杭州山亿建设有限公司
某某、某某与杭州临安山亿水利建设工程有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
浙江省杭州市中级人民法院
民事判决书
（2014）浙杭民终字第2856号
上诉人（原审原告）：***。
委托代理人：钱建光。
上诉人（原审原告）：***。
委托代理人：钱建光。
被上诉人（原审被告）：杭州临安山亿水利建设工程有限公司。
法定代表人：***。
委托代理人：***。
上诉人***、***与被上诉人杭州临安山亿水利建设工程有限公司（以下简称山亿公司）因物权保护纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2014）杭临民初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年10月14日，原审法院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人**名下位于临安锦城街道石镜街688号国有土地使用权一宗［土地证号：临国用（2010）第04505号］及地上房产三幢（其中有房屋产权证一幢，房产证号：锦城201000496、201000497）、附属物。随后，原审法院发布拍卖公告，决定在临安市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖案涉房地产。在拍卖公告以及淘宝网拍卖平台上均明确列明拍卖标的即案涉房地产的调查情况，其中第4条租赁情况载明：“该房地产有租赁，承租面积741.6平方米，租赁期限为2011年3月1日至2021年2月28日，租期10年，经营范围为办公用房，年租金为3万元／年，并且每三年在上一期的基础上增加10%。2013年的租金已支付，买受人不再享有。现承租人在实际使用中，并对承租房屋进行了一定程度的装修。”承租人系山亿公司。2014年4月10日，原审法院作出（2012）杭临民执字第3045、3046-4号执行裁定书，确认***、***共同以390万元的最高价竞得案涉房地产，取得案涉土地使用权及房屋所有权。
***、***于2014年7月2日提起本案诉讼，诉请判令：1、山亿公司立即腾空坐落于临安市锦城街道石镜街688号土地及房屋（土地证号：临国用2010第01505号；房产证号：临房权证锦城字第××、201000497号）并交还***、***；2、山亿公司赔偿***、***自2014年4月10日至实际腾空并交还日止每月2万元计算的经济损失（暂计算至2014年7月10日，共计6万元）；3、本案诉讼费由山亿公司承担。
原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，***、***从原审法院拍卖公告中可明确得知在拍卖前何仁已经将案涉房地产出租给山亿公司，根据上述法律规定，***、***取得案涉房地产产权后，并不影响何仁与山亿公司之间租赁合同的效力即山亿公司仍享有案涉房地产的承租权。现梁伟文、***要求山亿公司腾空并交还案涉房屋、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年9月24日判决：驳回***、***的诉讼请求；本案受理费1300元，减半收取650元，由***、***负担。
宣判后，原审原告***和***不服，共同向本院提起上诉称：原审判决仅以上诉人从原审法院拍卖公告中可明确得知拍卖前何仁将案涉标的物出租给上诉人为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律有误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费均由被上诉人负担。
被上诉人山亿公司答辩称：上诉人的上诉请求与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”案涉房产由原所有人抵押给中国银行股份有限公司临安支行（以下简称中行临安支行），如原所有人在抵押登记前将案涉房屋出租给山亿公司，则该租赁关系不受抵押权的影响；如抵押登记后出租给山亿公司，则租赁关系不得对抗抵押权，即中行临安支行享有对租赁关系不予认可的抗辩权利。经查，中行临安支行为实现其抵押权而申请原审法院拍卖案涉房屋时，对案涉房屋所存在的原所有人与山亿公司间的租赁合同关系并无异议，并同意原审法院以“带租拍卖”的形式拍卖案涉房屋。而原审法院在拍卖公告以及淘宝网拍卖平台上对案涉房屋所存在的租赁关系及其内容作了详细的记载，***、***系经认真阅读《拍卖公告》等公示材料，对案涉房屋情况已有详细了解的基础上参与司法拍卖并订立拍卖成交确认书且最终为人民法院裁定予以确认。抵押权人中行临安支行对案涉房屋租赁关系成立于抵押之后并未提出异议且明确认可案涉房屋“带租拍卖”，***、***对于案涉房屋租赁权与抵押权间的关系并不具有抗辩权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。***、***的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人***、***共同负担。
本判决为终审判决。
审判长**
审判员**
代理审判员**
二〇一四年十二月二十二日
书记员**
