河南正华置地控股集团有限公司、郑州美地健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终13788号

上诉人(原审原告):河南正华置地控股集团有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区和光街********。

法定代表人：李万顺，董事长。

委托诉讼代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高媛，河南驿城律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：郑州美地健身服务有限公司，住所地，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）和光街**路劲东方陆港******房屋**（部分）

法定代表人：李芳，总经理。

委托诉讼代理人：刘梦娟，该公司员工。

上诉人河南正华置地控股集团有限公司（以下简称正华公司）因与被上诉人郑州美地健身服务有限公司（以下简称美地健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。上诉人河南正华置地控股集团有限公司的委托诉讼代理人王思合到庭参加了诉讼。被上诉人郑州美地健身服务有限公司经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

河南正华置地控股集团有限公司上诉称，一审判决认定上诉人锁门和免除租金没有事实依据，计算尚欠租金数额错误；一审判决认定违约金数额错误。故请求二审依法纠正。

郑州美地健身服务有限公司提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

河南正华置地控股集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付截止2020年7月15日被告尚欠租金1518750元；3.被告支付暂计至2020年7月15日的违约金155009元，之后的违约金以1518750元为基数按日万分之五计算至付款之日；4.判令由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：原告正华公司系郑东新区和光街********房屋的房屋所有权人。2017年11月20日，原告正华公司（系甲方、出租方）与被告美地健身公司（系乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方合法拥有坐落于郑州市郑东新区××路劲东方陆港G栋1-4层房屋（1层部分、2层），建筑面积为2508平米（以下简称该房屋），甲方同意该房屋出租给乙方。本合同租赁期为自2017年12月1日起至2021年11月30日止。该房屋2017年12月1日至2018年11月30日租金为260万元，2018年12月1日至2019年11月30日租金为260万元，2019年12月1日至2020年11月30日租金为275万元，2020年12月1日至2021年11月30日租金为2888500元，履约保证金10万元，乙方已支付甲方。2019年12月1日至2020年5月31日租赁周期的租金支付节点为2019年11月15日之前。经双方友好协商，乙方向甲方支付10万元作为履约保证金，甲方向乙方提供押金收据，租赁期满后乙方凭押金收据领取履约保证金。乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。不可抗力指合同双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据协议履行其全部或部分义务。任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责。原告向本院提交中国银行支付凭证复印件40张，并称，截止2020年5月31日郑州美地健身公司应缴纳2019年12月1日至2020年5月31日房租1375000元，已交房租200000元，尚拖欠截止2020年5月31日房租1175000元。算至2020年7月15日应付租金1518750元。房屋租金已实际支付至2019年12月25日。原告向本院提交缴付房租还款计划复印件一份，并称，被告于2019年5月起开始不按约足额支付当期租金，被告方一再承诺，并于2019年5月11日以爱便利集团旗下三公司名义向原告出具缴付房租的计划，但被告并未按该计划足额支付。后被告美地健身向原告支付了20万元，原告将该数额抵扣了之前拖欠的租金，扣除后，被告尚欠2019年12月25日之后的租金未支付。原告在庭审中称，2017年11月20日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位于郑州市郑东新区××路劲东方路××部××和××层整层，租赁面积为2508平米、租赁期限为4年，租赁期每年的租赁价格、支付节点以及违约责任都予以明确约定。合同签订后，被告向原告缴纳了10万元的保证金。自2019年11月15日，被告开始不按约支付当期租金，后补缴20万元，扣除后租金实际已经支付至2019年12月25日。目前被告仍然在使用本案的租赁房屋。被告没有书面通知原告要退租。2020年2月底或者3月初，原告因疫情安全原因锁了2天，之后就打开了。以上事实有原告提交的房屋产权证一份、《房屋租赁合同》一份、中国银行支付凭证复印件40张、缴付房租还款计划复印件一份及开庭笔录在案佐证。

一审法院认为，原被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照合同履行自己的义务。本院根据原告所举证据及庭审陈述认定，被告未按合同约定缴纳租金，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，租赁期内，乙方违约单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还押金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失。故原告诉请判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》，本院予以支持。原告在庭审中称，租金实际已经支付至2019年12月25日。2020年2月底或者3月初，原告因疫情安全原因锁了2天，之后就打开了。本院认为，原告在双方租赁合同未解除的情况下，将本案的租赁房屋锁门，鉴于疫情期间的特殊情况，本院认定，自2020年3月1日起，原告开始占有涉案房屋，被告应支付房屋租金至2020年3月1日。2019年12月25日至2020年3月1日共计68天。2020年年初，××感染肺炎疫情，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院酌定免除被告30日租金。68日扣除30日后尚余38日，按年租金275万元计算，租金为286301.37元。故原告诉请被告支付租金1518750元，本院支持286301.37元。关于违约金，《房屋租赁合同》约定，乙方未能向甲方按时支付合同约定的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金1个月以上的，则甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还押金。涉案合同的解除系被告违约造成，但上述约定过高，被告已缴纳10万元押金已足以弥补原告损失，故对原告关于违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告河南正华置地控股集团有限公司与被告郑州美地健身服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州美地健身服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告河南正华置地控股集团有限公司支付租金286301.37元；三、驳回原告河南正华置地控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19864元，减半收取9932元，由原告河南正华置地控股集团有限公司负担7135元，由被告郑州美地健身服务有限公司负担2797元。

二审经审理查明的事实与一审相一致。

本院认为，关于双方争议的合同解除时间以及应支付租金数额问题，本院作出如下评析。

本案二审审理期间，上诉人河南正华置地控股集团有限公司提交了《情况说明》等证据，欲证明被上诉人郑州美地健身服务有限公司将案涉房屋转租给案外人使用，且案涉租赁房屋正常经营。本院经审查认为，首先，正华公司未能提供美地健身公司与案外人之间就案涉房屋进行转租的书面合同等证据；其次，其提交的现有证据不足以证明美地健身公司转租及转租后收取转租租金等事实的存在；最后，正华公司亦未在一审审理期间提出该主张，故对其该项上诉理由，本院依法不予认可。

正华公司在与美地健身公司房屋租赁合同未解除的情况下，称因疫情原因将涉案租赁房屋锁门，虽然疫情原因属不可抗力，但正华公司作为出租人应当在疫情发生后及时查验房屋情况，以便双方就因疫情所产生的后续事宜进行协商，而正华公司却采取了锁门等消极措施，直至美地健身公司所拖欠租金数额不断增加。结合全案案情，一审法院认定自2020年3月1日起，上诉人开始占有案涉房屋，并无不当。案涉房屋租金应计算至2020年3月1日。结合被上诉人的租金交付情况及疫情不可抗力等因素，一审法院酌定免除被上诉人30日租金后，认定被上诉人欠付租金天数为38天，其相应租金数额为286301.37元，有事实和法律依据，上诉人关于一审认定尚欠租金数额错误的上诉理由不能成立，依法不予采纳。被上诉人未按合同约定缴纳租金，构成违约，应承担违约责任。但违约金的数额应当以实际发生的损失作为依据，同时考虑到合同解除情况及租金缴纳标准，被上诉人缴纳的10万元押金，上诉人可不予退还。该押金数额能够弥补合同解除时上诉人所受损失，原判对该部分裁判并无不当。

综上所述，上诉人河南正华置地控股集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19864元，由上诉人河南正华置地控股集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　周　蕾

二〇二〇年十一月十二日

书记员　袁玉梅