***、江苏通信置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省无锡市滨湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）锡滨民初字第00838号

原告（反诉被告）：***，男，1969年8月29日生，汉族，住无锡市北塘区。

委托代理人：刘伟中，江苏诚卓律师事务所律师。

委托代理人：毛瑞琪，江苏双汇律师事务所律师。

原告（反诉被告）：江苏通信置业管理有限公司，住所地南京市高新开发区28幢301室。

法定代表人：丁广龙，该公司总经理。

委托代理人：李媛，该公司职员。

委托代理人：陆浙东，江苏正太和律师事务所律师。

原告（反诉被告）***诉被告（反诉被告）江苏通信置业管理有限公司（以下简称通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托代理人刘伟中，被告（反诉原告）通信公司的委托代理人李媛、陆浙东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告***向本院提出诉讼请求：1、判令通信公司返还已收取的租金1225297元并支付违约金20万元；2、判令通信公司支付景观绿化费8万元，停车场扩建费6万元；3、判令通信公司支付职工餐费192125元；4、以上3项诉讼请求除违约金20万元外的金额为1557422元，要求通信公司以该金额为基数支付利息（自2012年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。5、要求通信公司赔偿装潢损失3946422.49元及利息（自2013年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。事实和理由：2010年11月23日起，通信公司将位于无锡市环湖路788号内的若干房屋出租给***经营，后由于房屋年久失修，无法交付使用，双方多次重新签订租赁合同及补充协议，多次推迟租赁起始期限。直到2012年11月27日，通信公司声称相关房屋已经修复完毕，双方进行了相应的交接，但交接后***发现发房屋还是存在一些问题，无法开展经营活动。因***已投入大量的人力与财力用于房屋装修等，故与通信公司多次协商损失分担问题，但通信公司无视事实并于2013年3月25日单方发函解除租赁合同，***回函同意解除合同但指出系因通信公司违约在先。双方合同解除事项已经（2013）锡滨商初字第0507号民事判决书（以下简称0507号判决）予以确认，但***在该案中已明确提出相关损失会另案起诉。双方签订租赁合同后，因通信公司未履行租赁合同义务，致使***自始至终无法实现承租房屋用于经营的目的，通信公司应当赔偿因此给***造成的巨大损失（包括装饰费用、绿化景观费、停车场扩建费及相应利息、违约金），返还***已缴纳的租金，并支付通信公司的员工餐费。

本诉被告通信公司辩称，1、通信公司解除与***之间租赁合同，是基于***长期拖欠租金等费用，通信公司是根据法律和合同约定行使解除权。***已缴纳的租金等费用不予退还，***主张违约金没有法律依据。2、***出资修复绿化、扩建停车场费用以及装修费用由***自行负担，根据2010年双方签订的合同第6条第2款约定，由于***违约致使合同解除，***所投入的装修和改造设施设备由通信公司所有，***不得提出经济补偿。3、对于职工餐费的金额192125元没有异议，通信公司同意在***所拖欠的租赁费和水电费、物业费中进行抵扣。

反诉原告通信公司向本院提出诉讼请求：1、要求***支付拖欠的房屋租金及物业费3137410.77元，水电费180489.26元，合计3317900.03元；2、要求***支付滞纳金，以3317900.03元为基数，从2015年1月23日起至判决支付之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、要求***承担20万元违约金。事实和理由：2010年11月23日，***与通信公司签订租赁合同，由***承租无锡市环湖路788号内的10幢别墅。后双方对相关房屋和租金进行了调整，最终***先后共承租11幢别墅和迎宾楼。之后***仅支付了部分租赁费和物业费，剩余的租金费用经通信公司多次催讨未果。2013年3月25日，通信公司向***发函解除房屋租赁合同，同年4月向法院起诉要求***交还占用通信公司的房屋和相关设施设备。后经法院判决和强制执行，直至2015年1月19日，***才将房屋归还。自租赁期起至2015年1月19日，***拖欠租金和物业费3137410.77元，水电费180489.26元。根据双方签订的合同，***构成违约，还应承担相应的滞纳金和违约金。

反诉被告***辩称，1、通信公司交付的房屋无法使用且无法通过消防监控环评等，致使***无法实际经营，无法实现合同目的。通信公司构成违约，无权主张任何租金；2、0507号判决生效是2014年9月1日，判决主文是要求***在判决生效后10日内搬迁，***最多也只需支付从2014年9月10日到2015年1月19日的房屋占用费。实际上因前案并未处理***的房屋装修损失等，***在2014年9月10日到2015年1月19日期间使用房屋也是合理保护自身权益的行为，故***不应当支付占用费。3、由于房屋并未实际使用，所以并未产生物业费。而且双方约定的物业管理费用几乎相当于租金，不符合法律的规定，物业费不应计算。另外，物业费和租金也不属于同一个法律关系。4、通信公司主张的水电费不是***承租期间产生的水电费，***不同意支付。

经审理查明：

2010年5月13日，中国电信股份有限公司无锡分公司（以下简称电信无锡分公司）出具《说明》一份，载有：根据电信无锡分公司与通信公司签订的房屋租赁合同的约定，同意通信公司将电信无锡分公司所有的环湖路788号房产以自己名义对外转租，独立承担相应的责任，并享有相应的权利。

一、双方订立房屋租赁合同情况

2010年11月23日，通信公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：通信公司将位于无锡市××号内的编号为A5、A6、A7、B5、B6、B9、C1、C2、C3、C6房屋租赁给***用于经营；通信公司租赁给***的房屋和固定资产等，在合同生效后，经双方盘点签字确认后，形成资产交接清单（作为本合同的附件）；租赁期限自2011年2月20日至2014年2月19日止；合同第四条租金及支付方式，约定每年租金627360元，租金每半年为一结算周期，首期租金为313680元，于本合同签订之日后三日内一次性付清，之后的每一期租金均应提前一个月支付（即为每年的1月20日前和6月20日前）；***应于本合同签订之日后三日内一次性向通信公司支付10万元作为履约保证金。关于违约责任双方约定，本合同经甲乙双方签字盖章且乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等三项费用在约定的时间内支付并到达甲方账户后，即成为具有法律效力的文本，合同双方必须全面履行本合同规定的义务，任何一方均不得随意、无故提出变更、解除或者终止本合同的要求，否则视为违约。违约方影响对方支付违约金10万元，并承担违约责任及其损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的履约保证金10万元作为违约金，甲方不予退还乙方，乙方装修和改造投入的所有设施设备，为甲方无偿所有，乙方不得提出任何经济补偿，同时乙方需缴纳和支付的正常费用应一次性结清（乙方违约情形包含乙方逾期达7日滞纳本合同第四条约定的各项费用之一，逾期在7日以内的，每逾期1日，乙方应按当期应付费用标准的5‰追加支付滞纳金）。因甲方原因造成合同提前终止或解除的，甲方还应支付违约金10万元并全额退还乙方已缴纳的履约保证金。本合同一式四份，双方各执两份，经双方法人（或法人授权）代表签字、盖章及乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等费用在约定的时间内支付并到达甲方账户之日起生效。后，通信公司与***签订《房屋租赁合同变更》，约定：***签定租赁通信公司位于无锡市××号内的编号为A5、A6、A7、B5、B6、B9、C1、C2、C3、C6房屋（建筑面积2965平方米），现从2011年6月1日起更改为编号A5、A6、A7、B5、C1、C2、C3房屋（建筑面积2055平方米）；租金变更为第一年(2011年2月20日至2011年5月31日)为174266元、(2011年6月1日至2012年2月19日)316853元，第二年(2012年2月20日至2013年2月19日)为438720元，第三年(2013年2月20日至2014年2月19日)为438720元；原合同中约定的权利义务及其它相关条例继续履行。

2011年6月1日，通信公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，通信公司将位于无锡市××号内的嘉宾楼（建筑面积5769平方米）、迎宾楼一楼、二楼房屋作为辅助办公用房（建筑面积为627平方米），总建筑面积为6396平方米，租赁给***用于经营；通信公司租赁给***的房屋和固定资产等，在合同生效后，经双方盘点签字确认后，形成资产交接清单（作为本合同的附件）；租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日止；合同第四条租金及支付方式，约定租金为每年296496元，每半年为一结算周期，首期租金为148248元于本合同签订之日后三日内一次性付清，之后的每一期租金均应提前一个月支付（即为每年的9月1日和2月1日前）；***应于本合同签订之日后三日内一次性向通信公司支付5万元作为履约保证金。关于违约责任双方约定，本合同经甲乙双方签字盖章且乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等三项费用在约定的时间内支付并到达甲方账户后，即成为具有法律效力的文本，合同双方必须全面履行本合同规定的义务，任何一方均不得随意、无故提出变更、解除或者终止本合同的要求，否则视为违约。违约方影响对方支付违约金5万元，并承担违约责任及其损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的履约保证金5万元作为违约金，甲方不予退还乙方，乙方装修和改造投入的所有设施设备，为甲方无偿所有，乙方不得提出任何经济补偿，同时乙方需缴纳和支付的正常费用应一次性结清（乙方违约情形包含乙方逾期达7日滞纳本合同第四条约定的各项费用之一，逾期在7日以内的，每逾期1日，乙方应按当期应付费用标准的5‰追加支付滞纳金）。因甲方原因造成合同提前终止或解除的，甲方还应支付违约金5万元并全额退还乙方已缴纳的履约保证金。本合同一式四份，双方各执两份，经双方法人（或法人授权）代表签字、盖章及乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等费用在约定的时间内支付并到达甲方账户之日起生效。

其后，通信公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，通信公司将位于无锡市××号内的编号为A3、B1、B2、B3、D3房屋（建筑面积1793平方米，庭审中，双方均认可该面积误算，实际应为1896平方米），租赁给***用于经营；通信公司租赁给***的房屋和固定资产等，在合同生效后，经双方盘点签字确认后，形成资产交接清单（作为本合同的附件）；租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日止；合同第四条租金及支付方式，约定租金为每年349872元，每半年为一结算周期，首期租金为174936元，于本合同签订之日后三日内一次性付清，之后的每一期租金均应提前一个月支付；***应于本合同签订之日后三日内一次性向通信公司支付5万元作为履约保证金。关于违约责任双方约定，本合同经甲乙双方签字盖章且乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等三项费用在约定的时间内支付并到达甲方账户后，即成为具有法律效力的文本，合同双方必须全面履行本合同规定的义务，任何一方均不得随意、无故提出变更、解除或者终止本合同的要求，否则视为违约。违约方影响对方支付违约金5万元，并承担违约责任及其损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的履约保证金5万元作为违约金，甲方不予退还乙方，乙方装修和改造投入的所有设施设备，为甲方无偿所有，乙方不得提出任何经济补偿，同时乙方需缴纳和支付的正常费用应一次性结清（乙方违约情形包含乙方逾期达7日滞纳本合同第四条约定的各项费用之一，逾期在7日以内的，每逾期1日，乙方应按当期应付费用标准的5‰追加支付滞纳金）。因甲方原因造成合同提前终止或解除的，甲方还应支付违约金5万元并全额退还乙方已缴纳的履约保证金。本合同一式四份，双方各执两份，经双方法人（或法人授权）代表签字、盖章及乙方应缴纳的首期房屋租金、物业管理费及履约保证金等费用在约定的时间内支付并到达甲方账户之日起生效。通信公司提交本院的该份合同中未有***的签名，***在2013年0507号案件中向本院提交的该份合同原件中有双方的签名盖章，且在合同最下方另有手写条款：1、“金字塔”建筑已由甲方收回另用。2、甲方承诺在2012年5月1日并完成所有房屋修补；并完成其他文件移交，相关房屋费用可顺延支付，自修补完成之日起计算。3、如甲方不能在上述期限内完成房屋修补及文件移交，则视为甲方根本违约，乙方有权解除所有合同，甲方应退回乙方所交费用并赔偿乙方一切损失。对此，通信公司认为合同上的手写条款系***自行添加，并申请对手写条款形成时间与通信公司盖章时间进行比对鉴定，经本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，该鉴定中心于2017年8月28日出具司鉴中心【2017】技鉴字第1179号鉴定意见书，鉴定意见为无法判断手写条款形成时间是否晚于通信公司盖章时间六个月。***陈述，手写条款是通信公司写好并盖好章再给其的，双方应该各有两份合同原件。在2017年9月26日，***又提交该份合同的另一份原件，该份合同与***在2013年0507号案件中提交的合同原件一致，均有手写条款。

前述三份《房屋租赁合同》均约定：***已对上述租赁房产进行了考察，对其现状已基本了解，同意按照现有条件租赁，并依照法律规定和本合同的约定承担的责任；在本合同期限内，***如需装修改造，在不破坏房屋结构的前提下，还应征得甲方的许可，并按有关规定办理相关的消防验收手续；合同期满后，***添置的设施、设备，可拆除且并不影响房屋正常使用的可由***拆除;不可拆除的设施设备或拆除后影响房屋正常使用的，不得拆除，其所有权移交通信公司，***不得提出任何经济补偿。在《房屋租赁合同》对应的《房屋出租安全协议书》中通信公司的责任包括：提供符合商业经营条件的场所，以便于乙方从事商业经营活动，配合乙方办理相关安全经营手续。***责任包括：保持原消防设施完好，不得擅自改动消防设施的内容。

2012年11月27日，通信公司与***签订《确认书》一份，约定：双方签署的嘉宾楼、D3协议自即日起撤销；***不再承担嘉宾楼、D3原协议约定的任何费用；***已支付的嘉宾楼、D3房租及物业费用于支付租用其他房屋的房租及物业费；双方均不承担因协议撤销而产生的违约责任。在该份确认书中，代表通信公司签名的系电信无锡分公司的项目负责人杨信兵，并加盖了电信无锡分公司的公章。

二、双方订立物业委托合同情况

2010年11月23日，***（甲方）与通信公司（乙方）订立物业管理委托合同一份，约定甲方委托乙方对无锡市××号内的编号为A5、A6、A7、B5、B6、B9、C1、C2、C3、C6房屋进行物业管理。委托期限为三年，自2011年2月20日至2014年2月19日止。甲方每年应缴纳物业费为355800元。支付方式一年分为2个交费期限（即每年1月10日和6月10日前）。甲方应在本合同签订之日向乙方缴纳第一个交费期限的物业管理费用177900元，甲方应在每个交费期限的前一个月10号前支付下半年的物业管理费用。甲方在委托乙方物业管理期间，应交纳房屋自用部位的电费及公共部分分摊的水、电、液化气费用。乙方为甲方自用部位安装独立电表，独立核算电费。租赁期内，甲方应承担公共部位的水电费用，按甲方当月所发生的实际费用加收10%作为分摊收取。租赁期内，甲方应承担租赁房屋内的有线电视收视费用，每间房12元/月支付，甲方应承担租赁房屋内的宽带使用费，按每栋100元/月支付。甲方不能按时交付物业管理费等费用，每逾期一天，按应付费用的5‰/日交纳滞纳金。后，双方签订《物业管理委托合同变更》，***签定租赁通信公司位于无锡市××号内的编号为A5、A6、A7、B5、B6、B9、C1、C2、C3、C6房屋（建筑面积2965平方米），现从2011年6月1日起更改为编号A5、A6、A7、B5、C1、C2、C3房屋（建筑面积2055平方米）；物业费变更为第一年(2011年2月20日至2011年5月31日)为98833元、(2011年6月1日至2012年2月19日)178100元，第二年(2012年2月20日至2013年2月19日)为246600元，第三年(2013年2月20日至2014年2月19日)为246600元；取消***所有别墅的宽带使用权，原合同中约定的权利义务及其它相关条例继续履行。

2011年6月1日，***（甲方）与通信公司（乙方）订立物业管理委托合同一份，约定甲方委托乙方对无锡市××号内的编号为嘉宾楼、迎宾楼1F、2F房屋进行物业管理。委托期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日止。甲方每年应缴纳物业费为153504元。支付方式一年分为2个交费期限（即每年9月1日和2月1日前）。甲方应在本合同签订之日向乙方缴纳第一个交费期限的物业管理费用76752元，甲方应在每个交费期限的前一个月10号前支付下半年的物业管理费用。甲方在委托乙方物业管理期间，应交纳房屋自用部位的电费及公共部分分摊的水、电、液化气费用。乙方为甲方自用部位安装独立电表，独立核算电费。租赁期内，甲方应承担公共部位的水电费用，按甲方当月所发生的实际费用加收10%作为分摊收取。租赁期内，甲方应承担租赁房屋内的有线电视收视费用，每间房12元/月支付。甲方不能按时交付物业管理费等费用，每逾期一天，按应付费用的5‰/日交纳滞纳金。

庭审中，通信公司还提供了一份其（乙方）与***（甲方）签订的关于A3、B1、B2、B3、D3房屋的《物业管理委托合同》一份，但双方均未签名或盖章。委托期限为三年，自2011年12月1日至2014年11月30日止。甲方每年应缴纳物业费为215160元。支付方式一年分为2个交费期限（即每年11月1日和5月1日前）。甲方应在本合同签订之日向乙方缴纳第一个交费期限的物业管理费用107580元，甲方应在每个交费期限的前一个月1号前支付下半年的物业管理费用。甲方在委托乙方物业管理期间，应交纳房屋自用部位的电费及公共部分分摊的水、电、液化气费用。乙方为甲方自用部位安装独立电表，独立核算电费。租赁期内，甲方应承担公共部位的水电费用，按甲方当月所发生的实际费用加收10%作为分摊收取。甲方不能按时交付物业管理费等费用，每逾期一天，按应付费用的5‰/日交纳滞纳金。

***对其没有签名的合同不予认可，并提出通信公司与其订立的几份物业管理委托合同中订立的物业费标准过高，明显违反国家对物业费收取的相关法律规定，另外通信公司根本没有提供任何物业服务，不应收取物业费。

针对***该意见，通信公司提交如下证据：

1、租赁合同变更过程说明一份，写明A、B型别墅每套面积均为338平米，C型别墅每套面积为234平米，D型别墅面积为544平米，双方商谈时合同时，商定A、B型别墅每套租金96000元/年，C型别墅每套租金84000元/年，D型别墅每套租金150000元/年，嘉宾楼租金35万元/年，迎宾楼租金10万元/年，物业费为每月2元/㎡。后实际签订合同时，为减少缴纳税收，将物业费提高至每月10元/㎡，并对租金进行了相应金额的较少。

2、宋艳、何秀梅与通信公司签订的物业管理委托合同2份。证明在***租赁期间，也有他人租赁涉案度假村内的其他别墅，并缴纳物业费。

3、2010-2014年通信公司保洁、保安及管理人员部分工资单、考勤表，证明通信公司组织了相应的保洁、保安和管理人员进行物业服务。

***的质证意见为，对证据1中的各套别墅的面积予以认可，但对证明目的不予认可。对证据2、3，不符合证据的形式，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可。

三、双方履行合同情况

通信公司先后向***交付了无锡市××号内11幢别墅（编号为A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3）以及迎宾楼一、二楼。2011年4月15日、2011年8月23日，***派人在《迎宾楼二楼物品交接清单》、《迎宾楼一楼物资交接》清单（共2页）上物品接收人处签字；2011年8月31日，***派人在A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3号别墅物资交接清单（共11页）上签字。上述清单列明了各房屋内予以交接的家具、电器及日用设施物品等。

***于2010年11月23日电汇付款651580元，2011年8月8日电汇付款553717元，2011年1月29日支付装修保证金现金20000元，合计1225297元。

***承租涉案房屋准备经营餐饮、住宿等，但一直未开业经营，通信公司员工曾在***承租的房屋内用餐，餐费为192125元，通信公司和***均同意该款项在本案中一并解决。

通信公司提供能耗清单一组，证明***租赁期间尚欠水电费180489元。***认为该证据未经其签字确认，其不予认可，***在庭审中认可其使用水电费为60000元。

为证明通信公司提交的房屋无法使用，***提交了如下证据：

1、2011年6月23日的会议纪要一份，参会人员为***、赵晨（通信公司涉案项目负责人）、杨信兵（电信无锡分公司负责人），记录人：殷亚芹（通信公司办公室人员）。内容包括：***要求通信公司尽快将消防设备检修完毕，以免影响装修进度。房屋漏水、外墙整修必须在***方装修前完工交付，以免影响***方进度（限2个月时间完成）。通信公司同意：房屋漏水，外墙整修由通信公司负责，由杨总打报告上报公司。按消防要求所需合格证明由通信公司提供，没有的要补办（杨总打报告上报公司）。消防设施检修，按验收达标通过为标准整改好，经消防部门验收合格后把合格证明文书交付给***办理前置审批。该协议最后有***与殷亚芹的签名，赵晨、杨信兵未签名。证明从2010年签订租赁合同以来，通信公司出租的房屋就存在严重的漏水和外墙渗漏问题，导致***无法进行房屋装修。后经***多次要求，通信公司在2011年6月23日召开会议专门解决***提出的一系列问题。后2012年年初通信公司才开始逐步解决房屋漏水、外墙渗漏的问题，***根据通信公司的维修进度进行逐步的房屋装修。

通信公司的质证意见为，其不清楚会议纪要真实性，赵晨系通信公司的项目负责人，杨信兵是电信无锡分公司的项目负责人，殷亚芹是电信无锡分公司的办公室工作人员。但该份证据上赵晨、杨信兵未签名，殷亚芹在通信公司没有任何职务及授权，赵晨也没有将相关会议内容报告给通信公司。

2、2012年11月8日《关于苏信置业名下资产（原无锡丽湖花园度假村）外墙及房屋漏水修复竣工交付及其它交接事项的补充说明》一份，参会人员为甲方通信公司（赵晨、杨信兵）、乙方薛红兴，记录人为殷亚芹，其中载明：“1、乙方承租甲方资产：A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3，迎宾楼一二层，用于经营餐饮、客房、办公用。2、甲方将以上房屋设施的外墙墙体修复、粉刷和屋顶破损漏水等工程全部竣工验收，交付使用。3、甲方承诺以上工程（自2012年10月1日至2017年9月30日）质保五年。4、甲方承诺在以后乙方经营过程中，由甲方质保的设备设施修复不得影响乙方正常经营。5、针对乙方提出的别墅外墙幕墙玻璃的破损造成的漏水问题（具体有实地照片为准）尽快修复，不影响乙方开业经营。6、为进一步做好物管安保工作，甲方负责拆除园区内裸露废弃的电线电缆及亮化等破旧设备，以消除安全隐患，美化环境。承诺针对乙方设施范围内的监控及公共照明系统100%完好，监控设备故障七日内修复好，公共照明系统故障三日内修复，以确保维护乙方经营。7、乙方在园内出资8万元（有合同为准）新建的草坪等绿化景观工程，即日起已交付甲方负责免费养护（按合同本该由甲方投资的）。甲方需要定期做好修剪、整理、浇灌、施肥、除草等养护工程，确保应有的景观效果。8、由乙方出资6万元扩建的停车场，即日起也交付甲方，作为酒店公共停车场使用，并做好路面养护、清洁及秩序维护工作。9、甲方向乙方提供办照所需相关材料。如：房屋产权证、城市排水许可证原件及加盖公章的复印件，园区消控设施的验收合格证明及安控分布图纸。10、甲方全力配合乙方做好以上交接工作，以甲乙双方负责人签字为准。11、甲方承诺该园区内不再进驻与乙方相同的经营项目的客户，否则视为甲方违约。12、本协议一式四份，双方各执两份，为原合同之补充说明，未尽事宜双方协商解决。”该协议最后有杨信兵及***的签名及电信无锡分公司的盖章。证明2012年11月8日，通信公司声称已完成房屋的修补，与***办理房屋的正式交接手续，但房屋仍然存在漏水等问题，且通信公司未将消防等手续材料交付***。同时***出资了绿化费8万元，停车场扩建费6万元。

通信公司的质证意见为，电信无锡分公司盖章不能代表总公司意思表示，对通信公司没有约束力；从内容看，仅仅对房屋漏水以及外墙的装修进行约定，没有否定房屋交付；关于消防验收，双方合同约定由承租方办理；***为自身经营增加的停车场改建费用应当由***承担。

针对该两份证据，通信公司提供了如下证据：

1、殷亚芹的书面证言一份，殷亚芹陈述补充说明不是其本人起草，其不知道有该份材料。

2、江苏省人民医院出具的赵晨死亡记录，写明赵晨于2012年10月25日因心脏病入院，于2012年11月17日死亡，不可能参加2012年11月8日的会议。

3、2001年4月19日，涉案房屋的消防验收意见书，证明涉案房屋已通过消防验收。

4、2010年9月光大老年养生院装修工程的消防验收合格证，证明2010年通信公司将环湖路788号内的另外15套别墅出租给光大老年养生院，光大老年养生院经装修，可以顺利通过消防验收。

***对证据1-2不予认可，陈述殷亚芹、赵晨均参加了2011年6月23日、2012年11月8日的会议。

对证据3，消防手续是2001年，距离***承租房屋已十几年，且该意见书也写明如果装修、改建需要另行申报审批。

对证据4，养老院与餐饮行业要求消防条件不一致，不具有可参照性。

本院在审理期间，限期通信公司通知杨信兵、殷亚芹到本院就该涉案相关问题接受询问，但杨信兵、殷亚芹在本院限定的时间未到本院接受询问。

四、双方合同解除情况

2013年3月25日，通信公司向***出具《关于解除房屋租赁合同的通知》，称：鉴于***长期拖欠房屋租赁费用及物业管理费用，其公司决定自2013年3月27日起，终止双方合作，解除双方订立的所有有关无锡丽湖花园渡假村（无锡蠡园环湖路788号）房屋租赁合同、物业管理合同；请***收到本通知后三日内将所有承租或实际占用的房屋及设施设备完好地交还，并将拖欠的房屋租赁费用、物业管理费用、水电等设施设备费用，以及根据租赁合同所应承担滞纳金、违约金等一并支付；等等。收到通知几天后，***回函称：通信公司于2013年3月25日发了一份通知，其自认无任何违约，造成合同不能履行的责任在通信公司；其同意解除房屋租赁合同。因通信公司向***主张返还涉案房屋及其他设施物品无果，故通信公司于2013年7月17日诉至本院要求***立即交还所占用的房屋。后本院于2014年6月5日作出0507号判决，认为2013年3月25日，通信公司向***提出双方订立的所有有关无锡丽湖花园渡假村房屋租赁合同等自2013年3月27日起解除，***虽回函认为其未违约，但仍表示同意解除，则涉案的房屋租赁合同应当予以解除。上述合同解除后，通信公司主张***迁出无锡市××内××别墅（编号××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××）以及迎宾楼××、××楼，同时还主张返还上述房屋交接清单所列的相关设施设备，具有法律依据及事实依据，本院予以支持。至于***辩称其暂不同意交还房屋，将另案主张通信公司单方提出解除合同所造成的经济损失，因***另行主张经济损失并不构成通信公司返还房屋等诉讼请求的有效抗辩，其不能以此为由拒绝交还房屋等，***的辩称，本院不予采纳。并据此判决：被告***于本判决生效之日起十日内搬出位于无锡市××内××别墅（编号××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××）以及迎宾楼××、××楼，并将上述房屋及相关设施设备返还给原告江苏通信置业管理有限公司；设备设施的返还范围为2011年4月15日的《迎宾楼二楼物品交接清单》、2011年8月23日的《迎宾楼一楼物资交接》清单（共2页）、2011年8月31日的A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3号别墅物资交接清单。后***不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院，2014年8月31日***撤回上诉，当日，无锡市中级人民法院作出（2014）锡商终字第0527号民事裁定书，准予***撤回上诉。因判决生效后，***并未履行判决所确定的义务，通信公司于2014年9月23日向本院申请执行，经本院执行后，于2015年1月19日执行完毕并结案。2015年5月，通信公司将C1、C2转租他人，并对C1、C2的装修进行了拆除。

本案审理过程中，***申请对无锡市××号内A6、B5、B3、B2、B1、迎宾楼、C3房屋的装潢价值进行评估，本院委托无锡中证资产评估事务所有限公司进行了涉案资产价值评估，该所于2017年2月22日出具锡中评报字（2017）第018号评估报告，评估结论为涉案资产在评估基准日2015年12月22日装修装潢的评估价值为247.03万元，其中根据明细表计算A6的鉴定结果为114834.63元，C3的鉴定结论377206.2元。双方在鉴定时均同意A型装修一致，选择以A6为代表进行鉴定，A3、A5、A7参照A6的鉴定结果进行计算。***主张A3、A5、A7参照A6的价格合计344503.89元；C1、C2由于比C3装潢更复杂，投入更多，C1、C2根据C3的鉴定金额乘以1.5倍的系数得出1131618.6元；故***装饰总损失是3946422.49元。通信公司的意见为在2015年1月12日滨湖区法院在执行0507号判决时，***提出有装修损失，需要保留原状，法官已告知***可保留3个月，要求其在3个月内提起鉴定，超过3个月责任由***自负，后***在3个月内没有提出鉴定，所以通信公司在2015年5月份就对C1、C2进行了拆除，因此***应当自行承担C1、C2无法鉴定的后果，且通信公司不同意本案中启动装修的评估鉴定程序。

以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更》、《关于解除房屋租赁合同的通知》、确认书、物品物资交接清单、通知、告知函、补充说明、司法鉴定意见书、民事判决书、结案通知书以及当事人陈述等在案佐证。

本院认为，***与通信公司签订了相关的房屋租赁合同和物业管理委托合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。

本案的争议焦点，一、涉案租赁合同解除的原因应如何认定？二、租赁合同解除后，双方当事人的相应民事责任应如何承担？

关于争议焦点一，***提供的2011年6月23日的会议纪要中有电信无锡分公司的员工殷亚琴签名，2012年11月8日《关于苏信置业名下资产（原无锡丽湖花园度假村）外墙及房屋漏水修复竣工交付及其它交接事项的补充说明》中有电信无锡分公司的项目负责人杨信兵签名，并加盖电信无锡分公司的公章。通信公司对***提供的两份证据的真实性有异议，但在本院限定的期限内，未让杨信兵、殷亚琴到庭接受询问。同时，在2012年11月27日通信公司与***签订《确认书》时，通信公司系委托杨信兵签名并加盖电信无锡分公司公章对确认书予以确认。在此情况下，本院对***提供的该两份证据的真实性予以认可，电信无锡分公司有权代表通信公司与***就涉案租赁合同进行相应的协商和确认事实。根据该两份证据的内容，到2012年11月8日，通信公司认可自当日起正式交付***房屋，并认可此时现场仍存在别墅外墙幕墙玻璃的破损造成的漏水问题、园区内裸露废弃的电线电缆及亮化等破旧设备存在安全隐患、监控及公共照明系统存在故障、***出资8万元新建的草坪等绿化景观工程、***出资6万元扩建停车场的相关事实。同时通信公司承诺向***提供办照所需相关材料，如：房屋产权证、城市排水许可证原件及加盖公章的复印件，园区消控设施的验收合格证明及安控分布图纸，并约定以上交接工作，以双方负责人签字为准。但通信公司未提供证据证明其已完成相关的房屋修复、园区修复整改以及交付***办照所需材料，在此情况下，应当认定为通信公司在履行房屋租赁合同过程中存在重大违约，此时***有权拒付租金。因此，通信公司在2013年3月25日向***发函，以***欠付租金为由解除合同并无法律和合同约定依据，本院认定涉案租赁合同解除的原因为通信公司存在重大违约。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于A3、B1、B2、B3、D3房屋的租赁合同，合同写明一式四份，双方各持有两份，***向本院提交了其持有的两份合同的原件，通信公司未提供有***签名的原件，因此***提供的含有手写条款的合同证明效力更高。通信公司认为手写条款系后加，但经鉴定无法得出手写条款后加的结论，通信公司应当承担举证不能的不利后果，综上本院认定手写条款成立。根据手写条款，通信公司承诺在2012年5月1日并完成所有房屋修补，并完成其他文件移交，相关房屋费用可顺延支付，自修补完成之日起计算，如通信公司不能在上述期限内完成房屋修补及文件移交，则视为通信公司根本违约，***有权解除所有合同，通信公司应退回***所交费用并赔偿***一切损失。2012年11月8日双方签订的补充说明包含“甲方将以上房屋设施的外墙墙体修复、粉刷和屋顶破损漏水等工程全部竣工验收，交付使用”，可以说明双方此时达成了正式交付房屋的合意，***应当自此时起支付相应的租金，***之前支付的租金应当从此时顺延计算。但鉴于通信公司仍然存在房屋修补未彻底完成，相关材料未移交的问题导致***无法完全正常使用房屋，并主动发函解除与***之间的租赁合同关系，本院认定，2012年11月8日起至合同解除之日止的相应租金，***以50%标准支付，***已支付的租金1225297元扣除该部分租金金额后，通信公司应当予以返还。因双方订立合同时是以多套房屋合计计算，并未针对每栋房屋确定租金，但之后双方存在户型、楼号的多次调整，在双方没有对租金标准达成一致意见的情况下，本院对有变更的合同房屋租金标准酌定按照房屋面积对租金进行折算调整。其中嘉宾楼租金为每年267430元，迎宾楼每年29066元，D3每年100385元，A3、B1、B2、B3合计每年249487元。综上，***最终承租的A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3、迎宾楼每年的租金为717273元（438720+29066+249487），根据该标准，2012年11月8日起至合同解除之日止的***应付租金为136577元，通信公司应返还***租金为1088720元。

关于***的其他本诉请求，花费的景观绿化费8万元、停车场扩建费6万元、通信公司职工餐费192125元，通信公司均应给付***。关于违约金20万元，系双方合同约定的违约责任条款，鉴于通信公司存在重大违约，***要求通信公司按照合同约定支付违约金20万元应予支持，***另主张通信公司支付应返还费用的利息，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。关于装修款，C1、C2两套别墅因装修现场被通信公司拆除而无法进行装修鉴定，鉴于***和通信公司对现场保护及证据固定均有责任，本院酌定该两套别墅装修标准按照C3的鉴定结论377206.2元计算，即***的装修费用合计3569216.29元（247.03万元+344503.89元+377206.2元+377206.2元）。因通信公司重大违约，并系合同解除提出方，同时在手写条款中承诺赔偿***一切损失，因此***的装修费用应由通信公司予以赔偿。***另主张通信公司支付装修款的利息，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。

关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。0507号判决作为生效法律文书，已认定***回函表示其认为通信公司违约，但仍表示同意解除，则涉案的房屋租赁合同应当予以解除。上述合同解除后，通信公司主张***迁出涉案房屋，具有法律依据及事实依据，***另行主张经济损失并不构成通信公司返还房屋等诉讼请求的有效抗辩，其不能以此为由拒绝交还房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此自2013年3月27日双方合同解除之后至2015年1月19日法院强制执行完毕期间，***应支付通信公司涉案房屋的占有使用费。但鉴于通信公司对合同解除存在重大过错，且前案对***的装修等未予处理以及***在合同解除之后并未对房屋实现整体利用的情形，本院确定自合同解除之日到0507号判决生效之日期间所产生的占有使用费，由双方各半承担，在0507号判决生效之后，***占用房屋期间的占有使用费，由***承担。

关于通信公司的反诉请求，（1）租金，按前述标准，自合同解除之日2013年3月27日到0507号判决生效之日2014年9月10日期间的占有使用费为1045450元，应由***承担522725元。在0507号判决生效之后2014年9月11日到至2015年1月19日法院强制执行完毕，***占用房屋期间的占有使用费为255467元，合计778192元。对于通信公司要求***支付合同解除之前的房屋租金，因本院前述已经认定***有权拒付租金，对该请求本院不予支持。（2）物业费，关于***主张通信公司未提供物业服务的意见，因通信公司提交了相关保洁、保安及管理人员部分工资单、考勤表，可以证明其组织人员进行了物业管理，对***的该意见本院不予采纳。关于A3、B1、B2、B3、D3房屋的物业服务合同，虽然双方未签字，但是***实际接收了除D3以外的A3、B1、B2、B3（1352平）房屋，并进行了装修，应当认定双方关于该几幢房屋物业服务合同实际履行，相关物业费也应支付，收费标准参照双方签订关于A5、A6、A7、B5、C1、C2、C3（2055平）物业管理合同的物业费标准246600元每年，经核算为每平米10元/月，即A3、B1、B2、B3每年物业费为162240元。关于迎宾楼（627平）、嘉宾楼（5769平）的物业服务合同，双方约定每年物业费为138456元，因嘉宾楼未实际承租，迎宾楼按照面积物业费标准核算为每年15048元。综上，***最终承租的A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3、迎宾楼每年的物业费为423888元（246600+15048+162240）。关于***主张物业费标准过高，但该合同系双方当事人真实意思表示，相关物业费标准应当按照双方合同约定的金额计算。但鉴于通信公司在房屋租赁合同中承诺退回***所交费用并赔偿***一切损失，合同解除之前***应支付物业费应属***的损失，故该部分费用***无需支付。在合同解除后至法院强制执行之日止的物业费，***应予支付。按照前述标准计算，***应付A3、A5、A6、A7、B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3、迎宾楼物业费为768805元。（3）水电费，通信公司主张金额为180489.26元，但提供的证据无***签字认可，应当承担举证不能的不利后果，本院认定水电费按照***自认的60000元计算。（4）滞纳金和违约金，因通信公司在履约过程中存在先违约的行为，故对该主张本院不予支持。

综上，通信公司应给付***的租金1088720元、景观绿化费8万元、停车场扩建费6万元、通信公司职工餐费192125元、违约金20万元、装修款3569216.29元，合计5190061.29元。***应给付通信公司房屋占有使用费778192元、物业费768805元、水电费60000元，合计1606997元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、江苏通信置业管理有限公司于本判决生效之日起立即给付***租金、景观绿化费、停车场扩建费、职工餐费、违约金、装修补偿款等合计5190061.29元。

二、***于本判决生效之日起立即给付江苏通信置业管理有限公司房屋占有使用费、物业费、水电费等合计1606997元。

三、驳回***的其他本诉请求。

四、驳回江苏通信置业管理有限公司的其他反诉请求。

本诉案件受理费51726元，反诉案件受理费17471元，装修评估费25000元，鉴定费3300元，合计97497元，由***负担9603元，由江苏通信置业管理有限公司负担87894元（***已预交76726元，江苏通信置业管理有限公司已预交20771元，经抵扣，江苏通信置业管理有限公司应付***67123元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审　判　长　　杨　牧

人民陪审员　　张素琴

人民陪审员　　韩伯勤

二〇一七年九月二十八日

书　记　员　　李元非

本案援引法律条款

《中华人民共和国合同法》：

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》：

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。