宁波辰东防腐保温有限公司
宁波企赢资产管理有限公司、宁波辰东防腐保温有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
（2017）浙02民终3308号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号<1-1>-28。
法定代表人：**，该公司总经理。
委托诉讼代理人：***，浙江大衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：***，浙江大衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波辰东防腐保温有限公司。住所地：宁波市镇海区招宝山街道茗园综合楼（店面）1-5。
法定代表人：***，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：***，浙江天远律师事务所律师。
上诉人宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）因与被上诉人宁波辰东防腐保温有限公司（以下简称辰东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年8月21日作出的（2016）浙0203民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人企赢公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人辰东公司的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一审法院认定上诉人违约与事实不符。被上诉人承租的店铺位于1844广场，曾不符合经营条件，难以办理营业执照，但2016年1月19日宁波市海曙区人民政府召开会议，对其商业经营进行协调，要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业，被上诉人所经营的画室完全符合上述要求，因此于2016年1月19日领取了工商营业执照。上诉人违约情形已消失，不应承担违约责任。
被上诉人辰东公司在二审中答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏理由，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告辰东公司向一审法院起诉请求：1.解除原审原、被告于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》；2.原审被告返还原审原告已经缴纳的租金33337元、物管费12038元、履约保证金26457元，物管保证金3642元、质量保证金20000元，赔偿原审原告支出的设计费50000元、装修施工费293000元。在审理中，原审原告撤回租金及物管费部分诉请。
企赢公司向一审法院反诉请求：判令解除合同，并要求辰东公司支付租金43013元、物管费6868元及违约金30000元。
一审法院认定事实：2015年6月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和义路100号1844广场LG层B023＋024单元，建筑面积133平方米，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；该房屋交付日2015年7月1日，租赁期自2015年7月1日起至2017年6月30日止，被告给予原告1个月20天的装修期（至2015年8月20日），原告应在装修期满次日开业，装修期内无需支付租金；第一个租金计收年度的日租金额为每平方2.18元，月保底租金8819元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金26457元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告支付至2015年12月31日的租金、物管费及履约保证金26457元、质量保证金20000元、物管保证金3642元，并支出343000元对案涉店铺进行装修。
2015年11月13日，南门市场监管所向原告发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。
2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。
2016年3月7日，案涉店铺办理工商变更登记，其住所地变更为宁波市海曙区和义路100号1844和义商业广场B1层（LG层）LG017单位。
2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。后被告在未征得原告同意的情况下，擅自拆除案涉店铺装修。
一审法院审理认为，本案争议焦点为：一、在案涉《1844房屋租赁合同》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。
关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场B023＋024单元，系地下车位，虽然案涉店铺于2016年3月7日办理工商变更登记，然变更后的住所地并非案涉租赁物所在地。故该院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，该院予以支持。在庭审中，原、被告均同意以原告向该院起诉之日即2016年8月10日作为合同解除日，该院对此予以确认。
关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844房屋租赁合同》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。关于赔偿损失部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，在参考原告为装修支出343000元及剩余租期的情况下，该院酌情认定案涉店铺装修残值为200000元。因案涉店铺位于地下车位，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查义务，对损失的造成亦应承担相应责任，该院酌情认定被告应赔偿原告装修损失180000元。故原告有权要求被告返还履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告辰东公司支付租金43013元、物管费6868元及违约金30000元的反诉请求，该院不予支持。
综上，一审法院认为：原、被告签订的《1844房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付租金、履约保证金、物管保证金、质量保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉之日即2016年8月10日解除，并要求被告返还履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元。对原告超出部分的诉请，该院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》于2016年8月10日解除；二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元；三、驳回原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费7196元，由本诉原告宁波辰东防腐保温有限公司负担2445元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担4751元；反诉案件受理费898.50元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人订立的租赁合同合法有效，双方当事人都应按照诚实信用原则依约履行。上诉人向被上诉人提供的涉案店铺属地下车位，不符合经营条件，难以办理营业执照，且虽然案涉店铺于2016年3月7日办理工商变更登记，但变更后的住所地并非案涉租赁物所在地，据此上诉人因其提供的租赁物致使被上诉人合同目的难以实现，理应承担违约责任。上诉人违约导致合同解除，理应赔偿被上诉人由此遭受的损失。被上诉人对涉案店铺进行了装修系客观事实。对装修的费用，一审法院在涉案装修被企赢公司擅自拆除致无法鉴定的情况下，根据被上诉人提供的装修合同及收款收据对装修费用金额进行认定，并无不当。对于装修损失金额，一审法院根据双方过错程度，酌情予以认定，亦无不当。
综上，上诉人企赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8094.5元，由上诉人宁波企赢资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长***
审判员***
代理审判员*辉
二〇一七年十二月二十五日
书记员***
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