北京某某图文设计有限公司与北京某某房屋经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终3036号 上诉人（原审被告）：北京***图文设计有限公司，住所地北京市西城区东琉璃厂65号。 破产管理人：北京市尚公律师事务所。 委托诉讼代理人：***，男，北京***图文设计有限公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，北京***图文设计有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：北京***房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区宣武门东大街8号楼东2号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 上诉人北京***图文设计有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人北京***房屋经营管理有限公司（以下简称***公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2022)京0102民初30302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院（2022）京0102民初30302号民事判决书，发回重审或依法改判。2.***公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，依法应当予以纠正。我公司承租***公司的房屋，位于北京市西城区琉璃厂东街65号，建筑面积为458.8平方米，其中地上331.8平方米、地下127平方米。我公司自上世纪八十年代即公司成立起，一直使用该房屋至今，公司注册地址也在该住所。双方事实上建立了不定期房屋租赁合同关系。2021年起，受疫情因素影响，我司经营工作面临严峻局面，没有及时支付房租，但我司已多次通过到***公司住所、电话沟通等方式积极说明情况，向***公司表示会积极采取办法，通过追缴客户应收账款等方式补交未及时支付的房租，同时表示不放弃该处房屋的使用权。另，（1）根据《北京市人民政府办公厅关于印发<进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施>的通知》，***公司应减免我公司2020年3、4月份两个月房租50%的租金。虽经我公司多次联系，***公司一直未按照通知精神对我公司予以房屋租金减免，涉及金额11470元。（2）根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门《关于减免服务业小微企业和个体工商户房租租金有关事项的通知》，我公司属于服务业小微企业，符合减免条件，按照属地西城区（属高风险地区）应减免六个月房租，涉及金额68820元。***公司作为国有房屋出租单位并未按照《通知》要求告知我司，导致我公司目前未能享受政府相关扶植政策，企业经营压力没有得到缓解，对我公司经营工作带来不利影响。综上所述，一审判决对于案件基本事实查明不清，适用法律不当。请求贵院依法查明事实、正确适用法律，作出公平公正的裁决。 ***公司辩称，同意一审判决。1.合同已经到期，如果续签合同需要双方协商。2.本身合同期内的房租***公司已经拖欠。3.***公司在一审时没有提过租金减免，一审判决中没有提及租金减免的事情。4.如果改名，乙方完全变更，要执行评估价，找第三方公司进行评估。5.现在***公司主张减免，这是政策性的问题，不是法律层面的问题。我公司也是国有企业，租金高低其实与我们关系不大，我们只是关心租金收缴率，即使减免也是减免合同期内的租金，***公司提供材料我们上报。 ***公司向一审法院起诉请求：1.判决解除***公司、***公司之间不定期房屋租赁合同关系；2.判令***公司按每月11470元的标准支付自2021年1月1日起至2021年12月31日期间的租金；3.判令***公司按每月11470元标准支付自2022年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；4.判令***公司立即腾空位于北京市西城区琉璃厂东街65号房屋，总建筑面积458.80平方米（其中地上建筑面积331.80平方米，地下建筑面积127.00平方米），将该处房屋交与***公司；5.判令***公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：北京市西城区琉璃厂东街65号38间房屋登记在北京市第二房屋管理公司名下，北京市第二房屋管理公司于1992年5月18日更名为北京市房屋经营管理公司。2001年7月，北京市国土资源和房屋管理局出具证明：北京市房屋经营管理公司系我局所属单位，2001年1月2日按照市体改委要求转企改制，成立北京***房屋经营管理有限公司。依照市政府京政办发［2001］69号文规定，我局同意原北京市房屋经营管理公司在物业管理、锅炉供暖、土建工程、多种经营、房屋租赁等方面的债权债务转移至北京***房屋经营管理有限公司，北京***房屋经营管理有限公司承担各种相应责任。2002年8月22日，北京市房屋经营管理公司（事业单位）以原事业单位经评估并经市国有资产管理部门确认的全部净资产投入改制新设立的北京***房屋经营管理有限公司，净资产中全部债权债务应由北京***房屋经营管理有限公司**。 2021年1月1日，***公司作为出租方（甲方），***公司作为承租方（乙方），续签了《琉璃厂文化街商业用房租赁合同》，双方约定：乙方承租的房屋位于北京市西城区琉璃厂东街65号，建筑面积为458.80平方米，其中地上331.80平方米、地下127平方米；此商业用房只用于经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动，而不得做其他用途使用；租赁期限为：2021年1月1日至2021年12月31日；租金标准为：每建筑平方米25元，月租金标准为8295元，年租金99540元。地下：每建筑平方米25元，月租金为3175元，年租金38100元。地上地下全年租金共计137640元；乙方应于当月15日前将现金或支票交至银行。乙方不得以任何理由扣减或抵销租金。乙方逾月未交者，需补齐欠租，并增交欠租金额百分之五的滞纳金；乙方所承租琉璃厂文化街商业用房为北京市直管公有产房屋，执行市公有产工商企业租金标准（琉璃厂文化街商业用房租金），乙方遵守《关于城市公有房屋管理的若干规定》（京政发［1987］109号）并履行了合同规定的义务，租赁期满，乙方需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同。合同期满，双方无意再续签合同，本合同自然终止。合同期内，如有进行租金调整的政府批复文件，按新的租金标准执行并签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。 上述合同签订后，***公司继续使用涉案房屋，但未向***公司支付租金。 2021年12月24日，案外人北京隆达印刷包装集团有限公司向***公司发出《关于房屋租赁合同主体变更的申请》，主要内容为：北京***图文设计有限公司（以下简称：***公司）住所为北京市西城区东琉璃厂65号。该公司由三个股东出资设立，其中，北京隆达印刷包装集团有限公司（国有企业）股比30.92%、北京印包物业管理有限公司（国有企业）股比20.42%、**（自然人股东）股比48.66%。***公司与贵司长期合作，承租贵司位于北京市西城区琉璃厂东街65号的房屋，并签订《房屋租赁合同》。该房屋建筑面积458.8平方米（其中，地上331.8平方米、地下127平方米）。受新冠疫情因素等影响，2021年***公司全年无实质性经营行为，没有销售收入，企业账面资金基本为零，导致***公司无法向贵公司支付房屋租金。为妥善解决***公司2021年房租欠付事宜，经与贵司多次协商，拟采取变更房屋租赁合同承租方主体，即自2022年起，由北京隆达印刷包装集团有限公司作为《房屋租赁合同》的承租方。北京隆达印刷包装集团有限公司隶属于北京一轻控股有限责任公司，系国有企业。公司住所为北京东城区校尉胡同10号，公司注册资本14082.9万元，是北京地区印刷包装行业的领军企业。《房屋租赁合同》承租方主体变更为北京隆达印刷包装集团有限公司，且对变更过程中的相关事项达成基本意见或意向后，北京隆达印刷包装集团有限公司同意，***公司2021年度所欠贵司的房屋租金将由北京隆达印刷包装集团有限公司支付，彻底解决***公司欠付租金事宜。以上申请，请予批准为盼。 ***公司表示因与北京隆达印刷包装集团有限公司就租金标准问题未达成一致意见，***公司未同意北京隆达印刷包装集团有限公司提出的解决方案。 涉案租赁合同期满后，***公司与***公司之间就续签合同问题未达成一致意见，***公司继续使用涉案房屋至今，但未向***公司支付租金。 现***公司诉至法院，要求解除双方之间的不定期租赁关系，要求***公司腾退涉案房屋并支付所欠租金及合同到期后的房屋使用费。经询问，***公司认可在合同期满后未与***公司建立不定期租赁关系。***公司表示该公司自1985年注册成立后即在涉案房屋经营，双方合同到期后虽未续签书面合同，但双方形成了不定期租赁关系，该公司要长期使用涉案房屋，不同意腾房，该公司目前也无力支付租金。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。***公司与***公司签订的《琉璃厂文化街商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。 根据本案查明的事实可知，涉案租赁合同履行期间，***公司未履行支付租金的义务。合同期满后，***公司继续使用涉案房屋，但仍未向***公司支付租金，***公司因此拒绝与***公司续签新的租赁合同。上述事实说明涉案租赁合同期满后，***公司与***公司之间未形成不定期租赁关系，因此，无需法院判决解除双方的不定期租赁关系。***公司要求解除双方之间不定期租赁关系的请求属于认识上的错误，法院予以纠正。双方租赁合同已经期满，***公司应将涉案房屋腾空交***公司收回，法院对***公司要求***公司腾房的请求予以支持。 关于租金，涉案租赁合同履行期间，***公司未向***公司支付租金，现***公司要求***公司支付租金的请求正当，法院予以支持。 关于房屋使用费，双方租赁合同期满后，***公司继续占用涉案房屋，***公司要求***公司按照房屋租金的标准支付房屋使用费的请求正当，法院予以支持。 据此，一审法院于2022年12月判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京***图文设计有限公司给付北京***房屋经营管理有限公司2021年1月1日起至2021年12月31日期间的租金137640元；二、自判决生效之日起七日内，北京***图文设计有限公司按照每月11470元的标准向北京***房屋经营管理有限公司2022年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；三、自判决生效之日起三十日内，北京***图文设计有限公司将北京市西城区琉璃厂东街65号房屋腾空交北京***房屋经营管理有限公司收回；四、驳回北京***房屋经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新证据。经查，2023年3月17日，北京市第一中级人民法院作出（2023）京01破86号民事决定书，指定由北京市尚公律师事务所担任***公司管理人，**担任管理人负责人；2023年3月20日，北京市第一中级人民法院做出（2023）京01破申163号民事裁定书，裁定受理***公司的破产清算申请。经本院与破产管理人联系，破产管理人称已接管***公司财产，本案可以继续审理。 双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行。本案中，***公司与***公司签订的《琉璃厂文化街商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁合同履行期间，***公司未履行支付租金的义务。合同期满后，***公司仍未向***公司支付租金，***公司因此拒绝与***公司续签新的租赁合同，***公司虽继续占有使用涉案房屋，但双方之间未形成不定期租赁关系。现双方合同已经到期终止，***公司要求***公司腾空房屋并交回，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。 ***公司欠付***公司租金，***公司有权要求其支付。合同到期后，***公司未按时腾退涉案房屋，***公司有权要求***公司支付占有使用费。一审法院判决***公司按照合同约定的租金标准向***公司支付房屋租金及占有使用费有事实及法律依据，本院予以支持。***公司上诉主张因疫情原因，其经营受到影响，主张应当减免2020年3月、4月两个月50%的租金，但该期间并不在***公司本案诉讼请求范围内，故本院对其主张不予采纳。双方合同期满后，***公司无继续占用涉案房屋的合法依据，本应将涉案房屋及时返还给***公司，但其无正当理由继续占用涉案房屋，且双方合同期满后亦无适用情势变更减免租金的基础，本院对***公司要求减免2022年度的房租的请求不予支持。 综上所述，***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3053元，由北京***图文设计有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　王　磊 审 判 员　　王　云 审 判 员　　袁　芳 二〇二三年四月二十八日 法官助理　　赵　霏 书 记 员　　***