某某、辛集市天久住宅建设有限责任公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河北省辛集市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0181民初3577号

原告（执行案外人）：***，男，1962年9月26日出生，汉族，住赞皇县。

委托诉讼代理人：赵迎雪，河北讼祥律师事务所律师。

被告（申请执行人）：辛集市天久住宅建设有限责任公司，住所地辛集市兴华路北段191号。

法定代表人：耿二新，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王彦考，河北新雨律师事务所律师。

第三人（被执行人）：赞皇县安阳房地产开发有限公司，住所地赞皇县槐泉路中段223号。

法定代表人：王薇，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘文皓，该公司工作人员。

原告***与被告辛集市天久住宅建设有限责任公司（以下简称天久公司）、第三人赞皇县安阳房地产开发有限公司（以下简称安阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人赵迎雪、被告天久公司的委托诉讼代理人王彦考、第三人安阳公司的委托诉讼代理人刘文皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告位于赞皇县房产（后附20个查封房号名单）的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求立即停止对原告位于赞皇县产（后附32个查封房号名单）的强制执行，并解除查封。事实和理由：2021年9月25日，原告***收到河北省辛集市人民法院送达的（2021）冀0181执异77号执行裁定书，法院驳回原告提出的执行异议的裁定缺乏事实和法律依据，理由如下：1.被告申请执行的赞皇县八一路唐街32间商铺房产为原告所有，不属于第三人赞皇县安阳房地产开发有限公司所有。（1）案涉32间商铺房产为原告***分别于2015年10月3日和2017年8月24日从第三人安阳公司处所购，签署了《八一路·唐街内部认购协议》，并支付了全部525万元购房款。（2）案涉32间商铺房产已经于2017年10月份交付给原告，并由原告占有、管理、使用、收益至今，故应归原告所有。（3）第三人安阳公司未按照《八一路·唐街内部认购协议》约定通知原告签订正式《商品房买卖合同》并办理相关登记手续，原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告***与第三人安阳公司签订《八一路·唐街内部认购协议》的时间早于被告申请查封，并已实际占有、使用、管理、收益，全部房款已经支付完毕，对未办理过户登记原告没有任何过错，购买案涉商铺房产的事实过程符合该法律规定，应解除查封。2.《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告***与第三人安阳公司签订的《八一路·唐街内部认购协议》合法有效，案涉商铺房产已归原告所有，被告申请执行属于原告的财产是错误的，没有法律依据。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人提出的执行异议没有事实和法律依据，为维护原告合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请依法公正判决。

辛集市天久住宅建设有限责任公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其并不享有排除执行的权利。1.原告与安阳公司没有签订合法有效的书面买卖合同。原告诉状中显示：2015年10月3日和2017年8月24日与安阳公司签署《八一路·唐街内部认购协议》，协议中约定后期需要签订正式的《商品房买卖合同》，但原告与安阳公司没有签订正式的《商品房买卖合同》。据被告了解，原告认购的房产至今未办理商品房预售许可证，根本不具备签订正式的《商品房买卖合同》的条件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告所提交的《八一路·唐街内部认购协议》无效。2.原告所提到购买的赞皇县，为经营性房产，并非住宅，原告购买后将房屋出租他人，收取租金。3.本案原告购买的房产为开发商出售的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不是二十八条，其中二十九条内容如下：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依上述规定，就本案而言，原告与安阳公司未签订合法有效的书面买卖合同，原告所购房产是商铺，用来从事经营而非居住，不符合上述规定第二十九条中前两种情形，没有权利排除对本案所涉房产的执行。4.被告要求安阳公司偿还借款的过程中，了解到原告曾向安阳公司出借款项，而非购买安阳公司开发的房产，从原告的银行流水也能看出，原告向安阳公司潘立民转款后，潘立民向***多次转款，从常理分析，他们之间为借贷关系更符合常理，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

赞皇县安阳房地产开发有限公司述称，原告诉称其与安阳公司是房屋买卖关系不实，实际上为借贷关系。安阳公司股东多次变更，2019年4月1日大股东、法定代表人变更为陈国瑞，2020年11月26日变更为王薇，公司许多材料没有交接。经查公司保存的材料，未查到原告提交的《八一路·唐街内部认购协议》、收款收据等材料。安阳公司经向原股东核实，公司与原告为借贷关系，签订《八一路·唐街内部认购协议》只是作为借贷的担保。安阳公司经向法院阅卷及向原股东核实公司向***转款情况，据不完全统计付款情况如下：1.2019年4月1日之前，潘立民向***转款559.8万元。2.2019年4月1日之后，陈国瑞让公司出纳郜紫霞向***转款175万元，向***指定的刘占奇、赵献斌转款89万元；潘立民让出纳张辉向***还款39万元(其中：2020年1月17日10万元，2020年4月13日用3-2-1602房款还***29万元），公司共向***还款862.8万元，已将向***所借款项还清。公司开发的八一路唐街项目，公司已于2016年底将本案所涉门店租出，租期三年。被告2019年起诉，法院查封本案所涉门店时，原告当时也没有提出异议，直到今年3月突然非法抢占本案所涉门店，据为己有，而先前从未向公司主张曾向公司购房。安阳公司认为，与原告之间为借贷关系，且已将原告的借款还清。

原告为证明自己的主张，向本院了提交如下证据：

1.原告与第三人分别于2015年10月3日、2017年8月24日签订的《八一路·唐街内部认购协议》，用以证明案涉商铺中的20间、12间早在查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。

2.2015年2月11日***通过农业银行向时任安阳公司法定代表人潘立民转账150万元的转账单、2015年2月3日由***账户转入安阳公司账户200万元的进账单、2015年10月3日由***向安阳公司补交55万元现金后安阳公司开具的405万元的收据，用以证明截至2015年10月3日原告已支付、安阳公司已收到案涉20间商铺的全部价款405万元。

3.2017年8月24日***向时任安阳公司法定代表人潘立民账户转账120万元的银行转账明细及安阳公司向***出具的120万元收据，用以证明2017年8月24日原告已支付、安阳公司已收到案涉12间商铺的全部价款120万元。

4.2019年4月至今原告与租户签订的《商铺（房屋）租赁协议》，用以证明至少从2019年4月原告已经合法占有、使用、管理、收益案涉商铺。

5.2021年7月29日《辛集市人民法院公告》，用以证明原告2021年7月份才知道的涉案商铺被查封，直到有人去现场贴封条，才知道被查封了。

被告为证明自己的主张，向本院申请调取***农业银行账户自2015年2月1日起的交易明细，用以证明***与安阳公司之间是民间借贷法律关系，不存在房屋买卖合同关系。申请调取本院（2021）冀0181执异77号卷宗，用以证明***提执行异议的房产为商铺并出租他人等事实。

第三人为证明自己的主张，向本院提交了公司原股东、法定代表人陈国瑞提供的郜紫霞名下尾号为4977的农银卡个人明细一份，及法院根据被告的申请调取的***2015年2月1日至今的农业银行交易明细，用以证明公司让出纳郜紫霞向***转款175万元，向***指定的刘占奇账转账户63万元，赵献斌账户转款26万元，另外，潘立民向***转款559.8万元。

经开庭审理，本院对原告、被告和第三人提交的证据认证如下：

一、对原告提交的证据

1.对证据1，第三人述称，因公司股东多次变更，有很多材料也未交接，经查公司保存的材料未查到原告提交的《八一路·唐街内部认购协议》。第三人未提出实质性反驳证据，综合第三人的庭审陈述，本院对证据1的真实性予以确认。

2.第三人对证据2和证据3的真实性没有异议，但对55万元现金不认可，没收到，第三人公司及潘立民只收到470万元，未收到525万元。本院对证据2和证据3的真实性予以确认。

3.被告对证据4的真实性存在怀疑，被告认为庭审中原告提到原告是2019年接手的商铺并开始向外出租，第三人称原告是2021年强占的涉案门店，原告方应提交承租方向其交纳租金或承担水电、物业费的其它证据，予以佐证，否则对证据4的真实性存在怀疑，通过证据4可以证实本案所涉的房屋为商铺用于经营，并非居住所用。第三人公司对证据4不认可，认为房屋的所有权归第三人公司。本院对证据4的真实性予以认可。

4.第三人对证据5真实性没有异议，认为这是法院在执行中贴的封条，不是在当时查封的，门店在2019年就已经查封了，门店口都贴着封条，封条现在都撕掉了。本院对证据5的真实性予以确认。

二、对被告提交的证据

本院对证据的真实性予以确认，是否能证明待证事实，需结合其他证据认定。

三、对第三人提交的证据

原告对该证据的真实性无异议，但是对该证据的关联性有异议。原告认为该证据材料的内容与本案不属于同一法律关系，不能够否认本案原告与第三人的房屋买卖事实，如该证据涉及其它法律关系请第三人另诉。上述证据不能证明***与安阳公司存在款项往来，所有的流水是个人账号往来，并非与第三人公司往来，***除了与公司有房屋买卖关系之外，没有其它关系。被告对法院调取的***自2015年2月1日至2020年10月6日期间的农行卡交易明细真实性没有异议，被告认为交易明细中，2015年2月3日至2015年10月12日期间，不显示交易的对方账户信息，自2015年2月3日至2019年2月3日期间，***共向安阳公司、潘立民转款820万元，潘立民向***转款559.8万元，能够说明原告所提到的转款470万元第三人已向其返还了部分款项，原告所诉称的其与第三人为买卖关系不成立，他们实际为借贷关系，至于第三人提到的第三人股东、法定代表人变更之后的还款以及潘立民后边的还款被告不清楚。本院对第三人提交的证据的真实性予以确认。

本院经审理认定事实如下：2015年2月11日***向时任安阳公司法定代表人潘立民转账150万元，2015年2月3日***向安阳公司账户转账200万元，2015年10月3日安阳公司给***等人开具405万元的收据。2015年10月3日，安阳公司（甲方）与***等人（乙方）签订《八一路·唐街内部认购协议》，主要内容：“一、商铺概况及价款项目名称（暂定名）：八一路·唐街商铺号：C区六相阁整体和后面二层及整体使用年限：40年结构：框架用途：商铺地上建筑面积：总计：405万元备注：1.地上面积为协议约定面积，最终以商铺权属部门确权为准，由此产生的铺款差异多退少补。2.该套商铺价款不包括暖气接口费3.办理贷款手续、产权登记手续时发生的税费等按规定承担。二、付款方式1、一次性付款的：乙方交纳定金0元，于2015年10月3日前交纳总铺款405万元。三、违约责任1、乙方未按期付款的，即视为乙方放弃本套商铺定购权，甲方有权将该商铺另行出售，定金不予返还。2、甲方按本协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。3、乙方未按期签订正式《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方的商铺出售给第三方或以其他方式进行处理，乙方所付铺款的10%作为违约金不予退还……”合同尾部有安阳公司公章、公司时任法定代表人潘立民印章和***签名确认。

2017年8月24日，安阳公司（甲方）与***（乙方）签订《八一路?唐街内部认购协议》，主要内容：“一、商铺概况及价款项目名称（暂定名）：八一路·唐街商铺号：商业街西头1、2、3、4、7、8号（上下两层)使用年限：40年结构：框架用途：商铺地上建筑面积：6套1002㎡总计：120万元备注：1.地上面积为协议约定面积，最终以商铺权属部门确权为准，由此产生的铺款差异多退少补。2.该套商铺价款不包括暖气接口费3.办理贷款手续、产权登记手续时发生的税费等按规定承担。二、付款方式1、一次性付款的：乙方交纳定金0元，于2017年8月24日前交纳总铺款120万元。三、违约责任1、乙方未按期付款的，即视为乙方放弃本套商铺定购权，甲方有权将该商铺另行出售，定金不予返还。2、甲方按本协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。3、乙方未按期签订正式《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方的商铺出售给第三方或以其他方式进行处理，乙方所付铺款的10%作为违约金不予退还……”合同尾部有安阳公司公章、公司时任法定代表人潘立民印章和***签名确认。2017年8月24日***向潘立民转账70万元、50万元两笔共计120万元，同日安阳公司为***出具120万元的收据。

2019年6月25日，本院受理原告天久公司与被告安阳公司借款合同纠纷一案，在审理过程中，天久公司向本院申请财产保全，本院于2019年6月29日作出（2019）冀0181民初1921号、（2019）冀0181民初1922号、（2019）冀0181民初1923号之一民事裁定书，裁定（2019）冀0181民初1921号、（2019）冀0181民初1922号、（2019）冀0181民初1923号三案共同查封、扣押安阳公司名下价值41355421元的财产。依据上述裁定，2019年7月本院查封了安阳公司开发的商铺及其名下存款。2020年5月27日，本院作出（2019）冀0181民初1922号民事判决，判决安阳公司偿还天久公司借款共计1230万元及利息。该判决已经生效并进入强制执行程序。2021年9月8日，***对本院查封涉案房产提出执行异议，2021年9月17日本院出具（2021）冀0181执异77号民事裁定书，裁定驳回***的执行异议。

另查明，涉案房产由安阳公司开发，至今未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售(预售)许可证》等五证。2019年4月至今原告就涉案房产与多名租户签订《商铺（房屋）租赁协议》。

本院认为，原告***对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案争议焦点。根据现有法律和司法解释有关规定，案外人对涉案房产主张实体权利，欲排除人民法院对涉案房产的强制执行，案外人对涉案房产所享有的民事权益，要么同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，要么同时符合该规定第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院的强制执行。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”***与安阳公司签订的《八一路?唐街内部认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且***已经按照约定交纳购房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因第三人安阳公司至今未取得商品房预售许可证，故第三人与原告签订的《八一路?唐街内部认购协议》无效。且根据原告提交的《商铺（房屋）租赁协议》及原告与第三人庭审陈述，双方均认可涉案房产出租给其他人使用而非用于居住。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除执行条件，***对涉案房产不具有排除强制执行的民事权益，其要求立即停止对位于赞皇县产的强制执行并解除查封，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：

驳回原告（执行案外人）***的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告（执行案外人）***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××******）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232********，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　刘朝阳

人民陪审员　　冯　剑

人民陪审员　　冯茂成

二〇二一年十二月三十日

法官　助理　　刘乐文

书　记　员　　李　帅