吉安兴泰置业有限公司、江某某建设工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）赣08执异166号

异议人（被执行人）：吉安兴泰置业有限公司，住所地：江西省吉安市井开区吉安大道45号2幢店铺2-01室，统一社会信用代码：91360805399263012Y。

法定代表人：徐梦琪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：支逸，该公司员工，一般代理。

申请执行人：江***建设工程有限公司，住所地：江西省吉安市青原区火车站商务广场南楼1047室，统一社会信用代码：91360800096208155T。

法定代表人：黄玉兰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈健庚，江西钧略律师事务所律师，一般代理。

在本院执行申请执行人江***建设工程有限公司（以下简称启玉公司）与被执行人吉安兴泰置业有限公司（以下简称兴泰公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，本院委托宜春市信孚房地产评估咨询有限公司（以下简称信孚公司）对被执行人兴泰公司名下的财产予以评估，被执行人兴泰公司对该评估报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人兴泰公司称，请求法院撤销信孚公司作出的信孚［司房估］字（2022）第001号评估报告，对涉案房产重新评估。事实与理由：1.评估机构的评估程序存在违法，未能按照《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）的通知》（中房学﹝2021﹞37号）“房地产估价机构应当安排两名及以上人员共同对评估对象进行实地查勘，其中至少有一名注册房地产估价师。人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定”的规定，安排注册房地产估价师进行实地查勘。信孚［司房估］字（2022）第001号评估报告显示，该报告系信孚公司注册房地产估价师邹炎如、熊评作出，但进行实地查勘的却是信孚公司的袁根平、殷秋生。根据全国房地产行业估价管理平台显示，信孚公司共有8名注册房地产估价师，但袁根平、殷秋生不在其列。由此可见，该司法评估程序存在严重违法，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过）第六条之规定，因当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许；2.信孚［司房估］字（2022）第001号评估报告存在估值畸低的情况，损害了当事人利益。该评估报告估值案涉房地产均价为5,000元，而房地产预售证中备案价均价为5,900元，说明该估值严重背离市场价格和项目的销售价格。该评估报告表述采用了比较法和收益法进行估价，但没有提供周边项目的销售价格，没有提供比较对象。

申请执行人启玉公司辩称，请求驳回异议人兴泰公司的异议请求。事实与理由：评估公司现场查勘的不是注册房地产估价师，是其助理，但这仅属于程序上的轻微违法，不应当视为严重违反评估程序；且助理现场查勘后，拍照上传资料给注册房地产估价师，评估报告结果是真实的，没有背离市场价格。

本院查明，启玉公司与兴泰公司建设工程施工合同纠纷一案由本院一审、江西省高级人民法院二审。2021年9月6日，江西省高级人民法院作出（2021）赣民终397号民事判决书，判令：一、维持江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民初95号民事判决第一项，即“吉安兴泰置业有限公司于判决生效之日起30日内支付江***建设工程有限公司×#、×#楼70%的工程进度款及地下室、×#、×A#楼桩基工程70%的工程进度款共计21,417,699.86元”；二、维持江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民初95号民事判决第二项，即“吉安兴泰置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付江***建设工程有限公司窝工损失1,000,000元”；三、维持江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民初95号民事判决第四项，即“江***建设工程有限公司对其施工完成的×#、×#楼、地下室、×#、×A#楼桩基工程折价或拍卖的价款在21,417,699.86元范围内享有优先受偿权”；四、撤销江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08民初95号民事判决第三、第五、第六项，即：“江***建设工程有限公司于判决生效之日起30日内支付吉安兴泰置业有限公司质量维修费用8,583,417.36元”；“驳回江***建设工程有限公司其他诉讼请求”；“驳回吉安兴泰置业有限公司其他反诉请求”；五、确认案涉《“天腾国际都会住宅”项目建设工程施工合同》无效；六、驳回江***建设工程有限公司其他诉讼请求；七、驳回吉安兴泰置业有限公司其他反诉请求。该民事判决生效后，经启玉公司申请，本院于2021年11月1日依法立案执行，执行案号为（2021）赣08执322号。2021年11月30日，本院查封被执行人兴泰公司名下所有的位于井开区梅岭路西侧宗地天腾住宅×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××共计65处房产。2021年12月6日，本院作出（2021）赣08执322号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。

2022年1月17日，依启玉公司恢复执行申请，本院以（2022）赣08执恢5号恢复执行。2022年2月18日，本院依法委托信孚公司对被执行人兴泰公司名下所有的位于井开区梅岭路西侧宗地天腾住宅×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××共计65处房产进行评估。2022年5月20日，信孚公司出具信孚［司房估］字（2022）第001号涉执房地产处置司法评估报告，确定估价对象估值为41,160,751元。该评估报告第三项第十一小项注册房地产估价师邹炎如、熊评签字确认。该评估报告收录的信孚公司房屋查勘表显示，代表信孚公司参与估价对象现场查勘的人员为袁根平、殷秋生。兴泰公司收到评估报告后遂提出异议。本院将兴泰公司对该评估报告提出的异议申请书转交信孚公司。2022年6月5日，信孚公司复函称：1.现场查勘时评估人员未按程序到位，但并非其所说的严重违法；2.该公司本着独立、客观、公正、诚实、守信的原则，遵照国家有关法律、法规进行评估。考虑了当前及当地的房地产形势，对委估房地产周边的房地产市场交易价格做了充分的调查了解（如：紫金凤凰城、兴华苑等小区），并全面分析委估房地产区位及实物状况等个别因素后出具了评估报告。评估价格是客观合理的；3.兴泰公司要求更换评估单位重新评估，对此该公司无异议。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。本案中，兴泰公司就信孚公司作出的信孚［司房估］字（2022）第001号涉执房地产处置司法评估报告提出异议，认为该公司未安排注册房地产估价师参加估价对象的现场查勘，存在评估程序违法。针对该异议，信孚公司复函承认了现场查勘时评估人员未按程序到位。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性，评估人员是否具备相应的评估资质直接关系到该评估报告能否采用。信孚公司作出的信孚［司房估］字（2022）第001号涉执房地产处置司法评估报告中载明的两名现场查勘人员，均不具有注册房地产估价师的资质，违背了《中国房地产估价师与房地产经纪人学会涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》第十八条第二款“房地产估价机构应当安排两名及以上人员共同对评估对象进行实地查勘，其中至少有一名注册房地产估价师。人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定”的要求，故该评估报告不能被采用。综上，兴泰公司的异议请求成立，信孚公司应将本院委托评估时移交的材料退回，本院另行委托其他评估机构重新评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：

一、不予采用宜春市信孚房地产评估咨询有限公司信孚［司房估］字（2022）第001号涉执房地产处置司法评估报告；

二、本院另行委托评估公司对被执行人吉安兴泰置业有限公司名下所有的位于井开区梅岭路西侧宗地天腾住宅×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××至×-×-××、×-×-××、×-×-××、×-×-××共计65处房产进行评估。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。

审判长　　周敏安

审判员　　肖幼新

审判员　　李　娟

二〇二二年七月十三日

书记员　　张嘉欢