厦门莲前集团有限公司、厦门颖明建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0203民初6130号

原告：厦门莲前集团有限公司，住所地福建省厦门市莲前西路859号莲前大厦5楼，统一社会信用代码91350200260137783F。

法定代表人：吴振庭，总经理。

委托诉讼代理人：方耀存，福建信海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方军豪，福建信海律师事务所律师。

被告：厦门颖明建设集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔中路323号莲前集团大厦10层04单元，统一社会信用代码91350200594958733N。

法定代表人：石颖瑜，总经理。

委托诉讼代理人：王海燕，福建卓法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡精铭，福建卓法律师事务所实习律师。

原告厦门莲前集团有限公司（以下简称莲前集团公司）与被告厦门颖明建设集团有限公司（以下简称颖明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案，依法适用简易程序公开审理。原告莲前集团公司的委托诉讼代理人方军豪，被告颖明公司的委托诉讼代理人王海燕、胡精铭到庭参加诉讼。现已审理终结。

莲前集团公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认莲前集团公司与颖明公司之间就址于厦门市思明区××路××号××大厦××层房屋（建筑面积394平方米的部分）及5个车位所形成的不定期租赁关系于起诉状副本送达颖明公司之日时解除；同时判令颖明公司立即将上述房屋及车位腾空并归还给莲前集团公司；2.请求判令颖明公司立即向莲前集团公司支付上述房屋应付未付租金（租金标准按17809.8元／月计；颖明公司所拖欠的应付租金自2020年6月19日起算，应付租金实际应计至合同解除之日止。另，鉴于新冠疫情影响，颖明公司可享受在2020年6月的租金减半政策。）；并支付自合同解除之日起至实际腾空归还上述房屋之日时止的房屋占用费（房屋占用费按26714.7元／月计算）；同时莲前集团公司有权没收颖明公司的房屋租赁押金32308元不予退还；3.请求判令颖明公司立即向莲前集团公司支付5个车位应付未付租金（车位租金标准按300元／月.个计，颖明公司拖欠的应付车位租金自2019年10月1日起暂计至2020年12月31日止，应付车位租金实际应计算至合同解除之日止）；并支付自合同解除之日起至实际腾空归还上述车位之日时止的车位占用费（车位占用费按300元／月.个计算）；4.请求判令颖明公司支付原告莲前集团公司违约金53429.4元；5.请求判令被告颖明公司支付原告莲前集团公司已代垫的水电费合计人民币2249.34元【包含：①自2020年10月份至2020年12月份止的电费（含公摊）共计人民币2201.34元；②自2020年10月份至2020年12月份止的水费（含公摊）共计人民币48元】。上述各项费用共暂计人民币215062.14元；6.请求判令被告颖明公司承担一切诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费等）。事实与理由：2014年8月8日，莲前集团公司（甲方）以及颖明公司（乙方）就颖明公司承租莲前集团公司所有的址于厦门市思明区××路××号××大厦××层房屋（指建筑面积394平方米的部分，下称“讼争房屋”）及车位之事宜，签订了《房屋租赁合同》。根据该合同约定，颖明公司承租的用途为办公，莲前集团按租赁面积有偿提供3个固定停车位，每个车位每月租金300元；租赁期限5年，莲前集团公司从2014年8月10日起已将讼争房屋交付颖明公司使用，期限至2019年8月9日止。房屋租金从2014年10月10日起计，自2014年10月10日至2017年10月9日的三年期间内，按41元／㎡.月（含税）计取，即月租金额为人民币16154元；自第四年即2017年10月10日起租金以前一年为基数每年递增5%。租金按每三个月支付一次，每次缴付租金应在上一次缴付期结束前的7个工作日内交清，如遇法定节假日顺延。同时，颖明公司应以转账方式向莲前集团公司支付房屋租金。讼争房屋的租赁押金为二个月的租金金额，即为32308元；合同亦约定了物业管理费、公共维修金及水电费（含公摊）应由颖明公司承担。合同第8.1条约定，在颖明公司未按约定期限交付租金等按约定应由其缴交的各项费用，超过15天以上的，经莲前集团公司书面通知后三个工作日内仍未补缴的，在此情况下，莲前集团公司有权选择解除合同，没收押金，颖明公司应在莲前集团规定期限内无条件退场，并支付不少于三个月房屋租金的违约金。第9.5条约定，租赁期满或合同解除，颖明公司应如期交还房屋。如颖明公司未经莲前集团同意逾期交还的，每逾期一日，颖明公司应按最后一期租赁价格标准的1.5倍价格向莲前集团公司支付房屋使用费。另，上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后至今，虽莲前集团公司、颖明公司之间未就讼争房屋及车位再续签书面租赁合同，但颖明公司仍继续使用讼争房屋及车位,莲前集团公司也未对此提出异议；同时，颖明公司现实际使用的车位为5个。根据《中华人民共和国民法典》第730条及第734条第1款的规定，莲前集团公司、颖明公司现就讼争房屋及车位形成了不定期租赁关系，原《房屋租赁合同》继续有效；另外，颖明公司存在着积欠租金等费用不能按时足额缴纳的情况，其虽于2020年6月2日作出了书面的租金还款承诺，但至今仍不能完整履行承诺的义务。同时，莲前集团公司还替颖明公司垫付了由其拖欠的讼争房屋相关租赁期间内的水电费用（含公摊），但该部分费用也理应由颖明公司根据原《房屋租赁合同》第3.5条的约定自行承担。因受新冠疫情的影响，厦门市有关部门出台了应对新冠疫情而执行租金减免的政策性文件；莲前集团公司也按照相关文件精神，就颖明公司可享受政策减免的应付租金，给予了对应期间的免除；但其余不在减免政策范围内的应付未付租金部分，颖明公司依法仍应承担继续支付的义务。莲前集团公司认为，鉴于颖明公司与莲前集团公司针对讼争房屋存在不定期租赁关系，且颖明公司还存在拖欠应付租金未付的事实；故莲前集团公司作为出租人有权随时要求解除双方的不定期租赁关系，并要求颖明公司承担相应的违约责任。现依据有关法律的规定，莲前集团公司特具状至法院。

颖明公司辩称，1.房屋已经腾空并通知莲前集团公司负责人，此后不应再行计算租金。颖明公司已于2020月10月15日腾空房屋，并通过微信告知莲前集团公司负责人。颖明公司明示解除不定期租赁合同后，莲前集团公司未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失请求赔偿。因此莲前集团公司诉求的租金应扣除2020年10月15日之后的部分，即仅应支付2020年6月19日至2020年10月15日。2.本案违约金约定过高，应当减免。根据《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案原告因被告方迟延履行义务而遭受的损失远远低于《房屋租赁合同》中约定的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条也规定了“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，颖明公司在《房屋租赁合同》约定的租赁期内，按时支付租金至租赁期届满转为不定期租赁合同。合同目的得以实现，且颖明公司系受疫情影响无力支付，并非主观恶意拖欠租金。因此违约金应当减免。如果在合同约定的租赁期如此顺利履行的情况下仍以“实际损失的百分之三十确定违约金”，既不符合司法解释第二十九条规定的“兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度”，也否定了被告如约履行合同的意义和价值。3.合同解除后莲前集团公司诉求的房屋占用费、车位占用费的诉求请求于法无据，应当不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第5条规定可知：房屋占有费系房屋租赁合同无效情形下，因没有合同作为依据，为维护房屋所有权人而规定的费用。本案不存在合同无效的情形，且颖明公司已于2020年10月15日将房屋腾空并通过微信通知莲前集团公司负责人，但莲前集团公司迟迟不来交接，因此不存在产生房屋占用费的可能。即使是法院判决合同解除，莲前集团公司也应基于颖明公司合理的时间搬离房屋后再行计算房屋占用费。4.莲前集团公司按政策减免的房租合计应扣除三个月房租。结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》与思明法院（2020）闽0203民初3032号、（2020）闽0203民初15836号等判决，莲前集团公司应免除2020年2月份的房租，减半收取2020年3月至6月租金。故本案应在莲前集团公司扣除的2个月租金基础上再扣除一个月租金。综合上述，颖明公司认为莲前集团公司请求没有合理理由，恳请人民法院予以驳回。

围绕诉讼请求，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年8月8日，莲前集团公司（出租方，甲方）与颖明公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：甲方同意将位于××路××号××大厦××层的部分场所（以下简称讼争房屋）出租给乙方使用，出租的建筑面积为394平方米，甲方按租赁面积有偿提供3个固定停车位，每个车位每月租金300元，租金和车位费一起每三个月支付一次；租赁期5年，自2014年8月10日起至2019年8月9日止，2014年8月10日至2014年10月9日为二个月免租金装修期；租金从2014年10月10日起计，自2014年10月10日至2017年10月9日的三年期间内，按41元／㎡.月（含税）计取，即月租金额为人民币16154元；自第四年即2017年10月10日起租金以前一年为基数每年递增5%。租金按每三个月支付一次，每次缴付租金应在上一次缴付期结束前的7个工作日内交清，如遇法定节假日顺延；讼争房屋的租赁押金为二个月的租金金额，即为人民币32308元；物业管理费、公共维修金及水电费（含公摊）由乙方承担；若未按约定期限交付租金、物业管理费、水电费，以及其他按约定应由乙方缴交的各项费用，超过15天以上的，经甲方书面通知后三个工作日内仍未补缴的，甲方有权单方面解除合同，没收押金，乙方应在甲方规定期限内无条件退场，并支付不少于三个月房屋租金的违约金；因合同解除造成甲方损失的，乙方除应支付相关违约金或滞纳金外，尚应负责赔偿甲方实际损失；如乙方逾期交付的房屋租金、车位租金，除应补缴的费用外，每逾期一日，乙方应按其逾期总金额的千分之三向甲方交付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；在租赁期内，如乙方要求提前退租，需提前二个月书面通知甲方，乙方所缴交的租赁押金不予退还，同时需支付甲方三个月的房屋租金作为违约金；如乙方逾期交付水电费、物业管理费、公共维修金、空调费、水电分摊费等费用，除应补交该费用和有关部门规定的滞纳金外，每逾期一日，乙方应按其逾期总金额的千分之八交付违约金；在租赁期内，若乙方累计逾期30天未缴纳应付租金、水电费和物业管理费等费用，甲方可随时单方解除租赁合同，没收租赁押金。解除租赁合同时，乙方应在甲方规定的时间内退出，否则甲方有权在公证处的见证下，清空乙方租赁办公楼内所有归属乙方的设备设施等物品；若乙方在甲方催告后20天内未能取回所清空物品，则视为乙方自动放弃，甲方有权任意处置，乙方对此不得有异议；合同解除后，乙方应如期交还房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还的，每逾期一日，乙方应按最后一期租赁价格标准的1.5倍向甲方支付房屋使用费。若不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应赔偿经济损失。因违约造成对方损失、第三人追究等，违约方除应依据讼争合同条款赔偿外，还应赔偿守约方为此支付的合理费用，包括但不限于甲方由此发生的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等费用；等等。

上述合同签订后，莲前集团公司将讼争房屋交付颖明公司使用，颖明公司依约支付租赁押金、租金等费用。租赁合同期限届满后，颖明公司继续租用讼争房屋和车位。

2020年6月2日，莲前集团公司向颖明公司发出房租催缴通知，载明：颖明公司承租莲前集团公司讼争房屋（约1000平方米），自2019年10月1日至2020年6月30日（共计9个月），颖明公司共欠缴租金406800元和车位租金13500元。因疫情原因，适当减免房租（减免政策：租金1个月全免，2个月减半），减免后还应缴房租316400元和车位租金13500元，要求颖明公司在通知发出后5日内即2020年6月7日前缴清上述款项。同日，颖明公司出具一份《租金还款承诺书》，确认按减免2个月租金政策后还拖欠莲前集团公司房屋办公租金和车位费用合计329900元（其中房屋租金316400元，车位租金13500元），并承诺将以分期方式（即每月的10日之前支付80000元）支付上述拖欠款项，此后各月的租金、水电费、物业费等相关费用，也愿按时交纳。

此后，颖明公司分别于2020年6月5日、7月7日、8月6日向莲前集团公司转账80000元，共计240000元。

2020年9月30日，莲前集团公司工作人员向颖明公司工作人员发送微信：“梁总，什么时候要退租的要写一下。”

2020年10月15日，颖明公司工作人员向莲前集团公司工作人员发送微信：“陈总，我十层的已搬的差不多了，我们只租老板里面那三间，具体的你联系小吴，谢谢！”莲前集团公司工作人员回复：“梁总，我们领导说不能这样出租，他说要租全部租，要退全部退。”颖明公司工作人员：“这个具体你联系小吴。”

2020年11月3日，颖明公司工作人员向莲前集团公司工作人员发送微信：“陈总，下午有在29层吗？送报告给你。”莲前集团公司工作人员回复：“我在莲前街道办事处9楼。”“我在912。”

2020年11月10日，莲前集团公司工作人员通过微信向颖明公司工作人员发送《解除房屋租赁关系协议书（颖明建设公司）2》并附留言：“梁总，协议书您看一下，尽快安排，不然房租一直发生。”

2021年3月23日，本院向颖明公司送达本案起诉状副本及证据材料。

本案庭审中，莲前集团公司述称：颖明公司已经确认屋内还有物品没有腾退，说明还占用房屋；莲前集团公司是国企，腾退交接房屋要按照程序，当时已经告知颖明公司若解除租赁关系需要至莲前集团公司处办理相关解除手续，但颖明公司一直未办理；莲前集团公司没有自行收回房屋，实际上颖明公司也仍在使用房屋；颖明公司抗辩违约金过高，但莲前集团公司诉求的违约金已经是自愿下调违约金计算标准的结果。颖明公司述称：颖明公司的物品均已经搬离房屋，剩余的一点物品已经明确告知莲前集团公司不要了，颖明公司可以自行处置；留下的都是附着物，莲前集团公司可用的可以继续使用；双方没有交接钥匙，莲前集团公司拒收钥匙。但讼争房屋不需要上锁，是敞开的，莲前集团公司可自行收回；当时颖明公司提出想要只租三间，但莲前集团公司不同意，颖明公司已在2020年10月15日腾退房屋，但莲前集团公司2020年11月10日才向颖明公司发送解除租赁关系协议书，双方存在争议，因此没有签署这份协议书；颖明公司目前已不在讼争房屋营业办公，公司正在寻找新的办公场所，还没有找到；因疫情影响，公司没有项目，运营受到影响；颖明公司在2020年10月15日腾退房屋后也没有使用车位，车位是敞开的，莲前集团公司可自行收回。

另查明，2018年11月1日，颖明公司与莲前集团公司另行签订一份《房屋租赁合同》，约定前者向后者承租××路××号××大厦××层的部分场所（建筑面积为606平方米），与本案讼争房屋打通使用，详情见（2021）闽0203民初6131号民事判决书。2020年5月20日，案外人华菲物业公司出具一份《说明》，载明：承租人（颖明公司）在莲前集团大厦物业管理处登记使用的租赁车位数量自2018年11月起至今实际为5个。2021年1月13日，华菲物业公司出具《说明》：承租人颖明公司（承租面积394平方米）欠缴2020年10月至2020年12月水电费（含公摊）2249.24元，（其中截止到2020年12月31日抄表，欠缴电费2201.34元；欠缴水费为48元），以上费用均已由莲前集团公司先行垫付。

还查明，因新冠疫情影响，2020年3月3日，厦门市思明区财政局发布《思明区财政局关于应对新冠肺炎疫情执行租金减免政策的通知》，按照市政府办公厅2020年2月17日发布的《应对新冠肺炎疫情扶持企业发展若干措施的办事指南》的最新要求，执行市级“租金1个月全免、2个月减半”政策，2020年2月租金全免，3、4月租金减半。2020年5月29日，厦门市财政局下发《厦门市财政局关于延续执行中小企业房租减免政策的通知》（厦财综【2020】30号）文件，根据《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》有关规定，经报市政府同意，先决定对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，2020年5月、6月租金减半。2020年6月8日，厦门市思明区财政局发布相关通知，落实厦门市财政局减免政策及发布《关于应对新冠疫情适当减免房租操作指南》。

本院认为，本案纠纷所关联的法律事实发生在民法典施行前、持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，适用民法典的规定。

本案讼争的《房屋租赁合同》真实合法有效，莲前集团公司与颖明公司依约履行完毕。租赁期限届满后，颖明公司继续租用讼争房屋和车位，莲前集团公司未有异议，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定不定期租赁合同当事人可随时解除租赁关系，2020年11月10日莲前集团公司工作人员向颖明公司工作人员发送《解除房屋租赁关系协议书（颖明建设公司）2》，应认定双方不定期租赁合同关系于该日解除。讼争合同系不定期租赁合同，原、被告双方均有任意解除权，不以是否为守约方为前提条件。不应认定颖明公司构成提前退租违约，其无须承担合同9.1条约定的提前退租违约责任，对莲前集团公司关于违约金、没收租赁押金的诉讼请求不予支持。但颖明公司逾期支付租金等费用构成违约，应当承担继续履行等违约责任。具体而言，其应支付所欠2020年6月30日之前的租金35960元【（329900-240000）×40%，按讼争合同约定的租赁面积占全部租赁面积的大致比例计算】以及2020年7月1日至2020年11月10日的租金83675.8元（房屋租金按每月17809.8元计算，车位租金按每月300×5=1500元计算），合计119635.8元；并支付莲前集团公司垫付的水电费（含公摊）2249.34元。根据合同约定租赁押金可抵扣租金等费用，扣除32308元已付押金后，颖明公司还应支付欠付款项89577.14元（119635.8+2249.34-32308）。2020年10月15日颖明公司告知“已搬的差不多了”，莲前集团公司于25日后即2020年11月10日向颖明公司正式发送解除合同通知，该通知到达即生效，无须颖明公司再做表意。欠付租金及违约金等其他争议事项可另行处理，不应作为莲前集团公司不积极履行止损义务及时收回房屋的理由。此外，没有证据表明颖明公司仍占用讼争房屋和车位，且颖明公司已明确表态屋内物品任由莲前集团公司处置，故对莲前集团公司的腾房及占用费诉求不予支持。

综上所述，对莲前集团公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认厦门莲前集团有限公司与厦门颖明建设集团有限公司就址于厦门市思明区××路××号××大厦××层房屋（建筑面积394平方米的部分）及5个车位的租赁合同解除；

二、厦门颖明建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门莲前集团有限公司支付租金、水电费（含公摊）共计89577.14元；

三、驳回厦门莲前集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为2263元，厦门莲前集团有限公司负担1244元，厦门颖明建设集团有限公司负担1019元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　郭泽喆

二〇二一年六月九日

代书记员　杨雅玲

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法典》

第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方负担。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条第一款租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。