上海市建设工程管理有限公司与海南万宁华凯置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

海南省第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）琼96民终2030号

上诉人（原审原告）：上海市建设工程管理有限公司，住所地：上海市金山区金山大道1621号6幢。

法定代表人：郎贵松,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：狄青，北京观滔中茂（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周楠，北京观滔中茂（上海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：海南万宁华凯置业有限公司，住所地：海南省万宁市礼纪镇港门岭西侧华凯南燕湾项目1号楼。

法定代表人：舒蒲娟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：倪国栋，河南世纪通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑向东，北京市法拓律师事务所律师。

上诉人上海市建设工程管理有限公司（以下简称上海管理公司）因与被上诉人海南万宁华凯置业有限公司（以下简称万宁华凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人狄青，被上诉人的委托诉讼代理人倪国栋、郑向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人上海管理公司上诉请求：撤销一审判决，判决支持上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决严重违法，导致严重错误判决结果，应予以撤销。一审判决明确认定：“原告认为被告提交的关于整改办公场所的通知未提供原件、不能作为证据使用，本院认为，该份证据来源合法，且能客观反映国家的政策，本院予以采信并在卷佐证，作为认定本案事实的依据”（详见一审判决第6页第12－15行）。上诉人认为，一审判决的该节认定严重违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条明确规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”。被上诉人当庭提交的整改办公场所的通知复印件不属于民事诉讼法第七十条规定的“提交书证原件确有困难”的五种情形之中的任何一种情形。因此，在被上诉人未提交通知原件的前提下直接将该书证复印件作为定案证据显然属于严重违法行为。二、一审判决认定的关键事实（被上诉人是否属于国有企业）自相矛盾。在双方磋商解约事宜过程中，被上诉人已经不再属于国有企业，至双方实际解除合同时，被上诉人更与国有企业没有任何关联，被上诉人提前解约的行为已确定构成违约。按照一审判决认定的事实，被上诉人提出解约申请的第三天其即不再是国有企业，至双方当事人实际解除合同的2016年12月31日，被上诉人更加与国有企业没有任何关联，不应当受“八项规定”的约束。被上诉人以自己是央企下属公司、上级公司要求整改为由提出解约，实则是被上诉人为自己的违约行为制造借口。三、退一万步来说，即便被上诉人属于国有企业，本案也不应适用情势变更原则。一审判决援引《最高院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条属于法律适用错误。1、本案中，所谓“重大变化”发生于双方订立合同前，与情势变更原则中“重大变化”须发生在双方订立合同后的必备要件不符。2016年9月28日，被上诉人首次向上诉人申请解除合同是以违背《中央八项规定精神》作为理由的，而“八项规定”是2012年12月4日的中共中央政治局会议上通过的关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定。本案中，双方当事人于2013年12月4日签订房屋租赁协议。可见，“八项规定”早在双方建立租赁合同关系前一年即已发布。而情势变更原则适用的必备要件之一就是合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同是无法预见的重大变化。因此，在中央“八项规定”已经发布长达一年时间的前提下，被上诉人与上诉人建立租赁合同关系；约三年后再以此为由申请解约，纯属托词，一审判决根本不应予以采信。2、退一步来说，即使被上诉人的所有权结构在2016年10月份没有发生变化，也难以认定被上诉人属于国有企业。查询被上诉人曾经的股东华凯投资集团有限公司的工商资料，上诉人发现该公司有五个股东，四个股东均为民营企业，只有中国电力企业联合会与国有企业稍微沾点边，其仅占该公司22%的股份，华凯投资集团有限公司的国有企业身份存疑。在此前提下，一审判决认定被上诉人属于国家能源局下属子公司（详见一审判决第7页倒数第4行）根本没有事实依据。3、即使被上诉人属于国有企业，也没有证据表明被上诉人的办公室超标，一纸复印件无论如何不能作为认定案件关键事实的合法依据。综上所述，一审判决无论是在诉讼程序还是事实认定，抑或是在法律适用方面均有严重错误，且前述错误已严重侵害了上诉人的合法民事权益。

被上诉人万宁华凯公司答辩称，1、上海管理公司以《关于整改办公场所的通知》无原件，不认可，以此认为一审认定违法，是明显错误的。万宁华凯公司与上海管理公司多次往来的文件资料中也能证明涉案通知的真实性。2、自解除协议的函发出直至实际解除，万宁华凯公司确实一直是国有企业控股的，对此上海管理公司在回函中是明确认可的。3、中央的八项规定是中央的政策，每个国有企业、事业单位都应遵守，执行中央的八项规定应当受到法律保护。4、万宁华凯公司提前4个月口头提出解除合同，书面的是提前3个月提出，已经给上海管理公司留了3-4个月时间自住或出租，上海管理公司在接收了出租的房屋后，并不影响其正常的使用，并没有任何损失。若判决万宁华凯公司承担责任，不但违背了中央的政策，也与法律规定的公平原则相悖。5.万宁华凯公司在一审中已经提交过《关于整改办公场所的通知》这份证据，对方代理人参与过一审庭审活动，并且已经对这份通知进行过质证。

上海管理公司向一审法院起诉称：1．判令万宁华凯公司向上海管理公司偿付违约金30万元；2．判令万宁华凯公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定的事实：2013年12月4日，上海管理公司与万宁华凯公司签订《房屋租赁协议》，约定：上海管理公司将巨龙山庄所有房屋及配套设施、附属设备租赁给万宁华凯公司使用；租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止；2013年5月1日至2013年10月31日共6个自然月为装修免租期，2013年11月1日至2013年12月31日共2个自然月，每月租赁费1.5万元，2014年1月1日至2016年12月31日共36个自然月，每月租赁费2.5万元，2017年1月1日至2018年4月30日共16个自然月，每月租赁费2.75万元；协议签署后7日内，万宁华凯公司向上海管理公司缴纳2013年2月31日前的租赁费用，2014年起，万宁华凯公司于上一年度12月25日前按年向上海管理公司预付下一年度的租赁费用；非因法定事由或协议约定，任何一方擅自解除协议，应向对方支付一个自然年的租赁费用作为违约金；如遇规划调整、市政动迁、上海市国资委资产重组等政策原因致使上海管理公司无法继续履行本协议时，上海管理公司不属违约，如租赁物遇战争、地震、海啸、台风等不可抗原因致使万宁华凯公司无法使用时，万宁华凯公司可与上海管理公司商议减免部分租赁费用，万宁华凯公司不属违约。协议还约定了其他事项。协议签订后，上海管理公司如期将巨龙山庄交付给万宁华凯公司使用，万宁华凯公司也如期支付相应的租赁费用。2016年8月30日，万宁华凯公司的集团公司向其下发关于整改办公场所的通知要求万宁华凯公司于2016年12月底前整改办公场所，严格遵守有关规定、不得超标，否则追究公司领导责任。2016年9月28日，万宁华凯公司向上海管理公司发出万华凯函（2016）37号关于解除房屋租赁协议的函：2016年6月6日，根据进驻能源部的中央纪委巡视第十三组对能源部的专项巡视情况进行了反馈和通报，集团公司的纪检部门进行了内部自查，指出万宁华凯公司办公室标准超标，鉴于万宁华凯公司为国家能源局下属子公司的身份，根据巡视情况，万宁华凯公司特向上海管理公司提出终止双方签订的租赁协议，自2017年1月1日起不再租赁巨龙山庄。2016年11月30日，上海管理公司向万宁华凯公司发出沪建管司（2016）29号复函：一、对万宁华凯公司提出终止双方签订的租赁协议表示理解，双方均为国有企业，必须严格遵守政府的有关规定；二、双方签署的房屋租赁协议是双方真实意思表示，协议执行情况总体良好；三、巨龙山庄属于国有资产，国有资产的经营和管理必须严格执行相关规定，希望万宁华凯公司在处置提前终止租赁协议时能配合上海管理公司按照签署的协议约定履行解约事宜的有关工作。2016年12月15日，万宁华凯公司再次向上海管理公司发出万华凯函（2016）49号关于巨龙山庄租赁解约的函：考虑万宁华凯公司资金支出的实际困难和国家审计部门限期整改之不可抗力，不再收取万宁华凯公司相关违约金，万宁华凯公司承诺此前为巨龙山庄改造所投入的固定设施留存给上海管理公司继续使用。2016年12月23日，上海管理公司向万宁华凯公司发出沪建管司（2016）33号复函：对于万宁华凯公司提出的关于提前解约的有关解决方案，上海管理公司认为应充分遵守双方签署的协议，上海管理公司拟委派工作人员先行做好接管工作。2017年6月15日，万宁华凯公司向上海管理公司发出万华凯函（2017）024号关于巨龙山庄租赁解约的函：请上海管理公司考虑万宁华凯公司资金支出的实际困难和国家审计部门限期整改之不可抗力，同意免除万宁华凯公司违约金并解除租赁协议。此后，上海管理公司未再向万宁华凯公司回函予以答复，万宁华凯公司支付租赁费用至2016年12月31日止。另查明，上海管理公司、万宁华凯公司均属于国有企业，2016年10月份万宁华凯公司的所有权结构发生变化，不再属于国有企业。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。上海管理公司与万宁华凯公司之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方应当各自履行合同义务。本案的争议焦点是：万宁华凯公司的行为是否构成违约。双方在房屋租赁协议中明确约定：非因法定事由或协议约定，任何一方擅自解除协议，如租赁物遇战争、地震、海啸、台风等不可抗原因致使万宁华凯公司无法使用时，万宁华凯公司可与上海管理公司商议减免部分租赁费用，万宁华凯公司不属违约。本案中，因国家行政管理措施及政策变化，万宁华凯公司作为国有企业，需遵守党纪国法，在其办公室标准超标、上级公司向其下发整改办公场所的通知要求整改的情形，属于双方当事人在签订合同时无法预见的，万宁华凯公司辩称属于情势变更的理由，一审法院予以采信。所谓的情势变更，是指合同有效成立后，履行完毕前，合同赖以订立的客观情势发生了当事人订立合同时不可预见的异常变动，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用，将导致显失公平的后果时，则应允许变更合同内容或者解除合同的制度。万宁华凯公司与上海管理公司解除合同的原因是国家政策的调整，万宁华凯公司在收到相关通知后已及时通知上海管理公司并积极与上海管理公司协商解决，因此，根据双方签订的协议的约定，万宁华凯公司的行为不属于违约，上海管理公司要求万宁华凯公司向其支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，因国家政策的调整导致双方签订的房屋租赁协议无法继续履行，该情形属于不可归责于当事人双方的事由。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〈若干问题的解释（二）〉第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条规定，判决如下：驳回上海市建设工程管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由上海市建设工程管理有限公司负担。

二审期间，上诉人上海管理公司提交了1份证据：中共中央政治局关于改进工作作风密切联系群众的规定（简称“八项规定”），证明“八项规定”颁布于2012年12月4日。被上诉人万宁华凯公司质证意见：对真实性、关联性、合法性予以确认。被上诉人万宁华凯公司提交了2份证据。证据1、万宁华凯公司和华凯投资集团的企业信息查询报告，证明万宁华凯公司在解除通知发出和实际解除合同期间，万宁华凯公司一直是国有企业控股的公司。证据2、国家能源局关于贯彻中央八项规定的通知和细则以及2017年11月26日中国纪检监察报，证明中央八项规定是国家政策，八项规定具体落实的时间是2017年。上诉人上海管理公司质证意见：对证据1，通过当庭查询对企业信用信息公示报告的真实性进行确认，被上诉人的股东中华凯投资集团退出的时间确实是2017年1月24日，但是华凯投资集团在2016年10月退出已经成为定局，股东已经签署股权转让协议，工商登记有滞后性，请被上诉人出示股权转让协议签署的具体时间；证据2与本案无关。

本院认证，对双方当事人二审提交的证据的真实性、关联性、合法性予以确认。双方当事人均坚持在一审的举证质证意见及诉辩主张。

二审查明，万宁华凯公司于2017年1月发生股权变化，不再是国有企业。二审查明的其他事实与一审查明的相同，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点是万宁华凯公司是否应向上海管理公司偿付违约金30万元。上海管理公司与万宁华凯公司于2013年12月4日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当依约履行各自的合同义务。在双方合同履行过程中，因万宁华凯公司的集团公司于2016年8月30日向其下发关于整改办公场所的通知要求，万宁华凯公司须于2016年12月底前整改办公场所。万宁华凯公司据此于2016年9月28日，向上海管理公司发出关于解除房屋租赁协议的函，表示自2017年月1日起不再租赁巨龙山庄。之后，双方分别于2016年11月30日，2016年12月15日，2016年12月23日，2017年6月15日就解除双方租赁协议及后续工作进行函件往来协商。因此，从2016年9月28日万宁华凯公司提出解除合同，到双方往来函件进行协商，并实际于2016年12月30日解除合同，双方都是行使合同法中关于协商解除合同的权利，且提出解除合同的原因是国家政策的调整及要求导致双方签订的房屋租赁协议无法继续履行，该情形属于不可归责于当事人双方的事由。

2016年9月28日，万宁华凯公司向上海管理公司发出关于解除房屋租赁协议的函时，万宁华凯公司为国有企业，应遵守国有企业的相关规定，所有权结构发生变化之前所进行的经济活动仍应按国有企业的相关规定进行和处理。万宁华凯公司与上海管理公司签订《房屋租赁协议》的行为是其为国有企业时所为的行为，其承租巨龙山庄并为此支付租金是其使用管理国有企业资金的行为。之后，应集团公司的要求，万宁华凯公司提出解除合同的行为也是其为国有企业时所为的行为。无论是签订合同还是提出解除合同均是其使用管理国有企业资金作出的相应行为，均应受到国有企业相关规定的约束。且万宁华凯公司已于2016年9月发出解除房屋租赁协议的函，而上海管理公司表示理解也已于2016年11月30日，向万宁华凯公司发出复函。双方关于解除合同的合意已达成。在双方协商解除《房屋租赁协议》之后，现上海管理公司又以在双方磋商解约事宜过程中，万宁华凯公司已经不再属于国有企业，万宁华凯公司提前解约的行为已确定构成违约为由，提起诉讼，没有法律依据。对其上诉理由，本院亦不予采纳。一审判决万宁华凯公司不承担违约责任正确，本院予以维持。

综上所述，上诉人上海管理公司的上诉请求及事实理由均不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5800元，由上诉人上海市建设工程管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　阮慧婷

审 判 员　卢艳萍

审 判 员　林　敏

二〇一八年十二月十四日

法官助理　闫海宁

书 记 员　张煜浩

附：本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。