某某与苏州市机械施工工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏05民终1660号

上诉人（原审被告）：**，女，1965年5月5日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

被上诉人（原审原告）：苏州市机械施工工程有限公司，住所地江苏省苏州市南环西路友联红革村。

法定代表人：胡建兴，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人苏州市机械施工工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初4989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

**的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：涉案的房屋因苏州市机械施工工程有限公司安全管理失职，存在严重隐患而被有关部门停电整改，实际占用房屋的徐辉、凡思红、刘平安、易先银四人因主张赔偿尚未搬离，在此期间苏州市机械施工工程有限公司强行施工造成他们的物品遗失和损坏，并经过多次报警处理。我并非实际占有使用房屋的主体，而且无力协调处理他们之间的矛盾纠纷，因此本案应当追加徐辉、凡思红、刘平安、易先银为被告，并直接判决他们承担民事责任。另2020年1月至3月期间的租金也不应当支持，因为承租人滞留在房屋内是经过苏州市机械施工工程有限公司的总管李长荣同意的。

苏州市机械施工工程有限公司辩称：我公司是和上诉人**之间存在租赁合同关系，其他次承租人是**擅自转租找来的，我公司并不知情。原审判决完全正确。请求驳回上诉，维持原判。

苏州市机械施工工程有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即腾空并归还位于苏州市机械大院内的房屋建筑面积约为100平方米；2、判令原审被告支付房屋使用费共计人民币19200元（按800元/间/月标准，自2020年1月起暂计算至2020年6月）。本案诉讼费用由原审被告承担。

原审法院经审理查明：苏州市友联红革村1-15幢不动产的产权人为机械施工公司，房屋建筑面积为4758.45平方米，土地使用面积为12807.35平方米。

2018年1月1日，机械施工公司（甲方）与**（乙方）签订《承包协议》一份，约定：乙方向甲方承包修理厂，地点为南环西路机施大院内，租期一年，2018年1月1日至2019年12月31日，承包金为219140元。汽修厂院内全部房屋，乙方支付甲方承包金额206000元；办公室5940元/年、电费100元/月*12个月=1200元、汽修厂水费500元/月*12个月=6000元；如遇拆迁及土地变更用途转让，乙方无条件服从，乙方造成的损失全部由乙方承担，与甲方无关。乙方在承包期内应负责对修理厂内房屋及其他各方面进行维修，费用甲方不再承担。

上述协议签订后，机械施工公司将不动产交付**使用，**按期支付了租金及水电费。同时，**将涉案房屋转租给其他人使用，其中，4幢北侧三间、西侧一间分别租给徐辉、凡思红、刘平安、易先银四人，并分别签订了《内部承包合同》，期限均为2019年1月1日至2019年12月31日。

庭审中，双方当事人确认，机械厂内只有涉案四家尚未搬走，其余均已经全部清空归还。**陈述，本来说好2019年12月底全部搬走的，但是这四家没有找到地方，就和机械施工公司负责人商量能不能过年再搬走，但是因为电停掉了，就做一些不需要用电的活。后来因为疫情原因以及新承租人要在2020年4月1日入场，所以默认四户随公司在3月30日前一起搬走。我是4月份才知道有四户不肯搬走，因为他们要求机械施工公司赔偿损失。在派出所的时候也谈过，但是没有谈成，机械施工公司不认可赔偿协议。现在四户里面还有一些车架子、升降器在里面。实际上我与机械施工公司已经没有法律关系了，四户不搬走我也没有办法，机械施工公司应当直接起诉他们四户。

机械施工公司陈述，2020年开始确实就没有供电了。2019年的时候因为三三一整治，退了**八月、九月、十月等一共两个半月的房租。本案是根据合同相对性原则，起诉要求**履行腾房义务。对于四名案外人的情况我方不清楚，身份信息也没有，在本案中不申请追加实际占有人作为**或第三人参加诉讼，我们可以在具备条件的时候另行提起诉讼。

原审法院认为：双方当事人之间签订的《承包协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效。机械施工公司将涉案房屋交付**使用，**按期支付房租及水电费，双方之间系房屋租赁合同关系。双方租赁期限截止至2019年12月31日，租赁期限届满后，双方无继续租赁房屋的合意，**应当将涉案房屋腾空后返还出租人机械施工公司，未能及时腾让房屋应向机械施工公司支付占用费。双庭审中，**对于机械施工公司主张的占有费计算方式无异议，故原审法院予以认定。综上，对于机械施工公司要求**腾空返还房屋，并支付自2020年1月1日起至实际返还之日止，按照800元/间/月*4间计算的房屋占用费，原审法院依法予以支持，暂计算至2020年6月30日为19200元。关于**抗辩，其与机械施工公司之间的房屋租赁关系已经结束，现房屋实际占有人占有房屋与其无关的意见。原审法院认为，因现房屋实际占有人系基于与**之间的房屋转租关系而占有房屋，**作为房屋承租人，在与机械施工公司的租赁合同到期后，理应负责处理其与次承租人之间的租赁关系，并将房屋返还于出租人。故对其抗辩意见，原审法院依法不予采纳。虽涉案房屋由四名次承租人实际占有，但因双方均未提供相关人员身份信息，机械施工公司亦表示在本案中基于合同相对性原则要求**履行相应的义务，之后可再另行起诉，故对涉及的实际占有人等纠纷本案不予理涉。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：

一、**于本判决生效之日起十日内将苏州市机械大院4幢北侧三间、西侧一间房屋腾空后返还苏州市机械施工工程有限公司。

二、**于本判决生效之日起十日支付苏州市机械施工工程有限公司房屋占用费19200元（暂计算至2020年6月30日，此后按照4间房屋，800元/月/间标准,计算至实际返还之日止）。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费280元，减半收取140元，由**负担，并于本判决生效后十日内支付苏州市机械施工工程有限公司。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本院认为：双方当事人之间的租赁合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方约定的租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，现租赁期限已经届满，被上诉人苏州市机械施工工程有限公司明确要求收回租赁房屋，故上诉人**依法应当腾空并及时交还涉案房屋。上诉人**以次承租人和苏州市机械施工工程有限公司之间存在矛盾纠纷为由，拒绝履行腾空及交还房屋的义务，导致被上诉人苏州市机械施工工程有限公司无法使用、收益，因法律依据不充分，故其依法应当赔偿出租人的占有使用费损失。苏州市机械施工工程有限公司在本案中仅根据合同相对性向**主张权利，属于当事人自行处分诉讼权利和民事权利，依法应当予以准许。上诉人**在承担民事责任之后，可以另行向次承租人主张权利。**在二审中另主张苏州市机械施工工程有限公司的总管李长荣同意免除其三个月的租金或占有使用费，因缺乏合法、有效的证据证明，本院同样不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费280元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判员　赵　东

二〇二一年三月十八日

书记员　吕思宏

法律文书履行提示

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一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

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（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

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国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。