张北县诚信建筑有限责任公司、某某合同纠纷二审民事判决书

河北省张家口市中级人民法院

民事判决书

（2018）冀07民终32号

上诉人（原审被告）：***诚信建筑有限责任公司，住所地河北省***。

法定代表人：渠存贵，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，河北国器律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1964年10月28日出生，汉族，住河北省***。

委托诉讼代理人：**，河北鸿义律师事务所律师。

上诉人***诚信建筑有限责任公司（以下简称诚信建筑公司）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服河北省***人民法院（2017）冀0722民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人诚信建筑公司的委托诉讼代理人**，被上诉人***及委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诚信建筑公司上诉请求：撤销原判；依法改判驳回***的诉讼请求；一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由。一、一审法院判决认定事实不清。依据我公司与***签订的《集资住宅楼合同》第八条约定，我公司有为***办理房屋产权证书的义务；但***也有配合我公司的义务。***有缴纳税金、房屋维修基金、测绘费的义务，其不缴纳上述费用，我公司无法办理产权证书。2005年5月31日，我公司为***开具不动产发票后，多次通知***和其他购房人缴纳相关费用。我公司共承建集资住宅楼四栋，合计110套。截止2006年底，已为109户购房人办理了房屋产权证书。唯有***拒不缴纳相关费用，致我公司无法为其办理房屋产权证书，过错方是***，我公司无过错。另，税务部门从2007年2月1日起，统一使用新版《销售不动产统一发票》停止使用旧版《销售不动产统一发票》。但之前开具的旧版《销售不动产统一发票》仍然有效，持旧版《销售不动产统一发票》仍能缴纳相关税费，***未提交证据证明其到税务部门交过税费而被拒绝。二、一审法院超出当事人诉讼请求判决，程序违法。***在一审诉讼中明确要求我公司返还购房款3150.5元，而一审法院判决我公司返还***购房款为7696.2元，明显超出了***的诉讼请求。一审法院认定我公司多收***购房款是错误的，扣除***应交的2003年的取暖费、物业费和购边户房每平方米增加30元后，不欠***房款。三、一审法院判决我公司支付***利息无事实和法律依据。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。《集资住宅楼合同》虽然约定我公司有为***办理房屋产权证书的义务，但未约定期限，也未约定不能办理产权证书的相应的违约责任。***未提交我公司未能给其办理屋产权证书，造成其损失的证据。综上，请求支持我公司的上诉请求。

被上诉人***辩称，诚信建筑公司与我签订的《集资住宅楼合同》事实上按商品房销售履行的，我缴纳了全部购房款，又多缴纳了7696.2元。诚信建筑公司以我没有缴纳税金、房屋维修基金、测绘费为由说我没有尽到配合办理房屋产权证书义务的主张显然不成立对诚信建筑公司2015年4月10日给我提供的2005年5月31日开具的河北省张家口市销售不动产发票停止使用了，发票上面盖的章不对。诚信建筑公司在办理房屋所有权证书时没有通知我，认为一审超出我的主张判决，程序违法没有依据。判决数额，是一审经过双方兑账确认后作出的，没有错误。鉴于以上事实，请求依法维护我的权益，公正裁决。

***向一审法院起诉请求：1、要求被告办理房屋所有权证；2、要求被告支付违约金132232元；3、要求被告返还多收的购房款；4、要求被告承担诉讼费用。诉讼过程中，***变更第2项诉讼请求为：要求被告支付违约金127868.69元；变更第3项诉讼请求为：要求被告返还购房款3150.5元。

一审法院认定事实：2003年3月26日，原告***（乙方）与被告诚信建筑公司（甲方）签订了《集资住宅楼合同》。合同约定，甲方建集资楼的位置位于***张北镇工业街，集资楼性质为公司内部职工和教职员工集资住宅楼。乙方向甲方集资楼房一套并按实际面积交款。集资楼按建筑面积计算，每平方米为730元，地下室每平方米为500元。付款方式：集资户集资楼时先预交定金10000元，开工时预交楼房总价的50%（含定金），主体完工交总价的35%，剩余部分集资款待工程整体完工验收交付使用时交清，同时甲方可协助乙方办理住房贷款。交付使用时间：甲方定于2003年月底，将竣工验收合格且符合合同附件所规定的装饰和设备标准的集资楼交付乙方使用，如遇气候等不可抗拒的自然因素影响工程进度，甲方可据实延期。楼房交接：集资楼竣工验收合格后，甲乙双方应履行协议，乙方付清余款，甲方交钥匙。关于办理产权的约定：甲方负责给乙方办理产权登记手续，按照政府部门规定，双方分别支付相应的费用。合同同时约定了保修责任、工期责任、使用权责任、小区管理等内容。合同签订后，原告于2003年3月26日给付被告集资楼定金10000元，于2003年11月3日给付被告地下室款9325元（18.65㎡×500元/㎡），于2003年6月18日给付被告集资楼款55000元，于2003年6月24日给付被告集资楼款3000元。被告于2003年11月3日向原告退回楼房款3543.5元，并优惠原告购楼房款1954元。2003年11月30日，被告将上述集资楼房交付原告。2015年4月10日，被告以收取诚信小区欠旧房款为由向原告收取4000元，同日交付原告河北省张家口市销售不动产发票一张，该销售不动产发票系被告在2005年5月31日开具。后原告持该销售不动产发票到房产、税务部门交纳相关税费，因该销售不动产发票并非现行销售不动产发票而未能交纳。原告向被告所集资楼房为***房屋，实际建筑面积为85.91平方米。2003年12月30日之后，被告陆续通知该小区内其他住户，并为其他住户办理了房屋所有权证书。另查，2003年5月23日，原告与中国银行股份有限公司张北支行签订了《个人购房借款合同》，办理个人购房贷款57000元。

一审法院认为，原、被告之间的《集资住宅楼合同》系当事人真实意思的表思，不违法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依照合同约定的集资楼单价及房屋的实际面积计算，涉案房屋总价款为62714.3元（地下室价款除外），扣减被告优惠原告的款项1954元后，房屋总价款为60760.3元，原告在2003年3月26日至2003年6月24日期间共计给付被告集资楼款68000元，扣减被告向原告退还的楼房款3543.5元后为64456.5元，故原告在房屋交付前，已全面履行了支付房款的义务，且超额支付了3696.2元。2015年4月10日，被告再以收取诚信小区欠旧房款为由向原告收取4000元的行为有违诚信，上述款项应予返还。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告作为房屋的交付方，不但应将符合约定的房屋交付被告，而且应在收取全部集资楼款后及时向原告交付销售不动产发票，以使原告能够持销售不动产发票到相关部门交纳房屋的相关税费。2006年12月5日，国家税务总局发出《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发<2016>73号文件），通知：为加强和规范销售不动产征收管理从2007年2月1日起，统一使用新版《销售不动产统一发票》，旧版《不动产发票》停止使用。被告在2005年5月31日开具了河北省张家口市销售不动产发票后未及时交付原告，但在2015年4月10日才将上述旧版不动产发票交付原告，致使原告持上述发票不能交纳相关税费，亦不能办理房屋产权证书，故被告的行为存在过错。2003年12月30日之后，被告陆续通知该小区内其他住户，并为其他住户办理了房屋所有权证书，庭审中，被告陈述在此期间曾通知原告办理房屋所有权证书，但未提供证据证明其履行了通知、协助等义务，故对被告的陈述不予采信。综上所述，被告未按照约定全面履行自己的义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告参照其办理的个人购房借款合同中对逾期罚息的约定计算违约金的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告应按照原告已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付原告违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决：一、被告***诚信建筑有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，为原告***集资的位于***房屋办理房屋所有权证书，办理房屋所有权证书时应交纳的税费，依照合同约定由原、被告双方分别支付。二、被告***诚信建筑有限责任公司于判决生效之日起三十日内返还原告***房款7696.2元。三、被告***诚信建筑有限责任公司于判决生效之日起三十日内，按照原告已付房款的总额64456.5元（68000元－3543.5元），参照中国人民银行2003年12月1日至2015年4月10日期间每一年发布的同期贷款利率，计收逾期贷款利息的标准计算，支付原告该期间内的利息，且参照上述标准计算，按照原告已付房款的总额68456.5元，支付原告2015年4月11日始计算至被告履行本判决第二项确定的给付义务之日止期间的利息。四、驳回原告***其他诉讼请求。

本院二审期间，诚信建筑公司提交《欠条》、《收据》各1份。拟证明，***至2004年9月9日仍欠楼房款4000元，在2015年4月10日收到***交来4000元。***质证意见，字是我写的，4000元我还了，2015年给的我票。我2015年才知道没给我办理房本，找诚信建筑公司，公司拿出这4000元的欠条，说我没给够房款。因为要办理房本，所以把这4000元还了。后来我拿着这些东西去办理房本，但是办理不出来。一审算出来了，公司多收我的钱了。***提交商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书各1份。拟证明：双方之间名义上是集资合同，实际上是商品房买卖合同。诚信建筑公司质证认为，对证据的真实性合法性没有异议，该证据是我公司给其他人的，不是给***的。只要其他人有，***也肯定有。涉案房屋不是商品房买卖，当时卖的时候是按市场价。截止2003年6月25日，***支付楼房款68000元，其应当支付房款和地下室款合计74616.6元。其中房屋价款是65291.6元，这个价款是房屋的实际面积85.91平方米*760元/平米，边户带窗户的每平方米加30元。地下室是18.6平米。本院认证，对双方提交的证据的真实性予以认可，但达不到各自的证明目的，本院不予采信。

本院查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，诚信建筑公司与***签订的《集资住宅楼合同》合法有效，双方均应严格遵守。根据《房屋登记办法》规定，申请房屋所有权转移登记，申请人应当提供证明房屋所有权发生转移的证明。***缴纳了购房款，但诚信建筑公司以***应当缴纳税金、房屋维修基金、测绘费为由，让***继续缴纳费用，双方发生争议，以至于诚信建筑公司没有及时向***交付销售不动产发票，使***不能持销售不动产发票到相关部门交纳房屋的相关税费，诚信建筑公司在2015年4月10日将其于2005年5月31日开具的河北省张家口市销售不动产发票交付***，但因2006年12月5日，国家税务总局要求统一使用新版《销售不动产统一发票》，旧版《不动产发票》停止使用，故***未能交纳相关税费，亦不能办理房屋产权证书。根据诚信建筑公司的陈述，其承建集资住宅楼四栋合计110套房屋，截至2006年底，已为109户购房人办理了房屋产权证书，只有***的房屋没有办理。综上事实可知，未办理涉案房屋产权证的过错在双方，均应各自承担相应责任，但并不能因此而免除双方约定的由诚信建筑公司为***办理房屋产权证的义务，诚信建筑公司应当继续履行该义务；相应的，***主张诚信建筑公司支付违约金也没有依据，且***并未提交因没有取得房屋产权证而受到具体损失的数额。故***请求诚信建筑公司支付违约金的请求不能成立，不应得到支持。诚信建筑公司主张的本案超诉求判决及原审法院程序违法没有依据，不应当得到支持。综上，原审法院判决部分不当，上诉人诚信建筑公司的部分上诉请求成立，应当得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持河北省***人民法院（2017）冀0722民初2273号民事判决第一项、二项、四项；

二、撤销河北省***人民法院（2017）冀0722民初2273号民事判决第三项。

如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2920元，减半收取计1460元，由被上诉人***负担；二审案件受理费2920元由上诉人***诚信建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长成进

审判员姜兵

审判员***

二〇一八年三月一日

书记员***

附：相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。