北京互利建筑工程有限公司
某某与某某、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初3990号
原告**，女，1977年6月4日出生。
委托代理人张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。
委托代理人张小华，北京市狄克律师事务所律师。
被告***，男，1980年6月17日出生。
被告***，女，1982年5月21日出生。
被告***、***之共同委托代理人王军，北京市律港律师事务所律师。
被告***、***之共同委托代理人陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。
第三人张磊，男，1986年10月16日出生。
第三人北京泓源投资集团有限公司，住所地北京市顺义区樱花园****楼。
法定代表人甄飞，董事长。
委托代理人张婷，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人李桥，男，1989年9月10日出生，北京市京师律师事务所实习律师。
第三人北京新程愿景房地产开发有限公司，，住所地北京市顺义区北小营镇北小营村统一社会信用代码：×××。
法定代表人甄飞，董事长。
委托代理人张婷，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人乔乔，女，1989年1月23日出生。
第三人北京互利建筑工程有限公司，，住所地北京市顺义区北小营镇马辛庄村村东
法定代表人赵发，总经理。
委托代理人赵永生，男，1958年7月29日出生。
第三人北京全程房地产开发有限公司，，住所地北京市顺义区北小营镇马辛庄村东
法定代表人赵发，总经理。
委托代理人赵永生，男，1958年7月29日出生。
第三人华诚博远建筑工程有限公司，，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路****楼**
法定代表人吴峥，董事长。
委托代理人陈书锋，男，1984年10月8日出生。
第三人华诚博远建筑工程有限公司北京龙湾屯分公司，住所地北，住所地北京市顺义区龙湾屯镇焦庄户村东山路**南1500米）。
负责人肖鹏京，男，1969年8月7日出生。
原告**与被告***、***，第三人张磊、北京泓源投资集团有限公司（以下简称泓源公司）、北京新程愿景房地产开发有限公司（以下简称新程愿景公司）、北京互利建筑工程有限公司（以下简称互利公司）、北京全程房地产开发有限公司（以下简称全程公司）、华诚博远建筑工程有限公司（以下简称华诚博远公司）、华诚博远建筑工程有限公司北京龙湾屯分公司（以下简称华诚博远龙湾屯分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**及其委托代理人张凤霞、张小华，被告***，被告***及其共同委托代理人王军、陈婉君，第三人泓源公司之委托代理人李桥，第三人新程愿景公司之委托代理人乔乔，第三人泓源公司、新程愿景公司之共同委托代理人张婷，第三人互利公司、全程公司之共同委托代理人赵永生，第三人华诚博远公司之委托代理人陈书锋，第三人华诚博远龙湾屯分公司之负责人肖鹏京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告**诉称：2016年3月11日，经第三人张磊介绍，原、被告就被告所有的位于北京市顺义区×镇×小区×号楼×单元×室房屋签订了《二手房买卖合同》，合同约定该上述房屋建筑面积为135.22平方米，交易价格为人民币181万元整，并约定合同签订之日，原告向被告支付人民币2万元作为首付款，被告协助原告办理完网签合同后原告将房屋尾款人民币179万元付给被告；被告于收到原告首付款当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将水、电、物业费等费用结清。合同签订后，原告如约支付被告首付款2万元及支付第三人中介费3.4万元。次日，被告向原告交付了房屋及钥匙，并向原告出具了物业费结算清单。但原告对上述房屋进行装修时，被告阻止，并将门锁更换，拒绝履行合同。综上，原、被告签订的《二手房买卖合同》合法有效，为维护原告权益，特提起诉讼，请依法判决，要求：1、判令二被告履行《二手房买卖合同》，依法办理网签手续，原告向二被告支付剩余房款，由新程愿景公司将涉诉房屋过户至全程公司名下，由全程公司过户至***名下、再由***过户至原告名下；2、诉讼费用由二被告承担。
被告***辩称：请求法院驳回原告对***的起诉，***不是买卖合同的当事人，事先没有委托***进行相关民事行为，此后也没有对***的行为进行追认，***与原告之间没有形成民事上的权利义务关系，***所实施的民事行为属于个人行为。在原告起诉之前，***在得知***将房屋出售后，通过短信明确告知原告其不认可二手房买卖合同，认为二手房买卖合同存在无效的情形。另外在房屋的实际权利上面涉诉房屋仅以***的名义与全程公司签订了购房合同，该公司不是涉诉小区的建设单位也非联建单位，***本人没有向全程公司或者涉诉房屋的建设单位北京甄氏房地产开发集团有限公司（以下简称甄氏公司）交付过房款，涉诉房屋系北京互利建筑工程部（以下简称互利工程部，后更名为互利公司）在与甄氏公司履行相应合同中因甄氏公司对互利工程部有债务，甄氏公司通过顶账的方式交给互利工程部，因***所在的北京龙安华诚钢结构工程有限公司龙湾屯分公司（以下简称龙安华诚龙湾屯分公司）对互利工程部享有债权，在龙安华诚龙湾屯分公司申请结算时互利工程部同意将未取得房屋所有权的房屋进行抵债，在出具收据时以互利工程部的名义出具的房款的收据，房款收据中注明是顶账取得，后来龙安华诚龙湾屯分公司名称变更为华诚博远龙湾屯分公司。涉诉房屋***本人并未实际出资，实际出资人应为华诚博远龙湾屯分公司。该房屋属于企业资产，不属于企业职工个人财产，华诚博远龙湾屯分公司没有通过无偿或有偿方式将相应资产转让给***，故***不可能取得房屋的相关产权。原告在跟***签订合同时，***正在飞机上前往海南出差，在***返京之前***及原告均没有就房屋的产权征询过***的意见。如果本案强行判决履行将导致***侵占华诚博远龙湾屯分公司资产的事实，有可能涉嫌犯罪，同时涉诉房屋应按照国家房地产管理法和税收的相关管理规定，先由甄氏公司过户至互利工程部名下，后由互利工程部过户至全程公司，再由全程公司过户至华诚博远龙湾屯分公司，然后由华诚博远龙湾屯分公司有偿或者无偿的方式过户至***名下。交易成本高昂且环节繁琐，会增加买方的整体成本，故***在返京之后明确向原告表示不认可***与原告签订的二手房买卖合同。另经***向***了解，该房屋并没有在张磊所在的北京友邦安信投资管理有限公司办理委托登记，张磊进行的居间行为并不真实，二被告并没有委托张磊出售过房屋，现原告无证据证实***出售房屋的意思表示真实合法有效，具有符合法律规定的处分权，且不存在合理的理由认为***的行为系代表***、***二人对家庭事务作出共同处理的意思表示。
被告***辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法庭根据本案的具体情况确认合同无效。我方认为二手房买卖合同无效，房屋出售之前***并未征求***的意见，仅仅看见了与全程公司的合同、互利工程部出具的收据，误认为该房屋是***名下的财产，在未向张磊所在的机构或张磊个人登记出售房屋信息的情况下，张磊通过秘密渠道获取了房屋出售的信息，张磊是否具有房地产经纪的资格，***并不清楚，***无法确定张磊具有房地产经纪的资格，更无法确认张磊对买卖房屋的资格、标的物情况进行了审慎的判断，并在合理合法的基础上促进***和原告签订二手房买卖合同，目前该房屋客观上无法以***的名义取得产权登记，***不具有合法的处分权，故二手房买卖约定的网签手续自始至终无法办理，即使***在与原告签订合同中存在一定的过错或者失误，没有事先争取***的意见，也没有核实涉诉房屋的由来，***不应承担全部责任，原告作为买房人应当对涉诉房屋的权利人过户的可能性、过户所需要的环节以及税费进行理性判断，在签约当时有人提出要征求***的意见，原告仍然轻信自己的判断以及张磊的花言巧语，在不谨慎的情况下与***签订合同，故原告本人也存在缔约过失。***在***回京之后同***已经向原告明确表示合同无法履行、合同存在无效的情形，故本案中原告要求继续履行合同并办理网签手续这个请求自始至终无法实现，***同意退还原告支付的两万元。
第三人张磊未参加庭审，但在案件审理中到庭表示：我不是中介公司的工作人员，我的一个朋友在中介公司说×小区有几套房，是开发商抵账，可以通过改大票的形式来出售，原告是我姐姐的同事。我朋友跟我说房子是***挂到中介公司的，***在签订合同时称房子是顶账顶给她个人的，需要由上面欠她工程款的公司带着买家去全程公司改大票。签订合同当天，***给***打电话，打没打通我不知道，当时***给我和原告看了顶账的一套手续、结婚证、户口本、***与全程公司签订的购房合同。卖房过程中我没有和***核实过。
第三人泓源公司、新程愿景公司共同辩称：两个公司与本案原告没有合同关系，涉诉房屋系泓源公司抵债给全程公司，泓源公司只能把涉诉房屋过户到全程公司名下或者全程公司指定的人员名下，无权将房产办理到原被告名下。
第三人全程公司、互利公司共同辩称：互利公司名称原为互利工程部。全程公司和泓源公司有协议，现在没有债务了，泓源公司抵给全程公司25套房，全程公司和互利公司是一个法人，涉诉房屋以抵账的形式抵给全程公司，互利工程部欠龙安华诚龙湾屯分公司工程款，所以就用涉诉房屋抵账给龙安华诚龙湾屯分公司，这套房子是龙安华诚龙湾屯分公司的。
第三人华诚博远公司辩称：涉诉房屋是互利工程部以抵工程款的形式抵给了我们龙湾屯分公司，我们公司之前叫北京龙安华诚钢结构工程有限公司（以下简称龙安华诚公司），在2012年变更的名称。我方认为原被告之间没有权利买卖房屋。
第三人华诚博远龙湾屯分公司辩称：我公司前身就叫龙安华诚龙湾屯分公司。我公司是给互利工程部即现在的互利公司做世钟汽配厂钢结构工程，涉诉房屋是我们分公司的财产，是顶账来的，我公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
涉诉房屋坐落于北京市顺义区×镇×小区×号楼×单元×室，登记所有权人系新程愿景公司。
2016年3月11日，***与**、张磊签订《二手房买卖合同》主要约定如下内容：***（卖方，甲方）、**（乙方，买方）、张磊（丙方），乙方购买甲方***拥有的涉诉房屋，建筑面积为135.22平方米；房屋总价181万元，签订合同之日，乙方向甲方支付2万元作为首付款，甲方协助乙方办理完网签合同后乙方将房屋尾款179万元付给甲方；甲方应于收到乙方首付款当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将交房当日将水、电、物业费等费用结清；税费分担甲乙双方应遵守国家地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费、交易税费、中介费以及代办产权过户手续费，经双方协商由乙方承担；违约责任，甲乙双方签订合同后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款返还给乙方，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内应以乙方所付首付款的双倍及首付款返还给乙方；如办理网签合同，资金不到位，甲方不退还乙方押金；如办理网签合同期间甲方违约，甲方双倍赔偿乙方违约金；如遇开发商手续问题，甲方负责办理；如甲乙双方办理完网签合同，乙方到开发商处开不出大票，由甲乙双方赔偿购房款；如甲乙双方办理完网签合同，乙方未能把尾款打入甲方账户，丙方负责监督乙方打款，如未能打款，丙方负责打尾款。合同落款处“出卖方（甲方）”为***的签名。**向***支付首付款2万元。次日，***交纳了涉诉房屋的物业费，并将房屋钥匙交付给**。
**称看房及签订《二手房买卖合同》时，***均不在现场。**表示其曾要求签订合同时***到场，***称***在飞机上无法接听电话。3月14日，***告知**不同意出售涉诉房屋。3月17日，***、***发送短信给**，表示：***未授权***出售涉诉房屋，**未征求***的意见即购买涉诉房屋侵犯了***对家庭重大事务的决定权，故***不予认可。
另查一，2012年7月23日，龙安华诚公司名称变更为华诚博远公司。2012年10月10日，龙安华诚龙湾屯分公司名称变更为华诚博远龙湾屯分公司。2012年11月6日，中共顺义区×镇委员会、顺义区×镇人民政府对互利工程部及其下属企业实施改制。2013年8月29日，甄氏公司名称变更为泓源公司。
另查二，2011年10月25日，甄氏公司（甲方）与全程公司（乙方）签订《关于“股份转让合同”终止协议》，约定：甲方应支付乙方股权转让剩余款项31176114.31元；乙方同意并自愿购买甲方×区×号楼中的25套商品房，双方按照市建委商品房买卖合同签署购房合同，履行买受方的相关责任；双方同意将由乙方支付的购房款冲抵甲方支付给乙方的股份转让剩余款项。该协议中约定的25套房屋包含涉诉房屋及×小区×号楼×单元×室（以下简称×房屋）。新程愿景公司表示，甄氏公司时为新程愿景公司的独资股东。
另查三，全程公司与互利公司的法定代表人均为赵发。互利公司原为互利工程部。2010年，互利工程部承揽了世钟汽配厂的钢结构工程，由龙安华诚龙湾屯分公司施工。双方未签有书面合同。因互利工程部欠付龙安华诚龙湾屯分公司工程款，双方达成一致意见由互利工程部将涉诉房屋及401房屋折抵所欠工程款。2012年12月2日，赵发手写材料一张载明上述内容。该材料中另载明：因工程款为2068298.44元，房款为2436660元，工程款少于欠款，故龙安华诚龙湾屯分公司应再支付368361.56元。
另查四，***（乙方）与全程公司（甲方）签订《购房合同书》（落款日期为2012年10月16日），约定：乙方购买涉诉房屋及401房屋，房款共计2436660元。2012年12月5日，华诚博远龙湾屯分公司向***支出368361.56元，用以补交涉诉房屋及401房屋的房款。全程公司表示房款系***代华诚博远龙湾屯分公司所交纳。关于为何由***与全程公司签订《购房合同书》一事，华诚博远龙湾屯分公司称因为当时不能以公司名义签合同，***系该公司在世钟汽配厂的钢结构工程的项目经理，故以***个人名义签署。全程公司称当时房屋不能过户至公司名下，实际签订《购房合同书》的时间晚于2012年12月，为提早找开发商办理手续，故落款日期提前写。
庭审中，华诚博远龙湾屯分公司表示涉诉房屋一直闲置，未装修使用，钥匙在***手中，未曾授权***处分涉诉房屋，现也不同意出售涉诉房屋。
庭审中，经本院释明，**坚持要求继续履行《二手房买卖合同》。
上述事实，有双方当事人陈述、《二手房买卖合同》、《购房合同书》、《关于“股份转让合同”终止协议》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人张磊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，涉诉房屋登记所有权人系新程愿景公司，且二被告及第三人均确认，二被告并未支付购房款，而涉诉房屋系以抵账形式抵给华诚博远龙湾屯分公司，由此可见，***未取得涉诉房屋的处分权，因此《二手房买卖合同》系***对涉诉房屋没有处分权的情况下所签订。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，***在缔约时对标的物是否具有完全处分权，并非判断合同是否有效的理由，故***在签订《二手房买卖合同》时虽未取得房屋处分权，但并不影响的房屋买卖合同效力，《二手房买卖合同》系**、***的真实意思表示，合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。截止法庭辩论终结，***未取得涉诉房屋的处分权，且华诚博远公司、华诚博远龙湾屯分公司均提出涉诉房屋系公司财产，不认可**与***之间的房屋买卖行为，该房屋的物权变动已现实无法完成，《二手房买卖合同》应属法律及事实上的不能履行。经本院依法释明，**坚持主张按照当前的诉讼请求审理本案。在此前提下，对于**以继续履行合同为基础，要求办理网签手续，向***、***支付剩余房款，由新程愿景公司将涉诉房屋过户至全程公司名下、后由全程公司过户至***名下、再由***过户至**名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告**的诉讼请求。
案件受理费二万一千零九十元，由原告**负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘 筠
人民陪审员 郭汝楫
人民陪审员 刘德帮
二〇一七年六月三十日
书 记 员 赵文鑫
