蚌埠淮上建筑工程公司

蚌埠淮上建筑工程公司、***等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

来源：中国裁判文书网

安徽省蚌埠市淮上区人民法院

执行裁定书

（2021）皖0311执异62号

案外人:安徽师范大学附属蚌埠美佛儿学校，住所地安徽省蚌埠市解放北路**，统一社会信用代码5234030077496812XG。

法定代表人：肖宏才，该校校长。

申请执行人:蚌埠淮上建筑工程公司，，住所地安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇解放北路**统一社会信用代码9134030005145837X5。

法定代表人：宋爱华，该公司董事长。

申请执行人：***等33人（详细信息见附件1）。

被执行人：蚌埠银河置业有限公司，，住所地安徽省蚌埠市解放北路**附**统一社会信用代码9134030005145837X5。

法定代表人：裘培成，该公司总经理。

本院在执行申请执行人蚌埠淮上建筑工程公司（以下简称淮上建筑公司）、***等与被执行人蚌埠银河置业有限公司（以下简称银河置业公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人安徽师范大学附属蚌埠美佛儿学校（以下简称美佛儿学校）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人美佛儿学校称，2020年10月，我校经镇政府同意并出具了文书，将银河置业多盖的拆迁安置房卖给我校，在办证和验收交房过程中，发现有八套房产，已经提前卖给了其他人，双方遂重新约定了购房事宜，并重新签订了合同。

2021年1月7日，美佛儿学校与银河置业公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的银河湾小区35号楼1单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、702室、802室、902室、1002室、1102室；2单元301室、302室、601室、901室、902室、1002室、1101室，共计19套房产，并同时支付了相应购房款6232950元。因银河置业官司缠身，银行账户也被冻结，为了尽快实现合同目的，双方约定签订合同3日内即办理完成缴款、房产移交、递交过户申请等事宜。2021年1月7日，双方签订合同当日，我校按照银河置业实际控制人裘培成的要求，分四次共转款200万元至其指定账户并取现金100万支付给裘培成。房屋余款3232950元在2021年1月7日晚上用现金支付。之所以用现金支付，首先是银河置业公司的要求，同时我校的收费周期及流程是按照学期收费，收费时间为每学期期末，收取下一学期的学费，暨2021年元旦假期结束（2021年1月3日）开始收取2021年春季学费，截至1月7日，将收取的现金学费中的3232950元交给了裘培成。

2021年1月8日收到银河置业公司交房通知单，2月12日与蚌埠淮上物业管理有限公司签订了《物业管理合同》并足额缴纳物业费后开始装修。但银河置业公司以种种理由迟迟不将房产办理过户，导致房产被法院查封。

2021年4月9日及8月25日在法律文书编号（2019）皖0311执882号等系列案执行裁定书中查封蚌埠银河置业公司房产，其中包含银河湾小区35号楼一单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、702室、802室、902室、1002室、1102室；二单元301室、302室、601室、901室、902室、1002室、1101室，共计19套房产为我校购买的教工宿舍。

根据最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故我校认为，人民法院应当裁定对已经查封的上述房产予以解封。

淮上建筑公司称，曹老集镇镇府把安置房3号楼（即35号楼）退还给银河置业公司，该公司是无权销售安置房的，需转换成商品房方可销售，销售款应打入监管账户，直接销售安置房违法。从银河置业公司（甲方）与魏明会等人（乙方）签订的《购房款支付协议》（无签订时间）看，双方商定的是分期付款，并约定，甲方欠乙方300万元抵作乙方首付款，余款于2021年2月28日前打入甲方和曹老集镇政府认可的监管账户。说明美佛儿学校在2021年1月7日付清购房款的相关手续虚假。淮上区法院曾向魏明会送达执行裁定书及协助执行通知书，冻结魏明会尚未支付的购房款。现在学生缴费大额学费都是微信或支付宝支付，不可能使用现金，即使使用现金，也应体现在会计账簿中。美佛儿所谓用学费现金支付3232950元虚假。银河置业公司开具经营性收据只能盖财务专用章，美佛儿提供的收条加盖的是银河置业公司公章，盖收条不符合规定。银河置业公司、美佛儿学校合伙造价，抽逃资金、隐匿财产，逃避债务，应承担相应法律责任。请驳回美佛儿学校异议。

***等33人未发表意见。

查明：申请执行人淮上建筑公司、***等与被执行人银河置业公司建设工程合同等纠纷，本院（2019）皖0311民初1340号等民事判决书42份法律文书（详细文书名称见附件2）已经发生法律效力，因银河置业公司未履行生效法律确定的义务，淮上建筑公司、***等向本院申请强制执行，本院立案执行（执行案号详见附件3）。2020年4月9日，本院作出（2019）皖0311执882号等系列案执行裁定，查封被执行人蚌埠银河置业有限公司名下银河湾安置3号楼3单元201（ID:503040）、202(ID:503041)、301（ID:503046）、302（ID:503047）、401(ID;503052)、402(ID:503053)、501(ID:503058)、502(ID:503059)、601（ID:503064）、602（ID:503065）、701（ID:503070）、702（ID:503071）、801（ID:503076）、802（ID:503077）、901（ID:503082）、902（ID:503083）、1001（ID:503088）、1002（ID:503089）、1101（ID:503094）、1102（ID:503095），1单元702（ID:503067）、802（ID:503073）、902（ID:503079）、1002（ID:503085）、1102（ID:503091），2单元301（ID:503044）、302（ID:503045）、402（ID:503051）、501（ID:503056）、502（ID:503057）、601（ID:503062）、602（ID:503063）、801（ID:503074）、901（ID:503080）、902（ID:503081）、1002（ID:503087）、1101（ID:503092）、1102（ID:503093）房产38套。查封期限3年。

其中包括美佛儿学校异议所涉1单元702（ID:503067）、802（ID:503073）、902（ID:503079）、1002（ID:503085）、1102（ID:503091），2单元301（ID:503044）、302（ID:503045）、601（ID:503062）、901（ID:503080）、902（ID:503081）、1002（ID:503087）、1101（ID:503092）等12套房产。

2021年8月24日，本院作出（2019）皖0311执731号之一执行裁定（申请执行人严政），查封被执行人银河置业公司名下银河湾安置3号楼1单元201（ID:503036）、202(ID:503037)、301（ID:503042）、302（ID:503043）、401(ID;503048)、402(ID:503049)、501(ID:503054)、502(ID:503055)、602（ID:503061）、801（ID:503072）、901（ID:503078）、2单元401（ID:503050）、701（ID:503068）、702（ID:503069）、802（ID:503075）、1101（ID:503092）房产16套。查封期限3年。

其中包括美佛儿学校异议所涉1单元201（ID:503036）、202(ID:503037)、301（ID:503042）、302（ID:503043）、401(ID;503048)、402(ID:503049)、501(ID:503054)等7套房产。

银河湾安置3号楼即银河湾小区35号楼（第35幢）。

上述事实，有本院（2019）皖0311民初1340号等民事判决书、（2019）皖0311执731号之一执行裁定书、（2019）皖0311执882号等系列案执行裁定书等佐证。

另查明，2021年1月7日与蚌埠银河置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买蚌埠银河置业有限公司开发的银河湾小区35号楼1单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、702室、802室、902室、1002室、1102室；2单元301室、302室、601室、901室、902室、1002室、1101室，计19套房产，价款6232950元。美佛儿学校按照银河置业公司要求通过魏明会账户转账及现金方式向该公司制定账户、人员（裘培成）支付6232950元。2021年1月8日收到银河置业公司交房通知单，2月12日美佛儿学校从物业公司领取业主手册并足额缴纳物业费，接收、占有案涉房产。因案涉房产已被本院查封办证未果。

上述事实，有曹老集镇镇府证明、《商品房买卖合同》、业主手册、付款委托书、对账单、《恳请报告》、银河置业公司说明、转账记录、银行交易流水、收条、收据等佐证。

本案争议焦点：美佛儿学校是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本院认为,被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院查封被执行人银河置业公司所有的涉案房产，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。虽然美佛儿学校与银河置业公司签订《商品房买卖合同》，但案涉房产在本院查封前未登记在其名下，其并未取得案涉房产的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第二十八条是对案外人物权期待权的保护，第二十九条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾斜性保护，第二十九条对案外人的保护强于第二十八条对案外人的保护。但第二十九条的规定并不排斥第二十八条的适用，在被执行人为开发商的情形下，案外人可以选择适用。

本案中，案涉房产已备案（ID），属于商品房范畴。案涉房产在本院查封前，美佛儿学校与银河置业公司签订了合法有效的买卖合同；已按照合同约定支付全部价款；已合法占有该不动产。因案涉房产已被本院查封办证未果，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。淮上建筑公司关于安置房不能直接销售、销售款应汇入监管账户、收条应加盖财务专用章等意见，不能否定美佛儿学校与银河置业公司商品房买卖合同效力。其提供的银河置业公司与魏明会等签订的购房支付协议，与本案没有关联性。虽然日常生活中微信、支付宝支付较为常见，但不能排除现金支付的可能。美佛儿学校以现金方式收取学费具有可能性和合理性。美佛儿学校关于现金来源、支付理由等解释及其提供的证据材料具有高度可能性（盖然性），可以认定其已支付全部价款。淮上建筑公司虽然提出质疑，但未能提供足以推翻的相反证据。对于美佛儿学校、银河置业公司是否存在规避监管、逃避债务及应否承担相应责任等不是执行异议审查范围。综上，美佛儿学校对案涉房产提出的异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。其异议理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对银河湾小区35号楼（安置3号楼）1单元201（ID:503036）、202(ID:503037)、301（ID:503042）、302（ID:503043）、401(ID;503048)、402(ID:503049)、501(ID:503054)、702（ID:503067）、802（ID:503073）、902（ID:503079）、1002（ID:503085）、1102（ID:503091）；2单元301（ID:503044）、302（ID:503045）、601（ID:503062）、901（ID:503080）、902（ID:503081）、1002（ID:503087）、1101（ID:503092）等19套房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省蚌埠市淮上区人民法院提起诉讼。

审判长　邵　博

审判员　李思泉

审判员　万兆年

二〇二一年十二月二十七日

书记员　陈娜娜

附件1：

1.王谈，男，1979年8月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇韦夏村韦家组**，身份证号码3403231979********。

2.李慧云，女，1979年5月20日出生，汉族，，住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇韦夏村韦家组**身份证号码3403231979********。

3.陈守举，男，1980年10月14日出生，汉族，住，住安徽省蚌埠市龙子湖区凤阳东路********份证号码3416221980××××××××。

4.张红，男，1972年10月30日出生，汉族，住安徽省，住安徽省蚌埠市淮上区吴小街镇通成紫都旭苑**码3403211972××××××××。

5.沈明钦，男，1967年5月31日出生，汉族，住浙江省嵊州市三界镇，住浙江省嵊州市三界镇沈塘村**31967××××××××。

丁雪桥，男，1966年5月30日出生，汉族，住浙江省嵊州市剡湖街道何，住浙江省嵊州市剡湖街道何家村**966××××××××。

7.王浩然，男，1983年10月29日出生，汉族，住湖南省攸县莲塘坳乡枧头村，住湖南省攸县莲塘坳乡枧头村芒塘组芒塘**83××××××××。

8.***，男，1989年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区梅桥乡淝北，住安徽省蚌埠市淮上区梅桥乡淝北行政村北刘**××××××××。

9.俞国千，男，1965年4月4日出生，汉族，现住浙江省嵊州市鹿山街道城西五苑2，现住浙江省嵊州市鹿山街道城西五苑******××××××。

10.张义平，男，1960年6月27日出生，汉族，住浙江省嵊州市鹿山街道城西二苑****，住浙江省嵊州市鹿山街道城西二苑******××。

11.刘新,男,1971年10月29日出生,汉族，住，住蚌埠市蚌山区太平街**金鼎黄庄****住蚌埠市蚌山区太平街**金鼎黄庄****/div>

12.王珊珊,女,1990年4月25日出生,汉族,住安徽省蚌,住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇李韦村夏家组340,住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇李韦村夏家组>

13.杨涛,男,1972年7月8日出生,汉族,住广东省深,住广东省深圳市福田区梅林路**3403021,住广东省深圳市福田区梅林路**>

14.蚌埠市永顺建筑劳务有限公司，住，住所地安徽省蚌埠市东海大道北侧龙湖超市**一社会信用代码91340300568965753E。

15.周学兰，女，1965年5月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠，住安徽省蚌埠市蚌山区体育路********，住安徽省蚌埠市蚌山区体育路********

16.范柯，男，1987年3月15日出生，汉族，住浙江省嵊州市崇，住浙江省嵊州市崇仁镇范三村*********，住浙江省嵊州市崇仁镇范三村**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>代秀合，男，1966年2月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路东居委会代家组**安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路东居委会代家组**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>18.王守标，男，1985年6月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路西居委会高老家组**徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路西居委会高老家组** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>19.代彩虹，女，1986年4月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路西居委会高老家组**徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路西居委会高老家组**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>20.陈增加，男，1983年5月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村中陈郢组**安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村中陈郢组**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>21.闻娟娟，女，1986年2月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村中陈郢组**安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村中陈郢组**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>22.张店宝，男，1964年6月21日出生，汉族，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组******，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组**='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>23.张艳玲，女，1974年7月8日出生，汉族，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组1，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组******，住安徽省怀远县魏庄镇蒋湖村周家组**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>24.杨树凤，女，1981年1月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村大庄组**住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村大庄组**LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>25.甘海，男，1977年8月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村大，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村大庄组**住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村大庄组**INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>26.王美，女，1980年3月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈东组，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈*****，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈****NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>27.陈春雷，男，1977年7月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈东组，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈*****，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村陈****NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>甘艳春，女，1973年5月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村杜桥组，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村杜桥组**，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇杜陈村杜桥组**NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>29.江苏省华海消防工程安装有限公司安徽皖北分公司，住，住所地安徽省蚌埠市绿地中央广场（**），住，住所地安徽省蚌埠市绿地中央广场03000787433655。

30.严政，男，1985年4月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路东居委会严台，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路东居委会严台组**安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇路东居委会严台组**E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>31.宋长标，男，1981年8月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇梨园新村宋店组6，住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇梨园新村宋店组**住安徽省蚌埠市固镇县新马桥镇梨园新村宋店组**-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>32.蚌埠市曹老集新农村建设投资有限责任公司，住所地安徽省，住所地安徽省蚌埠市解放北路***，住所地安徽省340300661441823。

33.李正国，男，1988年6月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村西片组88，住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村西片组**住安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇金山湖村西片组**HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>附件2：

序号

案件名称

执行依据文号

王谈、李慧云与蚌埠银河置业有限公司房屋买卖合同纠纷

(2019)皖0311民初1768号

陈守举与蚌埠银河置业有限公司、裘培成房屋买卖合同纠纷

(2020)皖0311民初1630号

陈守举与裘培成、蚌埠银河置业有限公司借款合同纠纷

(2020)皖0311民初1628号

张红与蚌埠银河置业有限公司合同纠纷

(2020)皖0311民初1603号

陈守举与蚌埠银河置业有限公司、裘培成建设工程合同纠纷

(2019)皖0311民初2414号

沈明钦与蚌埠银河置业有限公司劳动争议

淮劳人仲调（2020）5号

丁雪桥与蚌埠银河置业有限公司劳动争议

淮劳人仲调（2020）7号

王浩然与蚌埠银河置业有限公司房屋买卖合同纠纷

(2019)皖0311民初1469号

***与蚌埠银河置业有限公司、裘培成借款合同纠纷

(2020)皖0311民初1011号

俞国千与蚌埠银河置业有限公司劳动争议

淮劳人仲调（2020）2号

张义平与蚌埠银河置业有限公司劳动争议

淮劳人仲调（2020）8号

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