安徽安庆技师学院与安徽中意路桥工程建设有限公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省安庆市迎江区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖0802民初415号

原告（反诉被告）：安徽安庆技师学院，住所地安庆市北部新城稼先大道学院路**。统一社会信用代码12340800325435141E。

法定代表人：姚志刚，院长。

委托诉讼代理人：叶茂林，安徽国誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韦国，安徽国誉律师事务所律师。

被告（反诉原告）：安徽中意路桥工程建设有限公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司），住所地安庆市棋盘山路**,统一社会信用代码91340800772843665W。

法定代表人：吴静，执行董事。

第三人：安庆汉官城酒店有限公司，住，住所地安庆市迎江区棋盘山路**一社会信用代码913408003487682998。

法定代表人：胡沙沙，执行董事。

上述被告与第三人共同委托诉讼代理人：李立辉，安徽长江人律师事务所律师。

上述被告与第三人共同委托诉讼代理人：鲁学成，安徽长江人律师事务所律师。

原告安徽安庆技师学院（以下简称技师学院）与被告安徽中意路桥工程建设有限公司（以下简称中意路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序。2019年3月27日，被告中意路桥公司向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。2019年4月11日，经原告技师学院申请，本院审查后依法通知安庆汉官城酒店有限公司（以下简称汉官城酒店）作为本案第三人参加诉讼，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）技师学院的委托诉讼代理人叶茂林，被告（反诉原告）中意路桥公司的法定代表人吴静，被告（反诉原告）中意路桥公司及第三人汉官城酒店的共同委托诉讼代理人李立辉、鲁学成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）技师学院向本院提出本诉诉求：1.判令解除技师学院与中意路桥公司于2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月16日签订的《补充协议》；2.判令中意路桥公司向技师学院支付拖欠的租金（自2015年11月5日起暂计至2018年8月5日为1225459.15元），直至中意路桥公司交付房屋之日止；3.判令中意路桥公司及汉官城酒店立即从租赁物中搬离，并与技师学院做好交接手续；4.判令中意路桥公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月26日，技师学院与中意路桥公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：技师学院将位于安庆市棋盘山路179号（原安庆市化工技校）的房屋出租给中意路桥公司使用，期限5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止；租金计算方式为：原安庆市化工技校内整体出租，第1年租金36万元，以后每年租金递增1万元；校园临街门面房租金按35元/㎡计算，其余门面租金按25元/㎡计算；中意路桥公司应在每年1月5日前和7月5日前向技师学院支付租金；纠纷管辖法院为租赁物所在地法院。合同签订后，双方于2012年12月7日办理了房屋交接确认书。在合同履行过程中，因技师学院部分临街门面未及时交付，双方发生纠纷。经协商，双方于2016年12月16日签订《补充协议》一份，确认技师学院己于2015年8月5日将临街门面基本上交付中意路桥公司使用，同时考虑中意路桥公司的装修期，定于2015年11月5日起计算租金；租赁到期日变更为2021年11月5日。上述合同签订后，技师学院按照约定将租赁物交付给了中意路桥公司使用，但中意路桥公司却未按约定履行给付租金的义务，截至起诉之日，已累计拖欠租金100多万元。技师学院催要无果，诉至法院。

被告（反诉原告）中意路桥公司针对本诉辩称，一、技师学院存在以下违约行为；1.根据《房屋租赁合同》第八条约定，门面房需在2013年4月30日前交付给中意路桥公司，但是技师学院未按约定交付；2.因技师学院不能提供涉案房屋的产权证，导致汉官城酒店无法办理特种行业许可证，继而无法经营，在房屋租赁合同关系中，出租人提供产权证给承租人是义务；3.技师学院交付的房屋存在大范围质量问题（漏水等），无法正常使用，技师学院未履行交付合格房屋的义务；4.按《补充协议》第一条约定，茶叶店、柔和经典种子店及宜光西路临街的两个门面合计四间门面需在2017年11月30日前交付，但时至今日技师学院未予交付。二、因技师学院的上述违约行为，其应赔偿中意路桥公司装修费用及违约金。三、技师学院对于租金的计算方式有误：1.根据《房屋租赁合同》约定，租赁物是校园内整体房屋和门面房，未约定仓库，技师学院主张仓库租金没有事实依据，即使仓库存在，仓库租金也应包括在约定范围之内，技师学院的主张系重复主张；2.技师学院未明确仓库面积，应承担举证不能的责任；3.《房屋租赁合同》第二条第二款的约定应理解为每年要缴纳的租金而不是每月要缴纳的租金。综上，请法庭依法驳回技师学院的诉求。

汉官城酒店述称，同意中意路桥公司的意见。

被告（反诉原告）中意路桥公司向本院提出反诉诉求：1.判令技师学院继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议》至2021年11月5日；2.判令技师学院承担违约责任即赔偿中意路桥公司装潢费用和一年租金共计2084023.9元；3.案件诉讼费用由技师学院承担。事实与理由：2012年8月26日，中意路桥公司与技师学院签订《房屋租赁合同》，约定技师学院负责正常损坏的维修；门面房交付时间不超过2013年4月份；如技师学院违约，技师学院应赔偿中意路桥公司全部装修、装潢费用和一年的租金。合同签订后，技师学院并未按合同约定交付门面房，使得中意路桥公司建设的酒店缺少大堂，缺少大堂的酒店根本无法正常营业使用，中意路桥公司因此遭受巨大经济损失。同时，技师学院不能提供涉案房屋产权证书，致使中意路桥公司的酒店无法办理《特种行业许可证》，无法合法经营。另外，中意路桥公司还发现涉案房屋存在严重的漏水等质量问题（包括主楼五楼结构损坏和漏水、辅楼后二楼多次严重漏水、原学校厨房屋顶多处漏水），使得房屋无法正常使用，中意路桥公司多次要求技师学院予以维修，但技师学院始终未予维修。2016年12月16日，技师学院与中意路桥公司签订《补充协议》，协议第一条约定，2017年12月前，技师学院应将未移交的茶叶店（方氏茶行）、柔和经典种子店以及宜光西路临街的两间门面共计四间门面房全部交付给中意路桥公司，但截至今日，技师学院未将上述门面房交付给中意路桥公司。技师学院的上述行为已违反合同约定和法律规定，中意路桥公司提起反诉。

原告（反诉被告）技师学院针对反诉辩称，1.技师学院不同意继续履行合同，因中意路桥公司一直拖欠租金未付，致使技师学院出租房屋的合同目的无法实现，该合同已无法继续履行；2.关于中意路桥公司提到的在租赁物处经营酒店的问题，技师学院对此不清楚，也不同意。同时该酒店的经营者是汉官城酒店，与租赁双方无任何关系，技师学院对该酒店的存在及酒店无法办理经营许可证书，无任何合同义务；3.关于涉案房屋漏水及维修问题，双方在补充协议签订时，一致同意对补充协议签订之前，即2016年12月16日之前的纠纷和损失一概不予追究；4.关于违约责任问题，《补充协议》约定，中意路桥公司应当在2015年11月5日起支付租金，《房屋租赁合同》约定，每半年支付一次租金，故中意路桥公司应当在2016年5月5日之前支付租金，但中意路桥公司在补充协议签订之后一直未履行此义务，技师学院未将剩余的门面房交付给中意路桥公司系行使先履行抗辩权。综上，请法院依法驳回中意路桥公司的反诉诉求。

汉官城酒店对反诉述称，在出租过程中，技师学院明知中意路桥公司将涉案房屋用于酒店经营；汉官城酒店实际是中意路桥公司开办的公司；技师学院未将剩余的门面房交付给中意路桥公司，涉案房屋存在质量问题，导致中意路桥公司及汉官城酒店无法经营，也无法取得特种经营许可证。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安庆技师学院提交的安庆技师学院的事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、法定代表人姚志刚的身份证、中意路桥公司的信息查询单、汉官城酒店的信息查询单、《房屋租赁合同》、《房屋交接确认书》、《补充协议》、《告知函》、《关于原化工技校房屋租赁事宜的通知》、《民事起诉状》、（2018）皖0802民初2219号民事裁定书、《关于组建安徽安庆技师学院的通知》（庆编办[2014]104号文件）、《安庆市迎江区人民法院款、物交接单》、中华人民共和国国有土地使用证，中意路桥公司及汉官城酒店对真实性均无异议，真实性本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到技师学院的证明目的，本院另行阐述。

中意路桥公司提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于如期支付棋盘山路179号门面房使用的通知》（2013年4月22日）及快递单、《关于如期交付棋盘山路179号门面房使用的通知》（2013年5月22日）及快递单、《关于“汉官城酒店”装饰工程开工的申请报告》及快递单、汉官城酒店的施工图、平面图、《报告》（2013年8月24日）及快递单、《报告》（2013年10月23日）及快递单、《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》（2013年11月4日）及快递单、《报告》（2015年4月30日）及快递单、《报告》（2015年5月8日）及快递单、《关于要求技师学院履行合同约定如期交付棋盘山路179号临街门面及所属房屋的专题纪要》及快递单、《关于对安徽安庆技师学院2015年5月21日来件的回复》及快递单、旅馆业特种行业许可证核发办理清单、《关于对（原）安庆市化工技校楼顶楼进行维修的报告》（2013年5月2日）及快递单、《关于对（原）安庆市化工技校部分屋顶进行维修的报告》（2013年8月19日）及快递单、《回复函》及快递单、《安庆市汉宫城假日大酒店辅楼工程质量检测鉴定报告》2张、（2016）皖08民终743号民事判决书、资金支付申请表、徽商银行业务凭证，技师学院对真实性、合法性均未提出异议，真实性、合法性本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到证明目的，本院另行阐述。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、技师学院提交房租欠款明细表，证明截至2018年8月5日，中意路桥公司拖欠技师学院租金共计1225459.15元。中意路桥公司与汉官城酒店对真实性有异议，认为系技师学院单方计算，存在多处计算错误。本院认为，房屋租金根据双方合同约定，校园内（不含门面）房屋，按第一年36万元，以后每年增加1万元计算；技师学院已交付中意路桥公司的棋盘山路主干道门面8间（其中半间为门卫室）可按双方确认的面积167.93㎡，每月每平方米35元的标准计算；仓库的租金因合同中未提及，且仓库位于辅楼后边，应包含在校园内房屋中，不应再计算租金。

二、中意路桥公司提交涉案房屋照片3张，证明涉案房屋存在严重的漏水问题。技师学院对照片“三性”均有异议，认为从照片中无法看出拍摄时间、地点及、地点及与本案的关系酒店无异议。本院认为，结合2013年11月4日的《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》及快递单、（2016）皖08民终743号民事判决书，本院对房屋存在漏水问题的事实予以确认，对照片予以认定。

根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

安庆市迎江区棋盘山路43号（现棋盘山路179号）土地的使用权人系安庆市化学工业技术学校[土地使用证号：庆国用（1998）字第009号]，使用权面积2801.39㎡。2014年5月30日，安庆市机构编制委员会办公室发布《关于组建安徽安庆技师学院的通知》（庆编办[2014]104号），确认将安庆纺织技工学校与安庆市交通技工学校整合，组建技师学院，撤销原加挂在安庆纺织技工学校的安庆市机械技工学校、安庆市电子技工学校、安庆市化工技工学校，安庆市工交干部学校、安庆市劳动综合技校牌子，原七所学校人财物等债权债务由新组建的技师学院承担。

2012年8月26日，出租方（甲方）技师学院与承租方（乙方）安庆市中德路桥工程建设有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将位于安庆市迎江区棋盘山路179号（原安庆市化工技校）的房屋出租给乙方使用；租赁期限5年，从2012年9月1日起；租金及缴纳规定：1.校园内（不含门面）整体出租按年租金36万元整（从第二年开始每年增加1万元）；2.主干道（校园门口一边）门面房按35元/㎡计算，其余门市部按25元/㎡计算，按时结账；3.乙方按半年缴纳租金，乙方需每年1月5日前和7月5日前承付甲方租金；合同签订后，乙方若需装潢、维修，经甲乙双方商定，原则不得超过三个月（甲方可适当延长时间计费），乙方装潢所有费用均由乙方承担，甲乙双方合同终止后，甲方不承担乙方装潢费用，乙方未经甲方同意不得破坏性拆除；关于目前已出租门面，合同期满后，甲方即时交给乙方，不得超过2013年4月份；甲方违约，需赔偿乙方全部装修、装潢费用和一年租金等；实际交房日期，见补充协议（交接单）。

2012年12月7日，技师学院（甲方）与安庆市中德路桥工程建设有限公司（乙方）签订《房屋交接确认书》，明确了2012年11月30日之后的水、电费由乙方承担，并确认甲方交给乙方的所有房子都是空房，且有些门窗不完整，自交接日期2012年11月30日起，甲方所有的遗弃物，在房屋交接后，乙方有权处理。

此后，双方因《房屋租赁合同》的履行多次发生争议。安庆市中德路桥工程建设有限公司因技师学院未按《房屋租赁合同》约定将全部临街门面房交付，于2013年4月22日、2013年5月22日两次向技师学院发出《关于如期支付棋盘山路179号门面房使用的通知》，2013年6月27日发出《关于“汉官城酒店”装饰工程开工的申请报告》，2013年8月24日、2013年10月23日两次发出《报告》，2013年11月4日发出《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》，2015年4月30日、2015年5月8日两次发出《报告》，均明确要求技师学院尽快全部交付剩余临街门面房。其中2013年6月27日的《关于“汉官城酒店”装饰工程开工的申请报告》，除明确棋盘山路179号一楼门面至今未按合同交付外，还附有汉官城酒店的施工图、平面图。其中2013年11月4日的《关于要求安徽安庆技师学院履行合同的函告》，除再次要求技师学院将临街门面房全部交付给安庆市中德路桥工程建设有限公司外，同时陈述“辅楼后二楼（楼上住户种植花草、住户卫生间，**楼**中间（黑屋）楼上住户卫生间）及原学校厨房屋顶多处严重漏水，请校方及时解决或依实际维修所发生的金额（凭发票）拨付五万元维修费（含主楼五楼屋面维修换顶）。”

2015年6月24日，安庆市中德路桥工程建设有限公司变更为中意路桥公司。2016年12月16日，技师学院（甲方）与中意路桥公司（乙方）签订《补充协议》，主要载明：一、甲方已经于2015年8月15日将临街门面房钥匙交给了乙方，剩余茶叶店（方氏茶行）和柔和经典种子店并宜光西路临街两间门面未交。现初步定于2017年12月前全部移交。为考虑到乙方拿到房屋后需要进行装修等工作才能正式经营。甲方同意根据原合同第5条延长三个月的宽限期，于2015年11月5日起开始计算租金；二、租金的金额和收取方式以甲乙双方原租赁合同约定为准；三、为保证原租赁合同和本协议的有效履行，乙方向甲方一次性给付保证金3000元；四、为考虑到乙方前期投入装潢资金较大，合同期限定为2015年11月5日起至2021年11月5日止；五、双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究，双方自本协议签订之时起均放弃追究对方的违约责任。该补充协议为原租赁合同的组成部分，与原合同（协议）具有同等法律效力，原合同与补充协议有冲突的，以该补充协议为准。

根据《补充协议》约定，中意路桥公司应自2015年11月5日起按《房屋租赁合同》约定的时间、方式、金额支付租金，第一笔租金应在2016年5月5日前支付，但中意路桥公司仅在2018年5月31日委托安徽虹一电子科技股份有限公司支付技师学院房屋租金3万元。另外，技师学院亦未按《补充协议》约定在2017年12月前将茶叶店（方氏茶行）、柔和经典种子店及宜光西路临街两间门面交付给中意路桥公司。

2018年5月7日，技师学院因中意路桥公司在签订补充协议后一直未交纳租金，向中意路桥公司发出《关于原化工技校房屋租赁事宜的通知》，要求中意路桥公司在本周五前交纳拖欠的租金，否则终止合同、收回房产。2018年7月10日，技师学院再次向中意路桥公司发出《告知函》，要求中意路桥公司支付拖欠的租金，并提出解除2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月16日签订的《补充协议》。因中意路桥公司一直未支付租金，技师学院诉至法院。在案件审理过程中，中意路桥公司向本院提起反诉。

在审理过程中，经现场勘验后，双方确认，技师学院已交付给中意路桥公司的门面为安庆市迎江区棋盘山路主干道门面8间（其中1间的一半作为门面使用，一半作为门卫室使用），该8间门面的面积合计167.93㎡。

另查明，安庆市中德路桥工程建设有限公司与安徽鑫驰装饰工程有限公司于2013年7月12日签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由安徽鑫驰装饰工程有限公司承包安庆市棋盘山路179号安庆市汉官城假日大酒店的装饰工程。2013年8月14日，安徽鑫驰装饰工程有限公司申请开工。2013年9月2日，安庆市中德路桥工程建设有限公司同意开工。期间，双方因工程款、装修质量等问题发生纠纷。2014年8月5日，安徽鑫驰装饰工程有限公司将安庆市中德路桥工程建设有限公司起诉至本院。本院判决后，安徽鑫驰装饰工程有限公司提起上诉。安庆市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）皖08民终743号民事判决，判决中意路桥公司支付安徽鑫驰装饰工程有限公司装修工程款874023.90元。

本院认为，中意路桥公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司）与技师学院于2012年8月26日、2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。

按约定，中意路桥公司应自2015年11月5日起每半年支付技师学院租金，但实际中意路桥公司并未按约履行，中意路桥公司辩称其未支付租金，系技师学院违约在先。对此，本院认为，第一，《补充协议》已对《房屋租赁合同》中约定的支付租金、交付剩余四间临街门面房的时间进行了变更。根据《补充协议》约定，中意路桥公司第一笔租金的支付时间是2016年5月5日前，技师学院交付剩余四间临街门面房的时间是2017年12月前，中意路桥公司支付租金的时间在前，其应先履行支付租金的义务。技师学院在2017年12月未向中意路桥公司交付剩余四间临街门面，系行使“先履行抗辩权”；第二，虽然技师学院没有涉案房屋的产权证，但根据国有土地使用证、庆编办[2014]104号《关于组建安徽安庆技师学院的通知》，技师学院为涉案房屋的合法使用权人，有权对外出租。双方在2012年8月26日签订《房屋租赁合同》时并未约定涉案房屋的用途，从中意路桥公司提供的旅馆业特种行业许可证核发办理清单看，办理特种行业许可证并未只要求房屋产权证，也可通过提供租赁协议及其他证明房屋产权的材料办理；第三，涉案房屋确实存在漏水问题，漏水问题的维修义务在技师学院，但根据《补充协议》约定：“双方一致同意对于之前的纠纷和损失一概不予追究，双方自本协议签订之时起均放弃追究对方的违约责任。”即技师学院不再要求中意路桥公司支付2015年11月5日之前的剩余租金，中意路桥公司不再要求技师学院对房屋漏水进行维修，双方均不再向对方主张违约责任。

综上，中意路桥公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。中意路桥公司自2015年11月5日起未支付租金给技师学院，已构成违约，根据法律规定，技师学院有权要求解除合同、腾退涉案房屋、支付腾退前拖欠的房屋租金。故对技师学院要求解除与中意路桥公司之间分别于2012年8月26日、2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，并要求中意路桥公司与汉官城酒店共同腾退涉案房屋，中意路桥公司支付腾退前拖欠的租金的诉求，本院予以支持。对中意路桥公司要求技师学院继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议》至2021年11月5日，并支付违约金2084023.9元的反诉诉求，本院不予支持。

关于中意路桥公司欠付租金的数额，根据《房屋租赁合同》约定，校园内（不含门面）房屋第一年租金为36万元整，以后每年递增1万元；主干道（校园门口一边）门面房按35元/㎡计算；其余门面房按25元/㎡计算。校园内（不含门面）房屋的租金应自2015年11月5日起至实际腾退房屋之日止，按36万元/年，以后每年递增1万元的标准支付；关于已交付的临街门面房的租金，应按双方确认的面积167.93㎡、35元/月/㎡的标准计算房租，中意路桥公司辩称应按每平方米每年35元的标准计算，不符合日常交易习惯，该辩称不能成立。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）安徽安庆技师学院与被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司（原安庆市中德路桥工程建设有限公司）于2012年8月26日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月16日签订的《补充协议》；

二、被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司与第三人安庆汉官城酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内共同将位于安庆市迎江区棋盘山路179号（原安庆市化工技校）校园内房屋、临安庆市迎江区棋盘山路8间门面房（含门卫室半间）交付给原告（反诉被告）安徽安庆技师学院；

三、被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）安徽安庆技师学院棋盘山路179号（原安庆市化工技校）校园内房屋及已交付的临安庆市迎江区棋盘山路8间门面房（含半间门卫室）的租金（均自2015年11月5日起至上述房屋腾退之日止，校园内房屋按照第一年36万元，以后每年在前一年的基础上递增1万元的标准计算；已交付的门面房按总面积167.93㎡，每月每平方米35元的标准计算），应付租金总额中应扣除安徽虹一电子科技股份有限公司代被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司支付的房屋租金3万元；

四、驳回原告（反诉被告）安徽安庆技师学院其他本诉诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司的反诉诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费15829元（安徽安庆技师学院已预交）；反诉案件受理费11736.1元（安徽中意路桥工程建设有限公司已预交），合计27565.1元，由被告（反诉原告）安徽中意路桥工程建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审　判　长　　王业长

审　判　员　　顾正浪

人民陪审员　　吴　正

二〇一九年八月二十日

书　记　员　　何雅琪

本案判决依据的法律条款如下：

《中华人民共和国民法总则》

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。