗辩权到期不付租金。（三）一审法院认定上诉人违约是错误的，上诉人合法合理行使不安抗辩权，到期不支付租金不属于违约；上诉人因被上诉人明显出现不能履行合同的情形，合法合理行使不安抗辩权，到期不付租金并不属于违约。继而上诉人于2018年2月26日发函撤销合同，也是合法的，反而是被上诉人在未能提供处分权证明之前就以上诉人拖欠租金为由要求解除合同是不合法的，属于被上诉人违约，被上诉人在2018年2月22日以暴力堵门、打砸等方式破坏上诉人生产经营更属于恶劣违法违约行为，应赔偿给上诉人造成的损失。上诉人于2018年2月26日基于以上不安抗辩权撤销合作协议才是合同撤销/解除的时间。（四）一审法院认定被上诉人在解除合同后仅留给上诉人4天时间搬迁，未尽到后合同义务，故酌定被上诉人承担10%赔偿责任是错误的，实际情况是被上诉人虽通知让搬东西，但却以堵门打砸等方式不让搬，故意对上诉人财产进行破坏，应承担全部赔偿责任。2018年2月22日，即被上诉人称向上诉人发出解除通知之日，虽然解除通知上写明要求上诉人在2018年2月25日之前将相关房屋、场地内的物品清空，但是上诉人有2018年2月22日当天报警记录、笔录、执法记录仪录像(已申请一审法院开具调查令调取，但并未包含笔录、执法记录仪录音录像等，特向二审法院提出调取证据申请)及当天被上诉人采取打砸堵门行为不让上诉人工作人员进入的录音录像等证据可以证明，在2018年2月22日当天被上诉人就派人采用打砸堵门行为，强制将办公楼上锁，阻碍上诉人正常经营，强行将员工宿舍楼焊死，破坏变电站，并将设备设施强制拆除丢弃在院里，不允许上诉人以及上诉人工作人员进入鼎钩运动魔方场地，更无法拿走任何东西，包括员工个人物品，对上诉人造成严重经济损失。被上诉人并非一审法院认定的非故意的未尽到相应的后合同义务，而是故意的对上诉人的财产进行破坏。经一审法院委托鉴定机构鉴定损失可知，上诉人的损失高达6777054.52元，被上诉人故意损坏上诉人财产的恶劣行为已经不是后合同义务可以涵盖的，应当承担上诉人全部的损失。(五)一审法院认定按照《合作协议》关于摊销装修成本的约定，酌情按照50%折损是错误的。上诉人在一审审理过程中提出了对鼎钧运动魔方工程装修造价评估，评估金额为2710454.52元，该评估方法采用的是对现存装修造价的评估，已经包含了折旧部分，因此一审法院再依据《合作协议》约定摊销装修成本、折损50%是错误的。(六)一审法院认定上诉人欠缴租金时间长达半年是错误的，实际截止被上诉人打砸堵门之日欠缴租金仅为4个月。上诉人租金缴纳至2017年11月11日，欠付租金从2017年11月12日开始计算，直至2018年2月22日被上诉人派人采用打砸堵门行为强行破坏上诉人经营，上诉人于2018年2月26日发函撤销合同，2018年2月26日应认定为《合作协议》解除之日，上诉人欠缴租金的时间仅仅为4个月。二、一审法院适用法律错误。根据民法典第一百五十三条第一款及第一百五十七条规定，涉案《合作协议》约定的租赁场地因土地性质为市政公用设施用地，违反国家法律强制性规定而无效，且被上诉人在签订协议时就明知土地性质仍然刻意隐瞒，具有重大过错。民法典第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”在被上诉人有丧失涉案租赁物及场地处分权的情形，实际权利人提出过要求解除租赁关系、让上诉人搬走情形下，上诉人要求被上诉人提供相应处分权证明并拒绝支付租金，属于正当行使不安抗辩的权利。 联能公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 联能公司向一审法院起诉请求：1.判令帆之都教育中心支付联能公司占用房屋期间的固定收益530959元；2.判令帆之都教育中心自2017年8月21日起至欠款付清之日止以一百九十万元为基数按日千分之四向联能公司支付违约金；3.判令**对第二、三项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费用**之都教育中心、**承担。 帆之都教育中心、**向一审法院提出反诉请求：1.依法确认帆之都教育中心与联能公司之间签订的《合作协议》无效；2.判令联能公司返还保证金20万元；3.判令联能公司支付**实际损失暂计14912375.97元；4.本案的诉讼费、保全费等各项费用由联能公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月11日，联能公司（甲方）与帆之都教育中心（乙方）签订《合作协议》约定：鉴于甲方同意以本协议约定的房屋和院内场地使用权与乙方合作，乙方同意以现金方式进行投资经营，甲乙双方根据相关法律及有关规定，经协商一致，就有关事项订立本协议，以资共同遵守。合同第一条房屋、场地坐落：1.1地址：崂山区***村131号，1号楼（3套基站房间除外）、3号楼（西侧一层两间设备房间除外）、4、5、6号楼（约计2100平方米）及部分院内场地（附：房屋原状和场地平面图）。1.2室内装饰及设施：无。第二条合作方式：双方合作房屋场地的用途为：教育相关事业使用，由乙方负责经营管理并承担经营责任。乙方承诺在合作期间严格遵守国家法律法规和本地区房屋使用和物业管理的规定。第三条：合作期限3.1合作期123个月（为体现甲方的合作诚意，首年度的三个月为装修期，甲方放弃该三个月的收益），自2015年8月12日起，至2025年11月11日止。甲方总计收取2050万元收益，其中，自2015年11月12日至2020年11月11日甲方的固定收益为190万元整。4.2支付期限：乙方同意支付给甲方的首年收益在合作协议签订后十日内一次性分配给甲方。以后于每年的8月20日前一次性分配给甲方下一年度的固定收益。4.4协议签订后乙方向甲方缴纳20万元（人民币）作为支付水、电、物业等方面的信誉金。合作终止时，乙方将所有水电物业等费用结算付清后，甲方再将该信誉金无息归还乙方。5.3乙方不得擅自改变使用用途或将房地产转让、转租或转借。5.5在合作经营期间，乙方另需搭建装修时，应事先征得甲方的书面同意，需按规定向有关部门报批的，则须报有关部门批准后方可进行。未经甲方同意乙方不得私自改变房屋结构。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和标准装修房屋，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿由此给甲方造成的损失。5.8为降低合作风险，应尽可能地减少装修投入，降低装修费用，加速折旧，并在三至四年内摊销完毕装修成本。6.2合作期满或因乙方原因解除本协议，乙方装饰、装修或搭建所添设的各类设施除可移动部分外，其他无偿归甲方所有，否则乙方负责将房屋、场地恢复原状。8.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合作协议，收回房屋、场地：（1）乙方未按本协议约定时间向甲方缴纳固定收益时；……9.1在合作期内任何乙方违反本合作协议任一条款，即为违约，无论双方选择继续履行协议或解除协议，违约方都应支付违约金或赔偿对方经济损失。9.2乙方应按承诺约定的时间向甲方支付固定收益及相关费用，每逾期一日，乙方须按房屋、场地甲方年收益的千分之四向甲方支付违约金。 合同签订后，联能公司**之都教育中心交付房屋，帆之都教育中心向联能公司缴纳信誉金20万元。一审庭审中，联能公司、帆之都教育中心均认可，帆之都教育中心向联能公司缴纳固定收益至2017年11月11日。 2017年9月，帆之都教育中心向联能公司发送《关于催告函之复函》，要求联能公司提供有权处分涉案房屋及场地的相关权属证明文件，否则有权不支付2017年11月12日之后的固定收益。2018年2月18日，联能公司向**发送催款函，要求其缴纳固定收益。2018年2月22日和23日，联能公司向**发送《解除协议通知书》，告知帆之都教育中心由于其未按约定支付固定收益并拖欠支付六个月，按照协议8.2条约定，解除《合作协议》，并要求帆之都教育中心在2018年2月25日前将相关房屋、场地内的物品清空（包含装饰装修部分），否则，留在房屋、场地内的物品视为帆之都教育中心放弃。2018年2月23日，帆之都教育中心向联能公司发送《关于提供房屋及场地处分权的进一步通知》，要求联能公司提供有权处分涉案房屋和场地的相关权属证明文件，否则有权不支付2017年11月12日之后的固定收益。2018年2月25日，联能公司向**发送短信通知，告知帆之都教育中心将于2018年2月26日上午八点将房屋场地腾空。2018年2月26日，帆之都教育中心向**发送《关于撤销合作协议的通知》。同日，联能公司收回涉案房屋和场地。 另查明，崂山区***村131号的产权人为中国联合网络通信有限公司青岛市分公司（以下简称联通公司）。2017年3月13日，联能公司与联通公司签订《地球站东院土地租赁合同》，联能公司租赁崂山区***村131号东院土地（土地面积约11600平方米），该合同后被(2021)鲁02民终1464号民事判决书认定为无效合同。2015年1月23日，联能公司与联通公司签订《***村地球站房屋租赁合同》，租赁崂山区***村131号1号楼（3套基站房间除外）、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼，建筑面积1995.94平方米，租赁期限为2015年5月1日至2030年4月30日。该合同第8.2条约定，乙方（联能公司）有下列情形之一的，甲方（联通公司）可以解除合同，收回房屋：（1）擅自将房屋转租、转让或转借的；……。一审庭审过程中，帆之都教育中心、**确认《合作协议》所涉土地及房屋即为崂山区***村131号西院，并未使用东院。 帆之都教育中心为有限合伙企业，其中**是普通合伙人，***为有限合伙人。帆之都教育中心承租涉案房屋后，其实际经营主体为青岛鼎均康业体育文化传播有限公司（以下简称鼎钧公司），并由其进行了装修、改造及购买体育设备，该公司成立于2015年9月25日，2020年7月7日被注销，其股东为**（占股98%）和***（占股2%），***出具材料说明其股东权益由**享有。 帆之都教育中心、**为证明其反诉主张，向一审法院申请对鼎钧运动魔方工程装修项目及资产经济损失价值进行评估，一审法院分别委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司和青岛**资产评估有限公司对上述项目进行评估。2022年3月24日，山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司做出山广价鉴字[2022]第4008号工程造价司法鉴定报告书，鉴定结果为鼎钧运动魔方工程装修的造价金额为2710454.52元，特别事项说明载明：…在现场勘查时，当事人**、帆之都教育中心主张的装修项目大多已不存在，我们是根据当事人**、帆之都教育中心提供的施工合同、施工图纸等相关资料进行鉴定的；…。**为此交纳评估费为55000元。2022年4月13日，青岛**资产评估有限公司做出[2022]德所司鉴字第002号资产评估报告，损失价值评估值为4490200元，其中，仅依据设备采购合同发票、付款凭证确认的设备的评估价值为423600元。**为此交纳评估费为57100元。上述两份评估报告中载明的装修及设备采购方均为鼎均公司。 一审法院认为，本案争议焦点为三个，一是合同性质及效力；二是帆之都教育中心是否享有不安抗辩权；三是联能公司是否应赔偿帆之都教育中心损失。关于焦点一，合同性质及效力。联能公司与帆之都教育中心签订的合同虽名为《合作协议》，但其依靠提供场地和房屋收取按期固定收益，不负盈亏，明显属于租赁协议的性质，因此，双方签订的《合作协议》性质应为房屋租赁合同。帆之都教育中心主张由于联能公司与联通公司签订的租赁合同中禁止转租，且涉案房屋和场地是公用性质，因此，双方所签《合作协议》应为无效。一审法院认为，涉案房屋和场地拥有合法产权，且即使其为公用性质，但并不意味着联能公司与案外人联通公司所签《***村地球站房屋租赁合同》为无效合同。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，帆之都教育中心自2015年即开始租赁涉案房屋及场地，虽然联能公司与联通公司签订的合同禁止转租，**之都教育中心并未举证联通公司通知联能公司解除合同或确认合同无效，在《***村地球站房屋租赁合同》并非无效的情况下，帆之都教育中心主张《合作协议》无效不能成立。关于焦点二，帆之都教育中心是否享有不安抗辩权。帆之都教育中心主张由于涉案房屋及场地产权人联通公司告知其涉案房屋和场地有纠纷，帆之都教育中心建设的部分设施被城管拆违，联能公司未能协调处理。因此，帆之都教育中心要求联能公司提供相关手续，由于联能公司未能提供，并且联能公司在**的谈话中告诉帆之都教育中心其与联通公司有矛盾，因此，帆之都教育中心行使不安抗辩权，未按期缴纳租金。联能公司主**之都教育中心租赁的场地及房屋其享有租赁权，不存在争议。经审理查明的事实，崂山区***村131号的产权人为联通公司，联通公司与联能公司签订了两份合同，其中《地球站东院土地租赁合同》经生效法律文书判定为无效，《***村地球站房屋租赁合同》仍在继续履行中，而帆之都教育中心所租赁的即为《***村地球站房屋租赁合同》所涉及的崂山区***村131号西院，并未产生纠纷，且东院产生诉讼的时间为2019年，而帆之都教育中心行使不安抗辩权是在2017年，再者，联能公司告知其与联通公司有矛盾是在2017年3月1日，直至2018年2月底，时间近一年，帆之都教育中心未举证证明联通公司告知其存在纠纷或要求联能公司、帆之都教育中心搬离涉案房屋和场地，从而影响合作协议的履行。帆之都教育中心在此期间一直未向联能公司支付租金，欠缴时间长达半年，金额较多，应属违约。至于城管拆除帆之都教育中心搭建的违章设施，与联能公司对涉案房屋、场地是否拥有处分权无关，因此，对**之都教育中心主张的不安抗辩权，一审法院不予支持。关于焦点三，联能公司是否应**之都教育中心进行赔偿。一审法院认为，帆之都教育中心为合同签订主体，但并非涉案房屋和场地的实际使用主体，且帆之都教育中心、**主张的装修损失及器材损失均为已注销的案外人鼎均公司所有，帆之都教育中心向联能公司主张权利，主体不适格。**在联能公司收回涉案场地后通过短信及报警方式在追讨损失，因此，对于联能公司抗辩的时效问题，一审法院不予支持。鼎均公司的股东为两人，另一股东将权利全部转让给**，因此，**享有鼎钧公司权利，**之都教育中心违约在先，联能公司有权按照合同约定行使合同解除权，且已经将解除通知到了帆之都教育中心并提前告知收回场地的时间，**之都教育中心在收到上述通知后，**作为帆之都教育中心及鼎钧公司的实际控制人未能在合同解除后及时搬迁涉案场地内物品。《合作协议》中约定，“6.2合作期满或因乙方原因解除本协议，乙方装饰、装修或搭建所添设的各类设施除可移动部分外，其他无偿归甲方所有，否则乙方负责将房屋、场地恢复原状”，在合同已解除且联能公司已告知帆之都教育中心收回房屋时间的前提下，帆之都教育中心仍留有物品及装修在涉案房屋和场地，由此造成的相应损失应由其承担。但联能公司在解除合同后仅留给帆之都教育中心4天时间搬迁，显然未尽后合同义务，一审法院酌情认定联能公司对**的各项损失承担10%的赔偿责任。**申请对鼎钧运动魔方工程装修的造价评估金额为2710454.52元，《合作协议》中约定，“为降低合作风险，应尽可能地减少装修投入，降低装修费用，加速折旧，并在三至四年内摊销完毕装修成本”。涉案房屋及场地中的装修时间为2016年，因此，根据上述约定，其评估价值酌情按50%予以折损，即损失金额为1355227.26元。器材损失价值评估值为4490200元，其中，仅依据设备采购合同发票、付款凭证确认的设备的评估价值为423600元，一审法院认为，仅凭采购合同发票和付款凭证部分无法证明系为因本案造成的损失，一审法院不予采纳，器材损失价值为4066600元，**损失共计5421827.26元（4066600元+1355227.26元）。因此，联能公司应向**赔偿损失542182.73元（5421827.26元×10%）。相关评估费用由联能公司、**按比例承担。关于租金。联能公司主**之都教育中心欠缴租金为2017年11月12日至2018年2月23日（合同解除之日）期间的530959元。一审法院认为，帆之都教育中心对缴纳租金至2017年11月11日无异议，帆之都教育中心已实际使用涉案房屋和场地，应给付至合同解除之日的租金，因此，帆之都教育中心应给付联能公司租金530959元（1900000元÷365天×102天），帆之都教育中心缴纳的信誉金20万元应予折抵，折抵后，帆之都教育中心应给付联能公司租金330959元。关于违约金。联能公司主**之都教育中心应自2017年8月21日起至欠款付清之日止以人民币190万元为基数按日千分之四向联能公司支付违约金。一审法院认为，联能公司上述主张虽有合同约定，但主张过高，一审法院酌情调整为以帆之都教育中心未缴纳租金330959元为基数，按照人民银行公布的同期银行贷款利率二倍计算自2017年8月21日至2019年8月19日，自2019年8月20***之都教育中心实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的二倍计算。**既是帆之都教育中心的普通合伙人，同时也是涉案场地实际使用人。合伙企业法第三十九条规定：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业财产不足清偿到期债务的，各合伙人应当承担无限连带清偿责任。”第四十条第一款规定：“以合伙企业财产清偿合伙企业债务时，其不足的部分，由各合伙人按照本法第三十二条第一款规定的比例，用其在合伙企业出资以外的财产承担清偿责任。”据此，合伙企业债务的承担分为两个层次：第一顺序的债务承担人是合伙企业，第二顺序的债务承担人是全体合伙人。由于债权人的交易对象是合伙企业而非合伙人，合伙企业作为与债权人有直接法律关系的主体，应先以其全部财产进行清偿。因合伙企业不具备法人资格，普通合伙人不享受有限责任的保护，合伙企业的财产不足清偿债务的，全体普通合伙人应对合伙企业未能清偿的债务部分承担无限连带清偿责任。因而，合伙企业法第三十九条所谓的“连带”责任，是指合伙人在第二顺序的责任承担中相互之间所负的连带责任，而非合伙人与合伙企业之间的连带责任。本案中，对**之都教育中心欠联能公司的租赁费，帆之都教育中心应先以其全部财产进行清偿。帆之都教育中心的财产不足清偿该债务的，**作为合伙人对不能清偿的部分承担无限连带清偿责任。综上所述，判决：一、帆之都教育中心自判决生效之日起十日内支付联能公司租金330959元及违约金（该违约**330959元为基数，按照人民银行公布的同期银行贷款利率二倍计算自2017年8月21日至2019年8月19日，自2019年8月20***之都教育中心实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的二倍计算）；二、**对帆之都教育中心不能清偿的判决第一项的债务部分承担无限连带清偿责任；三、驳回联能公司的其他诉讼请求；四、联能公司在判决生效之日起十日内支付**损失542182.73元；五、驳回帆之都教育中心、**的其他反诉请求。本诉案件受理费9110元，**之都教育中心、**负担5678元，由联能公司负担3432。反诉案件受理费112474元，评估费112100元，共计224574元，**之都教育中心、**负担216409元，由联能公司负担8165元。 二审中，帆之都教育中心、**提交2018年2月22日被上诉人采取打砸堵门行为不让上诉人工作人员进入的录音录像光盘，证明事项：被上诉人虽通知让搬东西，但却以堵门打砸等方式不让搬，故意对上诉人财产进行破坏，应承担全部赔偿责任。2018年2月22日，即被上诉人称向上诉人发出解除通知之日，虽然解除通知上被上诉人写明要求上诉人在2018年2月25日之前将相关房屋、场地内的物品清空。但在2018年2月22日当天被上诉人就派人采用打砸堵门行为，强制将办公楼上锁，阻碍上诉人正常经营，强行将员工宿舍楼焊死，破坏变电站，并将设备设施强制拆除丢弃在院里，不允许上诉人以及上诉人工作人员再进入鼎钧运动魔方场地，更无法拿走任何东西，包括员工个人物品，对帆之都教育中心造成严重经济损失。联能公司质证称，该视频来源不明并且该视频产生在一审判决之前，即存在并能够取得，不属于新证据，不应予以认定。并且从视频内容来看，并没有任何阻止帆之都教育中心工作人员进入场地事实，其人员可以自由进出，视频并非是在场地外拍摄，而是在场地内拍摄，可见，帆之都教育中心工作人员能够搬离物品，帆之都教育中心关于焊接铁门的视频并不能证明是在焊接铁门，还是在进行其他操作，不能证明联能公司是在焊接铁门。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，围绕上诉请求，综合当事人诉辩主张，本案二审阶段的争议焦点为：一、涉案《合作协议》效力；二、帆之都教育中心欠付固定收益（租金）是否构成违约；三、一审法院对涉案相关损失的分担是否适当。 关于焦点一。从一审已查明事实可见：2017年3月13日，联能公司与联通公司签订《地球站东院土地租赁合同》，联能公司租赁崂山区***村131号东院土地（土地面积约11600平方米），该合同后被(2021)鲁02民终1464号民事判决认定为无效合同；在一审庭审过程中，帆之都教育中心、**确认《合作协议》所涉土地及房屋即为崂山区***村131号西院，并未使用东院。故，一审法院认定帆之都教育中心、**关于涉案《合作协议》无效的主张不成立，并无不当。 关于焦点二。从一审已查明事实可见，涉案《合作协议》于2015年8月签订后，协议双方正常履行该协议至2017年，帆之都教育中心向联能公司缴纳固定收益至2017年11月11日。涉案《合作协议》约定：乙方（帆之都教育中心）有下列情形之一的，甲方（联能公司）有权单方面解除合作协议，收回房屋、场地：…乙方未按本协议约定时间向甲方缴纳固定收益时；…在合作期内任何乙方违反本合作协议任一条款，即为违约，无论双方选择继续履行协议或解除协议，违约方都应支付违约金或赔偿对方经济损失…乙方应按承诺约定的时间向甲方支付固定收益及相关费用，每逾期一日，乙方须按房屋、场地甲方年收益的千分之四向甲方支付违约金。可见，双方签订的涉案《合作协议》对**之都教育中心应按期足额向联能公司缴纳固定收益有明确约定，对于逾期支付应承担的责任亦有明确约定。故，一审法院认定帆之都教育中心因未能按期足额支付固定收益构成违约，有事实和合同依据，亦无不当。对**之都教育中心关于因联能公司未能履行签订《合作协议》时答应办理报建手续的承诺等而行使不安抗辩权的主张。经查，涉案《合作协议》中并没有联能公司负责办理相关报建手续的约定，帆之都教育中心亦未能提交其与联能公司就此达成书面或其他形式的能够明确认定双方就此达成一致合意的证据。涉案合作协议签订于2015年，帆之都教育中心提交其工作人员在2017年5月与案外人的通话录音，但仅就该通话录音是否构成对帆之都教育中心与联能公司签订的涉案《合作协议》的补充或重大变更，不能确定，联能公司对此亦不予认可。故，一审法院对**之都教育中心主张的不安抗辩权未予支持，亦无不当。 关于焦点三。从一审已查明事实可见，山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书，在特别事项说明载明：…在现场勘查时，当事人**、帆之都教育中心主张的装修项目大多已不存在，我们是根据当事人**、帆之都教育中心提供的施工合同、施工图纸等相关资料进行鉴定的；…。故，**、帆之都教育中心上诉主张前述评估方法采用的是对现存装修造价的评估，与前述工程造价司法鉴定报告书在特别事项说明中载明的内容不符。因联能公司在解除合同后仅留给帆之都教育中心4天时间搬迁，未尽后合同义务，一审法院综合案情后酌情认定联能公司对相关损失承担10%的赔偿责任，已充分考量全案案情及争议双方的抗辩主张，亦无不当。 综上所述，各上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43208元，由各上诉人各自负担其所缴纳部分。 本判决为终审判决。 审 判 长　　管　磊 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年八月二十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　刘　凡 书 记 员　　***