温岭市晶都建筑工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省温岭市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙1081民初3319号

原告：温岭市晶都建筑工程有限公司，住所地：温岭市太平街道东城路1号楼四层。

法定代表人：罗彩娣，执行董事。

委托诉讼代理人：柳正唏、周海江，浙江台温律师事务所律师。

被告：**，男，1991年9月1日出生，汉族，住温岭市。

委托诉讼代理人：叶俊，浙江赢正律师事务所律师。

原告温岭市晶都建筑工程有限公司（以下简称晶都公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理过程中，双方申请庭外和解共一个月，但期满后未能达成和解。本案现已审理终结。

原告晶都公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《房屋出租合同书》已于2019年10月25日解除；二、判令被告立即腾退房屋，并按20371.98元／月向原告支付自2019年11月1日至被告实际腾退之日的房屋占有使用费以及相应的物业费、税费；三、判令被告向原告支付拖欠的自2016年11月1日至2019年10月30日的物业费62540.31元，并支付自2019年10月25日起至实际给付完毕之日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息：四、判令被告向原告支付拖欠的自2016年11月1日至2019年10月30日的各项税费共计109874.33元，并支付自2019年10月25日起至实际给付完毕之日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；五、判令被告向原告支付2019年10月10日至2019年10月24日期间逾期支付租金所产生的违约金10573.5元；本案诉讼费用由被告承担。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月1日，原、被告签订《房屋出租合同书》一份，约定原告将温岭市建联大厦15楼西面半层房屋（面积649.39平米）出租给被告使用，租赁期限自2016年11月1日至2024年10月31曰，租金一年一付,前三年租金为171000元每年，之后每年上涨6%，租金的支付时间为每年10月10日之前。租赁期间的一切税、费均由被告承担。被告逾期支付租金的，每日按月租金的百分之五计收违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。被告已支付了2016年11月1日至2019年10月31日的房租。2019年10月10日，被告应当按照合同约定向原告支付下一年度即2019年11月1日至2020年10月31日的租金，但直至10月24日被告仍未支付该款项。2019年10月24日，被告向原告发出解除合同通知书一份，被告于次日接收该通知书，但被告至今未腾退房屋。综上，被告未全面履行合同义务，构成严重违约。现合同已经依法解除，被告应当立即腾退房屋，并向原告支付房屋占有使用费和相关费用。

被告**辩称：一、被告认为本案租赁合同尚未解除。原告单方发送的解除通知书不具有解除合同的法律效力，本案合同应当继续履行。二、第四年的租金没有支付，原因在于被告已按约支付，但是原告收到租金之后于次日将租金退还。所以被告现在仍然愿意继续支付第四年的租金。但是因为目前××导致部分合同中的房屋没有办法使用，所以被告要求减免两个月左右的租金。三、关于物业费还有税的相关问题。物业费在合同中有约定，被告同意支付合理的物业费。但是原告主张的物业费存在部分错误。原告主张物业费按44户计算，一至四层不计算物业费是错误的，因为支付给浙江实创物业服务公司的物业费是包含整栋的，没有说下面四层是另外支付的，所以这个费用是涵盖下面四层的。至于直接支付的物业费用，系原告单方表述为物业费用，其实里面很多费用不应当由被告支付，也不应当包括在物业费里面，所以该部分费用也应当剔除，合理部分的物业费被告愿意支付。关于税的问题。被告愿意支付合同期内相关的税，就是合同中明确的税。至于原告所主张的房产税，被告认为合同里面并没有约定，所以房产税不应当由被告来承担。双方在签订合同的时候，也没有对房产税做出一致的意思表示，所以应当是排除。四、相关的违约金。被告认为自己没有违约，虽然合同约定了支付租金的日期是提早20天，即在10月10号应当支付，但是在合同签订时，双方口头约定，合同系格式合同，反正写写到，租金到时候早一点或晚一点，只要不拖太久，付过来都没关系。原告如果否认这个事实，也没有关系。即便存在违约，违约金也应当是根据法律规定作适当的调整，按照每天5%明显过高，所以违约金也应当减免。

本院经审理认定，被告对原告诉称的双方签订房屋租赁合同的事实无异议，本院予以确认。另查明，2019年10月24日，原告向被告邮寄解除合同通知书，以被告违反房屋出租合同书第5条第6款约定为由，通知被告自接到通知之日起即解除房屋出租合同书，并要求被告自2019年11月1日前搬离及支付2016年11月1日起至今的物业费用81774元，房屋租赁税81067元。2019年10月30日，被告向原告法定代表人罗彩娣银行账户转账181260元租金。2019年10月31日，罗彩娣向原告银行账户转账181260元。2020年5月12日，被告通过支付宝向罗彩娣上述同样的银行账户支付1.10元，因账户不存在而失败。

另查明，2017年5月17日，原告与浙江旗阳建设有限公司（以下简称旗阳公司）签订租用住所（经营场所）协议书，约定旗阳公司向原告租用建联大厦15楼1511室，租用面积为300平方米，租用期限自2017年5月17日至2022年5月16日止。该协议书在温岭市市场监督管理局综合档案室留档保存。涉案租赁房屋所在的建联大厦共26层，2017年物业费共80万元，2018年物业费共85万，2019年物业费共96万元，合计261万元。原告在2019年12月1日至2019年12月31日缴纳房产税等税款70882.78元，在2020年1月1日至2020年1月31日缴纳企业所得税等税款136783.81元。

以上事实，有房屋出租合同书、房屋面积测绘成果书、不动产权证书、解除合同通知书、EMS运单详情、公司登记基本情况、章程、物业管理委托合同、关于物业服务合同的补充协议、物业费缴纳证明、物业费发票、纳税证明、银行回单、账单详情、住所（经营场所）使用证明、租用住所（经营场所）协议书、当事人陈述等证据证实。

本院认为，原、被告签订的房屋出租合同书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。双方争议焦点为：一、原告是否享有单方解除合同的权利。原告现以被告存在拖欠租金、物业费、税金和违法转租行为，构成严重违约为由，主张本案合同已于2019年10月25日由其单方行使合同解除权予以解除。根据我国合同法有关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；当事人依法行使单方解除权时，应当通知对方。本案中，原告在2019年10月24日以被告擅自转租为理由向其邮寄解除合同通知书。因原告已于2017年5月17日在与旗阳公司的租用住所（经营场所）协议书上盖章确认，说明原告对被告转租是明知且同意的。因此，原告以被告违法转租为由主张享有合同解除权，依据不足，本院不予支持。双方一致认可按照合同约定，应当在每年10月10日支付下一年租金。2019年10月10日，被告未按时支付下一年租金，而原告并未催告被告在合理期限内支付，而是在2019年10月24日以被告擅自转租为由主张解除合同。被告实际在2019年10月30日向原告账户进行了支付，但被退回。在原告起诉后被告又尝试向原告账户付款，发现账户已注销。现被告也明确表示愿意支付。综上，被告租金支付虽有迟延，但原告未经催告其在合理期限内支付，且被告租金至今未成功支付系客观原因所致，并非被告故意拖延一直不付。因此，本院对原告以被告拖欠租金等不付为由主张享有合同解除权亦不予支持。

二、原告主张的各项费用应当如何支付。1、已到期部分的租金181260元被告已明确表示愿意支付。因被告已逾期，原告要求被告支付2019年10月10日至2019年10月24日期间逾期支付租金所产生的违约金，本院予以支持。因合同中约定的每日按月租金的百分之五加收违约金过高，被告要求调整符合法律规定，本院酌情调整为以未付租金181260元为基数按日万分之三计算，为761.29元。被告要求减免部分租金，因其转租部分已正常收取租金，其余部分也没有证据证明其因疫情产生损失，本院对其减免租金的请求不予支持。2、物业费应当如何计算。整幢建联大厦共26层，已支付物业费261万元，从物业公司出具的证明中可反映出上述费用中也包括1-4层有关商户如邻舍便利店、汉庭优佳酒店等的物业费，故被告租赁半层，应为：2610000元/52层＝50192.31元，原告主张按44层计算缺乏依据，不予支持。被告作为大厦使用者之一，对建联大厦维护产生的相关直接开支费用应当予以分摊。根据原告提交的建联大厦各项费用开支证明，本院对酌情对其中修旗杆费6890元及玻璃更换15400元不予支持，其余289484元予以支持，被告应承担：289484/52＝5567元。上述两项合计为55759.31元。今年的物业费尚未实际产生，本案不作处理。双方可待实际产生后另行协商或依法处理。3、被告应当承担多少税费。因双方已在合同中约定由被告承担的费用包括房屋租赁税等，而房屋租赁税包括房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税等多种税项，故对原告主张的房屋租赁税相关税项予以支持。原告现提交的房产税等税项的纳税证明，金额为70882.78元，并主张因税务部门税率计算错误，补交部分计入另一张金额为136783.81元的企业所得税等税项的纳税证明中。因从证据上无法反映出原告上述主张，本案现仅支持70882.78元，对原告主张的补交部分，原告可待获取相关证据后另行主张。今年的税费尚未实际产生，本案不作处理。双方可待实际产生后另行协商或依法处理。4、因双方未在合同中约定物业费、税费的具体支付时间及方式，故对原告主张利息损失不予支持。

综上，被告应当支付给原告2019年11月1日至2020年10月31日止的租金181260元及违约金761.29元，物业费用55759.31元，各项税费70882.78元。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效之日起十日内支付给原告温岭市晶都建筑工程有限公司租金181260元、违约金761.29元、物业费用55759.31元、各项税费70882.78元，合计308663.38元。

二、驳回原告温岭市晶都建筑工程有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5878元，减半收取2939元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员　胡敏芝

二〇二〇年九月八日

代书记员　庄佳琪