海南某某设计股份有限公司与某某、某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2024）鄂01民终20144号 上诉人（原审被告）：海南某某设计股份有限公司，住所地海南省海口市龙华区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北赞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北赞达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1968年5月8日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市黄陂区。 委托诉讼代理人：***，湖北非同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北非同律师事务所律师。 原审被告：***，男，汉族，1990年5月11日出生，常住户口所在地址湖北省武汉市青山区。 原审被告：孙某，男，汉族，1989年5月19日出生，常住户口所在地址湖北省武汉市洪山区。 上诉人海南某某设计股份有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人***、原审被告***、孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2024）鄂0106民初12778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 某某公司的上诉请求：一、撤销（2024）鄂0106民初12778号民事判决书第一项，第二项，改判某某公司向***支付房屋租金98422元或发回重审。二、本案上诉费用由***承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同解除协议书》虽系某某公司拟定的，系由某某公司盖章扫描发给***，***当时要求增加违约条款，某某公司并未同意，***将扫描件打印出来签字后，也未回传，因此《房屋租赁合同解除协议书》无法律效力，应按《武汉市商业地产租赁合同》约定处理合同押金。二、某某公司差欠***2023年12月20日至2024年3月20日期间房屋租金152461元，同时向某某公司交纳了房屋押金54039元，根据《武汉市商业地产租赁合同》第四条第（二）款约定，租赁期满或合同解除后15天内，房屋押金除抵扣应由某某公司承担的费用租金，以及某某公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给某某公司，故扣除押金后，某某公司差欠***的房屋租金为152461元-54039元＝98422元。 ***辩称，***已于2024年8月30日在微信上将已签字的房屋租赁合同解除协议书回传给***公司办公室负责人王某，且某某公司已在原一审庭审中认可房屋租赁合同解除协议书的真实性，即认可该协议的效力，根据禁反言规则，某某公司的上诉理由应当不予采纳。 ***、孙某未到庭参加诉讼，也未向本院提交陈述意见。 ***向一审法院提出诉讼请求：1．判令某某公司向***支付2023年12月20日至2024年3月20日期间拖欠的房屋租金152461元及违约金114974元，共计267435元；2．判令***、孙某对第1项诉讼请求承担共同支付责任；3．判令本案诉讼费、保全费由某某公司、***、孙某承担。 一审法院认定事实，坐落于武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）1栋1-3层001室房屋登记权利人为***，单独所有，房屋建筑面积615.49平方米，不动产权证号鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0**3号。 ***（出租人、甲方）与某某公司（承租人、乙方）签订《武汉市商业地产租赁合同》（编号20****231）主要约定：第一条、房屋基本情况：房屋坐落于武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）1栋1-3层001号商铺，建筑面积615.49平方米。房屋产权状况，甲方持有房屋所有权证。第三条、租赁期限：本协议合作时间为2022年1月4日至2025年3月20日止，总租期38.5个月。其中装修期为2022年1月4日至2022年3月20日共计2.5个月；计租期为2022年3月21日至2025年6月20日，共计36个月。装修期免房租。第四条、租金及押金：2022年3月20日至2024年3月19日，月租金金额57487元，季度租金总金额172461元；2024年3月20日至2025年3月19日，月租金金额60937元。租金支付方式为，押金一个月租金，每次付三个月租金。租金支付日期分别为，首期付款以起租日期起7日内、2022年6月20日、2022年9月20日，以此类推。押金56625元整，租赁期满或合同解除后15天内，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第八条、甲乙双方权利义务：甲方应按本合同约定向乙方交付房屋和收取租金。乙方须按照本合同约定向甲方支付租金。第九条、合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达15日的。欠缴各项费用达贰万元的。第十一条、违约责任：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按不超过月租金的200%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方（出租人）处有***签名，乙方（承租人）处有海南某某设计股份有限公司盖章。 2021年11月30日，某某公司向某某银行转账5万元、5万元、5万元、5万元、26500元，以上合计226500元，交易摘要“房租”； 2022年7月8日，某某公司向某某银行转账172461元，交易摘要“房租”； 2022年10月12日，某某公司向某某银行转账5万元、5万元、5万元、22461元，以上合计172461元，交易摘要“房租”； 2022年12月26日，某某公司向某某银行转账172461元，交易摘要“房租”； 2023年4月13日，某某公司向某某银行转账172461元，交易摘要“房租”； 2023年6月21日，某某公司向某某银行转账172461元，交易摘要“房租”； 2023年12月13日，某某公司向某某银行转账57487元，交易摘要“房租”； 2024年1月26日，某某公司向某某银行转账114974元，交易摘要“房租”； 2024年5月7日，某某公司向某某银行转账2万元，交易摘要“房租”； 上述2021年11月30日至2024年5月7日期间，某某公司共计向某某银行转账1281266元。 2023年12月25日，某某公司向***出具《解除合同函》载明：贵我双方于2022年1月4日签订了《武汉商业地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同号为20****231，我司承租贵方的武昌区积玉桥临江大道98号武汉**广场**期**1栋1-3层001号商铺，感谢一直以来的友好合作。现因客观原因，我司需要提前退租，根据租赁合同第十一条违约责任第（二）款约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方”。鉴于上述情况，我司决定以此函正式通知贵方解除上述租赁合同，本函件送达之日起60日内，租赁合同自动解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的根据实际发生的费用据实结算。我司暂定于2024年2月20日退还房屋给贵方，请贵方在30日内与我司联系，商议交接房屋及结算相关费用等事宜。并按照合同约定于合同解除后15日内退还租赁押金56623元（大写：伍万陆仟陆佰贰拾伍元）。本通知送达即视为签收，若贵方未在60日内回复，视为认可我司一切主张。 ***提交《承诺书》载明：我代表海南某某设计股份有限公司承诺，本周五（2024年1月26日）之前付清2个月房租，共计114974元。手书“如到期未支付，我们自愿一起承担支付责任。承诺人处有***、孙某签名捺印。” 2024年8月30日，***（出租方、甲方）与某某公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同解除协议书》主要约定：甲方将位于武汉市武昌区积玉桥街临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）1栋1-3层001号商铺（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，双方于2022年1月4日签订了《房屋租赁合同》，经甲乙双方达成一致，协商解除本合同，就解除本合同的相关事宜达成如下协议。一、甲乙双方于2022年1月4日签订的房屋租赁合同于2024年3月20日解除，甲方于当日收回房屋；二、甲乙双方共同确认，乙方尚欠甲方152461元（含租金、水费、电费、煤气费、电话费、采暖费、物业费等）；鉴于乙方违约甲方尚欠乙方押金56625元不予退还；三、甲乙双方共同确认，乙方应于2024年8月31日前向甲方支付75000元，剩余部分77461元应于2024年9月30日前付清，款项支付后双方再无其他债权债务纠纷；四、本协议经双方签名按印后生效。甲方处有***签名捺印，乙方处有海南某某设计股份有限公司盖章。 庭审中，双方均认可，根据《武汉市商业地产租赁合同》编号20****231，合同签订日期为2021年12月31日；某某公司实际租赁至2024年3月20日；2023年12月20日至2024年3月20日租赁期间为三个月，月租金57487元，租金金额共计172461元（57487元／月＊3个月），扣减某某公司于2024年5月7日已支付***租金2万元，某某公司尚欠***房屋租金152461元（172461元-2万元）；双方签订的《房屋租赁合同解除协议书》约定尚欠金额为152461元；自某某公司搬走腾退后，案涉租赁房屋一直处于闲置状态，***主张违约金金额54039元不足剩下一年租金（***预期利益）的8%左右。 ***陈述，某某公司于2023年12月25日单方面向***发出《解除合同函》，***没有认可；《房屋租赁合同解除协议书》是对《武汉市商业地产租赁合同》的解除以及解除后相关事宜的确认。 某某公司陈述，《房屋租赁合同解除协议书》是某某公司方拟定的；《房屋租赁合同解除协议书》约定的于2024年8月31日前支付75000元，某某公司没有付款。 一审法院认为，***与某某公司签订的《武汉市商业地产租赁合同》《房屋租赁合同解除协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应依约行使权利及全面履行义务。 在《武汉市商业地产租赁合同》签订后，***依约将案涉房屋交付给某某公司使用，某某公司向***支付了相应押金及租金。后经双方协商一致解除该合同，双方并签订《房屋租赁合同解除协议书》对解除合同的相关事宜进行了约定。 关于房屋租金。案涉《房屋租赁合同解除协议书》约定，经双方协商一致，于2024年3月20日解除双方签订的房屋租赁合同；双方共同确认，某某公司尚欠***152461元（含租金、水费、电费、煤气费、电话费、采暖费、物业费等）。庭审中，双方均认可，某某公司尚欠租金期间为2023年12月20日至2024年3月20日三个月，月租金57487元，租金金额共计172461元（57487元／月＊3个月），扣减某某公司于2024年5月7日已支付***租金2万元，某某公司尚欠***房屋租金152461元（172461元-2万元），予以确认。现***主张某支付欠付租金152461元，具有事实和法律依据，予以支持。某某公司辩称，某某公司尚欠***房屋租金98422元而不是152461元，房屋押金应优先抵扣所欠租金而不是违约金，《房屋租赁合同解除协议书》并未约定违约金的计算方式和违约责任。如前所述，某某公司的抗辩意见，与案涉《武汉市商业地产租赁合同》《房屋租赁合同解除协议书》约定内容相悖，缺乏依据，不予采纳。 关于房屋押金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，某某公司未依约支付租金构成违约，***有权主张某承担违约责任赔偿损失。案涉《武汉市商业地产租赁合同》关于违约责任约定，某某公司有不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达贰万元等情形之一的，应按不超过月租金的200%支付违约金，***可要求某某公司赔偿相应损失。另案涉《武汉市商业地产租赁合同》关于房屋押金约定，租赁期满或合同解除后15天内，房屋押金除抵扣应由某某公司承担的费用租金，以及某某公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给某某公司。同时，案涉《房屋租赁合同解除协议书》约定，鉴于某某公司违约，***尚欠某某公司押金56625元不予退还。***陈述，虽然《武汉市商业地产租赁合同》约定的房屋押金是56625元，但某某公司实际支付押金是54039元，某某公司对此并未提出异议。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，***自认房屋押金金额54039元，不违反法律规定，予以确认。***主张某向其支付的房屋押金54039元作为违约金不予退还，具有合同依据，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决：一、某某公司于本判决生效之日起十日内向***支付2023年12月20日至2024年3月20日期间差欠的房屋租金152461元；二、某某公司向***支付的押金54039元不予退还。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4398元，减半收取计2199元，由某某公司负担。 本院二审期间，各当事人未提交二审新证据。 本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，根据某某公司的上诉请求及***的答辩意见，确定双方争议焦点为：某某公司与***签订《房屋租赁合同解除协议书》是否成立及有效，及某某公司应向***支付租金的金额。根据《房屋租赁合同解除协议书》的约定“本协议经双方签名按印后生效。”及该协议上甲方处有***签名捺印，乙方处有海南某某设计股份有限公司盖章，证明《房屋租赁合同解除协议书》该协议经某某公司拟定盖章后，由***签名捺印之时已经生效，且该协议为双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按该协议全面实际履行。某某公司上诉亦认可《房屋租赁合同解除协议书》系某某公司拟定的，系由某某公司盖章扫描发给***，但以***将扫描件打印出来签字后，也未回传，认为《房屋租赁合同解除协议书》无法律效力，与双方协议约定内容不符，不能成立，其要求应按《武汉市商业地产租赁合同》约定处理合同押金的上诉理由，本院不予采纳。双方仍应按《房屋租赁合同解除协议书》处理合同押金的问题。从《房屋租赁合同解除协议书》中约定“甲乙双方共同确认，乙方尚欠甲方152461元”“鉴于乙方违约甲方尚欠乙方押金56625元不予退还”以及“甲乙双方共同确认，乙方应于2024年8月31日前向甲方支付75000元，剩余部分77461元应于2024年9月30日前付清，”的内容来看，某某公司、***均已确认某某公司欠付租金的金额是152461元，分两期给付：2024年8月31日前支付75000元，2024年9月30日前付清77461元。押金56625元不予退还。双方并没有确认以不退还的押金冲抵欠付租金152461元，某某公司上诉要求扣除押金后，某某公司差欠***的房屋租金为152461元-54039元＝98422元的主张与合同约定不符，其该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，本院不予采纳。一审判决以***陈述某某公司支付押金为54039元，认定某某公司实际支付押金是54039元，不予退还，某某公司向***支付租金的金额是152461元并无不当。本院予以维持。 综上，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4398元，由海南某某设计股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月二十七日 法官助理*** 书记员*** 书记员***