河南正华置地控股集团有限公司、河南爱便利信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终13785号

上诉人（原审原告）：河南正华置地控股集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区和光街********。

法定代表人：李万顺，董事长。

委托代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。

委托代理人：高媛，河南驿城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河南爱便利信息技术有限公司，住所地，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）和光街**路劲东方陆港****房屋**iv>

法定代表人：范永刚，总经理。

上诉人河南正华置地控股集团有限公司（以下简称正华公司）因与被上诉人河南爱便利信息技术有限公司（以下简称爱便利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。

正华公司上诉请求：1、请求撤销一审法院（2020）豫0191民初10431号民事判决书第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定尚欠租金数额错误。一审法院依据被上诉人提交的微信记录截屏复印件2页，即认定2019年12月25号之后上诉人把门锁住之后，被上诉人未再使用该房屋是错误的。首先，该证据不符合证据规则要求的形式，没有提供原始载体及微信聊天对象间的关系；其次，也不能证明被上诉人的证明目的，上诉人锁门时间没有超过两天，不是持续状态，被上诉人一直可自由出入使用租赁房屋，搬挪办公用品。所以，被上诉人所称的锁门影响其使用没有相应的证据可以证明，也没有旁证。原审判决缺乏证据。二．一审法院认定违约金数额错误。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金较高，上诉人在起诉时已经主动调减至日万分之五，并没有明显超过上诉人所受到的实际损失，被上诉人的各种物品在上诉人房屋占用至今，房屋无法对外出租，所受到的损失巨大。合同明确约定拖欠房租一个月以上，上诉人有权单方解除合同，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。原审法院不但进一步核减违约金，还用押金予以冲抵，违约金仅为两万，远远不能弥补上诉人所受的损失。上诉人认为，原审法院认定事实不清，判决显示公平，遂上诉至贵院，望贵院依法改判，维护上诉人的合法权益

河南正华置地控股集团有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付截止2020年7月15日被告尚欠租金1190560元；3．被告支付暂计至2020年7月15日的违约金183693元，之后的违约金以1190560元为基数按日万分之五计算至付款之日；4．判令由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：原告正华公司系郑东新区和光街********房屋的房屋所有权人。

2017年12月25日，原告正华公司（系甲方、出租方）与被告爱便利公司（系乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方合法拥有坐落于郑州市郑东新区××路劲东方陆港G栋1号房屋3层，建筑面积为1732平米（以下简称该房屋），甲方同意该房屋出租给乙方。经双方友好协商，装修期自2017年12月15日起至2018年4月14日，装修期间，免除乙方租金，租赁期自2018年4月15日起至2023年4月14日止。该房屋2018年4月15日至2019年4月14日租金为1247040元，2019年4月15日至2020年4月14日租金为1454880元，2020年4月15日至2021年4月14日租金为1662720元，2021年4月15日至2022年4月14日租金为1766640元，2022年4月15日至2023年4月14日租金为1766640元。经双方友好协商，乙方向甲方支付10万元作为押金，甲方向乙方提供押金收据，租赁期满后乙方凭押金收据领取押金。2019年4月15日至2019年10月14日的租金727440元应于2019年3月31日之前支付。无故拖欠租金30天及以上的（含未足额缴纳情况），甲方可单方面解除合同，收回房屋。乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还押金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。本合同任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

原告向本院提交中国银行支付凭证复印件12张，并称，截止2020年5月31日爱便利公司2019年4月15日至2019年10月14日房租欠款47440元，2019年10月15日至2020年4月14日房租欠款727440元，2020年4月15日至2020年5月31日房租欠款207840元，合计拖欠房租982720元。被告称，租金只应付到2019年12月25日，之后的租金与我方无关，因为原告方2019年12月25日将房屋锁门，锁门之后被告未再进去。

原告向本院提交缴付房租还款计划复印件一份，并称，被告于2019年5月起开始不按约足额支付当期租金，被告方一再承诺，并于2019年5月11日以爱便利集团旗下三公司名义向原告出具缴付房租的计划，但被告并未按该计划足额支付，被告尚欠2019年9月21日之后的租金未支付。被告称，房屋租金确实支付至2019年9月21日。

被告向本院提交2020年1月15日爱便利公司员工范存涵（头像是两个猫）与原告公司财务王美丽（头像是卡通人物）的微信聊天记录2页，对方发送《爱便利公司租金欠款明细》，载明：爱便利房屋租金2019年4月15日至2019年10月14日欠款47440元,2019年10月15日至2020年1月15日租金欠款363720元,合计拖欠房租411160元，扣除爱便利缴纳房屋押金100000元,还需补足房屋租金311600元。对方：这两天尽快把房租交了,不然每天都会给你们算房租费用的。己方：已经锁门的不应该从锁门那天都不算房租的吗？对方：今天转过来就算到今天，明天转过来就算到明天己方：12月25号那天都给我们把三楼的门全锁了。对方：滞纳金还没给你们算；你们要是感觉多的话，我们就把滞纳金一块算上了。对方：我们能给你们争取的也就是不算滞纳金,只把房租算到你们转账的那天。2020年1月15日下午5:53反正咱们合同上写的都很明白；滞纳金合同上写的也很清楚。被告并称，2019年12月25日原告锁门后一直未再开门。

原告质证称，没有原始载体，不符合证据要件，也不能证明被告的证明目的，不显示谁锁的门，什么时候锁的，什么时候开的。事实上是2019年12月至今被告一直在使用房屋，并且进出自由。是疫情期间因安全问题锁了2天门，之后就打开了。

原告在庭审中称，2017年12月25日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位于郑州市郑东新区××路劲东方路××层，租赁面积为1732平米、租赁期限为5年零六个月，租赁期内每年的租赁价格、支付节点以及违约责任都予以明确约定。合同签订后，被告向原告缴纳了10万元的保证金。之后按约支付租金，2019年3月31日被告开始不按约支付当期租金，后经催要被告陆陆续续支付了68万元，租金实际已经支付至2019年9月21日。之后的租金被告未再支付。目前被告仍然在使用本案的租赁房屋。被告没有书面通知原告要退租。

被告在庭审中称，在2019年12月25日，原告将本案租赁房屋门锁之后，被告就未再使用房屋，被告只应付租金至2019年12月25日。房屋租金交付至2019年9月21日。

以上事实有原告提交的房屋产权证一份、《房屋租赁合同》一份、中国银行支付凭证复印件12张、缴付房租还款计划复印件一份，被告提交的2020年1月15日爱便利公司员工范存涵（头像是两个猫）与原告公司财务王美丽（头像是卡通人物）的微信聊天记录2页；2019年12月26日爱便利公司员工范存涵向原告公司员工李帅发送的短信记录1页；欠款明细照片打印件1张、2020年3月19日下午17:26爱便利公司员工范存涵与原告公司员工李帅的微信聊天记录一页及开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，原被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同履行自己的义务。原审法院根据原告所举证据及庭审陈述认定，被告未按合同约定缴纳租金，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还押金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。原告诉请判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》。被告辩称，被告同意解除本案的租赁合同。故对原告该项诉请原审法院予以支持。

原告在庭审中称，租金实际已经支付至2019年9月21日。之后的租金被告未再支付。被告称，在2019年12月25日，原告将本案租赁房屋门锁之后，被告就未再使用房屋，被告只应付租金至2019年12月25日。房屋租金交付至2019年9月21日。原审法院根据被告向原审法院提交的微信、短信聊天记录认定，原告于2019年12月25日，将本案租赁房屋锁门，被告无法正常使用租赁房屋，故被告应支付房屋租金至2019年12月25日。2019年9月21日至2019年12月25日共计96天，按年租金1454880元计算，租金为382653.40元。故原告诉请被告支付原告租金1190560元，原审法院支持382653.40元。

关于违约金，《房屋租赁合同》约定，乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。该约定过高，原审法院酌定被告向原告支付违约金12万，因被告向原告已缴纳10万元押金，扣除该押金后，被告尚需向原告支付违约金2万元。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告河南正华置地控股集团有限公司与被告河南爱便利信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告河南爱便利信息技术有限公司自判决生效之日起十日内向原告河南正华置地控股集团有限公司支付租金382653.40元、违约金2万元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17168元，减半收取8584元，由原告河南正华置地控股集团有限公司负担4974元，由被告河南爱便利信息技术有限公司负担3670元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，上诉人在与被上诉人房屋租赁合同未解除的情况下，称因疫情原因将涉案租赁房屋锁门，自疫情结束后，被上诉人亦未再实际使用房屋。故一审法院认定房屋租金应计算至2019年12月25日并无不当。上诉人上诉称被上诉人在将所加的门锁去掉后，一直在自由使用租赁房屋的上诉理由，其提交的证据不足以证明被上诉人在继续使用该租赁房屋，其在合同租赁期内的加锁行为，亦限制了被上诉人对租赁标的物控制、使用的合法权利，被上诉人亦未继续使用房屋。上诉人未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故上诉人关于一审认定尚欠租金数额错误的上诉理由不能成立，依法不予采纳。被上诉人未按合同约定缴纳租金，构成违约，应承担违约责任，被上诉人缴纳的10万元押金，上诉人可不予退还。考虑到合同解除情况及租金缴纳标准，该押金数额能够弥补合同解除时上诉人所受损失，故上诉人称一审认定违约金数额错误，房屋至今无法出租的上诉理由，不予采纳。

综上所述，正华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17168元，由河南正华置地控股集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　蒋德军

二〇二〇年十一月十二日

书记员　　李苗苗