某某等与北京城建福安楼寓物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

北京市高级人民法院

民事裁定书

（2022）京民申3384号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阮漫昱，女，1973年5月13日出生，汉族，住北京市海淀区。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：**，男，1970年4月11日，汉族，住北京市海淀区。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京城建福安楼寓物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外车站西街15号院5号楼2层。

法定代表人：马东胜，董事长。

委托诉讼代理人：张涛，北京市亿达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘嘉铭，北京市亿达律师事务所实习律师。

再审申请人阮漫昱、**因与被申请人北京城建福安楼寓物业管理有限公司（以下简称城建福安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2021）京01民终9248号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

阮漫昱、**申请再审称，请求依法撤销一、二审判决，改判驳回被申请人的全部诉讼请求。事实与理由：两审法院对申请人是否享有抗辩权、是否存在合同法律关系以及对被申请人法律行为的认定等问题上存在法律适用错误。且二审法院对申请人因客观原因不能自行收集、并书面申请人民法院调查收集的证据未调查收集。两审法院认定被申请人提供的物业服务符合约定这一事实，缺乏证据证明。（一）两审法院均否定业主依据合同和法律规定享有抗辩权，系法律适用错误，应予纠正。两审判决认为审计结算事项属于小区业主委员会与被申请人之间的约定，与业主依据合同约定和法律规定履行缴纳物业费义务属于不同范畴，存在明显的法律适用错误。被申请人作为先履行义务一方，其未履行审计义务，且未完全履行合同义务，已经构成违约，申请人有权行使合同法所规定的抗辩权。（二）两审判决无视长河湾小区业主大会已作出决议，拒绝接受被申请人提供事实服务，并要求被申请人撤出小区的事实，拒绝适用物业纠纷司法解释第十条，并且在民事法律行为的认定方面存在法律适用错误，且对于查清案件事实的证据，二审法院亦未调查收集，应予纠正。两审判决存在多处错误，具体如下：1.原审判决对被申请人提供服务的行为未作出判断，存在法律适用错误，应予纠正。自2015年7月19日以后，被申请人与长河湾小区之间再未签订书面的物业服务合同。而事实服务合同已自2015年9月7日终止。2.《北京市物业服务合同》法律关系和事实合同法律关系已经依法终止。而2015年9月7日之后被申请人的单方民事法律行为不构成合同法律关系，原审判决适用法律错误。物业邮箱是之前一直跟业委会邮件往来的邮箱，也没有通知业委会变更，所以只要业委会能证明邮件发送到了该邮箱，就不能视为没有通知。据此，应该是物业举证我们发错邮箱，而不是法院既认可我们发到了物业邮箱，又说我们没证明物业收到。此外，诉讼方式也是在被申请人不配合情况下的一种通知送达方式，无论之后是否撤诉，被申请人都确定知晓该事实。该诉讼案件的案卷材料，申请人因客观原因无法自行收集，在二审程序中已经向二审法院书面申请调取证据，但二审法院并未调查收集这一重要证据。申请人所在小区已经明确拒绝接受被申请人的事实服务，如果法院认可被申请人提供服务构成事实服务合同法律关系，本质上是在无视当事人的意思自治。故2015年9月7日之后并不存在事实服务合同法律关系。3.根据物业纠纷司法解释第十条之规定，被申请人的诉讼请求不应得到支持，两审判决拒绝适用该物业纠纷司法解释，系法律适用错误，应予纠正。4.被申请人单方法律行为持续颇久，并不能证明其民事行为的合法性，认定被申请人与申请人之间存在合同法律关系，缺乏证据证明。被申请人与申请人之间的《北京市物业服务合同》法律关系和事实合同法律关系已经依法终止，而2015年9月7日之后申请人与被申请人之间并不存在合同法律关系，被申请人单方法律行为何时终止并非本案所关注的对象。申请人在一、二审中提供了大量的证据可以表明，大多数业主对被申请人的服务不满，即便被申请人确实取得物业费也不能推定该行为就是正当合理的。事实上，缴费人数在逐年递减，即使缴费人数越来越少，被申请人仍然能够持续经营。5.被申请人单方民事法律行为不一定具有合法性，也并非本案物业服务合同纠纷所关注的重点。民事法律行为并不要求其具有合法性，原审判决适用法律错误。法院认可被申请人提供服务的事实，却不认可被申请人的事实服务已经被拒绝之事实，属于事实认定错误。被申请人继续提供服务的事实与民事法律行为是否被依法终止，二者没有法律上必然的因果关系。民事法律行为并不要求具备合法性，因此，被申请人可以做出不受法律保护的民事法律行为，这一事实申请人并不否认。即使被申请人与申请人之间的事实合同于2015年9月7日已经终止，被申请人依旧可以通过意思表示做出设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案没有事实依据亦没有法律依据可以支撑两审判决认为的“由于存在被申请人提供物业服务的事实，因而应当支持被申请人的诉讼请求”。从公平的角度出发，申请人亦认可被申请人的服务应当得到对价，只是这一对价并非源于合同的对价。申请人在一、二审中，均明确表示，对于被申请人的服务，应当以其他法律规范进行判断，而不应适用合同法。两审判决突破了民事私法领域的契约自由原则和意思自治原则，对合同法律关系的认定作出了错误的示范，这样的处理会造成司法公信力的缺失，动摇法律的价值，激化社会矛盾。（三）无论从2015年临会决议，还是从以前的合同法，还是现行的民法典，被申请人都已经超过了诉讼时效。因此，无论所谓事实服务合法与否，被申请人也早已丧失了诉讼时效。综上，两审判决存在上述严重错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第五项、第六项的规定，提出再审申请。

城建福安公司提交意见称，第一，一审、二审民事判决，对城建福安公司提供物业服务（包含事实服务）所做事实认定清楚，分析说理正确。是阮漫昱、**曲解审判认定，而臆造认为一审、二审裁判文书存在诸多错误。第二，阮漫昱、**称存在申请调取证据而未调取的情形，认为庭审程序存在错误，并无任何根据。

本院经审查认为，2011年长河湾小区业委会与城建福安公司签订的《北京市物业服务合同》及《物业服务合同展期协议》合法有效。一、二审法院根据查明的事实及在案证据认定城建福安公司有权向业主收取物业服务费，符合《北京市物业服务合同》的约定，于法有据。审计结算事项属于小区业委会与城建福安公司之间就所收物业费在管理和提取方面的约定，与业主根据合同约定和法律规定履行交纳物业费义务，属于不同范畴。一、二审法院对阮漫昱、**认为在未审计结算情况下城建福安公司无权要求其支付物业服务费的主张未予采信，正确。

关于阮漫昱、**主张城建福安公司被拒绝事实服务问题，经查，城建福安公司持续提供物业服务的事实，表明其在合同期满后继续提供物业服务未被依法终止，而且在一定意义上也说明至少得到了大多数小区业主的认可，否则将难以为继。更重要的是，城建福安公司继续提供物业服务是否曾遭到过某些反对，并不能改变城建福安公司已提供物业服务的事实，不影响其依法主张物业费的权利。阮漫昱、**作为小区业主实际享受了物业服务，理应履行交纳物业费的义务。

当事人应对自己的主张负有举证责任，阮漫昱、**关于城建福安公司物业服务未达标准的主张，缺乏充分有效证据，应依法承担举证不能的法律后果，同时根据物业服务全天候、持续履行等行业特点，阮漫昱、**的相应主张缺乏依据。阮漫昱、**主张二审法院未依法调取证据的理由，缺乏法律依据。

综上，阮漫昱、**的再审理由均不成立。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。阮漫昱、**的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第五项、第六项的规定，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回阮漫昱、**的再审申请。

审判长 王立杰

审判员

李林

审判员

王士欣

二○二二 年 八 月 三十一 日

书记员

张艳