山东省煤田地质局第一勘探队与龚亚岚土地租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省滕州市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0481民初5697号

原告：山东省煤田地质局第一勘探队。住所地：山东省青岛市经济技术开发区阿里山路197号。统一社会信用代码：12370000493330437T.

法定代表人：单松炜，职务：队长。

委托诉讼代理人：陈团结，男，1962年10月25日出生，汉族，系山东省煤田地质局第一勘探队工作人员，住滕州市。

委托诉讼代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。

被告：龚亚岚，女，1975年6月10日出生，汉族，住滕州市。

委托诉讼代理人：孙涛，山东君雅律师事务所律师。

原告山东省煤田地质局第一勘探队（以下简称：煤田勘探队）与被告龚亚岚土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告煤田勘探队委托诉讼代理人陈团结、董汉琼，被告龚亚岚委托诉讼代理人孙涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

煤田勘探队向本院提出诉讼请求：1.判令龚亚岚立即将位于滕州市院内贵和宾馆南侧原汽修厂厂房所在位置的场地腾空并返还给煤田勘探队；2.判令龚亚岚向煤田勘探队支付自2017年1月1日起至2019年8月31日止的场地占用费共计588800元；3.判令龚亚岚按照220800元/年的标准计算向煤田勘探队支付自2019年9月1日起至场地实际交付之日止的场地占用费；4.判令龚亚岚向煤田勘探队给付违约金1840元；5.诉讼费用由龚亚岚承担。事实与理由：2016年1月1日龚亚岚与煤田勘探队签订场地租赁合同，由龚亚岚承租煤田勘探队位于滕州市院内贵和宾馆南侧原汽修厂厂房所在位置的场地，期限1年，租金一年一次性付清。合同签订后煤田勘探队将承租场地交付给龚亚岚使用至今，而龚亚岚仅支付了2016年度的租金，其余租金经催要无果，造成煤田勘探队重大经济损失，故诉至法院请求依法裁判。

龚亚岚辩称，对煤田勘探队与龚亚岚之间存在租赁合同关系无异议，双方系土地租赁合同关系。按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，国有划拨土地使用权不得单独出租，单独出租的，合同无效。案涉土地租金合同约定租金每年130000元，煤田勘探队按照单方评估的220800元要求龚亚岚支付土地占用使用费没有事实及法律依据。2009年龚亚岚最初承租土地后投资700余万元建设电动自行车经营市场，并将该经营市场转租给20余户电动自行车经营商，向20余户电动自行车经营户收取租金，现在市场经营正常。龚亚岚请求煤田勘探队向上级汇报，要求继续履行案涉合同。假设案涉合同不能继续履行，因土地租赁合同无效，煤田勘探队对合同无效负有主要责任，应当赔偿龚亚岚投资建设电动车市场的损失。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了庭审质证。综合双方证据，本院认定事实如下：2009年度煤田勘探队与龚亚岚签订场地租赁合同一份，其中约定煤田勘探队将其位于滕州市院内贵和宾馆南侧原汽修厂厂房所在位置的场地面积约1560㎡出租给龚亚岚；租期自合同签订之日起至2012年12月31日，合同签订后至2009年12月31日之间场地不计租金；龚亚岚因经营需要在场地内建设的各种建筑物、构筑物，合同期满如不续租，30日内龚亚岚自行拆除，否则无偿归煤田勘探队。合同签订的2009年龚亚岚进行投资建设，其自称投资700余万元，至2011年完工。合同到期后双方分别于2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日又四次续行签订租赁合同，租赁期限均为一年。以上合同租金均按约履行完毕。

2015年度合同到期后煤田勘探队（甲方）与龚亚岚（乙方）再次续签场地租赁合同一份，内容为：乙方承租甲方位于院内贵和宾馆南侧原汽修厂厂房所在位置的场地，约1560平方米，具体面积和位置见附图及双方所打灰桩。合同有效期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止；本合同租金一年一次性付清，本合同生效后三日内缴清租金总计人民币壹拾叁万元整。甲方按约定日期只为乙方提供所约定的场地，其余事项由乙方自行解决，若乙方超出范围进行建设，甲方有权收回场地；乙方的经营活动若影响院内居民的正常生活秩序，如经营洗浴、麻将室、歌舞厅、KTV、加工工厂等业务，甲方有权收回场地，乙方自行承担损失；在租赁期内乙方如将承租的土地和自建的建筑物、构筑物对外租赁，应征得甲方后方可出租（不能买卖），并且次承租人经营、适用应符合上述规定。乙方应按时支付租金并承担经营期间的所有经营费用，包括各种税费、广告费、地租费、水电费等费用和地方所有收费；乙方因经营需要在场地内建造的各种建筑物、构筑物，合同期满后不续租，30日内乙方自行拆除，否则无偿归甲方；如合同期内遇政策性拆迁，土地补偿费归甲方所有，拆迁乙方的地上物各种补偿费应扣除甲方原有房屋490.1平方米，按拆迁价格计算补偿费属于乙方；如甲方进行开发，乙方无偿在规定的时间内将设施进行拆除，拆除费由乙方负担，租金按实际使用期限进行计算。乙方逾期三十日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应按照年租金的10%的标准支付违约金。租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的场地以良好、适租的状态交还甲方；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同中还约定了其他款项，合同落款处甲方加盖公章并由经办人签名，乙方龚亚岚签名。双方当事人对该协议的真实性均不持异议。

上述场地租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，龚亚岚继续承租房屋至今。煤田勘探队主张其于2019年8月20日向龚亚岚发出限期腾空房屋通知书，龚亚岚不予承认，煤田勘探队对其主张无证据加以证明。2019年9月4日煤田勘探队诉来本院，起诉状副本于2019年9月12日到达龚亚岚。诉讼中双方确认龚亚岚已将2016年度租金按期缴纳，自2017年1月1日起至今的租金及房屋占有使用费龚亚岚未予交付。煤田勘探队主张按其委托的鉴定机构评估的租赁价格即年租金人民币220800元计算2017年度以后的租金及占有使用费，龚亚岚不予认可，认为2017年以后的租金及占有使用费仍应按2016年场地租赁合同约定的标准计算。

本院认为，煤田勘探队与龚亚岚签订的数份场地租赁合同包括2015年度合同到期后煤田勘探队（甲方）与龚亚岚（乙方）再次续签的场地租赁合同（2016年度合同），均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，应确认为有效合同。龚亚岚主张案涉土地可能系国有划拨土地，单独出租违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条:“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租”之规定，租赁合同应为无效。由于上述规定旨在加强对国有划拨土地的管理，而非限制对其使用，从有利于物之使用，保护交易安全角度考量，上述规定为管理性强制性规定，不因此影响租赁合同效力，对龚亚岚主张本院不予采纳。

2016年度场地租赁合同租赁期限届满后，双方虽未续签合同，但承租人龚亚岚继续占有使用租赁标的物，而出租人煤田勘探队亦未提出异议，故原租赁合同约定内容继续有效，租赁期限自书面合同约定期限届满后依法应认定为不定期。煤田勘探队主张不定期租赁合同的租金以其鉴定的数额为准，无法律依据，本院不予支持。在书面合同期满后，租金仍应以书面合同约定的每年130000为支付依据。

对于不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权，煤田勘探队虽提供2019年8月20日限期腾空场地的通知，但无证据证明已将该通知送达给承租人。煤田勘探队于2019年9月4日诉至本院，起诉状记载的请求事项即包含了解除合同的意思表示，故起诉状副本于2019年9月12日到达龚亚岚之时，双方之间的场地租赁合同即告解除。合同解除后双方基于该合同而占有的对方财产应相互予以返还，故龚亚岚应将其承租的场地返还给煤田勘探队。为使用租赁场地龚亚岚在承租的场地上建造建筑物，由此而支出的费用应视为其利用承租场地收益而支付的成本，至合同到期视为该成本已摊销完毕。且双方约定乙方因经营需要在场地内建造的各种建筑物、构筑物，合同期满后不续租，30日内乙方自行拆除，否则无偿归甲方，现距离合同解除之日已逾30日，龚亚岚未自行拆除，故龚亚岚所建造的建筑物、构筑物应归由煤田勘探队管领，煤田勘探队要求龚亚岚拆除建筑物有违合同约定，本院不予支持。龚亚岚要求煤田勘探队支付因建造建筑物、构筑物支出的费用或折价补偿建筑物、构筑物相应价值，与合同约定相悖，本院亦不予支持。

合同解除并不导致违约责任的免除，龚亚岚自2007年至今未支付租金，已构成违约，煤田勘探队要求龚亚岚支付违约金1840元，不违反法律规定，本院予以支持。此外龚亚岚仍负有继续支付租金及房屋占有使用费的义务。关于租金，双方确认2016年度租金已支付完毕，尚欠2017年1月1日起至合同解除之日期间的租金，自2017年1月1日起至合同宣告解除的2019年9月12日止，共计2年又255天，期间租金数额为350822元，龚亚岚应向煤田勘探队偿付。龚亚岚还应当于2019年9月13日起按每天356元（130000元除以365天）的标准向煤田勘探队支付租赁物占有使用费直至龚亚岚将案涉租赁场地返还给煤田勘探队之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、龚亚岚将承租的位于滕州市院内贵和宾馆南侧原汽修厂厂房所在位置的场地除其建造的建筑物、构筑物外腾空返还给山东省煤田地质局第一勘探队；

二、龚亚岚给付山东省煤田地质局第一勘探队场地租金350822元；

三、龚亚岚给付山东省煤田地质局第一勘探队场地占有使用费（计算方法为：按每日356元标准自2019年9月13日起至上述一项实际履行完毕之日止）；

四、龚亚岚给付山东省煤田地质局第一勘探队违约金1840元；

五、驳回山东省煤田地质局第一勘探队的其他诉讼请求。

上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9706元，由龚亚岚负担7800元，由山东省煤田地质局第一勘探队负担1906元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审　判　长　　朱绍刚

人民陪审员　　李永生

人民陪审员　　颜翠莲

二〇二〇年四月十六日

书　记　员　　张　越