广东汇通信息科技股份有限公司、广东鼎山汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤2071民初23918号

原告：广东汇通信息科技股份有限公司，住所地广东省中山市**港隆南路**，统一社会信用代码914420007304497668。

法定代表人：梁春艳。

委托诉讼代理人：方海江，广东德元律师事务所律师。

被告：广东鼎山汽车贸易有限公司，，住所地广东省中山市**港隆南路**工业厂房****C101-C104卡统一社会信用代码91442000MA53H5T0XN。

法定代表人：丁文迪。

原告广东汇通信息科技股份有限公司（以下简称汇通公司）诉被告广东鼎山汽车贸易有限公司（以下简称鼎山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月14日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2021年9月23日公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人方海江，被告鼎山公司的法定代表人丁文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汇通公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付被告拖欠的租金、水电费共计60977.2元，并向原告支付违约金81000元；2.确认装修归原告所有；3.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2021年7月6日解除；4.被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告申请撤回第2项诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：原告和被告于2019年7月3日签订房屋租赁合同，约定原告将中山市西区港隆南路20号工业厂房三幢一层C101-C104卡出租给被告。鉴于被告未支付2020年12月10日至2021年6月9日的租金，2020年8月10日至2021年5月9日的公共设施公摊费，2020年7月1日至2020年11月30日水电费，共计87977.2元。原告于2021年6月14日委托律师发函给被告，通知于15天后解除房屋租赁合同和物业管理协议，要求被告支付所欠款项，并撤离租赁场所，装修和设施归原告所有。2021年7月1日，房屋租赁合同和物业管理协议到期解除，被告仅偿还部分欠款共计27000元，仍有60977.2元未支付。2021年7月6日，原告和被告签署解除协议，双方确认被告若在解除协议签署后3日内偿还剩余欠款的，被告在合同签订时支付的保证金27000元可以用于抵偿欠款，并且约定被告三天内搬离租赁场所、装修和设施归原告所有。但截止2021年7月12日，被告未按照解除协议约定支付欠款33977.2元。原告认为，根据解除协议第三条“被告未偿还欠款的，原告有权按照房屋租赁合同和物业管理协议约定追究被告的违约责任”，又根据房屋租赁合同第十三条约定，被告逾期支付租金30天以上的，被告支付的保证金不予退还，被告仍需向原告支付违约金。如法院认定违约金和没收保证金不能同时适用，原告要求被告支付违约金，保证金可予扣除。

被告鼎山公司辩称，确认拖欠原告租金和水电费60977.2元的事实，对没收保证金没有意见，但不同意支付违约金81000元。虽然合同约定如果被告违约，装修归原告所有，但被告出资的装修就应当归被告所有，能够拆走的东西如空调、办公前台、字画等被告希望能搬走，原告的工作人员曾经承诺不会动被告的东西的。对合同解除和合同解除的时间是没有意见的，但原告当时没有把解约协议给我，被告在解约协议签名捺印的时候原告还没有盖公章，是直到2021年7月19日原告才把加盖了公章的解约协议寄给被告，解约协议的生效时间应当是被告收到协议之日。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案经审理认定事实如下：

1.2019年7月3日，汇通公司（出租方，甲方）与鼎山公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定，甲方出租给乙方的物业坐落于广东省中山市西区港隆南路20号工业厂房三幢一层C101-C104卡，建筑面积450平方米，租赁期限自2019年7月10日起至2024年7月9日，2019年7月10日至2019年9月10日为装修免租期，租赁起租日为2019年7月3日；租赁期内乙方承租租赁物业的租金以自然月为计算单位（租金不包括公共设施公摊费用及水费、电费等其他费用），其中2019年7月10日至2021年7月9日的租金为13500元/月；乙方按月支付租赁费用，按照“先付后用”原则，于每月5日前（节假日顺延）以转账或现金方式支付；乙方在本租赁合同签订后当天内，向甲方支付相当于两个月的租赁费用作为合同保证金即27000元；合同期届满或合同解除后，如乙方没有出现违约事项，租赁物业及设施设备完好交还甲方，则甲方将保证金无息退还乙方，如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿款等后再将剩余部分租赁保证金无息退还乙方，若扣除应付款、违约金、赔偿金等合计金额大于保证金的，乙方应补足相关费用；甲方无任何违约，乙方逾期支付月租金或其他费用30天以上，甲方有权选择提前十五天书面通知乙方提前解除本合同，保证金不予退还乙方，并可要求乙方赔偿6个月租赁费用的经济损失，乙方的装修和设施设备不得拆除，无条件归甲方所有；甲方无任何违约，乙方如不能按约支付月租金或其他费用，每逾期一天，应按当月（以12个月计）租金总额的万分之二支付违约金，逾期超过30天，甲方可选择提前解除合同，保证金不予退还给乙方，并可要求乙方偿付相当于4个月租金的损失，乙方的装修和设施设备不得拆除，无条件归甲方所有。同日，鼎山公司就涉案房屋与睿盛置业发展（中山市）业兴公司签订物业管理协议。协议签订后，鼎山公司支付保证金27000元，汇通公司将房屋交付鼎山公司使用。

鼎山公司未按约支付租金等费用，汇通公司于2021年7月5日向鼎山公司发出解除合同通知函。经磋商，汇通公司（甲方）和鼎山公司（乙方）签订解除合同协议，载明，鉴于乙方拖欠租金未支付，按照原租赁合同13.1条，甲方行使解除权，甲方已书面提前通知乙方，现双方约定，本协议签订后乙方需3天内向甲方一次性支付前期未支付的租金、公共设施公摊费、水电费，具体为：1.乙方共欠甲方租金、公共设施公摊费共计60977.2元（分别为54000元、公摊费4500元、水电费2477.2元），2.乙方已支付的原租赁合同保证金27000元不予以退还，用于抵偿部分欠款；3.抵偿后，乙方仍需向甲方支付欠款共计33977.2元；本协议签订后3天内，乙方搬离租赁物业，向甲方移交租赁物业，装修和设施设备不得拆除，否则甲方有权按照原合同追究违约责任；乙方偿还欠款后，无需向甲方承担违约付款责任，否则，甲方有权按照原租赁协议和原管理协议约定追究乙方的违约责任。前述协议由鼎山公司的法定代表人丁文迪在乙方处签名捺印并签署日期“2021.7.6”，后丁文迪将协议原件交予汇通公司，汇通公司加盖公章后于2021年7月19日将前述协议以快递方式寄送丁文迪。

2.据汇通公司员工与鼎山公司的法定代表人丁文迪的微信聊天记录显示，“（7月7日）丁：那个东西盖章了？汇通：盖章了，明天给你……（7月13日）丁：那你放那张纸保安室吧，我有空路过再拿吧……（7月17日）丁：广东省中山市东区新村大街15号菜鸟驿站……（7月21日）汇通：寄比你，你五收？丁：菜鸟驿站，人不在中山……（7月22日）汇通：我岩岩问左，你25号前交翻欠的租金，我地就撤诉……”。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鼎山公司承认拖欠汇通公司租金、水电费60977.2元，故本院对汇通公司主张的该事实予以确认，对汇通公司要求鼎山公司支付租金、水电费60977.2元的请求予以支持。关于违约责任。鼎山公司未在解除合同协议约定的期限内清偿拖欠的款项，故汇通公司有权按照房屋租赁合同的约定要求鼎山公司承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，涉案租赁合同同时约定了没收保证金27000元、支付6个月租金或者4个月租金等违约责任，本院认为，合同约定的保证金性质为定金，不可与违约金同时适用，现汇通公司在诉讼中明确选择违约金，则保证金27000元应用于抵扣鼎山公司拖欠的租金和水电费，据此，鼎山公司应向汇通公司支付的租金、水电费数额为33977.2元；关于违约金的数额，综合鼎山公司的违约程度，在汇通公司没有举证证明其因鼎山公司违约造成的损失情况下，本院认定汇通公司主张的违约金81000元（6个月租金）过高，酌情调整为27000元，对超出部分的违约金不再支持。

汇通公司诉请确认涉案房屋租赁合同于2021年7月6日解除。本院认为，汇通公司于2021年7月5日向鼎山公司发出解约函，鼎山公司的法定代表人丁文迪在解除协议上签名捺印并签署了日期“2021年7月6日”，即代表鼎山公司在2021年7月6日作出了同意解除房屋租赁合同的意思表示。故，汇通公司的该项请求，合理有据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》五百七十七条、第五百八十六条、五百八十七条、第五百八十八条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、被告广东鼎山汽车贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广东汇通信息科技股份有限公司支付租金、水电费33977.2元和违约金27000元；

二、确认原告广东汇通信息科技股份有限公司与被告广东鼎山汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同于2021年7月6日解除。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

受理费3140元，减半收取为1570元（原告已预交），由原告广东汇通信息科技股份有限公司负担896元，被告广东鼎山汽车贸易有限公司负担674元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　王　珊

二〇二一年十月十三日

书记员　李永祥

阮嘉琪