广州市越秀区第三房屋管理所与广东创一建筑工程公司驻广州工程处租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院

民事判决书

（2016）粤0104民初40881号

原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区。

法定代表人：梁青，职务所长。

委托诉讼代理人：***、劳绮玲，该所工作人员，联系地址同上。

被告：广东创一建筑工程公司驻广州工程处，住所地广州市越秀区。

法定代表人：***。

原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告广东创一建筑工程公司驻广州工程处租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、劳绮玲到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告将广州市黄花新村xx号xx房、黄花新村xx号xx房腾空交还原告；2.被告向原告支付从2014年1月1日起至2016年9月30日止的房屋占用费差额62307.30元（按照同期房管部门公布的同地段工业用房租金标准）；3.被告向原告支付2016年10月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（按照同期房管部门公布的同地段工业用房租金标准，每月2332.30元）。事实和理由：广州市越秀区黄花新村xx号xx房（面积29.23平方米）、黄花新村xx号xx房（面积26.30平方米）是原告管理的直管房。被告是原负责原告管理直管房修缮工作的施工单位，为方便修缮房屋的需要，被告于2013年期间向原告申请借用涉案房屋，并书面保证如房管所需收回房屋的，在15日内无条件将房屋腾空退还；借用期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金按8元/平方米缴纳等。2014年10月30日，原告向被告发出《关于收回房屋的通知》，要求被告在同年12月25日前将借用的房屋交回原告，但被告不予配合。之后原告于2016年4月6日向被告发出《关于办理房屋借用手续的通知》，告知被告如需继续借用房屋，须办理相关手续，并从2016年4月1日起按照2015年广州市房屋租金参考价中工业用房标准收取房屋使用费，但被告亦不予配合。2016年9月5日，原告再次向被告发出《关于限期腾退房屋及补缴房屋占用费的通知》，明确告知被告要收回房屋及补缴房屋占用费差价等。但被告至今仍非法占用涉案房屋。因此，为保护原告合法权益，避免国有资产流失，原告提出上述诉讼请求。

被告无答辩。

经审理查明：广州市越秀区黄花新村xx号xx房及黄花新村xx号xx房是原告管理的直管房。

被告（原称化州市装修工程公司驻广州工程处，2016年4月27日更名为现名）出具两份《房屋使用保证书》，载明：我单位现负责华乐、建设、农林街的直管房修缮工作，为修缮房屋放材料等用途，现向房管三所借用黄花新村xx号xx房（面积29.23平方米）、黄花新村xx号xx房（面积26.30平方米）；借用期壹年（2013年1月1日至2013年12月31日），我单位同意按8元/平方米的标准缴纳租金；如房管所需收回房屋的，我单位保证在15日内，无条件腾空退回等。上述保证书申请人处盖有“化州市装修工程公司驻广州工程处预结算专用章”，经办人签名为“***”。原告称其同意上述《房屋使用保证书》的内容。

2014年10月30日，原告在涉案房屋门口张贴《关于收回房屋的通知》，并以全球邮政特快专递（EMS）的方式以涉案xx房为收件地址向被告寄出上述通知。该通知称，被告因日常维修需要向原告借用四套房屋（包括涉案黄花新村xx号xx房及黄花新村xx号xx房在内），现被告已不承接华乐街的成片维修工程，因此要求被告在2014年12月25日前将借用的4套房屋腾空交回原告，同时清缴相关费用等。上述邮件于2014年10月31日投递并签收。

因被告未向原告交还涉案房屋，原告于2016年4月6日在涉案房屋门口张贴《关于办理房屋借用手续的通知》，并再次以全球邮政特快专递（EMS）的方式分别以涉案xx房及xx房为收件地址向经办人***寄出上述通知，要求其于同年4月11日前办理借用手续，并自2016年4月1日起按《2015年广州市房屋租金参考价》工业用房标准收取房屋使用费，逾期不办理的视为放弃借用资格。上述两份邮件均被退回。之后原告又以同样方式于同年9月5日寄出《关于限期腾退房屋及补缴房屋占用费的通知》，邮件亦被退回。

被告分别按照233.80元/月、214.40元/月（即8元/平方米）的标准向原告支付涉案黄花新村xx号xx房及黄花新村xx号xx房的租金至2016年9月30日，此后的租金（使用费）未支付。2016年7月21日，广州市越秀区房屋管理局向被告开具租金发票两张，分别载明：租户名称化州市装修工程公司驻广州工程处，房屋地址黄花新村xx号[xx]，公产，性质住宅，月租金233.80元，租金所属时期为2016年7月至2016年9月共3个月，合计701.40元；房屋地址黄花新村xx号[xx]，公产，性质住宅，月租金210.40元，租金所属时期为2016年7月至2016年9月共3个月，合计631.20元。

本院认为：被告签署《房屋使用保证书》，载明向原告借用涉案两套房屋及按照8元/平方米的标准向原告支付租金，期限为2013年1月1日起至同年12月31日止，原告同意该保证书的内容，因此双方已成立以上述保证书条款为内容的合同关系。上述合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，因此原被告之间为租赁合同关系。在双方约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，则原租赁合同继续有效，直至2014年10月31日原告以邮寄方式发出的《关于收回房屋的通知》送达给被告，双方租赁合同关系解除。合同解除后，被告无权继续占用涉案房屋，因此原告要求被告腾空交还该房屋合法合理，本院予以支持。

关于租金及房屋使用费标准，租赁合同解除前，原合同约定的租金标准对双方有约束力；租赁合同解除后，双方对房屋使用费未有明确约定，但从实际履行方面来看，被告已按原租金标准向原告支付了截止至2016年9月30日的房屋使用费，原告亦予以收取，且租金发票亦显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金（房屋使用费）达成一致并已实际履行完毕。现原告单方主张按同期房管部门公布的同地段工业用房租金参考价补交差额依据不足，本院不予支持。

对于2016年10月1日以后的房屋使用费，双方没有约定亦未实际履行，原告要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。因此，在双方对该期间使用费标准没有约定且无法自愿协商一致的情况下，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付使用费符合公平合理、等价有偿原则。但因涉案房屋性质为住宅，原告要求参照工业用房标准计算房屋使用费于法无据，本院对予以调整，并且使用费以不超原告诉讼请求主张数额为限。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告广东创一建筑工程公司驻广州工程处在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区黄花新村xx号xx房及黄花新村xx号xx房腾空交还原告。

二、被告广东创一建筑工程公司驻广州工程处在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付广州市越秀区黄花新村xx号xx房、黄花新村xx号xx房2016年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价住宅用房租金标准计付，并以不超过2332.30元/月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告广东创一建筑工程公司驻广州工程处按照上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第三房屋管理所。

三、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1358元，由原告广州市越秀区第三房屋管理所负担1073元、被告广东创一建筑工程公司驻广州工程处负担285元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长杜轶群

人民陪审员张宇

人民陪审员***

二〇一七年四月二十八日

书记员曾小丽