河北森阔建筑工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0105民初16928号

原告(反诉被告)：河北森阔建筑工程有限公司，住所地河北省保定市易县御景蓝湾小区。

法定代表人：周琳琳，总经理。

委托代理人：李俊生，河北李俊生律师事务所律师。

委托代理人：邓双芳，男，1977年10月28日出生，该司员工。

被告(反诉原告)：**，男，1971年4月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区。

委托代理人：黄洁焕，广东策邦律师事务所律师。

委托代理人：陆伟，广东策邦律师事务所律师。

原告(反诉被告)河北森阔建筑工程有限公司(下称建筑公司)诉被告(反诉原告)**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月12日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓双芳，被告**及其委托代理人黄洁焕、陆伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告建筑公司诉称：2017年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于广州市海珠区晖悦二街7号401房屋（又名海珠区琶洲保利天悦10栋401号）租赁给原告，租期自2017年3月23日至2018年3月22日，月租金25000元，当日原告向被告缴纳房屋押金5万元。合同约定的租期届满前，双方又延续了租赁期限，并将月租金增至26000元。双方的房屋租赁关系一直延续至2021年5月，原告于5月31日结清与房屋相关的费用后搬出。双方解除租赁关系后，原告按约定要求被告退还5万元房屋押金，但被告以原告居住期间家具的自然磨损严重等恶意理由拒绝退还。为此，现起诉请求判令1、被告返还租赁押金50000元，并支付自起诉之日至还清之日占用资金期间的利息损失（按一年期贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告**答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。首先，双方合同约定“未经反诉人书面同意，被反诉人保证不改变房屋用途”；第六条第6款约定“因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，被反诉人应负责赔偿或修复”。租赁期间，被反诉人将反诉人的住宅用作招待客户的商业餐厅，曾多次被邻居投诉至物业管理处，被反诉人的商业经营行为已经构成“商业用途”，而非居住的住宅，违反了双方的合同约定构成违约。其次，被反诉人在租赁期间人为损坏了房屋内的设施、设备，包括但不限于将反诉人价值十几万元的真皮沙发放置在阳台堆放垃圾，导致沙发皮面大面积脱皮损毁严重；厨房的进口橱柜严重掉漆影响使用；灶台严重破裂无法使用；房屋墙面出现大量污渍；房屋木地板出现大量深深的划痕等等。被反诉人的上述行为已经严重违约，给反诉人造成了30多万元的损失。反诉人有权依据双方的合同约定没收被反诉人5万元的房屋押金，且被反诉人的房屋押金根本不足以赔偿反诉人的损失，被反诉人还应当继续赔偿反诉人的经济损失。为此，反诉要求：1、判令反诉人没收被反诉人房屋押金50000元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿损失265567元；3、由被告承担反诉费用。

建筑公司针对反诉答辩称：依据当时签订的租赁合同，**知悉为公司性质租赁，建筑公司聘请了厨师、保姆、司机住宿及平时招待公司内部人员，并未改变合同约定的住宅租赁性质。建筑公司没有改、扩建和破坏房屋的任何结构，其使用性质就是住宅，平时招待公司内部人员及亲朋好友聚餐属于正常的居家行为。**不能就此认定为商业性质餐厅，认为改变了住宅的性质是不正确的。如果建筑公司租住的房屋不能雇请家庭保姆、司机、厨师及不能宴请本公司内部管理员工及亲朋好友，255平方米的房屋只能用于睡觉才算用作住宅性质，而不能用于家庭宴请招待，这根本不符合一般生活经验常识，也有违法理。建筑公司在租赁期间正常合理使用房屋及附属设施，不存在使用不当和人为造成原设备损坏的情形。**在2017年3月20日、2018年3月13日、4月12日、2019年4月20日、5月13日、5月28日、2020年3月16日、4月1日、6月14日、8月20日期间，不少于10次到涉案房屋内检查房屋及附属设施，但并未就改变房屋性质用途及附属设施使用不当或人为损坏等提出过任何异议。2019年3月份，**违反合同约定，以房屋变卖为由，安排中介多次带人上门看房，严重扰乱了建筑公司的正常生活。建筑公司不得己于2019年4至5月份重新在广州的“汇景新城花园”租了1套单位，及预交了定金15000元。后**于5月20日又告知房屋不卖了，并两次亲自带着礼品上门安抚，要建筑公司继续租住，其在微信文字回复时也明确表示愿意承担建筑公司所交定金15000元中的部分损失即人民币10000元。以上事实均说明**提出的反诉主张与事实严重不符。建筑公司已履行了租赁合同约定条款，未改变房屋结构和使用性质，没有证据证明人为或不当损坏房屋及附属设施。因此，要求驳回**的反诉请求。

经审理查明：**表示位于广州市海珠区晖悦二街7号401房（即海珠区琶洲保利天悦10栋401房）是其物业。

**于2017年起将上述房屋(第一份合同约定面积251.1平方米)出租给原告建筑公司。双方分别于2017年3月20日和2020年3月23日签订《房屋租赁合同》，其中约定“租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得对房屋进行扩、加，改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，承租人应负责赔偿或修复”。

签约后，建筑公司在2017年3月23日至2021年5月31日期间实际使用了房屋，搬离后，因**一直未退还押金50000元，建筑公司遂提起本案诉讼。

本案诉讼中，建筑公司提供的证据其中有：1、公司负责人与**的微信聊天记录，证明**多次来到出租房屋，亦未提出使用方面的异议。(**确认内容真实，但不完整。)

**提供的证据其中有：1、出租房屋家私、电器等物品的照片，证明物品已遭到建筑公司损坏(毁)。(建筑公司对此予以否认。)

2、订购家私的货单、收据，证明损失财产的价值。(建筑公司对此不予确认。)

本院认为：涉案出租的房屋面积超过250平方米，属于超大住宅，承租人又是企业，非个人，故**在出租时理应清楚知道承租方使用时有别于一般的家居生活。其次，从双方约定的月租金25000元来看，该标准也远高于一般普通家庭租房的价格。因此，建筑公司与**签订《房屋租赁合同》后，将房屋用作公司人员住宿，并聘请专职厨师、保姆、司机等以承租房屋招待公司内部人员餐食的做法，并未超出合同约定的住宅用途范围。建筑公司不存在违约，**要求没收押金50000元的意见，理据不足，本院不能支持，其应向建筑公司退还押金。因双方对是否应退还押金存在争议，非**故意不退还，故建筑公司要求计付利息损失的意见，本院不予支持。

关于**要求赔偿物品损毁费用的问题。从**提供的照片，反映灶台存在断裂现象，沙发坐面有大量的裂纹、磨损，可以判断属于使用不当造成。虽然**提供了相关货单、收据等来证明物品购买时的价值，但考虑到物品仅是部分损坏及折旧率等实际情况，可酌情由建筑公司补偿20000元财产损失给**。至于**主张的房屋墙面出现大量污渍，木地板出现大量深深的划痕等情况，因现没有证据证明属于人为故意及不当使用所致，故对该主张不能确认。而且，**作为出租方，出租房屋时已收取租金收益，该租金收益已包含了租客使用房屋时对房屋设施所造成折旧损耗的补偿。故此，**还主张其它损失的意见，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下：

一、**在本判决生效之日起10日内，向河北森阔建筑工程有限公司退还押金50000元。

二、河北森阔建筑工程有限公司在本判决生效之日起10日内，向**支付财产补偿款20000元。

三、驳回河北森阔建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费525元、反诉受理费3017元，由建筑公司负担反诉受理费191元；由**负担本诉受理费525元、反诉受理费2826元。上述受理费已由当事人预交，当事人均同意由对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给己方。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　区伟斌

二〇二一年九月三十日

书记员　　廖钺铃

詹泽鑫