陕西柯瑄生态建设有限公司与陕西嘉庆电力工程有限公司、陕西豪盛物业管理有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2018）陕01民终8007号

上诉人（原审被告）：陕西柯瑄生态建设有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区小寨东路*号。

法定代表人：衡柯京，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，陕西维谨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，陕西维谨律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：陕西嘉庆电力工程有限公司。住所地：西安市碑林区边西街29号东泰城市之光西区*号楼****室。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：屈钊，陕西海普睿诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚变，陕西海普睿诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陕西豪盛物业管理有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区雁翔路以东南三环以北旺座曲江*座*层。

法定代表人：***，该公司财务总监。

委托诉讼代理人：**，男，1989年6月13日出生，汉族，该公司旺座曲江管理处项目经理，住西安市莲湖区。

上诉人陕西柯瑄生态建设有限公司（以下简称柯瑄公司）因与被上诉人陕西嘉庆电力工程有限公司（以下简称嘉庆公司）及陕西豪盛物业管理有限公司（以下简称豪盛公司）物权保护纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

柯瑄公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由嘉庆公司负担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误，柯瑄公司非涉案房屋实际所有人，房屋的装修行为亦非柯瑄公司所为，在柯瑄公司承租时，该房屋已经装修完毕，柯瑄公司承租的是装修后的房屋,柯瑄公司不负有将涉案房屋恢复原状的义务。且涉案房屋的装修未侵犯嘉庆公司对其承租房屋的使用权，也未影响其正常通行，故一审判决要求柯瑄公司将房屋恢复原状，无事实与法律依据。二、涉案玻璃门及公司门头未阻碍逃生通道，一审判决未经实地勘察认为柯瑄公司承租的房屋装修影响过道，对嘉庆公司的使用权造成侵害，与事实不符。柯瑄公司与嘉庆公司两公司共用的过道并没有因装修行为发生任何改变，两公司的工作人员出入都是通过该过道，不存在嘉庆公司认为的门头阻碍逃生通道的情况。且对房屋在其专有部分进行的装修系合法合规的装修行为，没有侵犯任何人的权益。三、柯瑄公司移动消防器材位置是经过豪盛公司许可，移动后的消防器材是完全符合规定的。该房屋在装修时曾向豪盛公司申请移动消防器材并经过物业审批。且负责移动消防器材的公司是给该栋写字楼安装消防器材的单位，具有施工资质，故移动消防器材不存在影响消防安全的情形。且在本栋写字楼上移动消防器材的装修行为并非个例。在未经消防部门认定该装修行为属于违章的情况下，一审判决无权判决拆除或恢复原状。四、一审判决适用法律错误。一审判决的法律依据为《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》。柯瑄公司仅为房屋承租人，非实际侵权人，一审判决柯瑄公司承担责任，对柯瑄公司实属不公。综上，请求支持其上诉请求。

嘉庆公司辩称，一、柯瑄公司上诉称“其非涉案房屋的所有人，只是房屋的承租人”，系推卸责任，无事实和法律依据，不管柯瑄公司是所有权人还是承租人，其都是涉案房屋的实际使用人。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十四条、十六条之规定，柯瑄公司均不得擅自占用、处分业主共有部分，侵占公共通道，违反规定改变建筑物外墙面的形状、颜色，对嘉庆公司经营造成一定影响：违章移动消防设施，危及到了本楼宇的适用安全。此外，柯瑄公司是否是涉案房屋的所有权人也不是本案焦点的问题。二、柯瑄公司上诉称“涉案房屋的装修方案、装修行为与其无关，在其承租时己装修完毕”与事实不符。一审庭审中，豪盛公司出示2017年8月20日向柯瑄公司发出的《律师函》明确表明：2016年10月1日，柯瑄公司与豪盛公司签订了《旺座曲江前期物业服务协议》，由豪盛公司提供物业服务，柯瑄公司也一直按照协议支付相关费用。2016年11月，柯瑄公司才开始对涉案房屋进行装修。故柯瑄公司上诉称其与涉案房屋的装修方案、装修行为无关与事实不符，上诉理由不成立。三、柯瑄公司上诉称“一审法院利用司法审判干预行政管理”毫无依据。柯瑄公司与嘉庆公司作为相邻之旺座曲江E座25层用户，该楼层内过道、外墙及消防均属于公共区域，为业主（或用户）共有（或共用），任何一方无权单方处置，柯瑄公司在装修过程中，对该层楼过道加装玻璃门，报自移动消防取材位置，影响了过道的通行，特别是消防逃生及消防安全：外墙设置其公司字样门头造成了本层皆为其公司地域之误导，对嘉庆公司的经营造成了一定影响。综上，柯瑄公司应停止侵害、恢复原状。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

豪盛公司辩称，一、豪盛公司于2016年11月24日、11月18日、11月22日分别三次给柯瑄公司发送函及《整改通知单》，并于2017年7月26日、8月3日两次发函要求柯瑄公司拆除两侧加装的玻璃门，已经尽到了告知义务。二、柯瑄公司陈述其仅是承租人，装修与其无关与事实不符，该房屋的业主谢倩委托***进行装修，目前***还在柯瑄公司就职。

嘉庆公司向一审法院起诉请求：1.判令柯瑄公司、豪盛公司拆除在E座25层东侧加装的玻璃门及阻碍公共通道违法改造加装的柯瑄公司门头，恢复原状；2.本案诉讼费由柯瑄公司、豪盛公司负担。

一审法院认定事实：嘉庆公司与柯瑄公司同为旺座曲江E座25层用户，嘉庆公司系于2016年10月租用，柯瑄公司系购买，两公司相邻。豪盛公司为旺座曲江E座物业管理公司。2016年11月，柯瑄公司在对旺座曲江E座25层用房进行装修，嘉庆公司通过承租房屋业主提出异议，柯瑄公司拆除了加装的吧台，但仍在25层加装玻璃门及其公司字样门头，并改变原消防栓位置。嘉庆公司再次提出异议，认为柯瑄公司的行为阻碍逃生通道，且严重影响了嘉庆公司的正常运营及整层办公环境。嘉庆公司向豪盛公司反映投诉。豪盛公司亦多次向柯瑄公司发函，要求其限期整改，均未果。嘉庆公司遂诉至法院。

一审法院认为，嘉庆公司与柯瑄公司作为相邻之旺座曲江E座25层用户，该层楼内过道、外墙及消防均属于公共区域，为业主（或用户）共有（或共用），任何一方无权单方处置。柯瑄公司在装修过程中，对该层楼过道加装玻璃门，（未征得消防管理部门同意）擅自移动消防器材位置，外墙设置其公司字样门头，影响了过道的通行，特别是消防逃生及消防安全。外墙设置其公司字样门头易造成本层皆为其公司地域之误导，对嘉庆公司经营造成一定影响。故柯瑄公司对嘉庆公司使用权益造成了侵害，应依法停止侵害，恢复原状。现嘉庆公司要求柯瑄公司拆除在旺座曲江E座25层东侧加装的玻璃门及该层过道外墙加装之柯瑄公司门头，恢复原状，依法予以支持。豪盛公司已对柯瑄公司的行为履行了相应职责，采取了相应措施，故依法不承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决：一、陕西柯瑄生态建设有限公司于本判决书生效后二十日内拆除在西安市旺座曲江E座25层东侧加装的玻璃门及该层过道外墙加装之“陕西柯瑄生态建设有限公司”门头，恢复房屋原状。二、驳回陕西嘉庆电力工程有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由陕西柯瑄生态建设有限公司承担。陕西嘉庆电力工程有限公司已预交，陕西柯瑄生态建设有限公司于本判决书生效后直接支付给陕西嘉庆电力工程有限公司100元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经本院现场勘查后查明，嘉庆公司目前所占有使用的旺座曲江E座25层2501室房屋，系其公司股东个人所购买并出租给嘉庆公司使用。柯瑄公司使用之房屋为柯瑄公司股东个人所购买并由柯瑄公司承租使用。

豪盛公司在一审中出示其于2017年7月26日、8月3日先后致柯瑄公司《关于E座2502安装玻璃门工作联系函》，要求柯瑄公司在限定时间内拆除玻璃门并恢复原状。其于同年8月23日向柯瑄公司发出《律师函》，载明：2016年10月1日，柯瑄公司与豪盛公司签订《旺座曲江前期物业服务协议》，约定由豪盛公司提供物业服务，柯瑄公司也一直按照协议支付相关费用。2016年年底，柯瑄公司对涉案房屋E座25层东侧业主共有安全通道加装玻璃门，据为己有。豪盛公司表示其向柯瑄公司发送整改函并多次与该公司沟通，要求停止施工，恢复原状，但柯瑄公司始终拒绝恢复，认为给各业主正常生活造成不便，增加了安全隐患等。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，嘉庆公司与柯瑄公司作为不动产的相邻方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务”。柯瑄公司使用的房屋的所有权人虽系其公司股东，但其作为涉案房屋的承租人在使用房屋过程中亦应承担相应义务。本案经查，2016年10月1日，柯瑄公司与豪盛公司签订《旺座曲江前期物业服务协议》，约定由豪盛公司提供物业服务，柯瑄公司也一直按照协议支付相关费用。2016年年底，柯瑄公司对涉案房屋E座25层东侧业主共有安全通道加装玻璃门，故柯瑄公司上诉称房屋的装修行为不是其所为，在其承租时，该房屋已经装修完毕，其承租的是装修后的房屋,不负有将涉案房屋恢复原状的义务与事实不符，本院依法不予采信。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”；第十五条第一款规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：……”；第二款规定：“（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;……”。本案所涉的西安市旺座曲江E座25层东侧位置及该层过道外墙系业主的共有部分，柯瑄公司在该楼层东侧加装玻璃门及该层过道外墙加装“陕西柯瑄生态建设有限公司”门头，在豪盛公司多次发函要求停止施工，恢复原状的情况下，柯瑄公司始终拒绝恢复，其行为已对嘉庆公司的正常经营活动造成一定影响。柯瑄公司应对其改造外墙、加装玻璃门的行为承担相应责任。一审法院对嘉庆公司要求柯瑄公司拆除在旺座曲江E座25层东侧加装的玻璃门及该层过道外墙加装之柯瑄公司门头，恢复原状予以支持并无不当。柯瑄公司上诉称涉案房屋的装修未侵犯嘉庆公司对其承租房屋的使用权，也未影响其正常通行，其理由不能成立。

综上，柯瑄公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由陕西柯瑄生态建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十月十五日

书记员***