河南正华置地控股集团有限公司、河南花泽里餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终13787号

上诉人（原审原告）：河南正华置地控股集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区和光街10号G栋18层101号。

法定代表人：李万顺，董事长。

委托代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。

委托代理人：高媛，河南驿城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河南花泽里餐饮管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）和光街10号路劲东方陆港G栋1-4层1号房屋1层（部分）。

法定代表人：李芳，总经理。

上诉人河南正华置地控股集团有限公司因与被上诉人河南花泽里餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人河南正华置地控股集团有限公司的委托诉讼代理人王思合、高媛到庭参加诉讼，被上诉人河南花泽里餐饮管理有限公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

河南正华置地控股集团有限公司上诉请求：1.请求撤销一审法院（2020）豫0191民初10434号民事判决书第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定尚欠租金数额错误。本案没有相关证据证明上诉人长期锁门导致被上诉人无法使用租赁房屋。上诉人锁门是为了配合疫情防控，按照疫情防控工作人员的要求，防止人员聚集。两天后即将所加的门锁去掉了，交由被上诉人自己控制使用。防控措施解除前后，被上诉人一直自由使用租赁房屋，租赁期间应当继续计算。原审认定上诉人锁门和免除房屋租金没有事实依据。二、一审法院认定违约金数额错误。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金较高，上诉人在起诉时已经主动调减至日万分之五，并没有明显超过上诉人所受到的实际损失，被上诉人的各种物品在上诉人房屋占用至今，房屋无法对外出租，所受到的损失巨大。合同明确约定拖欠房租一个月以上，上诉人有权单方解除合同，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。原审法院不但进一步核减违约金，还用押金予以冲抵，远远不能弥补上诉人所受的损失。

河南花泽里餐饮管理有限公司未到庭答辩。

河南正华置地控股集团有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付截止2020年7月15日被告尚欠租金212500元；3．被告支付暂计至2020年7月15日的违约金24856元，之后的违约金以212500元为基数按日万分之五计算至付款之日；4．判令由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：原告正华公司系郑东新区和光街10号G栋1-4层1号房屋的房屋所有权人。

2017年11月20日，原告正华公司（系甲方、出租方）与被告花泽里公司（系乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方合法拥有坐落于郑州市郑东新区××路劲东方陆港G栋1-4层房屋（1层部分），建筑面积为492平米（以下简称该房屋），甲方同意该房屋出租给乙方。本合同租赁期为自2017年10月1日起至2021年11月30日止。该房屋2017年10月1日至2017年11月30日租金为566700元，2017年12月1日至2018年11月30日租金为80万元，2018年12月1日至2019年11月30日租金为80万元，2019年12月1日至2020年11月30日租金为82万元，2020年12月1日至2021年11月30日租金为86万元，履约保证金10万元。其中，2017年10月1日至2017年11月30日租金的566700元及履约保证金10万元，共计666700元，乙方已支付甲方。经双方友好协商，乙方向甲方支付10万元作为履约保证金，甲方向乙方提供押金收据，租赁期满后乙方凭押金收据领取履约保证金。2019年12月1日至2020年5月31日的租金41万元应于2019年11月15日之前支付。乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。不可抗力指合同双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据协议履行其全部或部分义务。任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。

一审法院认为，原被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同履行自己的义务。原审法院根据原告所举证据及庭审陈述认定，被告未按合同约定缴纳租金，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还押金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。故原告诉请判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》，原审法院予以支持。原告在庭审中称，租金实际已经支付至2019年12月25日。2020年2月底或者3月初，原告因疫情安全原因锁了2天，之后就打开了。原审法院认为，原告在双方租赁合同未解除的情况下，将本案的租赁房屋锁门，鉴于疫情期间的特殊情况，原审法院认定，自2020年3月1日起，原告开始占有涉案房屋，被告应支付房屋租金至2020年3月1日。2019年12月25日至2020年3月1日共计68天。2020年年初，××感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，原审法院酌定免除被告30日租金。68日扣除30日后尚余38日，按年租金82万元计算，租金为85369.86元。故原告诉请被告支付租金212500元，原审法院支持85369.86元。关于违约金，《房屋租赁合同》约定，乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。涉案合同的解除系被告违约造成，但上述约定过高，被告已缴纳10万元押金已足以弥补原告损失，故对原告关于违约金的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告河南正华置地控股集团有限公司与被告河南花泽里餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南花泽里餐饮管理有限公司自判决生效之日起十日内向原告河南正华置地控股集团有限公司支付租金85369.86元；三、原告河南正华置地控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4860元，减半收取2430元，由原告河南正华置地控股集团有限公司负担1463元，由被告河南花泽里餐饮管理有限公司负担967元。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人河南正华置地控股集团有限公司在与被上诉人河南花泽里餐饮管理有限公司房屋租赁合同未解除的情况下，称因疫情原因将涉案租赁房屋锁门，自疫情结束后，被上诉人河南花泽里餐饮管理有限公司亦未再实际使用房屋。故一审法院认定自2020年3月1日起，上诉人开始占有房屋，并无不当，房屋租金应计算至2020年3月1日。根据被上诉人的租金交付情况及疫情不可抗力原因，一审法院酌定免除被上诉人30日租金后，认定被上诉人欠付租金天数为38天，其相应租金数额为85369.86元，有事实和法律依据。河南正华置地控股集团有限公司上诉称被上诉人在将所加的门锁去掉后，一直在自由使用租赁房屋的上诉理由，其提交的证据不足以证明被上诉人在继续使用该租赁房屋，其在合同租赁期内的加锁行为，亦限制了被上诉人对租赁标的物控制、使用的合法权利，被上诉人亦未继续使用房屋。上诉人未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故上诉人关于一审认定尚欠租金数额错误的上诉理由不能成立，依法不予采纳。被上诉人未按合同约定缴纳租金，构成违约，应承担违约责任，被上诉人缴纳的10万元押金，上诉人可不予退还。考虑到合同解除情况及租金缴纳标准，该押金数额能够弥补合同解除时上诉人所受损失，故上诉人称一审认定违约金数额错误，房屋至今无法出租的上诉理由，不予采纳。

综上所述，河南正华置地控股集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4860元，由上诉人河南正华置地控股集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　石卫华

二〇二〇年十月二十八日

书记员　　李丰汝