［被告、［原告房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省安庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖08民终2668号

上诉人[被告（反诉原告）]：安徽中意路桥工程建设有限公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司），住所地安徽省安庆市棋盘山路179号。

法定代表人：吴静，执行董事。

委托诉讼代理人：鲁学成，安徽长江人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李立辉，安徽长江人律师事务所律师。

被上诉人［原告（反诉被告）］：安徽安庆技师学院，住所地安徽省安庆市。

法定代表人：姚志刚，院长。

委托诉讼代理人：韦国，安徽国誉（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶茂林，安徽国誉（合肥）律师事务所律师。

原审第三人：安庆汉官城酒店有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区棋盘山路179号。

法定代表人：胡沙沙，执行董事。

委托诉讼代理人：姚柱中，男，该公司工作人员。

上诉人安徽中意路桥工程建设有限公司（以下简称中意路桥公司）因与被上诉人安徽安庆技师学院（以下简称安庆技师学院）、原审第三人安庆汉官城酒店有限公司（以下简称汉官城酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区(2019)皖0802民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中意路桥公司的法定代表人吴静及委托诉讼代理人李立辉、鲁学成，被上诉人安庆技师学院的委托诉讼代理人叶茂林，原审第三人汉官城酒店的委托诉讼代理人姚柱中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中意路桥公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审本诉请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1.上诉人未支付租金具有正当理由，不构成违约。（1）在房屋租赁合同关系中，出租人应当先交付房屋，承租人后支付租金。本案中，被上诉人没有将茶叶店（方氏茶行）等共计4间门面房交付上诉人，严重影响了上诉人的规划布局，致使无法正常营业，上诉人拒绝支付房租属于行使合法的抗辩权；（2）在房屋租赁合同关系中，出租人有义务提供房产证等材料供承租人办理业务使用，否则应当承担违约责任。本案中，被上诉人没有案涉房屋的房产证，致使上诉人承租房屋所设立的宾馆酒店无法办理《特种行业许可证》，无法经营；（3）被上诉人交付的房屋存在严重的漏水问题。《补充协议》虽约定双方对于补充协议签订之日前的损失互不追究，但并未约定免除被上诉人对房屋漏水问题的维修及提供房产证等材料的义务。2.原判对门面房面积、门面房租金计算标准认定错误。（1）被上诉人并未交付8间门面房给上诉人，门面房的面积也不是167.93平方米；（2）《房屋租赁合同》第二条第二款约定的门面房租金应理解为每年应交纳的租金，而不是每月应交纳的租金。该合同文本是被上诉人提供的，当合同双方对合同条款有不同解释时，应当从不利于合同文本提供者的角度理解。

安庆技师学院辩称，1.关于租赁物的漏水问题。双方在《补充协议》中已经明确约定，双方对《补充协议》签订之前对方的责任一律概不追究；2.对于上诉人提到的四间门面房未交付的问题。在补充协议中双方约定交付的时间是2017年12月，但上诉人在2017年12月之前的2015年11月5日起就一直没有支付租金给被上诉人，因此被上诉人没有将剩余的四间门面房交付系行使先履行抗辩权。关于门面房的面积。该面积是一审法院召集双方实地测量的结果，上诉人的法定代表人也参与了测量，上诉人对此是认可的。关于租赁物租金缴纳的时间。《房屋租赁合同》第二条第三款明确约定双方按照半年缴纳租金，每年的1月5日和7月5日之前需要交纳租金。被上诉人认为该约定非常明确，上诉人作为承租人，应当按照合同约定按时履行给付租金的义务。综上，上诉人自2012年承租房屋起至今，仅向被上诉人支付了大约1年的租金，其余的租金一直拖欠不付，导致合同目的无法实现，严重损害了被上诉人的合法权益。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

汉官城酒店述称，1.安庆技师学院未按合同约定交付门面房、未履行房屋维修义务、未能提供房产证，上述行为构成违约，安庆技师学院应承担违约责任；2.双方终止合同的前提条件是原合同第六条约定的：“甲乙双方在合同运行中，若遇该房屋土地挂牌整体出让及政府政策性的拆迁改造，本合同自行终止”，故安庆技师学院无权解除合同；3.安庆技师学院无证据证明是案涉房屋的所有权人，故其无权向中意路桥公司主张任何违约责任。综上，请求二审驳回安庆技师学院的一审诉讼请求。

安庆技师学院向一审法院起诉请求：1.解除安庆技师学院与中意路桥公司于2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月16日签订的《补充协议》；2.中意路桥公司向安庆技师学院支付拖欠的租金（自2015年11月5日起暂计至2018年8月5日为1225459.15元），直至中意路桥公司交付房屋之日止；3.中意路桥公司及汉官城酒店立即从租赁物中搬离，并与安庆技师学院做好交接手续；4.案件诉讼费由中意路桥公司承担。

中意路桥公司向一审法院反诉请求：1.安庆技师学院继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议》至2021年11月5日；2.安庆技师学院承担违约责任即赔偿中意路桥公司装潢费用和一年租金共计2084023.9元；3.案件诉讼费由安庆技师学院承担。

一审法院认定事实：安庆市迎江区棋盘山路43号（现棋盘山路179号）土地的使用权人系安庆市化学工业技术学校［土地使用证号：庆国用（1998）字第009号］，使用权面积2801.39㎡。2014年5月30日，安庆市机构编制委员会办公室发布《关于组建安徽安庆技师学院的通知》（庆编办［2014］104号），确认将安庆纺织技工学校与安庆市交通技工学校整合，组建安庆技师学院，撤销原加挂在安庆纺织技工学校的安庆市机械技工学校、安庆市电子技工学校、安庆市，安庆市工交干部学校、安庆市劳动综合技校牌子，原七所学校人财物等债权债务由新组建的安庆技师学院承担。2012年8月26日，出租方（甲方）安庆技师学院与承租方（乙方）安庆市中德路桥工程建设有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将位于安庆市迎江区棋盘山路179号（原安庆市化工技校）的房屋出租给乙方使用；租赁期限5年，从2012年9月1日起；租金及缴纳规定：1.校园内（不含门面）整体出租按年租金36万元整（从第二年开始每年增加1万元）；2.主干道（校园门口一边）门面房按35元／㎡计算，其余门市部按25元／㎡计算，按时结账；3.乙方按半年缴纳租金，乙方需每年1月5日前和7月5日前承付甲方租金；合同签订后，乙方若需装潢、维修，经甲乙双方商定，原则不得超过三个月（甲方可适当延长时间计费），乙方装潢所有费用均由乙方承担，甲乙双方合同终止后，甲方不承担乙方装潢费用，乙方未经甲方同意不得破坏性拆除；关于目前已出租门面，合同期满后，甲方即时交给乙方，不得超过2013年4月份；甲方违约，需赔偿乙方全部装修、装潢费用和一年租金等；实际交房日期，见补充协议（交接单）。2012年12月7日，安庆技师学院（甲方）与安庆市中德路桥工程建设有限公司（乙方）签订《房屋交接确认书》，明确了2012年11月30日之后的水、电费由乙方承担，并确认甲方交给乙方的所有房子都是空房，且有些门窗不完整，自交接日期2012年11月30日起，甲方所有的遗弃物，在房屋交接后，乙方有权处理。此后，双方因《房屋租赁合同》的履行多次发生争议。安庆市中德路桥工程建设有限公司因安庆技师学院未按《房屋租赁合同》约定将全部临街门面房交付，于2013年4月22日、2013年5月22日两次向安庆技师学院发出《关于如期交付棋盘山路179号门面房使用的通知》，2013年6月27日发出《关于“汉官城酒店”装饰工程开工的申请报告》，2013年8月24日、2013年10月23日两次发出《报告》，2013年11月4日发出《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》，2015年4月30日、2015年5月8日两次发出《报告》，均明确要求安庆技师学院尽快全部交付剩余临街门面房。其中2013年6月27日的《关于“汉官城酒店”装饰工程开工的申请报告》，除明确棋盘山路179号一楼门面至今未按合同交付外，还附有汉官城酒店的施工图、平面图。其中2013年11月4日的《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》，除再次要求技师学院将临街门面房全部交付给安庆市中德路桥工程建设有限公司外，同时陈述“辅楼后二楼（楼上住户种植花草、住户卫生间，2号楼一层中间（黑屋）楼上住户卫生间）及原学校厨房屋顶多处严重漏水，请校方及时解决或依实际维修所发生的金额（凭发票）拨付五万元维修费（含主楼五楼屋面维修换顶）。”2015年6月24日，安庆市中德路桥工程建设有限公司变更为中意路桥公司。2016年12月16日，安庆技师学院（甲方）与中意路桥公司（乙方）签订《补充协议》，主要载明：一、甲方已经于2015年8月15日将临街门面房钥匙交给了乙方，剩余茶叶店（方氏茶行）和柔和经典种子店并宜光西路临街两间门面未交。现初步定于2017年12月前全部移交。为考虑到乙方拿到房屋后需要进行装修等工作才能正式经营。甲方同意根据原合同第5条延长三个月的宽限期，于2015年11月5日起开始计算租金；二、租金的金额和收取方式以甲乙双方原租赁合同约定为准；三、为保证原租赁合同和本协议的有效履行，乙方向甲方一次性给付保证金3000元；四、为考虑到乙方前期投入装潢资金较大，合同期限定为2015年11月5日起至2021年11月5日止；五、双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究，双方自本协议签订之时起均放弃追究对方的违约责任。该《补充协议》为原租赁合同的组成部分，与原合同（协议）具有同等法律效力，原合同与《补充协议》有冲突的，以该补充协议为准。根据《补充协议》约定，中意路桥公司应自2015年11月5日起按《房屋租赁合同》约定的时间、方式、金额支付租金，第一笔租金应在2016年5月5日前支付，但中意路桥公司仅在2018年5月31日委托安徽虹一电子科技股份有限公司支付安庆技师学院房屋租金3万元。另外，安庆技师学院亦未按《补充协议》约定在2017年12月前将茶叶店（方氏茶行）、柔和经典种子店及宜光西路临街两间门面交付中意路桥公司。2018年5月7日，安庆技师学院因中意路桥公司在签订《补充协议》后一直未交纳租金，向中意路桥公司发出《关于原化工技校房屋租赁事宜的通知》，要求中意路桥公司在本周五前交纳拖欠的租金，否则终止合同、收回房产。2018年7月10日，安庆技师学院再次向中意路桥公司发出《告知函》，要求中意路桥公司支付拖欠的租金，并提出解除2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月16日签订的《补充协议》。因中意路桥公司一直未支付租金，安庆技师学院诉至法院。在案件审理过程中，中意路桥公司向法院提起反诉。在审理过程中，经现场勘验后，双方确认安庆技师学院已交付中意路桥公司的门面为安庆市迎江区棋盘山路主干道门面8间（其中1间的一半作为门面使用，一半作为门卫室使用），该8间门面的面积合计167.93㎡。另查明，安庆市中德路桥工程建设有限公司与安徽鑫驰装饰工程有限公司于2013年7月12日签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由安徽鑫驰装饰工程有限公司承包安庆市棋盘山路179号安庆市汉官城假日大酒店的装饰工程。2013年8月14日，安徽鑫驰装饰工程有限公司申请开工。2013年9月2日，安庆市中德路桥工程建设有限公司同意开工。期间，双方因工程款、装修质量等问题发生纠纷。2014年8月5日，安徽鑫驰装饰工程有限公司将安庆市中德路桥工程建设有限公司起诉至法院。法院判决后，安徽鑫驰装饰工程有限公司提起上诉。安庆市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）皖08民终743号民事判决，判决中意路桥公司支付安徽鑫驰装饰工程有限公司装修工程款874023.90元。一审法院认为，中意路桥公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司）与安庆技师学院于2012年8月26日、2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按约定，中意路桥公司应自2015年11月5日起每半年支付安庆技师学院租金，但实际中意路桥公司并未按约履行，中意路桥公司辩称其未支付租金，系安庆技师学院违约在先。对此，法院认为，第一，《补充协议》已对《房屋租赁合同》中约定的支付租金、交付剩余四间临街门面房的时间进行了变更。根据《补充协议》约定，中意路桥公司第一笔租金的支付时间是2016年5月5日前，安庆技师学院交付剩余四间临街门面房的时间是2017年12月前，中意路桥公司支付租金的时间在前，其应先履行支付租金的义务。安庆技师学院在2017年12月未向中意路桥公司交付剩余四间临街门面，系行使“先履行抗辩权”；第二，安庆技师学院虽然没有案涉房屋的产权证，但根据国有土地使用证、庆编办［2014］104号《关于组建安徽安庆技师学院的通知》，安庆技师学院为案涉房屋的合法使用权人，有权对外出租。双方在2012年8月26日签订《房屋租赁合同》时并未约定案涉房屋的用途，从中意路桥公司提供的旅馆业特种行业许可证核发办理清单看，办理特种行业许可证并未只要求房屋产权证，也可通过提供租赁协议及其他证明房屋产权的材料办理；第三，案涉房屋确实存在漏水问题，漏水问题的维修义务在安庆技师学院，但根据《补充协议》约定：“双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究，双方自本协议签订之时起均放弃追究对方的违约责任。”即安庆技师学院不再要求中意路桥公司支付2015年11月5日之前的剩余租金，中意路桥公司不再要求安庆技师学院对房屋漏水进行维修，双方均不再向对方主张违约责任。综上，中意路桥公司的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。中意路桥公司自2015年11月5日起未支付租金给安庆技师学院，已构成违约，根据法律规定，安庆技师学院有权要求解除合同、腾退案涉房屋、支付腾退前拖欠的房屋租金。故对安庆技师学院要求解除与中意路桥公司之间分别于2012年8月26日、2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，并要求中意路桥公司与汉官城酒店共同腾退案涉房屋，中意路桥公司支付腾退前拖欠的租金的诉求，法院予以支持。对中意路桥公司要求安庆技师学院继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议》至2021年11月5日，并支付违约金2084023.9元的反诉诉求，法院不予支持。关于中意路桥公司欠付租金的数额，根据《房屋租赁合同》约定，校园内（不含门面）房屋第一年租金为36万元整，以后每年递增1万元；主干道（校园门口一边）门面房按35元／㎡计算；其余门面房按25元／㎡计算。校园内（不含门面）房屋的租金应自2015年11月5日起至实际腾退房屋之日止，按36万元／年，以后每年递增1万元的标准支付；关于已交付的临街门面房的租金，应按双方确认的面积167.93㎡、35元／月／㎡的标准计算房租，中意路桥公司辩称应按每平方米每年35元的标准计算，不符合日常交易习惯，该辩称不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安徽安庆技师学院与被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司）于2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月16日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司与第三人安庆汉官城酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内共同将位于安庆市迎江区棋盘山路179号（原安庆市化工技校）校园内房屋、临安庆市迎江区棋盘山路8间门面房（含门卫室半间）交付给原告（反诉被告）安徽安庆技师学院；三、被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）安徽安庆技师学院棋盘山路179号（原安庆市化工技校）校园内房屋及已交付的临安庆市迎江区棋盘山路8间门面房（含半间门卫室）的租金（均自2015年11月5日起至上述房屋腾退之日止，校园内房屋按照第一年36万元，以后每年在前一年的基础上递增1万元的标准计算；已交付的门面房按总面积167.93㎡，每月每平方米35元的标准计算），应付租金总额中应扣除安徽虹一电子科技股份有限公司代被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司支付的房屋租金3万元；四、驳回原告（反诉被告）安徽安庆技师学院其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15829元（安徽安庆技师学院已预交）；反诉案件受理费11736.1元（安徽中意路桥工程建设有限公司已预交），合计27565.1元，由被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审认定中意路桥公司违约并判令解除合同有无事实及法律依据；2.中意路桥公司履行抗辩的理由能否成立；3.案涉八间门面房是否交付，面积认定是否正确。

关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”。本案中，安庆技师学院和中意路桥公司于2016年12月16日签订《补充协议》，该协议对之前的《房屋租赁合同》作出变更。该协议约定案涉房屋于2015年11月5日起开始计算租金，租金的金额和收取方式以双方原租赁合同约定为准。安庆技师学院将尚未交付的茶叶店（方氏茶行）等4间门面房初步定于2017年12月前移交。双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究。《补充协议》签订后，中意路桥公司未支付《补充协议》约定的租金。2018年5月7日，安庆技师学院向中意路桥公司发出《关于原化工技校房屋租赁事宜的通知》，要求其支付拖欠的租金，否则终止合同、收回房产。之后，中意路桥公司仅于2018年5月31日委托安徽虹一电子科技股份有限公司支付租金3万元。2018年7月10日，安庆技师学院再次向中意路桥公司发出《告知函》，要求其支付拖欠的租金，并提出解除双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》。由以上事实可知，中意路桥公司的行为已经构成根本违约，安庆技师学院经催告后行使解除权符合合同法第九十四条第三项规定的合同法定解除的条件，原审判决解除合同有事实及法律依据。

关于争议焦点二。其一，关于后履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，根据双方《补充协议》的约定，安庆技师学院已于2015年8月15日将临街门面房钥匙交付中意路桥公司，剩余茶叶店（方氏茶行）等4间门面房的交付时间是2017年12月前，而依照合同约定中意路桥公司支付第一笔租金的时间是2016年5月5日前，故中意路桥公司需先履行支付租金的义务，安庆技师学院后履行交付剩余4件门面房的义务。据此，中意路桥公司主张后履行抗辩权的理由不能成立；其二，关于房产证的提供义务。中意路桥公司主张安庆技师学院未提供房产证，致使其设立的宾馆酒店无法办理《特种行业许可证》，无法经营。根据一审查明的事实，安庆技师学院为案涉房屋的合法使用权人，双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》并未约定出租方需向承租方提交房产证等材料以帮助其设立的宾馆酒店办理《特种行业许可证》，中意路桥公司据此主张安庆技师学院违约在先没有合同依据；其三，关于房屋漏水问题。双方签订的《补充协议》第五条约定：双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究。该条款的约定十分明确，现中意路桥公司就该问题重新主张安庆技师学院承担违约责任没有合同依据。

关于争议焦点三。其一，关于已交付门面房的面积。一审法院经现场勘验确认安庆技师学院已交付门面房的面积为167.93平方米，双方当事人均在勘验笔录上签字认可，中意路桥公司在二审中予以否认，理由不能成立；其二，关于门面房的租金。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准虽未明确是按年计算还是按月计算，但原判根据日常交易习惯和所在地的市场租金价格确定应按月标准计算租金符合合同双方的真实意思表示，中意路桥公司的该项上诉理由不能成立。

综上所述，中意路桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23472元，由上诉人安徽中意路桥工程建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　胡　毅

审判员　陈铜林

审判员　潘　红

二〇一九年十二月五日

法官助理许德智

书记员王丹红