某某与任丘市第八建筑工程有限公司、任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀09民终4719号

上诉人（原审原告）：**，女，1962年12月30日出生，汉族，无业，吉林省临江市人，现住河北省任丘市。

委托代理人：范思聪，河北榆轩律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：任丘市第八建筑工程有限公司。住所地：河北省任丘市西环路。统一社会信用代码：91130982109570699B

法定代表人：崔四贝，系该公司经理。

委托代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会。住所地：河北省任丘市西环路办事处长洋淀村。

法定代表人：张继芳，系该村村民委员会主任。

委托代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：任丘市光大房地产开发有限公司。住所地：任丘市于村乡西于村。统一社会信用代码：911309827808032255

法定代表人：远发田，系该公司经理。

委托代理人：马征，河北金胜律师事务所律师。

上诉人**因与上诉人任丘市第八建筑工程有限公司、上诉人任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会、被上诉人任丘市光大房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省任丘市人民法院于2015年3月23日作出（2013）任民初字第2178号民事判决，**不服上述判决，向本院提起上诉。2015年8月3日，本院以（2015）沧民终字第2158号民事裁定将本案发回重审。2016年3月3日，河北省任丘市人民法院作出（2015）任民初字第3263号民事判决，**、任丘市第八建筑工程有限公司、任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会均不服上述判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人**的委托代理人范思聪，上诉人任丘市第八建筑工程有限公司、上诉人任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会及被上诉人任丘市光大房地产开发有限公司的共同委托代理人马征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告**在原审中诉称：2007年原告购买叶树才的空白宅基地一处，该宅基地没有宅基地使用证。后原告在宅基地上盖房居住。2008年3月26日，被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会与原告签订了《长洋淀村东住户拆迁置换协议》。协议约定原告作为拆迁户让出住房及宅基地，二被告开发建设楼房。协议第二条约定的置换方法是：有正房的拆迁户凭有效证件或村委会认可的房基地面积，按每平方米置换楼房面积0.75平方米；原有面积35平方米可置换车库1个。该协议第五条确认原告房基地面积为384平方米。根据置换方法，原告置换一个车库后，还应当置换261.75平方米的楼房。原告已经得到车库一个和117平方米的楼房一套，原告要求被告再补偿原告一套不超过144.75平方米的楼房，二被告拒绝。因第三人任丘市光大房地产开发有限公司将资质借给被告任丘市第八建筑工程有限公司使用，现请求法院判决二被告履行《长洋淀村东住户拆迁置换协议》，因为二被告已经不能提供住房，原告要求以现金补偿，按最低市价每平方米4000元计算，二被告应补偿原告579000元，第三人承担连带责任。案件受理费由被告及第三人承担。

原审被告任丘市第八建筑工程有限公司在原审中辩称：任丘市第八建筑工程有限公司不是碧海家园二期的开发商，没有与原告实际履行拆迁补偿协议，原告要求被告任丘市第八建筑工程有限公司承担拆迁补偿义务没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原审被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会在原审中辩称：任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会确实与原告**签订了《长洋淀村东住户拆迁置换协议》，因为当时任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会想对包括原告房屋在内的村东农村宅基地上的房屋进行拆迁改造，因在办理开发手续时被建设部门告知村委会没有拆迁的主体资格，故没有实际履行拆迁协议的相关条款，原告也没有将房屋交付任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会。原告**不是任丘市西环路办事处长洋淀村的村民，没有取得该村宅基地的使用资格，也没有办理过宅基地使用权证，因此无论是谁开发，原告只能得到地上建筑物的补偿，针对宅基地的补偿应由任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会获得，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原审第三人任丘市光大房地产开发有限公司在原审中辩称：第三人系碧海家园二期工程的开发企业，该工程范围内的土地征用、拆迁安置、招投标建设及商品房销售均由第三人完成，原告**的住房确实在该工程土地征用范围内。原告并非任丘市西环路办事处长洋淀村村民，原告占有的土地没有合法的土地使用权，第三人拆迁补偿只应对其地上建筑物进行补偿，原告现获得的补偿即117平方米住宅一套和车库一个已高于其地上建筑物的拆迁补偿价值。因原告至今未对第三人提出过诉讼请求，其即使再提出主张请求，也已经超过诉讼时效期间，现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原审查明：原告**不是任丘市西环路办事处长洋淀村村民。2007年原告购买叶树才的空白宅基地一处，该宅基地没有宅基地使用证。后原告在宅基地上盖房居住。2008年3月26日，被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会与原告签订了《长洋淀村东住户拆迁置换协议》。协议约定原告作为拆迁户让出住房及宅基地，二被告开发建设楼房。协议第二条约定的置换方法是：有正房的拆迁户凭有效证件或村委会认可的房基地面积，按每平方米置换楼房面积0.75平方米；原有面积35平方米可置换车库1个。该协议第五条确认原告房基地面积为384平方米。2008年5月7日原告与被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会签订了搬迁协议。原告已经得到车库一个和117平方米的楼房一套。另查明，碧海家园二期工程，是第三人任丘市光大房地产开发有限公司开发的商品房住宅项目，该项目的土地征用、拆迁安置补偿、招投标建设及商品房销售等相关事项，均由第三人任丘市光大房地产开发有限公司开发独立完成。原告**的住房位于任丘市西环路办事处长洋淀村东，在碧海家园二期工程项目的土地征用范围内。上述事实有原、被告陈述、身份证、长洋淀村东住户拆迁置换协议、搬迁协议、营业执照、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据予以证实。

原审认为：关于2007年11月7日协议书的效力：虽然该协议书系复印件，但结合本案现已查明的事实，法院认为该协议书本身在本案中可以作为证据予以使用。需要注意的是，签订该协议书的双方系被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会与第三人任丘市光大房地产开发有限公司，加盖公章的也是被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会与第三人任丘市光大房地产开发有限公司，协议中并未存在被告任丘市第八建筑工程有限公司，故原告**主张被告任丘市第八建筑工程有限公司借用第三人任丘市光大房地产开发有限公司资质进行房地产开发的主张，法院不予认可。碧海家园二期工程，是第三人任丘市光大房地产开发有限公司开发的商品房住宅项目，该项目的土地征用、拆迁安置补偿、招投标建设及商品房销售等相关事项，均由第三人任丘市光大房地产开发有限公司开发独立完成，与被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会无关。虽然原告**与被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会签订了《长洋淀村东住户拆迁置换协议》，但被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会未取得碧海家园二期工程的土地征用许可、无权进行拆迁安置补偿，该协议内容无法实际履行；因被告被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会明知自己没有房地产开发的资质，却与原告签订拆迁置换协议，导致该协议无法实际履行，给原告**造成损失，应承担缔约过失责任。法院酌定被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会共同赔偿原告**损失5万元。第三人任丘市光大房地产开发有限公司是否应赔偿原告的损失，应另案处理。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告任丘市第八建筑工程有限公司、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会共同赔偿原告**损失5万元。二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9590元，由原告**负担8762元、被告任丘市第八建筑工程有限公司负担414元、被告任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会负担414元。

**不服上述判决，上诉请求二审依法改判支持其诉讼请求（增加金额为53万元），主要事实及理由为：一、我与村委会和八建签订的置换协议是合法有效的，该协议并不是征收补偿合同，也不是安置补偿协议，是双方就拆迁达成的一个合意，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，但后者违反合同的约定，不按照合同约定履行，严重侵犯了我的合法权益。二、光大公司与八建、村委会系挂靠关系，该事实有一审法院调取的挂靠协议证实，故上述三者应对我的协议中未补偿部分承担连带赔偿责任。三、一审法院认定八建和村委会缔约过失不正确，双方合同合法有效，不存在缔约过失责任，退一步讲如果存在缔约过失赔偿**的数额过少与损失（应得拆迁补偿款579000元）不成比例。

任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会及任丘市第八建筑工程有限公司不服上述判决，上诉请求二审改判驳回**的诉讼请求，主要事实和理由为：一、出于对法律的不了解，村委会和八建确实与**签订了拆迁置换协议，但作为具有完全民事行为能力的**，应当意识到村委会是一个民间自治组织，不可能具有房地产开发资质；而八建只是一个建筑企业，即使仅从名称上看，其也不应具备房地产开发资质，合同无法实际履行是双方过错导致，仅认定村委会和八建存在缔约过失责任，显然属于事实认定错误。二、在签订协议后，双方均没有履行过上述协议的义务，根本没有将房屋交付**，也没有实际进行本案诉争的碧海家园二期的开发工作，即使存在过错，因双方未履行协议内容，根本不会给协议的任何一方造成实际损失，原审对此的认定也是错误的。三、原审依职权酌定由村委会和八建赔偿**损失5万元是错误的。首先，本案**作为原告，要求的是判令履行合同义务，并没有请求赔偿缔约过失造成的事实，在原告未请求的情况下，原审法院在诉讼请求范围外判决，显属错误，违反了基本的不诉不理的审判原则。其次，因为没有履行协议未造成**任何损失，而且人民法院酌定的数额，没有任何计算依据，属于滥用裁量权。

**在二审庭审中主要答辩意见为：对方在上诉状中认可与我方签订了拆迁安置协议，在整个拆迁过程中均是村委会和八建与我方协商和签订协议，此协议是合法有效的，我方也是基于对对方的信任而签订拆迁安置协议，对方对自己是否有开发资质是明知的，而我方却不知情，没有任何过错。拆迁协议签订完毕后，此协议已经实际履行一部分，我方实际得到了拆迁协议中碧海家园二区低层8-2-1栋东门119平米楼房一套，此拆迁协议已经实际履行一部分，对方认为没有履行该协议违背事实，一审法院根据案件的实际情况对正确的事实认定符合法律规定，请求二审法院对拆迁协议效力和赔偿主体进行查明，维护我方的合法权益。

任丘市第八建筑工程有限公司、任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会及任丘市光大房地产开发有限公司在二审庭审中的主要答辩意见为：八建和村委会虽然与**签订了置换协议，但因为二者无开发资质，故该协议未实际履行，八建及村委会与光大公司签订的挂靠协议也因内容违法未实际履行。本案中，诉争的小区系光大公司独立开发，相关证据已经提交到法庭，**所称部分补偿其实是光大公司对**的地上建筑的全部补偿，**并非长洋淀村村民，其住宅所属的土地没有办理任何权属文书，其住宅系非法建筑，即使对土地需要进行补偿，也应该补偿给土地所有权人，因此，原审认定的事实是错误的，因为作为**而言其应当知道村委会与八建无开发资质，最终也未实际开发，该协议缔约过失过错应该是双方均存在。

经审理查明：本院二审查明的案件基本事实及证据均与原判决相一致。二审期间，各方当事人均未有新证据提交。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案原审法院按照法定程序，对案涉证据全面、客观地进行了审核，并依照法律规定公开了判断的理由和结果。上诉人**主张上诉人任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会及上诉人任丘市第八建筑工程有限公司与被上诉人任丘市光大房地产开发有限公司之间属挂靠关系，故而三者应对其协议中未补偿部分承担连带赔偿责任，其理据不足，本院不予支持。原判决认定被上诉人任丘市光大房地产开发有限公司系案涉碧海家园二期工程的实际开发人，故而根据案情确定其是否赔偿上诉人**的损失问题应另案处理，并无不当，本院亦不持异议。另，上诉人任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会及上诉人任丘市第八建筑工程有限公司在与上诉人**订立《长洋淀村东住户拆迁置换协议》时，故意隐瞒了二者没有房地产开发资质等与订立合同有关的重要事实，给上诉人**造成了损失，原判决依照《中华人民共和国合同法》第四二十条的规定，酌情判令二者赔偿上诉人**5万元，有事实及法律依据，并未有滥用裁量权等违法情形，本院依法予以确认。综上所述，各上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；原判决认定基本事实清楚，适用法律及处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计10150元，由上诉人**负担9100元，由上诉人任丘市西环路办事处长洋淀村村民委员会和任丘市第八建筑工程有限公司共同负担1050元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘晓莉

审判员　　李　霞

审判员　　付　毅

二〇一六年九月十八日

书记员　　李志敏