云南宁茂环境科技有限公司、施俊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院

民事判决书

（2019）云28民终311号

上诉人（原审原告、反诉被告）：云南宁茂环境科技有限公司，住所地云南省昆明市。

统一社会信用代码：915301126708558254。

法定代表人：赵***，董事长。

委托诉讼代理人：**，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：施俊，男，1973年12月22日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人云南宁茂环境科技有限公司（以下简称宁茂公司）因与被上诉人施俊房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，因涉及当事人没有新事实、理由和新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

宁茂公司上诉请求:1.撤销一审民事判决书；2.本案依法改判或发回重审，判令西双版纳西城房地产开发有限公司与施俊连带返还上诉人购房款90万元，并连带支付上诉人自2015年12月23日起至全部款项还清之日止按照月利率2%计算的资金占用利息，暂计算至一审起诉日止为42.9万元，以上金额共计132.9万元;3.一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依职权调查案件情况后，并未基于其查清的事实追加案件当事人，导致案件遗漏了必须参加诉讼的当事人，侵犯上诉人的合法权益，属于事实不清，程序违法，依法应当改判或发回重审。一审法院在未告知上诉人情况下向西双版纳西城房地产开发有限公司（以下简称西城公司）法定代表人**进行了询问，并根据询问内容制作了《询问笔录》。在《询问笔录》中载明西城公司法定代表人**清楚被上诉人收取90万元购房款一事，且被上诉人是负责西城公司的房屋销售工作，对被上诉人收取上诉人购房款出卖房屋的行为进行了追认。根据《民法总则》的规定，西城公司追认了被上诉人出售其房屋并收取购房款的行为，由此产生的法律后果应由其进行承担。本案基于法院查清的事实，西城公司应当作为案件当事人参加一审庭审，但一审法院并未将本案至关重要的当事人进行追加，属于程序违法。故根据《民事诉讼法》第170条之规定，一审法院认定基本事实不清，程序违法，应依法查清事实后依法改判或将案件发回重审。

二、被上诉人一方未按照双方约定办理房屋过户登记手续，已构成严重违约，应承担违约责任并赔偿上诉人的损失。但一审法院在认定被上诉人违约的前提下仅判决其返还购房款，并未要求其承担违约赔偿责任，侵犯了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第107条及第123条之规定，首先，由于被上诉人的违约行为导致涉案房屋一直无法办理过户手续，致使上诉人购买房屋目的无法实现，严重影响上诉人的正常生产经营活动。上诉人一方不得不花费大量资金重新更换经营场所，由此支出搬迁费、人工费等费用是上诉人产生的必要费用。并且被上诉人在全额收取购房款后，长期占用该笔资金，给上诉人造成经济损失。其次，一审认定上诉人占用房屋的行为应当支付房屋占用费，却不认可被上诉人占用房屋购房款应当支付资金占用利息，损害上诉人权益。综上，被上诉人未按照双方约定办理房屋过户手续，其行为已构成根本违约，其依法应当对上诉人由此产生的损失承担赔偿责任。

三、被上诉人的反诉请求无事实及法律依据，依法不应当支持。1、被上诉人不具备反诉的诉讼主体资格，对涉案房屋不具有支付租金的诉讼请求权。经一审查明，被上诉人不具有该房屋的所有权，且经上诉人查询，被上诉人名下并无登记房产，涉案房屋实际所有权属于西城公司。故被上诉人对涉案房屋并无所有权，也无处分权、使用权、收益权，其无权向上诉人主张房屋租金。2、被上诉人提出的反诉请求与上诉人提出的本诉请求并非基于同一法律关系，一审法院不应合并审理，更不应当支持其反诉请求。一审中上诉人提出的诉讼请求是基于双方之间房屋买卖关系而提出，但被上诉人提出的反诉请求是基于租赁关系而提出，两个诉讼请求并非基于同一法律关系。且经审查被上诉人不具有该房屋的所有权，更无权向上诉人主张该房屋的租金。3、一审法院基于对案外人的《询问笔录》而支持被上诉人的反诉请求，于法无据。一审法院在庭审后，通过询问方式对案外人西城公司制作询问笔录，询问其关于租金处理的意见，属于越权行使司法权力。西城公司并未参与本案的诉讼审理，并非本案的诉讼当事人，无权在本案中向上诉人主张权利，亦无权授权被上诉人在本案中以被上诉人的名义向上诉人主张权利。一审仅通过询问笔录就认定被上诉人具有租金请求权，违反法律规定，导致案件法律关系、诉讼程序混乱。4、即使被上诉人具有反诉的请求权，其反诉请求也已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条的规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，可知，在被上诉人反诉要求上诉人支付租金的诉讼时效根据《中华人民共和国民法通则》第136条的规定为1年，自2015年12月23日至2016年12月23日止，因此，被上诉人要求支付租金的诉讼时效在《民法总则》施行前已经届满，不应适用《民法总则》规定的3年的诉讼时效，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护上诉人的合法权益。

施俊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以驳回上诉，维持原判。一审法院调查笔录中公司已经授权给施俊，不存在遗漏当事人。

宁茂公司向一审法院起诉请求：1、判令施俊返还全额购房款900000元；2、判令施俊支付资金占用费429000元（暂计算至起诉之日止：900000元×2%×23个月25天）；3、施俊承担本案诉讼费。庭审中宁茂公司明确资金占用费包括违约金270000元（900000元×30%）和搬迁费人工费损失。

施俊向一审法院反诉请求：1、宁茂公司向施俊支付自2015年12月23日起至宁茂公司返还商铺之日止的租金，以每月15000元计算（最终租金金额以司法鉴定机构鉴定结果为准）；2、宁茂公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：宁茂公司、施俊双方口头协商购房事宜。2015年12月23日，施俊向宁茂公司出具收条，载明：***先生（身份证：5301021973××××××××）收到云南宁茂环境科技有限公司收购西双版纳景洪市西环西俪小区（版纳州环保局大院）E-1全额购房款900000元，共计105.58平方米。2015年12月25日，宁茂公司法定代表人赵***通过网银转账方式向施俊付款900000元。现双方因所购商铺发生争议诉至一审法院。另，在诉讼过程中，施俊向一审法院申请对案涉房屋的月租金进行鉴定，一审法院依法予以准许并委托云南阳光司法鉴定中心进行鉴定，云南阳光司法鉴定中心出具云阳司鉴字[2018]第77号司法鉴定意见书，鉴定意见为：云南省景洪市西环西俪小区E-1号商铺（2015年12月23日至2018年7月23日，共计31个月）105平方米在评估基准日2018年7月23日房地产市场价值为179398元。

一审法院认为，本案案涉房屋虽由西双版纳西城房地产开发有限公司建设开发，但西双版纳西城房地产开发有限公司明确表示对于施俊以个人名义收取宁茂公司支付的购房款900000元无异议，结合宁茂公司与施俊双方对于达成景洪市西环西俪小区（版纳州环保局大院）E-1号商铺的购买协议的事实均无异议的情况。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，一审法院确认宁茂公司与施俊之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。庭审中宁茂公司、施俊对于解除双方之间的房屋买卖合同关系均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在双方解除案涉房屋买卖合同的情况下，宁茂公司要求施俊返还购房款900000元的诉讼请求，予以支持。对于宁茂公司诉请的资金占用费，其虽主张其中包含违约金270000元及搬迁费、人工费损失，因双方对于房屋买卖事宜为口头协议，无证据显示双方对于违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，宁茂公司要求施俊支付违约金270000元的诉讼请求于法无据，不予支持。对于搬迁费、人工费损失，宁茂公司亦未能提交证据加以证明，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，应承担举证不能的法律后果，故对于该笔费用亦不予支持。

对于施俊诉请的房屋租金问题，对于宁茂公司使用房屋的时间施俊虽主张自2015年12月23日开始，但对此施俊未能提交证据加以证明，一审法院以宁茂公司辩称的时间即2016年1月26日确认为房屋使用的时间。因双方并不存在房屋租赁关系，但在双方解除房屋买卖合同的情况下，宁茂公司占有使用房屋的期间应向施俊支付相应费用，故对施俊反诉主张的房屋租金的性质确认为房屋占用使用费。结合云南阳光司法鉴定中心出具的云阳司鉴字[2018]第77号司法鉴定意见书的鉴定意见：云南省景洪市西环西俪小区E-1号商铺（2015年12月23日至2018年7月23日，共计31个月）105平方米在评估基准日2018年7月23日房地产市场价值为179398元的内容，确认宁茂公司应按5787元/月（179398元÷31个月）的标准自2016年1月26日起向施俊支付房屋占有使用费至宁茂公司向施俊返还房屋之日止。对于宁茂公司提出的施俊要求支付租金超过诉讼时效的问题，因宁茂公司至今仍持续占有使用案涉房屋且根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，宁茂公司称施俊的诉请超过诉讼时效期间的抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、施俊于判决生效之日起三十日向云南宁茂环境科技有限公司返还购房款900000元；二、驳回云南宁茂环境科技有限公司的其他诉讼请求；三、云南宁茂环境科技有限公司于判决生效之日起三十日向施俊支付房屋占有使用费（按5787元/月自2016年1月26日起支付至云南宁茂环境科技有限公司实际向施俊返还景洪市西环西俪小区E-1号商铺之日止）；四、驳回施俊的其他反诉请求。案件受理费16761元，由施俊负担12800元，由云南宁茂环境科技有限公司负担3961元；反诉案件受理费3688元，由云南宁茂环境科技有限公司负担1688元，由施俊负担2000元。鉴定费7200元，由宁茂公司负担3600元，由施俊负担3600元。

二审中，当事人均没有提交新证据。

当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。

根据当事人的诉辩主张，结合本案主要争议焦点，本院评判如下：

本院认为，根据查明的事实及当事人*述，案涉房屋由西双版纳西城房地产开发有限公司建设开发，一审中，对西双版纳西城房地产开发有限公司法定代表人**所作的询问笔录中，其明确表示认可施俊出售涉案房屋并以个人名义收取上诉人支付的购房款90万元，并认可施俊主张的相关权利，结合上诉人与施俊对双方口头达成的购房事宜的事实均无异议，且购房款亦支付给施俊的事实，一审法院确认上诉人与施俊之间成立合法有效的房屋买卖合同关系并无不当。因双方解除双方之间的房屋买卖合同关系均无异议，故合同解除后，施俊作为房屋买卖合同相对方应当返还上诉人购房款以及支付其占用资金期间的利息，本院按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年12月26日起至还清之日止的利息予以支持。上诉人主张的违约金、搬迁费、人工费无事实依据，本院不予支持。

对于施俊主张的房屋占用使用费，西双版纳西城房地产开发有限公司对此无异议，因上诉人与施俊之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，上诉人亦认可施俊交付房屋的时间为2016年1月26日，并使用涉案房屋至今，在双方解除房屋买卖合同的情况下，上诉人占有使用房屋期间应支付相应费用，因此，一审法院结合云南阳光司法鉴定中心出具的司法鉴定意见，确认上诉人按5787元/月的标准自2016年1月26日起向施俊支付房屋占用费至上诉人返还房屋之日止无不妥，本院应予维持。因上诉人至今仍持续占有使用涉案房屋，故上诉人主张施俊的诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人宁茂公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:

一、维持景洪市人民法院（2018）云2801民初283号民事判决第三、四项，即云南宁茂环境科技有限公司于判决生效之日起三十日向施俊支付房屋占有使用费（按5787元/月自2016年1月26日起支付至云南宁茂环境科技有限公司实际向施俊返还景洪市西环西俪小区E-1号商铺之日止）；驳回施俊的其他反诉请求；

二、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初283号民事判决第一、二项，即施俊于判决生效之日起三十日向云南宁茂环境科技有限公司返还购房款900000元；驳回云南宁茂环境科技有限公司的其他诉讼请求；

三、施俊于本判决生效之日起三十日向云南宁茂环境科技有限公司返还购房款900000元及支付资金占用利息（以900000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年12月26日起至还清之日止。）；

四、驳回云南宁茂环境科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审案件受理费16761元，由上诉人云南宁茂环境科技有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长玉儿

审判员*芳

审判员***

二〇一九年七月十二日

书记员***