福建互华土木工程管理有限公司、福建融华置业有限公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省龙岩市新罗区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）闽0802执异133号

案外人：赖红妹，女，1975年2月22日出生，汉族，居民，住福建省南平市建阳市。

申请执行人：福建互华土木工程管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城华莲路5-17号(多特家园)1幢3层3A、3B，统一社会信用代码91350800705319265M。

被执行人：福建融华置业有限公司，住所地:福建省南平市顺昌县双溪镇三民里巷56号融华文博苑2幢205室，统一社会信用代码91350721611068047C。

法定代表人:林文平，执行董事。

本院在执行申请执行人福建互华土木管理有限公司（以下简称互华公司）与被执行人福建融华置业有限公司（以下简称融华公司）合同纠纷一案中［执行案号：（2021）闽0802执5034号］，案外人赖红妹对本院查封登记在融华公司名下的坐落于南平市建阳区××街道××路××号××幢××层××室××行为不服，认为该房产系其所有，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人赖红妹称：2020年11月26日，案外人赖红妹通过建阳万发不动产代理有限公司（中介），以房屋总价款702747元的价格向被执行人融华公司购买由融华公司开发的位于建阳区××街道××路××号××幢××层××室××商品房现房，并与融华公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号202006333）。赖红妹一次性付清全部房款，融华公司向赖红妹盖章出具《收款收据》及证明。同日、融华公司向赖红妹签发《交房通知书》，并实际交付上述房产，同时，将该商品房买卖合同提交至南平市建阳区住房和城乡建设局进行备案登记（业务宗号1XXX1）。此后，赖红妹实际占有并使用该房屋至今。在此期间，赖红妹多次要求融华公司将该房产的产权办理至赖红妹名下，但融华公司一直推脱，未予办理。2022年3月26日，赖红妹得知上述房产因融华公司与他人债务原因，被龙岩市新罗区人民法院查封。综上，赖红妹认为，1.赖红妹作为商品房的买受人，在法院执行查封前，已与融华公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并进行了备案登记；2.赖红妹支付了全部购房款；3.合同签订后，赖红妹合法占有、使用上述房产至今；4.案涉房屋产权未能办理到赖红妹名下系因融华公司单方面原因，非赖红妹原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赖红妹有权排除案涉房屋执行查封，以便赖红妹得以办理案涉房屋的过户手续。现赖红妹请求法院支持赖红妹的异议申请，解除对赖红妹购买的、尚未过户的位于南平市建阳区××街道××路××号××幢××层××室××房产的查封。

本院经书面审查查明，申请执行人互华公司与被执行人融华公司合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，于2020年9月22日作出（2020）闽0802民初1255号民事判决，判决：“一、福建融华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建互华土木工程管理有限公司咨询费的基本费用尾款100000元、效益费用117245.89元，合计217245.89元；二、福建融华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建互华土木工程管理有限公司以217245.89元为基数、自2018年6月8日起至款清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。”融华公司不服该判决，上诉于龙岩市中级人民法院，龙岩市中级人民法院于2021年4月16日作出了（2021）闽08民终181号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该判决于2021年4月28日生效。互华公司向本院申请强制执行，本院于2021年10月14日立案受理，执行案号为（2021）闽0802执5034号。在执行过程中，本院于2021年10月20日作出（2021）闽0802执5034号之一执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人福建融华置业有限公司应当履行义务部分的存款、债券、股票、基金份额等财产。二、扣留、提取被执行人福建融华置业有限公司应当履行义务部分的收入。三、查封、扣押、拍卖、变卖被执行人福建融华置业有限公司应当履行义务部分的财产。四、以上查封、冻结、划拨、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人福建融华置业有限公司的财产以人民币217245.89元及至还清欠款之日止的利息和应由被执行人承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。”依据该裁定，本院于2021年12月20日查封登记在融华公司名下的坐落于南平市建阳区××街道××路××号××幢××层××室××房产［权证号码：闽（2018）建阳区不动产权第0XXX1号］，并于2022年1月19日将前述案涉房产移送司法拍卖。为此，案外人赖红妹向本院提出执行异议，并提供《商品房买卖合同（现售）》、《前期物业合同》、确认及承诺书、收款收据、商品房买卖合同备案信息表、商品房合同备案信息证明、交房通知书、交房确认单、专项维修资金缴款凭证、《供用水合同》、《居民用户供用电合同》、物业收据、承诺书、《限期履行通知书》等证据，用以证明涉案房产系案外人赖红妹向被执行人融华公司购买的并已合法占有使用至今。

上述事实，有民事判决书、强制执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封财产移交调查表等证据在案佐证。

本院认为：《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二百一十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……。”从查明的事实看，坐落于南平市建阳区××街道××路××号××幢××层××室××房产登记在被执行人融华公司名下，根据上述法律规定，被执行人融华公司系上述房产的所有权人。本案的争议焦点是案外人赖红妹提出的异议能否排除本院对案涉房产的查封并处置问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定,“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”联系本案而言，融华公司作为本案被执行人，有履行已生效法律文书的法定义务，在其未履行义务的情况下，本院根据上述法律、司法解释的规定，有权对被执行人融华公司享有所有权的房产采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行行为，因此，本院对案涉房产予以查封合法有据，及进行处置并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。”案外人赖红妹所提供的证据并不足以证明其提出的异议主张符合该条规定的情形。综上，案外人赖红妹所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人赖红妹的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　谢　 志　 斌

审判员　陈　　　　陆

审判员　林　 爱　 芸

二〇二二年七月二十六日

书记员　刘芳芳(代)

附一：主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；

（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。