굵**与***、***等租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民8989号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1965年12月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：**苹，重庆学苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1983年6月11日出生，蒙古族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：**，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 原审被告：***，女，1992年11月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：***，身份信息同上，系***母亲。 原审被告：***，女，1998年6月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：***，身份信息同上，系***母亲。 原审第三人：重庆凯源石油天然气有限责任公司，住所地重庆市江北区大石坝大庆村，统一社会信用代码91500105733945052G。 法定代表人：***，总经理。 上诉人***因与被上诉人***、原审被告***、***、原审第三人重庆凯源石油天然气有限责任公司（以下简称凯源公司）租赁合同一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月23日进行了询问和审理。上诉人***及其委托诉讼代理人**萍，原审被告***、***的委托诉讼代理人***，被上诉人***的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。凯源公司传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求，支持***的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由***承担。主要事实和理由：2017年4月7日双方签订租赁合同已约定，***有违约行为或提前终止合同，***不退还已收取的保证金和租金，并且支付***10000元违约金。一审法院查明，***因自身原因提前终止合同，依据双方约定，***不应当退还其租金和保证金。***考虑到***的实际情况，在其多次请求下，才同意退还其保证金，但租金不退。***同意此方案后双方才签的《解约协议书》。双方的解约协议是结算协议或清算协议，是承接租赁合同而言的，双方在电话中也明确了不退租金，故其不应当再要求退还租金。 ***辩称:请求驳回上诉，维持原判。 ***、***述称：同意***的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1.***、***和***立即退还2019年2月至4月的租金45000元、保证金20000元；2.***、***和***协助***前往燃气公司签字退还预存燃气费6000元；3.***、***和***以65000元为基数，按同期人民银行基准利率从2019年2月1日支付资金占用利息至付清时止；4.***、***和***支付交付房屋所产生的公证费600元；诉讼费用由***、***和***负担。 ***向一审法院反诉请求：1.***支付房屋占有使用费，计算方式为：以租金为标准，从2019年2月1日计算至按约定条件归还租赁房屋时止；2.***以636.96元/月为标准支付2019年2月至按约定条件归还租赁房屋时止的物业服务费；3.***将案涉房屋恢复原状，即拆除吧台、吊柜（吧台后面、卫生间旁边屋子）、烟道、招牌、所有隔墙、修复玻璃、吊顶、大厅左面的墙壁、墙上角的洞、搬离财神爷，将大门从右边恢复到左边；4.如***未履行第三项义务，则承担拆除、修复及搬离的相关费用；诉讼费用由***负担。 一审法院认定事实：2017年4月7日，***（承租方、乙方）与***、***和***（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，第1条约定：甲方将自有的位于重庆市渝北区的商铺，建面159.24平方米出租给乙方作为经营使用，该商铺现有装修及设施设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该商铺时的验收依据；第2条约定：租期5年，甲方从2017年4月11日起将出租商铺交付乙方使用，至2022年4月23日收回；第3条约定：租金180000元／年，保证金20000元，2020年4月11日起每年租金按前一年金额的5%递增。合同期满后，甲方收取的商铺租赁保证金除用以扣出合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；第4条约定：租金以现金的方式，每年缴纳一次，按照先交租金后使用原则，乙方应在签订租赁合同时一次性缴清租金与保证金，缴纳下次租金应于上次租金期满一个月提前一次性缴清；第9.4条约定：乙方交还甲方商铺应当保证商铺及附属设施、设备的完好状态，不得留存任何物品或影响商铺的正常使用，对于未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置且不承担任何责任和赔偿；第9.5条约定：乙方交还甲方商铺时应出具合同期满之月的水电气、物管费、税费等缴费发票，如乙方未能缴清所有费用而造成逾期归还商铺和所有损失均由乙方承担，甲方不承担任何责任与费用。合同尾部甲方处预留地址为九龙坡区科园四路52号附61-4-1。对于案涉房屋的交接，审理中*****其接手了两把房屋钥匙。被告则**因***是直接从上一个租户处接手的钥匙，故其不清楚***手上有几把钥匙。 2018年4月13日，***向***转账支付了2018年4月24日至2019年4月23日的180000元。 2019年1月6日，***与***电话沟通合同解除一事，***表示“***需拟一份协议解除合同，押金20000元在***将水电费、物管费单据等交付后，房屋恢复原样后退回”。 2019年1月15日，***通过微信向***送了解约协议照片并告知***“可以的话其将于1月30日交房”。 2019年1月28日，***（乙方）、***、***（甲方）签订《解约协议书》，第1条约定：双方一致确认提前解除于2017年5月1日签订的租赁合同，自本协议生效之日起，租赁合同解除；第2条约定：乙方提前于2019年1月31日起归还龙湖南苑新南路6-2-2房屋并清除屋内所有桌椅、设备、及缴清至归还日起之前的物管费、水电气费等所有费用，不得有所拖欠；第3条约定：甲方需于归还日期验收无误后，退回乙方原先缴纳保证金20000元，并配合乙方至燃气公司签字退回乙方预存的燃气费6000元。 2019年1月29日***通过微信向***发送了玻璃破损照片。 2019年1月30日***通过微信向***发送了告知函，内容为“因1.水电气、物管费等缴费收据和缴费卡未交还出租方；2.工商营业执照未注销；3.商铺外墙玻璃破损未修复；4.玻璃门的清洁未完成；5.商铺未当面交还出租方。故***未在解约协议规定时间内完成交房。现要求***于2019年2月28日前办理完成以上事项整改、恢复，并结清2019年2月28日之前的所有费用，并完成交房，如未在限期内完成上述事项，解约协议将因***违约而失效，出租方有权追究违约责任，将保证金作为赔偿金、违约金处理”。当日，***微信回复“等我律师函”。 2019年2月1日，重庆市中信公证处出具（2019）渝中信证字第2085号公证书，其上载明：***于2019年2月1人前往公证处申请对其向***邮寄《关于解除商铺租赁合同的回函》的过程进行证据保全。公证人员某同***前往邮寄，***以特快专递方式向***（地址九龙坡区科园四路52号附61-5-1）寄送《关于解除商铺租赁合同的回函》一份，并取得ＥＭＳ专递详情单一份，兹证明公证书附件1、2与原件相符，照片为现场拍摄所得。该份邮件快递单号为1094614119930，其上留存的***联系电话为136××******.经查询，2019年2月2日该份邮件两次投递状态均显示为“收件人要求迟延投递”，2019年2月17日投递状态为“邮件已放入***庭速递易”，2月17日***将该份邮件取走。对于邮件快递单上留存的***电话，庭审时***认可该号码为***的手机号码。 审理中，***举示了邮件退件，经查验邮件封存完好，本庭当庭予以拆封，退件中物品为《关于解除商铺租赁合同的回函》、清税证明、准予登记通知书、电费收据、物业费收据、支付宝转账记录（水费）、燃气费收据、天然气用户使用手册、水电缴费卡、钥匙（一大一小）。其中第一、《关于解除商铺租赁合同的回函》（***向***、***和***出具）记载：***已根据解约协议，清除了屋内所有桌椅、设备并缴清了2019年1月31日前的物管费、水电气费，2019年1月31日前多次联系你方办理交房手续，但均被推诿，并向我方发出告知函，现针对告知函回函如下1.租赁房屋的物管费、水电气费已交清（其中气费预存了6000元，还应退还），水电气缴费卡由于你方拒绝接受，现通过邮寄方式交还；2.我方的工商营业执照已注销完毕；3.商铺外墙玻璃破损问题，我方已明确表示愿承担正常的修复费用；4.你方提出的玻璃门清洁虽未在解约协议中约定，但我方已清洁；5.由于你方拒不见面，无法当面交还房屋及钥匙，现邮寄交还。综上，请退回保证金20000元并配合办理预存燃气费退费手续。第二、《清税证明》及《准予登记通知书》载明：被告提交的（渝北区二丫饺子馆）已完清所有税务事项，准予注销登记。第三、收据载明：被告支付了2019年1月的物管费，2018年12月、2019年1月的电费，预付了天然气款6000元。第四、支付宝转账记录载明：***于2019年1月28日支付水费150.15元。至于天然气用户使用手册、水电缴费卡、钥匙（一大一小）本庭则当庭交付***。审理中，*****案涉房屋共有4把钥匙（两大两下），大钥匙是大门钥匙，小钥匙是链条锁钥匙，由于***拒绝来收钥匙，***遂将其中一套钥匙（一大一小）交给物管，另一套则通过公证邮寄给***。***认可于2019年春节后从物管处收回了一把钥匙，不清楚是大门钥匙还是链条钥匙。质证时，***提出邮件退件上邮寄地址为“九龙坡区科园四路32号附61-5-1”，***前往邮局查询时邮局也表示邮寄的乃是科园四路32号，只是无法提供信息，故公证书表述的内容不可采信，但暂不申请撤销公证书。 对于水费，双方均认可***已于2019年5月21日已经结清了2019年1月31日前的水费。 对于预存燃气费，凯源公司出具情况说明称：用户为***，用气地址为新南路6号龙湖花园门市2-2号，截止2019年6月19日抄表底数6167方，天然气预付款6000元，已抵扣气费2124.46元，天然气预付款余额为3875.54元，现退款程序为1.用户本人或者代理人（持房产证或者购房合同、租赁合同，身份证，授权委托书等证明文件）提交终止供用气合同申请；2.结算气费；3.用户与公司签订终止供用气协议；4.退款。审理中，双方对凯源公司的情况说明均无异议，*****由于燃气户头是以***的名义办理，故需要***配合。 另查明：对于房屋的状态，审理时*****1.现案涉房屋大门确在左侧，但案涉房屋系前租户直接移交，有些损坏的部分是接房时就已存在，***也未更改大门位置，现已不清楚接房时哪些地方存在损坏，但双方签订解约协议时，双方就已检查过现场，***认可造成了一面玻璃墙的损坏，同意对一面玻璃墙进行修复，或者以1715元为标准进行赔偿，可在保证金中予以扣除，为此***举示了重庆***牌**批发部的送货单以证明玻璃墙的修复金额为1715元；至于吊顶，因***等坚持让***拆除吊顶，***也表示吊顶拆除后会暴露里面的线，但***等坚持，故***拆除了吊顶；2.***反诉请求中拆除吧台、隔墙、招牌、恢复大门方位、搬离财神爷等，***只认可招牌属其所有，同意拆除，至于其他物品并非***添加，***也未更改大门方位，故不同意***拆除、搬离等请求；3.双方是在案涉房屋签订的解约协议，签协议之前物品均已搬完；4.***并未损坏外墙砖，且外墙砖属于全体业主共有；5.租赁合同的解除确系***首先提出。 *****1.案涉房屋交付被告是有装修的，后***自己改动了装修，还将外墙砖损坏了；2.2019年1月28日晚上，双方到案涉房屋签订解约协议，由于***尚有部分物品未搬离，玻璃门上也张贴有广告，看不清楚房屋状态。遂约定于2019年1月31日办理交接，1月29日被告委托物业公司前往查看案涉房屋状况，发现玻璃门存在损坏，故发函***让其于2月28日之前予以修复以便交房；3.从未同意***拆除吊顶，至于玻璃损坏有以下几个地方，第一是玻璃门，开发商交房时玻璃门在左侧，最右侧是全玻璃，上至天花板，下至地面，现***将玻璃门改在右侧，故右侧的玻璃（即现在的玻璃门）现完好无裂痕，但相比交付时的状态则短了一米左右，要求***恢复将该面玻璃恢复原至上至天花板，下至地面的状态；第二是现玻璃墙有一面玻璃墙损坏，里面的玻璃隔断有两处损坏，要求***修复；4.***咨询了两家装修公司如要完成第三项反诉请求中的恢复原状行为需要多少费用，重庆博创装修工程有限公司报价36689.4元，重庆云建装饰工程有限公司报价37986元；5.至于玻璃的修复，*****需要花费2830元，为此其举示了九龙坡区黄桷坪滩子口***钢门窗厂的送货单予以证明，故***不同意***以1715元作为赔偿标准，但同意***按同规格进行修复；6.签解约协议当日，***正在搬离案涉房屋内的物品，此时因玻璃门贴有广告，看不清楚情况，所以约定1月31日办理交接。1月29日物业发现玻璃墙损坏，***遂发函让***修复。 一审法院认为：***与***、***和***签订的房屋租赁合同及解约协议真实、合法、有效，双方均应按照约定履行义务。 根据解约协议约定，***与***、***和***的租赁合同已于2019年1月28日解除，之后的租金***等则无权收取。由于***仅支付租金至2019年4月23日，故本院对***请求判令***、***和***返还2019年2月至4月23日的租金41550元（180000元/年÷12个月×2.77个月）的诉讼请求予以支持。***与***、***和***辩称解约协议中并未约定需退还租金，因租金系使用房屋的对价，解约协议中未对余下的租金处理进行约定，即应适用租赁合同的相关约定，虽租赁合同中对租金的没收进行了约定，即在***存在转租、或逾期支付租金等情形时，***与***、***和***可解除合同没收租金，但本案中现无证据证明***存在以上违约情形，故***与***、***和***无权没收租金。至于***与***、***和***称录音中，***父亲同意不退还租金，因无***的授权，且录音形成时间在签订解约协议之前，对权利义务的确定应以双方共同确认的解约协议及租赁合同为准。 对于房屋的归还，因2019年2月1日***已通过公证邮寄的方式将钥匙邮寄与***与***、***和***，邮寄地址与合同预留地址一致，电话号码也系***所有。根据邮件投递记录，2月2日收件人两次表示延迟投递，亦可知邮寄员是联系并告知了***邮寄一事。***已通过合理方式交还了钥匙，***与***、***和***拒绝接受致使钥匙退还***应由其自行承担不利责任，故在***邮寄交还钥匙之日即2019年2月1日应视为***已交还了房屋。由于***已交还房屋，故之后的房屋占用费、物业费不应由其支付，该院对***与***、***和***的此项反诉请求不予支持。***与***、***和***称邮寄地址是“科园四路32号”与合同预留地址不符，因公证书内容显示***邮寄地址与合同预留地址一致，邮件退件上的地址也无能明确显示系邮寄的“科园四路32号”，且邮寄员是联系到***的，故在***与***、***和***未申请撤销公证书，亦未举示充分证据的情况下，应认定公证书记载内容的真实性，该院对此意见不予采纳。 ***反诉要求***将案涉房屋恢复原状或承担恢复原状的费用。审理中，双方均认可***是直接从前租户处接手的案涉房屋，接房时案涉房屋存在装修，现***未举示充分证据证明交房时的状态，***现只认可存在一面玻璃墙损坏、招牌未拆除及吊顶的问题，故对***反诉请求中的其他恢复原状行为及恢复原状的费用不予支持。对于***自认的房屋问题，一是招牌，***亦同意拆除，故对此项反诉请求予以支持；二是玻璃墙，*****案涉房屋存在一面玻璃墙、两处玻璃隔断损坏及现玻璃门损坏，因***只认可损坏了一面玻璃墙，且***检查房屋后于2019年1月29日向被告发送的微信中也只提到了一面玻璃墙的损坏，故其他玻璃损坏现无充分证据证明系***所为。现就玻璃墙的损坏问题，***同意赔偿或修复，因双方未对赔偿款达成一致意见，***也同意由***进行修复，故对***反诉要求***修复玻璃墙的请求予以支持；三是吊顶，根据合同第6.5条约定合同期满后，***装修部分自行拆除并恢复原貌。***认可吊顶系其加装，现其自行拆除并无不当，至于恢复原貌，如上所述，现无证据证明吊顶本来的状态，修复至何种状态亦不明确，故该院对此项请求不予支持。 对于保证金，现***已还房，并结清了水电费，***、***和***应当归还保证金，故该院对此项诉讼请求予以支持。***、***和***称保证金应在房屋验收无误后返还，因上文已对房屋修复问题进行了认定并做出了相应判决，验收问题已得解决，对此项辩称意见不予采纳。同理，***应配合退回预存的气费3875.54元。 ***另要求支付资金占用利息，合同解除后***、***和***即应退还租金，故该院对***请求支付租金的资金占用利息予以致支持，计算方式为：以41550元为基数，从2019年2月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。至于保证金的资金占用利息，根据协议保证金在房屋验收后才予退还，虽本案判决支持了退还保证金的诉讼请求，但同时亦判决确认了***的修复义务。故被***、***和***前未予退还保证金具有合理理由，***无权要求支付保证金的资金占用利息，该院对此项请求不予支持。 至于公证费，因该笔费用系***为交房所产生的费用，应由其自行承担，故该院对此项诉讼请求不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十六条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、***、被告***、***于本判决生效之日起立即退还***租金41550元；二、***、被告***、***于本判决生效之日起立即退还***保证金20000元；三、***、被告***、***于本判决生效之日起立即支付***资金占用利息，计算方式为：以41550元为基数，从2019年2月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；四、***于本判决生效之日起立即协助***退回预存的气费3875.54元；五、***于本判决生效之日起立即修复位于重庆市渝北区商铺的一面玻璃墙；六、***于本判决生效之日起立即拆除位于重庆市渝北区商铺的招牌；七、驳回***的其他诉讼请求；八、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1590元，减半收取795元，反诉案件受理费25元，由***、被告***、***负担。 二审中，***举示2019年1月20日其和***的电话录音，拟证明***同意只退还保证金2万元，不用退剩余租金。***质证认为，该证据不是新证据，三性均不予认可。在听取原录音后，***的代理人认可通话中的对方为***，但认为录音不完整，录音中***并没有表示放弃对租金的退还。本院认为，***举示的该份录音证据，***认可通话对象系其本人，录音内容中涉及对租赁合同解除后有关事项的处理，可以证实本案部分事实，故依法应予采信。 根据二审采信的事实，本院确认以下案件事实：2019年1月20日，***与***通过手机进行通话，***在通话中表示就退2万块钱，***表示认可。双方在通话中同时就***在租赁房屋中的物品如何处理，***所预存的燃气费如何退还等事项进行了协商。 二审另查明，双方签订的《商铺租赁合同》第七条第2项约定：“合同期内，乙方如有上述第五条规定的行为之一或提前终止本合同。乙方应赔付甲方违约金；壹万元整（10000元整）。甲方不退还已收保证金与租金。” 二审审理查明的其余案件事实与一审相同。 本院认为，***、被告***、***与***签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。综合审理情况，本案争议焦点在于：第一、合同解除之后***支付的房屋租赁费，***等是否应当退还；第二、2019年2月1日***是否退还了房屋，此后的房屋占用费、物业费等是否应当由***承担；第三、***在接收房屋时的状态如何，其是否应当承担除拆除招牌之外的其他恢复原状的义务。 关于第一个争议焦点，根据双方签订的解约协议约定，双方签订的租赁合同已于2019年1月28日解除。由于解约协议对***支付的解除合同之后的房屋租金未作约定，对于该租金是否退还***，***认为应当退还，***认为双方已口头协商不退还，故不应当退还。就此，本院综合从以下两个方面考虑：首先，从解约协议的内容来看，不仅涉及到租赁合同何时解除，还涉及到对合同解除后双方权利义务的明确。协议中不仅对***何时退还***20000元保证金，以及***何时退还***房屋作了约定，甚至对***在交清房屋前需清除屋内设备，交清物管费、水电费等事项均作出约定。由此可见，该解约协议既是双方解除租赁合同的合意，同时也具有对租赁合同解除后双方权利义务进行明确的清算性质。从常理来看，在合同提前解除后，双方对小到几百元的物管费，水电费承担都进行了明确约定，对***退还***支付的保证是否退还以及何时退还作出约定，则如果双方协商一致***未到期部分的房租应予退还，双方不可能不在解约协议中进行明确约定。由于双方在解约协议中并未明确***需退还***已交纳的合同解除之后的房屋租金，则可以合理地推断，***关于双方已就该部分租金协商一致不退还的**更具有合理性。也正是因为该部分租金无需退还，故没有在解约协议中予以体现。其次，退一步讲，即使认定双方对该部分租金未作约定，也应当按照租赁合同关于租金的约定进行处理。双方签订的《商铺租赁合同》第七条第2项约定：“合同期内，乙方如有上述第五条规定的行为之一或提前终止本合同。乙方应赔付甲方违约金；壹万元整（10000元整）。甲方不退还已收保证金与租金。”本案中，系由***首先提出解除租赁合同，***等虽然同意了***提前解除租赁合同的请求，但并不能由此认定***可以免除因提前解除租赁合同而应当承担的违约责任。根据上述租赁合同约定，由于***选择提前终止双方签订的租赁合同，***等可以不退还已收租金。综合以上两方面分析，结合***在二审中举示的通话录音，本院认为***要求***退还已交纳的租金，缺乏事实和法律依据。***关于不退还已收取租金的上诉请求有理，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，因2019年2月1日***已通过公证方式将钥匙邮寄给***等，足以表明***已通过合理方式交还了钥匙。***等拒绝接受钥匙致使钥匙退还***，该不利后果应由***等承担。一审法院据此作出认定，并无不当。***该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，***要求***将房屋恢复原状，但并未举示充分证据证明***接收房屋时的房屋状况，一审法院对其请求未予支持，亦无不妥。 综上所述，***的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分有误。因二审出现新的证据、***的事实，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5942号民事判决书第二项、第四项、第五项、第六项； 二、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初5942号民事判决书第一项、第三项、第七项、第八项； 三、驳回***的其他诉讼请求； 四、驳回***的其他反诉请求。 一审案件受理费795元，由***负担495元，由***负担300元；二审案件受理费889元，由***负担839元，由***负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　郑　泽 二〇一九年十一月六日 法官助理　王　玲 书 记 员　***