武汉天昌物业有限公司与武汉千江月休闲健身咨询有限公司、武汉中城实业开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

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院长　　审批

湖北省武汉市武昌区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂武昌民商初字第01386号

原告：武汉天昌物业有限公司，住所地：江汉区江汉二路2号银海商务大厦308。

法定代表人：李桂芳

委托代理人：王桢、许畅，湖北瑞通天元律师事务所律师。

被告：武汉千江月休闲健身咨询有限公司，住所地：武昌区静安路特1号武昌城市公园10号楼1-1号。

法定代表人：黎凤军，经理。

被告：武汉中城实业开发有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦22层。

法定代表人：彭况，董事长。

委托代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。

被告：武汉中城家物业服务有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦22层。

法定代表人：彭况，董事长。

委托代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。

原告武汉天昌物业有限公司诉被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司、武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年10月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王桢、许畅，被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司法定代表人黎凤军，被告武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司委托代理人张帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司（下称千江月公司）多年来一直使用武昌城市公园10号楼1-1号共三层经营游泳池和体育运动器械，面积达1135.33元。而武昌区武昌城市公园（紫阳弘苑）5栋、10栋1-3层部分（下称该房产）的登记所有权人武汉富生房地产有限公司于2009年6月25日注销，经向武汉市房地产管理部门查询，该房产尚未出卖，实际控制人武汉中城实业开发有限公司和武汉中城家物业服务有限公司一直向千江月公司收取该房产的物业管理费。2012年7月22日，原告与武汉市武昌城市公园小区业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，约定“服务期限自2012年8月1日至2015年7月31日”，“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.5元／平方米.月，商业物业：2.8元／平方米.月”“业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率向乙方支付利息”。自2012年8月1日原告入驻武昌城市公园小区提供物业服务至今，实际控制人及千江月公司从未缴纳物业管理费，虽经原告及业委会多次催缴，至今未缴分文。现诉至法院，请求判令1、被告向原告交纳物业管理费104904元；2、被告承担违约金5000元；3、诉讼费由被告承担。

被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司辩称，1、我们一直在缴纳物业管理费。在原告来之前，物业公司更换频率比较高，所以我直接把物业费交给了业主，不存在向原告交物业费的必要；2、原告主张的2.8元的物业费没有告知和解释，且之前催缴物业费的通知上载明物业费是1.5元／平，所以物业费2.8元／平没有依据；3、我没有享受过原告提供的物业服务，不应该向原告缴纳物业费。

被告武汉中城实业开发有限公司辩称，我方不是原告诉状所述的该物业的实际控制人，我公司无义务向原告缴纳任何物业费。

被告武汉中城家物业服务有限公司辩称，1、我公司在2012年12月31日与第一被告签订租赁和物业服务协议，我公司将本案所涉的物业租赁给第一被告，该物业的实际使用人为第一被告，即使要缴纳物业费，也应该是实际使用人第一使用人缴纳，而不是我公司缴纳。2、根据我方了解情况，原告未向第一被告的物业服务由我公司与第一被告签订了物业服务合同，第一被告的物业服务由我公司提供；3、原告所述2.8元的收费标准时根据业主大会约定，但是我方及第一被告均未参加前述大会，也未确定任何合同，原告的收费标准未经被告告知或同意，因此，我方认为，物业实际使用人是第一被告，我方无义务向原告缴纳任何物业管理费。

当事人向法庭提交的证据、证据质证情况及本院对证据的采信情况综合评判如下：原告向法庭提交的证据有1、《物业服务合同》。证明2012年7月21日，原告与武昌城市公园小区业主大会业主委员会签订物业服务合同，约定了小区位置、服务期限及交物业费缴纳标准。被告1、2、3均对该证据的真实性有异议，认为没有签订该合同，也无法核实签订合同的业委会的合法性。本院认为三被告虽未签订该物业服务合同，但并不能否定该合同的真实性，该证据本院予以确认。2、企业信息咨询报告。证明第一被告的住所、法定代表人及经营情况。被告1、2、3对该证据无异议；本院对该证据予以确认。3、产权登记信息查询单。证明千江月公司使用的房屋产权人为武汉富生房地产有限公司，用途为商业用途。三被告对该证据的真实性无异议，但说明房屋产权人依然是武汉富生房地产有限公司。本院对该证据予以确认。4、物业管理费催缴函。证明原告曾向被告发函催收物业管理费，黎凤军签收。被告1对该证据真实性无异议，认为催收单载明物业费为每平方米1.5元，且在收到催收单前一直在交物业费。被告2、3认为与本方无关，不予质证。该证据本院予以确认。5、民事调解书、物业管理协议、80116346号网络发票。证明2010年第一、二被告签订了物业管理协议，约定了物业管理年限、面积等，第一被告向第三被告支付了物业管理费67000元。被告1、2、3均对民事调解书和发票无异议，认为中城实业与被告1签订协议的情况需核实，发票上“其他服务性管理费”实际为被告1向中城实业缴纳的租金。该组证据本院予以确认。6、企业信息咨询报告4份（富生、中央商务区、中城实业、中城家物业）。证明四公司的工商登记信息。被告1、2、3对该证据无异议；本院对该证据予以确认。7、照片。证明第一被告依然在武昌城市公园10号楼1-1号共三层正常经营。被告1、2、3对该证据无异议；本院对该证据予以确认。

被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司向法庭提交的证据有1、物业费催缴单2张。证明原告催缴时是按照1.5元／平方米的标准计算的。原告及被告2、3对该证据均无异议。2、天昌物业管理公司出具的收据1张。证明第一被告后期缴纳物业费时原告实际是按照1.5元／平方米收取的。原告认为该证据不清晰，不予质证；被告2、3认为与本方无关，不予质证。因原告并为否认被告1已与原告建立后期物业服务关系，故本院对该证据予以确认。

被告武汉中城实业开发有限公司未向法庭提交证据。

被告武汉中城家物业服务有限公司向法庭提交的证据有《租赁资产运营服务协议》、《武昌城市公园商业物业服务协议》。证明涉案物业由第三被告租给第一被告，租赁期限从2010年到2027年，我公司除向第一被告收取租金外还向其收取0.5元／平方米的物业管理费。原告认为上述证据无法核实真实性，且被告3不是合法的提供物业管理服务的主体；被告1、2对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认可。

经审理，综合当事人当庭举证、质证情况，本院确认本案事实如下：位于武昌区武昌城市公园（紫阳弘苑）5栋、10栋1-3层（总建筑面积1357.75平方米）登记于武汉富生房地产有限公司名下。武汉富生房地产有限公司于2009年6月25日被注销工商登记。此后，上述房屋由武汉中城实业开发有限公司实际控制。2010年2月24日，武汉中城实业开发有限公司（甲方）与武汉千江月休闲健身咨询有限公司（乙方）签订《物业管理协议》，协议约定：就武昌城市公园配套健身会所物业管理事宜达成协议；租赁房屋物业管理的年限为17年，从2010年7月1日至2027年6月30日止；租赁营业场所面积1135.33平方米；物业管理费标准为2010年7月1日至2012年6月30日期间的收取标准为人民币14000／年，2012年7月1日至2027年6月30日共15年期间的起始收取标准为人民币12600元／，每三年递增5%。2012年7月22日，武昌城市公园小区业主委员会（甲方）与武汉天昌物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定；由武汉天昌物业服务有限公司为武昌城市公园小区提供物业服务；物业服务合同期限三年，自2012年8月1日至2015年7月30日；收费标准（高层住宅）：1.5元／平方米·月，（商业物业）：2.8元／平方米·月；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按银行同期贷款利率向乙方支付利息。2012年12月31日，武汉中城家物业服务有限公司与武汉千江月休闲健身咨询有限公司签订《租赁资产营运服务协议》，协议约定：租赁房屋为武汉中城地产开发有限公司所有的武汉市武昌区静安路特1号武昌城市公园10号楼裙楼部分营业场所面积1135.33㎡；租赁房屋管理期限：2010年7月1日起至2027年6月30日止。协议中另约定了资产管理费的收费标准。同日，双方签订《武昌城市公园商业物业服务协议》，协议约定：武汉中城家物业服务有限公司为武汉千江月休闲健身咨询有限公司租赁的上述房屋提供物业管理相关服务；物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米人民币0.5元收取。2010年7月起，武汉千江月休闲健身咨询有限公司即按协议向武汉中城实业开发有限公司和武汉中城家物业服务有限公司交纳物业租赁费、管理费。2012年8月，武汉天昌物业服务有限公司入驻武昌城市公园小区后，曾多次向武汉千江月休闲健身咨询有限公司发出《物业管理费催缴函》，其中2015年3月24日的《催缴函》载明：“贵司多年来一直使用武昌城市公园10号楼1-1号共三层经营游泳池和体育运动器械，面积达1135.33平方米。自我司入驻武昌城市公园小区提供物业服务至今，贵司及业主从未缴纳物业管理费，虽经我司及业委会多次催缴，贵司至今未缴分文。经特邮寄再次书面通知贵方，望贵方收函后七日内按2.8元／平方米／月的标准缴纳管理费及利息，否则我司只得通过诉讼途径解决”。（2015年6、7、8月，武汉天昌物业服务有限公司在给武汉千江月休闲健身咨询有限公司的物业费催缴单中均按每月每平方米1.5元计算）。2015年9月8日，武汉千江月休闲健身咨询有限公司向武汉天昌物业服务有限公司交纳2015年7月1日至2016年6月30日物业费20436元（实按每平方米每月1.5元收取）。现武汉天昌物业服务有限公司以武汉千江月休闲健身咨询有限公司、武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司未向其交纳2012年8月以来的物业管理费为由，诉至法院，请求判如所请。

本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”；第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，武昌城市公园小区业主委员会与原告武汉天昌物业服务有限公司签订《物业服务合同》合法有效，被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司应向原告交纳2012年8月以来的物业费，并按合同约定承担违约责任。被告武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司作为被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司所承租房屋的实际控制人，应对此承担连带责任。被告武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司未取得武昌城市公园小区物业服务资格，其收取武汉千江月休闲健身咨询有限公司的物业费缺乏事实和法律依据，其收取的武汉千江月休闲健身咨询有限公司缴纳的物业费应予退还。关于武汉千江月休闲健身咨询有限公司应向武汉天昌物业服务有限公司交纳物业费得标准，虽武汉千江月休闲健身咨询有限公司使用的范围为商业物业，虽在《物业服务合同》中约定的商业物业的物业费标准为每月每平方米2.8元，但在原告向武汉千江月休闲健身咨询有限公司发出的催缴函中明确收取标准为1.5元，且在武汉千江月休闲健身咨询有限公司向原告交纳的2015年7月起的物业费也是按1.5元交纳，故原告的行为应视为对原收费标准的变更或放弃，被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司所应补缴的物业费应按每月每平方米1.5元标准支付。关于被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司补缴物业费的起止时间，因被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司已将2015年7月1日以后的物业费缴纳，故其补缴时间应从2012年8月1日起至2015年6月30日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条的规定，判决如下：

一、被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉天昌物业服务有限公司支付2012年8月1日起至2015年6月30日止的物业费59604.83元；

二、被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，以59604.83元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告武汉天昌物业服务有限公司支付违约金，自2015年8月24日起至所欠物业费全部缴清时止；

三、被告武汉中城实业开发有限公司、武汉中城家物业服务有限公司对判决第一、二项承担连带责任；

四、驳回原告武汉天昌物业服务有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费2498元，减半收取1249元，由被告武汉千江月休闲健身咨询有限公司负担（此款原告已垫付，由武汉千江月休闲健身咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。

审判员卢丹涛

二〇一五年十一月二十三日

书记员贾心曌