苏州市机械施工工程有限公司与某某返还原物纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏05民终336号

上诉人（原审原告）：苏州市机械施工工程有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环西路友联红革村。

法定代表人：胡建兴，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：王明坤，江苏苏明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1955年7月23日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。

上诉人苏州市机械施工工程有限公司与被上诉人***返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

苏州市机械施工工程有限公司上诉请求：请求撤销一审法院(2020)苏0508民初3592号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决案涉房屋对于***来说系福利性质，进而应保障***及其家人居住权，系事实认定和适用法律错误。2.原审法院仅考虑保障***的生活保障，但忽略了苏州市机械施工工程有限公司的合法权益，有违公平。

***辩称，一审查明事实和适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。

苏州市机械施工工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并归还位于苏州市××红革村的房屋，建筑面积约为70平方米；2.判令被告支付房屋使用费及水电费共计人民币70200元，按600元/月标准，自2010年8月起暂计算至2020年5月；3.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，苏州市机械施工工程有限公司明确不再主张水电费，房屋使用费以600元/月标准进行主张。

一审法院认定事实：苏州市建筑吊装工程队由原苏州市建委于1971年批准设立，系全民所有制企业。1979年2月，苏州市建筑吊装工程队与苏州市建筑第九工程队合并，直属原苏州市建筑工程局管理。1984年3月，苏州市建筑吊装工程队更名为苏州市机械施工公司，企业性质仍为全民所有制。1994年，苏州市机械施工公司更名为苏州市机械施工总公司，经济性质为国有企业。1995年，经批复，由苏州市机械施工总公司组建成立了苏州市机械施工集团公司，经济性质仍为国有企业。2002年，根据苏府【2000】35号相关文件，苏州市机械施工集团公司进行国企改制，改制后的企业名称为苏州市机械施工工程有限公司。

根据工商档案中改制实施方案显示：1.苏州市机械施工集团公司总资产为2160.48万元，负债1907.86万元，净资产为252.63万元。经批复同意，净资产调增为437.97万元，剥离职工安置费534.09万元，历年应付工资、福利费结余净额17.6万元用于离退休、工伤残人员医疗费，经调整剥离后，由改制企业职工按零资产受让。新设立的公司以接收原企业全部在册职工，并承担原企业调整后的债权债务的形式接收企业整体资产。2.职工安置按苏府【2000】35号文件执行，职工安置成本为534.09万元，成本来源为原企业净资产252.63万元，由苏州建筑控股集团通过统筹改制成本形式解决150万元，改制后企业承担131.46万元。改制后企业接受原企业全部职工。对距离退休年龄不足10年（含10年）的原固定职工，本人选择不领取安置费的，企业改制后由新企业重新签订劳动合同，期限可签至法定退休年龄止。企业改制后本人的本单位工作年限合并计算，这部分老职工所剥离的安置费留存在改制后企业，并实行专项管理。不愿进入改制后新企业的职工，企业一次性以现金支付安置费，职工与原企业的劳动关系自然解除。

根据登记日期为2018年8月3日的不动产权证书显示，坐落于苏州市××红革村**不动产的产权人为苏州市机械施工工程有限公司，房屋建筑面积为4758.45平方米，土地使用面积为12807.35平方米。

***原系苏州市机械施工工程有限公司员工，于2010年退休。***自1986年左右即在苏州市机械施工工程有限公司处居住至今，具体居住位置为苏州市机械施工工程有限公司厂区内2幢1层东起第9个房间即109室以及2幢东起第5-6间房。

退休前，***每月向苏州市机械施工工程有限公司交纳租金，具体方式为苏州市机械施工工程有限公司从***工资中予以扣除，由***在报销单上签字确认。根据报销单显示，2006-2010年，每月扣除的费用金额为350元，该扣除费用用途在部分报销单上记载为房租。

2019年11月18日，苏州市机械施工工程有限公司与案外人江苏蓝园商业管理发展有限公司签订《租赁合同》一份，约定苏州市机械施工工程有限公司将其案涉的4758.45平方米房屋出租给江苏蓝园商业管理发展有限公司使用，租赁期限为15年，自2020年3月1日起至2035年2月28日止，免租装修期为12个月。首期租金金额为1357577.7元，每六个月为一个租金支付周期，首期满三年后，租金每三年递增5%。违约责任部分约定如苏州市机械施工工程有限公司所提供的租赁场所存在租赁场所产权、使用权纠纷，并导致承租人不能正常使用达15日以上的，承租人有权解除合同，要求苏州市机械施工工程有限公司返还已支付的款项并赔偿其遭受的实际损失。

2020年4月8日，苏州市机械施工工程有限公司以张贴的方式向被告发出《搬离通知》一份，要求***在4月15日前搬离厂房大院，并要求补交所欠房租224400元以及每月100元的水电费。

在本案审理中，***申请何应伟作为证人出庭作证。何应伟向一审法院陈述：1、其自1978年起即在苏州市机械施工工程有限公司的前身吊装厂工作，后来一直到2003年改制之后于2004年买断工龄退出苏州市机械施工工程有限公司。1983年至1993年担任公司团支部书记，1993年至1994年担任办公室主任，1994年开始担任公司发展部经理，1997年起在综合分公司担任经理直至2004年离开公司。2、***系其分公司下属的施工队队长，其陈述***大概于1975年入职。***之前一直系与其父母一起居住，1986年结婚后即住在苏州市机械施工工程有限公司单位，一直到现在。苏州市机械施工工程有限公司单位第一次分房的时候，***没有资格分到房子。第二次分房时候，房源不够，为了照顾***，就将其安置在单位里居住。***住的房屋就是大概在1985年公司搬过去的时候建造的。3、所谓的分房就是我们单位造的房子或者单位买的房子。单位当时成立了一个分房小组，根据员工的工作表现、工龄长短以及家庭成员居住情况来评定分房资格，***当时是没有评定到分房资格的。当时许多员工没有分到房子，也就是单位的中层干部以及小部分表现好的员工分到了房子。何应伟陈述其是在1989年分到了位于养蚕里21幢601室的房子，当时分到这套房子没有出钱，1995年以前单位每月从其工资里扣几十元的房租，1995年以后出了15000元左右将这套房子买断。4、何应伟陈述***居住的房屋××苏州市机械施工工程有限公司单位分配给***居住使用的。最后一次分房是在1995年的时候，后来房改后就没有了。当时建工局给了两套房子分配给特殊困难的员工，当时我们以为会给***的，因为当时有领导说要解决***的住房问题，但后来还是没有解决。改制时单位是想让***搬出去的，因为改制后公司的财产不是法人一人的了，属于全体股东的。改制后当时法人跟我商量，说让我去做做***的工作，让他自己出点钱，单位承担一部分钱，购买一个房卡，但后来还是没有解决。再后来说我们那个地方要拆迁，当时说一并解决***的住房问题，但是一直没有拆迁。

庭审中，苏州市机械施工工程有限公司陈述：1、我方公司原系苏州市建工局的下属单位，是施工单位，当时有许多年轻的单身职工，有些是外地的，单位给其解决居住问题，每个月收取一点房租，没有国家政策要安置职工的居住问题。后来有的结婚，有的离职，就搬走了。2、***当时系单位员工，由于***当时居住困难，所以将公司的厂房给***使用居住。我方认为***居住的房屋是员工宿舍，所以我方向其收取了相关费用，系有偿租赁。我方自***退休后就一直与***沟通搬迁事宜，但***认为是福利分房。现在承租方第三人要追究我方责任，所以我方才起诉***要求返还房屋。3、大概在2002年改制的时候，公司老板找***谈过，说单位补贴给***3万元，类似救济性质的，让***搬出去，并明确告诉他这是单位的房子，***没有权利一直住在里面。

庭审中，***陈述：1、***实际上在1974年左右开始就在苏州市机械施工工程有限公司的前身苏州建筑吊装工程队工作，后续一直在苏州市机械施工工程有限公司处工作至2010年退休。***于1986年左右就住在案涉房屋至今。2、案涉房屋性质实质上与福利分房类似，也是分配给***居住使用，只是因为产权登记在苏州市机械施工工程有限公司名下，所以才无法进行房改。实际上，本案所涉房屋是单位自建分配给职工居住，带有福利性质，双方就此形成特定的租赁关系，而该关系系基于单位与职工的权利义务形成的。退一步讲，本案所涉房屋是为了解决职工居住困难问题而分配给***居住的，因此形成特定的租赁关系并非是平等主体间市场经济性质的租赁关系，而是福利性质的分房由此形成的特定关系，因而民法中关于租赁关系的法律规定不适用于本案。3、在几年前，***本人曾经购买过一套保障房，面积大概50多平方，购房金额大概10多万。当时买房原因是因为苏州市机械施工工程有限公司说要拆迁，所以买个房准备过渡一下，后来因为一直没有拆迁，所以购买的房屋就没怎么居住。后因为要还债和儿子结婚用钱，就把房子卖掉了，卖房款大概100万左右。因为保障房收取的税比较高，实际到手也就60万元左右。4、根据苏州市不动产登记查询信息显示，***及其配偶、儿子在苏州市范围内名下均无房产。***儿子现在住在其媳妇的婚前房屋处。因为本案诉讼以及苏州市机械施工工程有限公司对涉案房屋的断水断电、强行施工等行为，导致***的身心健康受到严重的伤害，患上抑郁症等××症。***本人及配偶均已退休，***今年65岁，其配偶59岁。***每月退休工资2000多元，配偶1000多元，没有其他收入或房产。

以上事实，由工商登记材料、不动产权属登记证明、工资表、报销单、租赁合同、搬离通知、照片及一审法院证人证言笔录、调查笔录、庭审笔录等予以证明。

一审法院认为，根据已查明事实，案涉房屋系原苏州市机械施工公司房屋，后苏州市机械施工公司更名为苏州市机械施工总公司，此后又组建成立了苏州市机械施工集团公司。2002年，因国企改制，案涉土地使用权及房屋所有权即登记在新设立的公司即苏州市机械施工工程有限公司名下。***自1986年左右即居住在案涉房屋，一直占有使用至今。起初***每月支付租金几十元，自2006年起，每月租金为350元，远低于市场租金标准；且双方一直均未签订租赁合同，也没有约定过租赁期限截止日期，结合***自1986年起即在涉案房屋内长期居住生活之事实，应推定苏州市机械施工工程有限公司当时有以长期租赁权保障***居住权之本意，涉案房屋租赁具有福利性质。因此，上述情形下的租赁有保障***及家人居住权的功能，具有准物权性质，并不等同于一般民事租赁关系，解除租赁关系的条件应从严掌握，出租人行使解除权应受到严格限制。综合案涉房屋的由来、***的原职工身份关系、收取租金的标准、***入住的时间以及已在该房屋处居住了30多年等情况，一审法院认定案涉租赁关系不属《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定的不定期租赁关系，苏州市机械施工工程有限公司无权随时解除租赁合同。此外，鉴于***及其配偶除本案所涉房屋外无其他住房，其在案涉房屋已居住三十多年，综合上述特定的事实状态，故为保障其基本生活需求及社会和谐，亦应以暂不腾退涉诉房屋为宜。

关于苏州市机械施工工程有限公司主张的租金。一审法院认为，***拖欠租金属实，但苏州市机械施工工程有限公司主张以每月600元的标准要求***支付租金缺乏依据，双方并未就该租金标准达成过合意，结合苏州市机械施工工程有限公司在2006-2010年期间一直按350元每月的标准进行收取，一审法院亦参照此标准判令***向苏州市机械施工工程有限公司支付2010年8月-2020年9月期间的租金合计42350元。此后的租金标准双方可达成新的合意或仍按每月350元进行计算，故一审法院对2020年9月之后的租金暂不予理涉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、***于本判决发生法律效力之日起十日内支付苏州市机械施工工程有限公司租金42350元。二、驳回苏州市机械施工工程有限公司其他的诉讼请求。案件受理费10102元，减半收取5051元，由苏州市机械施工工程有限公司负担4622元，***负担429元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，原苏州市机械施工公司原为国有企业，***为原该国有企业职工。案涉房屋系原苏州市机械施工公司所有。当事人均确认，原国有企业苏州市机械施工公司考虑到职工的住房困难，安排***自1986年左右居住在案涉房屋，一直占有使用至今。双方一直均未签订租赁合同，一审认定应推定原苏州市机械施工公司当时有以长期租赁权保障***居住权之本意，涉案房屋租赁具有福利性质，具有准物权性质，并无不当。一审结合综合案涉房屋的由来、***的原职工身份关系、收取租金的标准、***入住时间以及已在该房屋处居住了30多年、***及其配偶除本案所涉房屋外无其他住房等情况情况，在***居住问题未妥善解决前，认定应以暂不腾退涉诉房屋为宜，并无不当。

综上所述，苏州市机械施工工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10102元，由上诉人苏州市机械施工工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　杨兵

二〇二一年三月二十九日

书记员　　姜瑛

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。