深圳招商物业管理有限公司
深圳招商物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤03民终27717号
上诉人（原审原告）：深圳招商物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区招商路招商大厦730-736，统一社会信用代码：91440300192443673A。
法定代表人：谢水清，董事长。
委托诉讼代理人：吴伟，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1968年12月5日出生，身份证住址：北京市通州区。
上诉人深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）因与被上诉人***物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初14079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人招商物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法支持招商物业公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用均由***承担。
被上诉人***无意见。
招商物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、***向招商物业公司支付拖欠深圳市南山区鲸山别墅133号的物业管理费28397.08元（人民币，下同）、维修资金2989.14元；2、***向招商物业公司支付代为垫付的水费45.40元、排污费13.80元、垃圾处理费9元、电费316.40元；3、***向招商物业公司支付上述两项诉讼请求费用的违约金2996.31元。
一审法院经审理查明，招商物业公司（乙方）与深圳招商商置投资有限公司（甲方）签订《鲸山别墅物业委托合同》，约定：甲方委托乙方对鲸山别墅提供物业服务；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费标准按每月每平方米9.5元收取；住宅维修基金按每月每平方米1.0元收取；及其他内容。
2017年4月24日，***（乙方）与深圳招商商置投资有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租深圳市鲸山别墅133号物业（涉案房屋）；建筑面积284.68平方米；协议租赁期限为5年，从2017年9月1日至2022年8月31日止；物业管理费按建筑面积计收，该费用为每月每平方米10.5元，乙方应向物业公司支付每月管理费2989.14元；乙方每月应向物业公司支付维修基金（已包括在管理费中）284.68元；乙方须按每月实际使用情况，将每月水、电、燃气费支付至物业公司账户；乙方应按照将甲方或物业公司或公用事业部门通知的金额、日期及付款方式准时支付上述费用，甲方或物业公司代收代付该等费用情况下，如乙方逾期支付，则甲方或物业公司有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的计收标准为每拖欠一日，计收拖欠费总额的千分之三，按拖欠天数累计计算；及其他内容。
招商物业公司向法庭提交了律师函证明其向***催收费用无果。
庭审中，招商物业公司主张***自2018年3月开始未在涉案房屋居住，其与深圳招商商置投资有限公司就涉案房屋的租赁关系已于2018年11月15日解除。
庭审后，招商物业公司明确其主张的违约金系按每月应缴费用为基数，自次月1日起，按每天万分之五的标准，依次计算至2018年12月30日止。
另查，深圳招商商置投资有限公司系涉案小区的建设单位。
一审法院认为，招商物业公司与深圳招商商置投资有限公司签订的《物业管理委托合同》及原***签订的《房屋租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。***从深圳招商商置投资有限公司承租涉案房屋，于租赁合同中约定由***直接向物业公司支付物业管理费、专项维修金、水电费等费用，根据《物业管理条例》第四十二条规定，该约定有效，招商物业公司有权向***主张相关费用。
招商物业公司主张***拖欠2018年1月至2018年11月期间的物业服务管理费和专项维修资金，***未提交证据证明其已缴纳了上述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果，但招商物业公司于庭审中确认***已于2018年3月开始不在涉案房屋居住，因***作为承租方，于2018年3月未再接受招商物业公司的物业服务，招商物业公司无权向其主张物业管理费，故***仅需向招商物业公司支付2018年1月至2月期间的物业管理费5408.92元（2704.46元/月×2个月）和专项维修基金569.36元（284.68元/月×2个月）。
对于招商物业公司要求的水费45.40元、排污费13.80元、垃圾处理费9元、电费316.40元，因***未提交证据证明其已缴纳了上述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果,一审法院予以支持。
对于招商物业公司要求的违约金，***一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给招商物业公司造成了损失，***应当予以赔偿。虽合同约定违约金收标准按每日千分之三计算，***主张按日万分之五的标准计算至2018年12月30日止系对其自身权利的合法处分，因涉案合同并无约定支付日期，招商物业公司主张按次月1月起开始计算一审法院亦予以照准。故***应向招商物业公司支付欠缴的物业管理费和专项维修金的滞纳金，以每月2989.14元为基数，按每日万分之五的标准，自次月1日起依次计算至2018年12月30日。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、***于本判决生效之日起十日内向招商物业公司支付2018年1月至2018年2月期间的物业服务费5408.92元、专项维修资金569.36元、水费45.40元、排污费13.80元、垃圾处理费9元及电费316.40元；二、***于本判决生效之日起十日内向招商物业公司上述物业服务费和专项维修资金的违约金（以每月2989.14元为基数，按每日万分之五的标准，自次月1日起依次计算至2018年12月30日）；三、驳回招商物业公司的其他诉讼请求。案件受理费669.18元，由招商物业公司负担500元，由***负担119.18元.
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据招商物业公司上诉意见，本案二审争议焦点为***是否应当支付招商物业公司2018年3月1日至2018年11月15日的物业服务费及专项维修基金。本院认为，首先，据一审查明，***与深圳招商商置投资有限公司签订《房屋租赁协议》中约定协议租赁期限为5年，从2017年9月1日至2022年8月31日止，由承租人***交纳承租物业的物业服务费及专项维修基金。其次，***一审未出庭应诉，未能举证其与深圳招商商置投资有限公司解除《房屋租赁协议》的具体时间，应承担举证不能的不利后果。经招商物业公司自认，***于2018年3月起未再接受招商物业公司的物业服务，并于2018年11月15日解除《房屋租赁协议》，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，在《房屋租赁协议》2018年11月15日解除前，***作为物业承租人，其应当按照约定支付物业服务费及专项维修基金。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。
关于违约金部分，因招商物业公司未提供证据证明其已经代为支付水费、排污费、垃圾处理费，其请求***支付上述费用的违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，招商物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初14079号民事判决第三项；
二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初14079号民事判决第一项为：***于本判决生效之日起十日内向深圳招商物业管理有限公司支付2018年1月至2018年11月15日期间的物业服务费28397.08元、专项维修基金2989.14元、水费45.40元、排污费13.80元、垃圾处理费9元及电费316.40元；
三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初14079号民事判决第二项为：***于本判决生效之日起十日内向深圳招商物业管理有限公司支付本判决第二项的物业服务费及专项维修基金的违约金（以每月2989.14元为基数，按每日万分之五的标准，自次月1日起依次计算至2018年12月30日）；
四、驳回深圳招商物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费1338.36元（深圳招商物业管理有限公司已预交），由***负担并向深圳招商物业管理有限公司迳付。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 许 莹 姣
审判员 黄 玮 娜
二〇二一年七月二十六日
书记员 戴斌（兼）
附相关法条：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
