张掖市隆达建筑安装工程有限责任公司、甘肃天薇房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

甘肃省张掖市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）甘07执异13号

案外人：席建磊，男，汉族。

委托诉讼代理人：张龙亭，甘肃锦舒律师事务所律师。

申请执行人：张掖市隆达建筑安装工程有限责任公司。

法定代表人：柳生荣，系公司经理。

被执行人：甘肃天薇房地产开发有限公司。

法定代表人：董新，系该公司总经理。

本院在执行申请执行人张掖市隆达建筑安装工程有限责任公司（以下简称隆达公司）与被执行人甘肃天薇房地产开发有限公司（以下简称天薇公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人席建磊对本院执行的登记在被执行人天薇公司名下位于高台县天薇国际商城X幢综合楼X单元X室房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人席建磊称，请求停止对案涉房屋的执行程序，并解除查封。事实与理由：2018年12月26日，席建磊与天薇公司签订书面《商品房买卖合同（预售）》，双方约定通过交纳首付款并办理按揭贷款的方式支付全部房款291800元。席建磊于2018年12月23日至2020年1月8日向天薇公司交纳首付款91800元，向中国建设银行申请按揭贷款200000元，该款于2019年3月4日转入天薇公司账户。2019年2月，案涉房屋办理了不动产抵押权预告登记。天薇公司随后向席建磊交付房屋，席建磊装修入住该房屋。2020年10月，席建磊突然从天薇公司得知案涉房屋被查封。席建磊就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，请求停止对该房屋的执行。

本院查明，隆达公司与天薇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理，案号为（2019）甘07民初63号。2019年8月6日，本院依隆达公司的诉讼保全申请，依法查封了天薇公司开发的位于高台县天薇国际商城X号楼公寓式住宅54套、X号楼公寓式住宅24套，合计78套，查封期限为3年，自2019年8月6日至2022年8月5日。案涉房屋在查封之列。2019年12月24日，本院作出（2019）甘07民初63号民事判决书。该判决书确定：天薇公司欠隆达公司工程款9710319.07元，于判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费79772元，保全费5000元，均由天薇公司负担。该判决生效后，天薇公司未履行判决确定的义务。隆达公司向本院申请强制执行，本院于2020年7月23日立案执行，案号为（2020）甘07执49号。本案在执行过程中，拟对依法查封的房产进行拍卖，该案正在执行中。

另查明，2018年12月26日，席建磊与天薇公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由席建磊向天薇公司购买案涉房屋一套，建筑面积47.96平方米，单价为每平方米6084.24元，总价款291800元，首付91800元，余款200000元向建设银行申请贷款。2018年12月23日至2020年1月8日，席建磊陆续向天薇公司交纳房款91800元。2019年2月2日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告首次登记和抵押权预告首次登记。2019年3月4日，席建磊申请的建设银行按揭贷款200000元打入天薇公司账户。随后，天薇公司向席建磊交付案涉房屋。

本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。在执行程序中，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人责任财产或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。因此，本案争议的焦点问题为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，在本院查封案涉房屋之前，案外人与天薇公司已签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》，约定由案外人向天薇公司购买案涉房屋，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第二，案外人购买案涉房屋的目的是用于居住，在《商品房买卖合同（预售）》签订后，天薇公司已将案涉房屋交付案外人，在本院查封之前案外人已合法占有案涉房屋。第三，案外人除过支付案涉房屋首付款之外，其余房款通过办理按揭贷款的方式向天薇公司支付，已支付了合同约定全部房价款。

综上所述，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对登记在被执行人甘肃天薇房地产开发有限公司名下位于高台县天薇国际商城X幢综合楼X单元X室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。

审 判 长　张正权

审 判 员　刘曙光

审 判 员　郭永旺

二〇二一年一月二十八日

法官助理　梁海霞

书 记 员　杨立婷

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。