广州市隧成建业物业发展有限公司、广州隧开新技术工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤01民终23539号

上诉人（原审被告）：广州市隧成建业物业发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道3-5号301。

法定代表人：曾春航，董事长。

委托诉讼代理人：高敏坚，该公司员工。

委托诉讼代理人：赵向红，广东诺臣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州隧开新技术工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道3-5号三楼自编302房。

法定代表人：徐樱，董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李云燕，广东合富律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许泽剑，广东合富律师事务所律师。

上诉人广州市隧成建业物业发展有限公司（以下简称隧成公司）因与被上诉人广州隧开新技术工程有限公司（以下简称隧开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隧成公司委托诉讼代理人高敏坚、赵向红，被上诉人隧开公司委托诉讼代理人许泽剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

隧成公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回隧开公司诉讼请求。事实与理由：一审判决未兼顾本案事实。首先，从历史原因来讲，双方已经签订了七年多的租赁合同。隧开公司与其业主均以政府发文为由，称租赁合同超过了六年，所以诉讼要求解除。双方当事人于2015年就签订了七年多的租赁合同，政府部门2017年7月26日所发之文，不具有溯及力，且该文只是指导意见，也不具有强制约束力。双方签订七年多的租赁合同，没有违反合同法规定的租赁合同不得超过二十年的强制性规定。法院不能依隧开公司的借口解除租赁合同。其次，从租赁房屋现状来讲，隧成公司已将涉案租赁场地和他案租赁场地合并装修成一个整体的办公场所，亦无法分割使用，并在此注册了公司住所地。隧成公司是基于合同的信赖，相信隧开公司与其他出租方会依法依约履行合同，才将两块场地一并租赁并装修成现状。隧开公司完全不顾及隧成公司的利益和损失，提出毁约，这种不诚信的行为不应得到支持。最后，从法院的判决案例对当事人的影响来讲，同案不同判，让当事人无所适从，无法履行判决。隧开公司和其他业主分别起诉隧成公司，同一法院针对同一租赁事实，一个判决解除，一个判决不予解除。综上，请求二审法院支持隧成公司的上诉请求。

隧开公司辩称，（一）隧开公司解除合同依法依约，一审法院认定事实清楚，判决合法合理。首先，涉案物业是隧开公司从广州市隧道开发公司（以下简称隧道公司）处承租后转租给隧成公司的。2017年12月4日，隧道公司向隧开公司发函称提前至2017年12月31日终止与隧开公司的租赁关系。基于此，隧开公司分别于2017年12月8日、2017年12月26日发函给隧成公司，明确于2017年12月31日解除双方的租赁关系。隧开公司已就相关事实提供相关函件、文件签收证明等予以佐证，并经一审法院认定。其次，在一审庭审中，隧开公司已多次强调，隧开公司解除合同是依据涉案《物业租赁合同》第十一条第7款：“租赁期限内，甲方与业主的租赁关系在本合同租赁期内终止（以业主的书面通知书为准），则甲乙双方同意无条件提前终止本合同，且互不追究提前终止合同的违约责任”。（二）隧成公司称其已将涉案物业与其他租赁场地合并装修及无法分割使用，无事实及法律依据。涉案物业位于“广州市荔湾区黄沙大道3-5号302、303室”，与其他租赁场地并非不可分割的整体。且即便是涉案物业本身，其也是可分割使用的两间办公室。因此，涉案物业与其他租赁场地不论如何进行装修，也不可能形成不可分割或附合的状态。故隧成公司所称内容纯属借口。另外，涉案《物业租赁合同》并未约定隧成公司可将涉案物业与其他租赁场地合并装修，且隧成公司的装修行为也未经隧开公司同意，属于擅自装修，隧成公司应自担风险；且根据《物业租赁合同》第十条第3项约定，隧成公司的擅自装修行为已构成违约，隧开公司对此保留追究其相关违约责任。（三）本案不存在同案不同判的问题。涉案物业与隧道公司租予隧成公司的物业，所牵涉的是两个不同的租赁关系。就这两个租赁关系的处理，应当依据各自相关的合同、具体事实、法律法规进行认定、裁决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回隧成公司的上诉请求，维持原判。

隧开公司向一审法院起诉请求：1.确认隧开公司、隧成公司签订的《物业租赁合同》于2017年12月31日解除；2.隧成公司立即腾退并向隧开公司交还广州市荔湾区黄沙大道3-5号302、303室；3.隧成公司向隧开公司支付占用涉案物业的占用金（根据《物业租赁合同》第九条第4款计算，按照原每日租金的三倍计算，2018年1月的占用费标准是5300乘以3=15900元，2018年2月1日至2019年1月31日期间每月的占用费标准是5565元乘以3=16695元，自2019年2月1日计2020年1月31日期间每月的占用费标准是5842.72元乘以3=17528.16元，计至隧成公司腾退并交还涉案物业为止）；4.本案诉讼费由隧成公司承担。

一审法院经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道3-5号三楼是隧道公司的物业。

2011年10月27日隧道公司（出租人、甲方）与隧开公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道路3-5号3楼自编3-3号的房地产出租给乙方作商业使用。租赁期限自2012年1月1日起至2022年12月31日止。

2015年2月9日隧开公司（出租人、甲方）与隧成公司（承租人、乙方）签订了《物业租赁合同》约定：甲方将荔湾区黄沙大道路3-5号302房、303房出租给乙方使用，租赁期限自2015年2月1日至2022年12月31日，计租面积为212平方米，租金每年递增5%，其中2017年2月前的租金为每平方米25元，2018年2月至2019年1月的租金为每平方米26.25元，2019年2月至2020年1月的租金为每平方米27.56元。（第九条）租赁合同期满，乙方须于租赁合同期满当日返还该物业，且不得以任何理由占用；如乙方继续占用物业，则自返还期限届满之日或合同解除（终止）的次日起，乙方需以月租金标准按日交付该物业租金的三倍向甲方支付。（第十一条第7项）租赁期内，甲方与业主的租赁关系在本合同租赁期内终止（以业主的书面通知书为准），则甲乙双方同意无条件提前终止本合同，且互不追究提前终止合同的违约责任。

隧开公司、隧成公司签订合同后，隧成公司按合同约定向隧开公司交纳了租赁保证金，隧开公司将房屋交付给隧成公司使用。

2017年12月4日隧道公司向隧开公司发出《关于提前终止房屋租赁合同的函》，称根据广州市住房和城乡建设委员会下发《关于印发进一步规范物业经营管理工作方案的通知》要求，双方签订的《广州市房屋租赁合同》存在物业经营不规范问题（出租年限超过规定上限的（5年以上），根据上级要求需马上进行整改，为此隧道公司提前至2017年12月31日与你司终止合同，请隧开公司做好相关工作，依时将物业交还。

2017年12月8日隧开公司向隧成公司发出《关于终止物业租赁合同的函》，称根据隧道公司发出的《关于提前终止房屋租赁合同的函》的要求，上级公司将于2017年12月31日提前终止与我司的租赁合同，并须交还物业。因此，我司与你司签订的《物业租赁合同》亦须同时于2017年12月31日终止，请你司做好相关工作，按时交还物业。

隧成公司收到上述函件后，于2017年12月13日对隧开公司的来函进行了回复，要求继续履行合同。

2017年12月26日隧开公司再次向隧成公司发出《关于提前终止物业租赁合同的函》，要求隧成公司在2018年1月3日前交还物业。

之后，隧成公司继续使用物业，并向隧开公司交纳租赁费至2018年6月。隧开公司于2018年7月到一审法院起诉隧成公司，遂停止收取隧成公司交纳的费用。

一审法院认为，隧开公司、隧成公司签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。根据合同第十一条第7点约定，若业主书面通知解除业主与隧开公司之间租赁合同的，隧开公司、隧成公司同意无条件提前终止双方的租赁合同，现房屋业主已于2017年12月4日向隧开公司发出解除合同通知，隧开公司、隧成公司双方约定的解除合同的条件已经成就，故根据上述合同约定，隧开公司、隧成公司之间的租赁合同应当解除。隧开公司已于2017年12月8日向隧成公司送达了解除合同通知，并要求于2017年12月31日解除合同，依据法律规定，隧开公司、隧成公司之间的租赁合同于2017年12月31日解除。在合同解除后，隧成公司没有按隧开公司要求将房屋交还给隧开公司，故隧开公司要求隧成公司交还房屋及支付2018年1月1日起的房屋占用费符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，于2018年10月22日判决：一、确认隧开公司与隧成公司签订的关于广州市荔湾区黄沙大道3-5号302、303室的《物业租赁合同》于2017年12月31日解除。二、自判决发生法律效力之日起五日内，隧成公司搬离广州市荔湾区黄沙大道3-5号302、303室，将房屋交还给隧开公司。三、自判决发生法律效力之日起五日内，隧成公司向隧开公司支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日期间的占有使用费（其中2018年1月的占用费标准为212㎡×25元×3倍=15900元，2018年2月至2019年1月期间的占用费标准为212㎡×26.25元×3倍=16695元，2019年2月至2020年1月的占用费标准为212㎡×27.56元×3倍=17528.16元）。本案诉讼费867元，由隧成公司负担。

二审期间，隧成公司为证明其主张提交了一份本院（2018）粤01民终19760号民事判决书（上诉人为广州隧道开发公司，被上诉人为隧成公司，案由为房屋租赁合同纠纷），拟证明该案与本案情况相同，该案租赁合同已被生效判决认定未达到合同解除条件。经质证，隧开公司的意见为：对真实性没有异议，但对关联性有异议。本案并不存在同案不同判的情形，隧开公司与隧成公司解除合同的依据是涉案租赁合同第十一条第7项的约定，而隧成公司所提交的判决书基本事实、法律依据与本案完全不一致，隧成公司故意将该两案混为一谈。

经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。

本院二审查明，经询问，隧成公司确认（2018）粤01民终19760号民事判决书中的合同中没有约定“租赁期内，甲方与业主的租赁关系在本合同租赁期内终止（以业主的书面通知书为准），则甲乙双方同意无条件提前终止本合同”。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据隧成公司的上诉及隧开公司的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：涉案合同是否已于2017年12月31日解除。

关于本案的争议焦点问题，根据涉案《物业租赁合同》第十一条第7项约定的“租赁期内，甲方与业主的租赁关系在本合同租赁期内终止（以业主的书面通知书为准），则甲乙双方同意无条件提前终止本合同，且互不追究提前终止合同的违约责任”内容来看，隧成公司、隧开公司在签订涉案合同时已约定了解除条件。现涉案房屋业主已于2017年12月4日向隧开公司发出解除合同通知，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，在约定的合同解除条件成就时，隧开公司有权要求解除合同。隧开公司在涉案合同解除条件成就的情况下，向隧成公司发送解除合同通知书要求2017年12月31日解除涉案合同符合法律规定。一审法院在查明事实的基础上认定涉案合同于2017年12月31日解除，并认定隧成公司应腾空涉案房屋给隧开公司及支付隧开公司房屋占用费正确，本院予以维持。至于隧成公司上诉所称的装修问题，因不属于本案审理范围，故本院在本案中不予调处。

综上所述，隧成公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1734元，由上诉人广州市隧成建业物业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王会峰

审判员　　黄春成

审判员　　闫　娜

二〇一八年十二月二十八日

书记员　　甄雪皓

肖晓桐