***、***与杭州临安山亿水利建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省临安市人民法院

民事判决书

（2015）杭临民初字第1466号

原告：***。

原告：***。

二原告共同委托代理人：***，浙江满江红律师事务所律师。

被告：杭州临安山亿水利建设工程有限公司。

法定代表人：***。

委托代理人：***，浙江浙临律师事务所律师。

原告***、***诉被告杭州临安山亿水利建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由审判员**适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托代理人***、被告山亿公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***诉称：2014年4月10日，原告通过临安市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以390万元竞得原属何仁、***所有的抵押于中国银行股份有限公司临安支行的位于临安市锦城街道石镜街688号房地产，并办理了权属登记手续。因该房地产原所有人与被告于2011年6月签订《房屋租赁合同》一份，原告受让后，该合同所约定之权利、义务依法由原告继受。但被告尚拖欠原告2014年、2015年度房租66000元。2014年7月18日，原告发现被告未经原告同意将所租房屋转租给临安融至鼎投资管理咨询有限公司及杭州恒鼎建设集团有限公司临安办事处，原告于2015年1月14日，依据法律规定及合同约定，向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，通知被告解除房屋租赁合同，并责令被告接通知后十五日内腾空房屋，交还原告。但被告在接到通知后，既未向原告提出异议，也未依原告通知腾空房屋。为维护原告的合法权益，现原告根据相关法律规定，请求法院判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空坐落于临安市锦城街道石镜街688号土地及房屋（土地证号：临国用2010第04505号；房产证号：临房权证锦城字第××、201000497号）并交还原告；3、被告立即支付所欠房租66000元（截止2015年4月底）；4、本案诉讼费由被告承担。

原告***、***为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：

1、执行裁定书复印件一份，欲证明二原告通过临安市人民法院淘宝网司法拍卖平台竞得案涉房产的事实。

2、**与被告杭州临安山亿水利建设工程有限公司签订的房屋租赁合同复印件一份，欲证明：1、案涉房屋及土地租赁给被告使用的事实；2、租赁合同明确约定未经出租人书面同意，承租人不得将所租房屋转租包括部分转租的事实。

3、临安市公证处（2014）浙杭临证民字第4037号公证书一份，欲证明被告在未经原告同意的情况下将承租房屋转租的事实。

4、临安市公证处（2015）浙杭临证民字第193号公证书一份、EMS快递回执复印件、邮件跟踪查询单打印件一份，欲证明原告在法定期限内通知被告解除房屋租赁合同的事实。

被告山亿公司辩称：1、被告并不存在拖欠房租的事实，被告对租赁合同的履行是及时的合法的。2、被告并无转租的行为，也不存在违约的情形。3、请求法庭在查明事实的基础上，驳回原告的起诉。

被告山亿公司为支持自己的主张，向本院提交了法院开具的收据联一张，欲证明被告已经按时足额支付租金的事实。

原、被告提供的上述证据经质证，本院认证如下：

一、对原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院予以确认。

二、对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，该公证书只是对案涉房屋所在地的现状进行了拍照，并不能证明被告方有转租的事实。租赁合同的范围仅限于营业用房，公证书中的照片显示的并不属于营业用房的位置，即使存在转租事实，也不属于合同中约定的营业房转租。本院认为，该公证书中的照片显示在案涉房屋处有“临安融至鼎投资管理咨询有限公司”以及“杭州恒鼎建设集团有限公司临安办事处”的招牌（广告牌），被告在庭审中辩称系该两公司借用了场地，本院认为，被告的抗辩显不符合常理，故本院对该证据予以采信，对被告将案涉房地产部分房屋转租的事实予以确认。

三、对原告提供的证据4，被告对其中的对公证书的真实性无异议，其余证据不能证明被告已经收到了《关于解除房屋租赁合同的函》，退一步讲，即使被告收到了，因被告没有违约，故该证据也不具有证明力。经审核，本院对原告将《关于解除房屋租赁合同的函》邮寄给被告并于2015年1月15日到达被告的事实予以确认。

四、对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。

根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：

2013年6月1日，何仁与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定何仁将位于临安市锦城街道石镜街688号面积为741.6平方米的房地产出租给被告使用，租期为2011年3月1日至2021年2月28日，年租金30000元，每三年在上一期的基础上增加10%，合同签订之日支付第一年租金，其后每年3月1日支付当年租金。合同第五条第2项约定，租赁期间，被告如欲将营业用房转租、转让、分租给第三方使用，必须征得出租人的书面同意，并按规定重新签订合同和议定房租，否则出租方有权解除合同并收回房屋，并不退还被告保证金和已付租金。合同还约定了其他权利义务。2013年10月14日，本院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人**名下位于临安锦城街道石镜街688号国有土地使用权一宗［土地证号：临国用（2010）第04505号］及地上房产三幢（其中有房屋产权证一幢，房产证号：锦城201000496、201000497）、附属物。随后，本院发布拍卖公告，决定在临安市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖案涉房地产。2014年3月3日，被告将30000元租金支付至本院账户。2014年4月10日，本院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-4号执行裁定书，确认二原告共同以390万元的最高价竞得案涉房地产，取得案涉土地使用权及房屋所有权。2014年7月2日，被告将3000元租金支付至本院账户。2014年7月18日，原告发现被告在未征得原告同意的情况下将案涉房屋部分转租给他人使用。2015年1月14日，原告向被告邮寄《关于解除房屋租赁合同的函》，内容为通知被告解除2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》并要求被告在接到通知后十五日内腾空房屋并交还原告。次日，该函件到达被告处。2015年3月10日，被告将33000元租金支付至本院账户。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，原告取得案涉房地产产权后，继受了**在案涉房屋租赁合同中的权利义务。根据双方合同第五条第2项约定，租赁期间，被告如欲将营业用房转租、转让、分租给第三方使用，必须征得出租人的书面同意，并按规定重新签订合同和议定房租，否则出租房有权解除合同并收回房屋，并不退还被告保证金和已付租金。现被告在未征得原告同意的情况下，将案涉房屋部分转租给他人使用，违反了合同的约定，应视为双方约定的解除合同的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告主张解除合同的通知于2015年1月15日到达被告，案涉租赁合同关系已于当日解除，原告再在本案中主张解除合同已无必要，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告应当将承租房地产腾空并交付原告，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告已将2014年2015年房屋支付至本院账户，原告可以到本院领取，故原告请求被告支付租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告杭州临安山亿水利建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于临安市锦城街道石镜街688号土地及房屋（土地证号：临国用2010第04505号；房产证号：临房权证锦城字第××、201000497号），并将该房地产交付原告***、***；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

本案受理费1450元，减半收取725元，由被告杭州临安山亿水利建设工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨支行，帐号为12×××68）。

审判员**

二〇一五年十月十四日

书记员**

附：相关的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。