某某、河北森阔建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终27569号

上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1971年4月20日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人：黄艳红，系**之妻。

委托诉讼代理人：黄洁焕，广东策邦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北森阔建筑工程有限公司，住所地河北省保定市易县御景蓝湾小区。

法定代表人：周琳琳，职务：总经理。

委托代理人：邓双芳，该司员工。

上诉人**因与被上诉人河北森阔建筑工程有限公司(以下简称森阔建筑公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初16928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月11日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：1.撤销一审判决的第一项判决，改判**没收森阔建筑公司房屋押金50000元；2.撤销一审判决的第二项，改判森阔建筑公司赔偿**的损失26,5567元；3.森阔建筑公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定**的损失是森阔建筑公司不当使用造成的论断错误，实质为森阔建筑公司的故意损坏所致。1.价值67314元真皮沙发和22386元的真皮玻璃茶几，二者质量卓越；2.沙发和茶几裂纹之多，磨损严重，是森阔建筑公司数次行为所致；3.对比广州市海珠区晖悦二街7号401房（以下简称涉案房屋）中的单人沙发，根据社会经验（使用普通沙发和茶具的拆旧率），显然该沙发是被故意损坏非正常使用和使用不当造成的折旧。4.根据保利物业服务股份有限公司工作人员邹润明及**检查涉案房屋结果可知，除沙发和茶几遭受的损坏外，涉案房屋存在多处墙面污损，后门门框动、锁胶垫突出、盖板卡缺失、厨房门柜、灶台破损、冰柜门破损、橱柜板塌陷、天花板多处射灯不亮、地板有大量严重划痕等其他损坏；森阔建筑公司在租赁期间并未按照合同约定爱护和正常使用房屋及其设备，也未履行租赁物维修的义务；本案租赁房屋的用途为住宅，对比住宅的正常使用，涉案房屋存在的大量损坏显然不是一般的使用不当。因此，森阔建筑公司对租赁房屋及其设备的损坏应具有故意或放任的故意，一审判决对此论断错误。（二）一审判决认定的补偿款数额错误。1.涉案沙发和茶几：根据《定货合同》可知沙发原价86300×0.78=67314元，茶几原价为28700×0.78=22386元。关于赔偿标准，沙发和茶几的赔偿标准不能按照沙发的损坏程度或比例认定，而应根据其使用性能来认定，沙发现有的裂纹和磨损以及茶几现存的磨损和破裂，两者都不符合**的使用目的，对于**而言己不具有继续使用的价值，森阔建筑公司应按照沙发的整体价格67314元、茶几的整体价格22386元进行赔偿，沙发和茶几交由森阔建筑公司处理。2.橱柜门和灶台：涉案橱柜门和灶台为进口产品，根据产品的性质，为防止色差，橱柜门的损坏根本无法按照原产品的性质进行修复，因此厨房的整套橱柜门都需要更换，而灶台的严重破裂无法继续使用和修复，只能更换，对此森阔建筑公司亦是认可。根据**一审提交的报价单更换同品质的橱柜门和灶台价总计169867元。3.墙面和地板：租赁期间森阔建筑公司不当使用行为导致的房屋墙面和地板的损坏，其应负责修复或赔偿**的损失。因森阔建筑公司未履行修复之责任，故根据**一审提交的《本杰明摩尔订货合同》，森阔建筑公司应赔偿**因此遭受的损失56000元。据此，**损失共计315567元，故一审判决森阔建筑公司补偿**20000元错误。（三）一审判决**退还森阔建筑公司押金50000元错误。根据《房屋租赁合同》第六条第6款、第七条第1款、第3款、第八条第1款的约定及《中华人民共和国民法典》第七百一十一条的规定，森阔建筑公司在租赁期间故意损坏房屋设施的，**有权根据其损失从森阔建筑公司的押金中扣除。**遭受的损失达315567元，故**扣除森阔建筑公司的全部押金并无不当。因此，一审判决**退还森阔建筑公司押金50000元错误。因一审判决损害**的合法权益，请求二审在查清本案事实后，依法支持**的诉讼请求，维护其合法权益。

被上诉人森阔建筑公司二审辩称，不同意**的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：(一)在2017年签订房屋租赁合同的时候，森阔建筑公司都是以公司的名义，公司有高级管理人员、司机、保姆、厨师，公司的承租肯定是有别于一般的小家庭承租，或者说一般的3、5个人的小家庭来租赁的习惯的和平时的使用习惯的。（二）涉案房屋里的设备都是一些正常居家生活设备，并不是高端、工艺展示品及艺术品，在**交房之前其已使用该房1年，森阔建筑公司在**使用的基础上继续使用四年零两个月，其所称门框损坏、射灯损坏，虽与承租人人员使用频率、时间以及习惯有关，但也要受环境因素的影响，且**在租赁期间也曾去过涉案房屋，其知晓森阔建筑公司的使用屋内设备的情况，其上诉所称损坏问题是刻意夸大了其权利，降低森阔建筑公司的使用的权利。**已经收取了租金收益，森阔建筑公司当然有权利使用设备，同时**也在第一年、第二年甚至到第五年都刻意地上门去视察了其设备，也没有说森阔建筑公司的设备里面有任何问题，有任何的故意损坏和不妥。（三）森阔建筑公司是按原状返还涉案房屋，当中也列到说物品的损坏可以修复，并重点提到说灶台上面的中间有裂纹，**也提供了一个照片，该照片上裂纹的位置就是正是在炉灶炉头位置，即点火旁边出现了一个裂纹，顺着中间有个裂纹，是按照正常人的使用习惯裂开的，属于本身产品的有瑕疵或者说产品里面的构造不可控和必然性，不可以断定是森阔建筑公司有人为故意的习惯。（四）在2019年时可能广州房价比较高，**违反租赁合同的协议，三番五次的叫租客到涉案房屋要求开门看房，**是在森阔建筑公司使用房子5年期间上门的次数不少于十多次以上，就是说关于租赁房子的问题不少于五次，按照《中华人民共和国民法典》的规定，房屋里面的设施的损坏应该由**来承担，房屋里面维修的东西应该是由**来承担。

森阔建筑公司于2021年7月12日向一审法院起诉请求判令：1.**返还租赁押金50000元，并支付自起诉之日至还清之日占用资金期间的利息损失（按一年期贷款市场报价利率计算）；2.案件诉讼费由**承担。

**向一审法院提出反诉请求：1.判令**没收森阔建筑公司房屋押金50000元；2.判令森阔建筑公司向**赔偿损失265567元；3.由**承担反诉费用。

一审法院认定事实：**表示位于广州市海珠区晖悦二街7号401房（即海珠区琶洲保利天悦10栋401房）是其物业。

**于2017年起将上述房屋(第一份合同约定面积251.1平方米)出租给森阔建筑公司。双方分别于2017年3月20日和2020年3月23日签订《房屋租赁合同》，其中约定“租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得对房屋进行扩、加，改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，承租人应负责赔偿或修复”。

签约后，森阔建筑公司在2017年3月23日至2021年5月31日期间实际使用了房屋，搬离后，因**一直未退还押金50000元，森阔建筑公司遂提起本案诉讼。

一审诉讼中，森阔建筑公司提供的证据其中有：1、公司负责人与**的微信聊天记录，证明**多次来到出租房屋，亦未提出使用方面的异议。(**确认内容真实，但不完整。)

**提供的证据其中有：1、出租房屋家私、电器等物品的照片，证明物品已遭到森阔建筑公司损坏(毁)。(森阔建筑公司对此予以否认。)

2、订购家私的货单、收据，证明损失财产的价值。(森阔建筑公司对此不予确认。)

一审法院认为，涉案出租的房屋面积超过250平方米，属于超大住宅，承租人又是企业，非个人，故**在出租时理应清楚知道承租方使用时有别于一般的家居生活。其次，从双方约定的月租金25000元来看，该标准也远高于一般普通家庭租房的价格。因此，森阔建筑公司与**签订《房屋租赁合同》后，将房屋用作公司人员住宿，并聘请专职厨师、保姆、司机等以承租房屋招待公司内部人员餐食的做法，并未超出合同约定的住宅用途范围。森阔建筑公司不存在违约，**要求没收押金50000元的意见，理据不足，一审法院不能支持，其应向森阔建筑公司退还押金。因双方对是否应退还押金存在争议，非**故意不退还，故森阔建筑公司要求计付利息损失的意见，一审法院不予支持。

关于**要求赔偿物品损毁费用的问题。从**提供的照片，反映灶台存在断裂现象，沙发坐面有大量的裂纹、磨损，可以判断属于使用不当造成。虽然**提供了相关货单、收据等来证明物品购买时的价值，但考虑到物品仅是部分损坏及折旧率等实际情况，可酌情由森阔建筑公司补偿20000元财产损失给**。至于**主张的房屋墙面出现大量污渍，木地板出现大量深深的划痕等情况，因现没有证据证明属于人为故意及不当使用所致，故对该主张不能确认。而且，**作为出租方，出租房屋时已收取租金收益，该租金收益已包含了租客使用房屋时对房屋设施所造成折旧损耗的补偿。故此，**还主张其它损失的意见，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，于2021年9月30日作出如下判决：一、**在判决生效之日起10日内，向森阔建筑公司退还押金50000元；二、森阔建筑公司在判决生效之日起10日内，向**支付财产补偿款20000元；三、驳回森阔建筑公司的其他诉讼请求；四、驳回**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费525元、反诉受理费3017元，由森阔建筑公司负担一审反诉受理费191元；由**负担一审本诉受理费525元、一审反诉受理费2826元。

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，**提交优品U舍家具广州直营店于2021年11月16日出具的《证明》，拟证明其于2016年3月19日购买案涉房屋内的真皮沙发、鳄鱼皮茶几，花费的金额为168000元，案涉的真皮沙发、鳄鱼皮茶几属于质量上乘之产品，正常使用的寿命不低于10年，但因森阔建筑公司的故意损坏行为，仅4年就已严重损耗而无法使用。森阔建筑公司质证称真实性、合法性、关联性均不确认。

本院认为，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据**的上诉请求和理由以及森阔建筑公司的答辩，本院认定本案的焦点为：**主张森阔建筑公司赔偿损失265567元以及没收森阔建筑公司已付押金50000元应否支持问题。现分析如下：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，**认为森阔建筑公司承租涉案房屋期间造成沙发、茶几裂纹和磨损，橱柜、灶台、墙面和地板等损坏，据此，主张森阔建筑公司赔偿265567元，故**应就森阔建筑公司存在不当使用上述物品以及该物品的修复费用等承担举证责任。虽然从**一审提供的照片反映了灶台存在裂纹现象，沙发坐面也有大量裂纹和磨损情况，可判断属于使用不当造成，但**主张的房屋墙面、地板、橱柜、茶几等的损坏问题，却难以认定系人为故意或不当使用所致，因此，在**未提供证据证实因森阔建筑公司不当使用造成的物品已丧失使用价值以及裂纹、磨损具体修复费用的情况下，一审法院考虑到该物品仅是部分损坏及折旧率等因素，作出酌情由森阔建筑公司补偿20000元财产损失给**，而对**主张的其他不属人为故意或不当使用出现物品损坏部分不予支持，并无不当，本院予以确认。此外，因本案没有证据证明森阔建筑公司在合同履行期间存在违约，且本院仅确认森阔建筑公司需补偿**20000元，故**上诉要求没收森阔建筑公司50000元押金以及认为其遭受损失达315567元，在扣除森阔建筑公司50000元押金后，要求森阔建筑公司赔偿265567元，理据不充分，本院不予支持。至于**二审提交的证据，因不足以支持其诉请，本院不予采纳。

综上所述，**的上诉理由不成立，上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5359元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　余　盾

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　　刘美惠

书 记 员　　陈如黛