北京鑫圣鸾物资有限责任公司与北京大有丰元电力设备安装有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0111民初10354号

原告：北京鑫圣鸾物资有限责任公司，住所地北京市房山区大石河京周公路北侧。

法定代表人：高晖，经理。

委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。

被告：北京大有丰元电力设备安装有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街29号1号楼1层103。

法定代表人：任国庆，董事长。

委托诉讼代理人：黄科，北京市智远律师事务所律师。

被告：北京农村商业银行股份有限公司燕房支行，住所地北京市房山区城关镇南大街16号。

负责人：吕建东，行长。

委托诉讼代理人：佟七零，男，1970年1月1日出生。

委托诉讼代理人：刘迪，女，1986年1月21日出生。

原告北京鑫圣鸾物资有限责任公司（以下简称“鑫圣鸾公司”）与被告北京大有丰元电力设备安装有限公司（以下简称“大有公司”）、北京农村商业银行股份有限公司燕房支行（以下简称“农商行燕房支行”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭倬独任审判，公开开庭进行了审理。原告鑫圣鸾公司的委托诉讼代理人吴青江，被告大有公司的委托诉讼代理人黄科、被告农商行燕房支行的委托诉讼代理人刘迪、佟七零到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告鑫圣鸾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告大有公司自2021年4月2日起继续履行原告与被告农商行燕房支行于2006年12月20日签订的《土地租赁协议书》，租金10万；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行于2006年12月20日签订的《土地租赁协议书》约定：“被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行以年租金为贰万元将位于北京市房山区×土地5880平方米租赁给原告使用，租期调整为2006年3月20日至2026年3月19日，被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行出现违约情况负责赔偿乙方全部地上物的投资等”。后，双方履行义务；被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行自2015年始拒绝收取租金。2021年4月10日，被告北京大有丰元电力设备安装有限公司在原告住所地的大门张贴《告知书》，告知其是上述土地的实际使用权人等。就上述土地的义务履行，原告与二被告沟通协议，未果。原告现依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等法律规定，诉于贵院，请判如所请。

被告农商行燕房支行辩称，第一，原被告双方依约履行了《土地租赁协议书》约定的义务。2005年9月27日，为解决北京市房山区物资局结算中心债务，被告与北京市房山区物资总公司签订《抵偿债务协议书》，将其所属场院39034.30平方米（58.55亩）的土地使用权、地上定着物及部分资产所有权和收益权（以下简称“抵债资产”）抵偿给被告。2006年12月20日，被告与原告签订《土地租赁协议书》，约定原告租赁被告土地，地址位于房山区×，租赁面积5880平方米，租期为2006年3月20日至2026年3月19日，年租金20000元，每年3月21日前交清租金。该租赁土地为上述抵债资产的一部分。协议签订后，被告按约将土地交于原告使用，原告履行了缴纳租金义务，最后一次缴纳租金时间为2012年9月4日。第二，原告放弃优先购买权。2014年3月21日，被告向原告送达了书面《告知书》，告知拟将抵债资产（含涉案5880平方米的租赁土地）整体处置及有限购买权事宜，原告没有行使优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，“出资人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，原告自动放弃了优先购买权。第三，案涉土地依法转让，且已通知原告，被告无权继续收取租金。2014年4月28日，被告与北京大有丰元电力设备安装有限公司签订了《资产转让协议》，将抵债资产整体转让给大有丰元公司，且在2014年3月21日已向承租人送达了告知书，其放弃行使优先购买权，上述资产转让后并与原告沟通了转让事宜，但原告拒绝签收抵债资产已处置的《告知函》。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，据此“买卖不破租赁”的原则，租赁资产所有权的变动不影响《土地租赁协议书》的效力，被告与原告在租赁期间都按约履行了合同义务，抵债资产转让后大有丰元公司成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务，燕房支行无权继续收取租金。2015年后原告交纳租金退给原告，并再次告知抵债资产转让的事实。第四，被告不收取租金未影响原告的正常使用。被告于2014年4月28日将抵债资产整体转让给大有丰元公司后，不再收取租金，并多次告知抵债资产转让事实。即使转让后被告不再收取租金，也未影响原告的正常使用。综上，被告整体转让抵债资产时履行了告知义务，原告放弃了优先购买权，且转让后知悉转让事实，被告无权继续收取租金。因此，被告在履行《土地租赁协议书》过程中不存在提前终止协议或其它违约情况。原告正常使用租赁土地至今，现却以被告2005年始拒收租金为由要求解除《土地租赁协议书》，并赔偿在租赁土地上的投资款，毫无事实和法律依据。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告大有公司辩称，我方基本认可农商行燕房支行陈述的事实，第一原告与大有公司没有合同关系，原告起诉大有公司是不成立的；第二原告与农商行燕房支行所签订的土地租赁协议应无效，本案所争议的土地到现在都是划拨用地，按照规定划拨用地是不能用于民营企业盈利，原告与物资局签订的协议也应当无效，顺延和支行签订的协议也无效；第三原告承租土地后在土地上建造了大量地上物，现在地上物被列为违章建筑，正在要拆除，请法庭驳回原告对大有公司的起诉。

经审理查明，2006年12月20日，北京农村商业银行燕房支行（甲方、出租方）与北京鑫圣鸾物资有限责任公司（乙方、承租方）签订《土地租赁协议书》，协议约定：乙方承租甲方土地，地址位于房山区×。甲方院内南侧土地5880平方米，南起民爆公司房后墙齐，向北延伸40米，乙方在40米处砌一道高两米的墙，南北长度40米，东西至两侧墙齐，宽度147米，乙方从东墙另开大门。租赁期限自2006年3月20日起至2026年3月19日止，共计20年。租金每年贰万元直至此协议到期。自2006年3月2002年3月20日起至此后每年的3月21日内一次性缴清。协议还约定了双方权利义务内容。最后由双方当事人盖章确认。

协议签订后，鑫圣鸾公司租赁使用上述土地并按期向农商行燕房支行交纳租金，自2015年始，农商行燕房支行将收取的租金退还鑫圣鸾公司，之后不再收取租金。

另查明，2014年3月21日，北京农商银行房山支行向鑫圣鸾公司送达了《告知书》，该告知书载明：我支行与你单位于2006年就出租我支行位于北京市房山区×河×公路北生产资料服务公司的抵债资产签订了《土地租赁协议书》，约定你租赁我支行上述抵债资产部分场院土地，租期自2006年3月20日至2026年3月19日。现我支行拟将该宗抵债资产以不低于1400万元的价格进行整体处置，具体价格面议。根据我国合同法的相关规定，你单位享有优先购买权。如你单位有购买意向，请于收到告知书三日内与我支行联系，否则我支行将视为你单位自动放弃优先购买权。

2014年4月28日，农商银行燕房支行（甲方）、大有公司（乙方）、北京市房山区物资总公司（丙方）签订了《资产转让协议》，该协议载明：2005年9月27日，甲方与丙方签订《抵偿债务协议》，甲方取得北京市房山区×河×公路北侧丙方所属场院的58.55亩土地使用权和地上定着物及部分资产所有权和收益权，以抵偿丙方欠甲方的贷款本息。2012年5月15日，甲方与北京市房山区城关街道办事处签订《京石二通道高速公路工程城关段国有土地使用权收购拆迁补偿协议》，就京石二通道高速公路工程对房山区×河×公路北侧部分资产征地拆迁给予甲方补偿。此次乙方拟整体受让北京市房山区×河×公路北侧拆迁后剩余资产，资产数量及情况以现状为准，丙方作为资产的证载权利人，对本次资产转让行为无异议；该协议书明确约定，农商行燕房支行向大有公司转让上述位于×河×公路北侧的场院及地上定着物，价格为1350万元，现该协议已经生效，2014年12月15日，农商行燕房支行、鑫圣鸾公司及另外三家场地承租者，就大有公司购买房山区×河的资产后，鑫圣鸾公司等几家承租者就租赁合同是否继续履行事宜，进行协商，但因分歧较大未达成一致意见。

上述事实，有各方当事人陈述、《土地租赁协议书》《告知书》《资产转让协议》《北京农村商业银行股份有限公司燕房支行会议记录》《转让资产移交确认书》等证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。

本院认为，鑫圣鸾公司与农商行燕房支行于2006年12月20日签订的《土地租赁协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，该合同在履行过程中，农商行燕房支行将包括该租赁场地在内的房山区×河×公路北侧的土地使用权和地上定着物转让给大有公司，租赁物所有权发生变动。按照相关法律规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，大有在与农商行燕房支行签订资产转让协议时明知鑫圣鸾公司租赁场地的事实，现鑫圣鸾公司要求继续履行2006年12月20日签订的《土地租赁协议书》，本院应予支持；大有公司以争议土地实际使用性质与规划性质不一致进而主张鑫圣鸾公司与农商行燕房支行签订的协议无效，并且，租赁场地内地上物属于违章建筑为由进行抗辩，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百二十五条之规定，判决如下：

被告北京大有丰元电力设备安装有限公司自2021年4月2日起继续履行原告北京鑫圣鸾物资有限责任公司与被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行于2006年12月20日签订的《土地租赁协议书》。

案件受理费1150元，由被告北京大有丰元电力设备安装有限公司负担525元（于本判决生效后七日内交纳）、由被告北京农村商业银行股份有限公司燕房支行负担525元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　郭　倬

二〇二一年九月一日

书记员　董彤妍