某某、某某等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖北省荆门市掇刀区人民法院 执 行 裁 定 书 (2022)鄂0804执异5号 异议人（案外人）：***，男，回族，1971年8月9日出生，住荆门市掇刀区。 异议人（案外人）：***，女，1979年6月13日出生，回族，住荆门市东宝区。 异议人（案外人）：**建，男，回族，1973年6月30日出生，住荆门市东宝区。 上列三异议人的委托诉讼代理人：***，湖北新天律师事务所律师。 申请执行人：昌润建设工程有限公司，住所地武汉市新洲区邾城街北街菜场西侧，统一社会信用代码914201176791362299。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：荆门市鑫跃房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区虎牙关大道60，统一社会信用代码91420800074077019W。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 本院在执行昌润建设工程有限公司与荆门市鑫跃房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***、**建向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查，并报本院审判委员会讨论，现已审查终结。 案外人称，申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案贵院正在执行过程中,贵院对洋城花苑小区1＃楼106、107、204、205、206、207、208、301、302、303、304、305、306、307、308、405、406、407、408号共计19套房屋和其对应的土地分摊面积使用权，以及1＃楼分摊后剩余（3＃楼）土地使用权裁定进行拍卖。三异议人父亲**与被执行人于2014年3月2日签订《房屋还建合同》，该合同约定，被执行人将异议人所有的位于荆门市掇刀区××路××号房屋（房屋面积980平方米，土地使用权面积1554.04平方米）交由被执行人改建，被执行人改建后，应将改建后1＃、3＃、4＃楼共计2800平方米的房屋还建给**。其中包含门面房4间（每间不少于40平方米），1＃***500平方米、三楼745.68平方米，1＃东楼四楼372.84平方米，3＃楼东单元11层面积为111.1平方米一套，12层面积为138.8平方米、111.1平方米各一套，13层面积为111.1平方米一套在内的房屋还建给**。合同除双方签字盖章外，团东社区居委会亦在合同上加盖公章。合同签订后，异议人的房屋由被执行人拆除。目前1＃楼已经建成，3＃楼尚未开工建设，**于2019年4月20日去世、**配偶***于2019年12月4日去世。对于已经建成的1＃楼，经异议人方与被执行人协商，一致选定将1＃楼的106、107、204、205、206、207、208、301、302、303、304、305、306、307、308、405、406、407、408号共计19套房屋还建给异议人方。贵院若对前述1＃楼19套房屋和其对应的土地使用权及3＃楼所涉及的土地使用权实施拍卖执行措施将损害异议人的合法权利。对于19套房屋，还建合同中虽未对房屋房号进行明确约定，但这是基于当时项目尚未开工建设这一特定的条件所致，后期双方对房屋房号进行了确定（特别是二楼共计745.68平方米，分别还建三异议人500平方米，剩余的还建给**;三楼745.68平方米全部还建给三异议人;4楼东边的372.84平方米全部还建给三异议人），前述已经确定的房号三异议人与被执行人无异议，也与其他还建户及该项目的房屋买受人无任何争议。对于3＃楼土地使用权，三异议人有4套还建房屋位于3＃楼土地使用权范围之内，目前在土地使用权未办理分户手续的情况下,贵院执行拍卖该部分土地使用权即是将异议人的土地使用权一并进行了拍卖，且会导致《房屋还建合同》无法履行，异议人将无法获得改建房屋，势必会严重损害异议人的合法权益。二、基于前述事实，异议人可以排除申请执行人的执行。本案所涉的《房屋还建合同》性质上属于拆迁补偿安置协议，基于产权置换，应有物权内涵，赋有物权的优先效力，应当优于债权。因此，被拆迁人的利益应当给予特殊保护。本案中，异议人方作为被拆迁人让渡了自有房屋的所有权,拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故异议人方对还建的房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。而本案《房屋还建合同》作为拆迁安置补偿协议，其所具有的物权性质要优于商品房买卖合同的债权性质，则显然，买受人能够以物权期待权排除执行，作为被拆迁人的异议人主张物权期待权保护更能够排除执行。本案所涉《房屋还建合同》在贵院裁定拍卖之前，合同履行过程中，异议人方在规定期限内搬迁，以让出原住房的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。至于产权登记未办理，并非系异议人方原因导致,而是被执行人原因导致，异议人方并无任何过错。因此异议人完全可以排除申请执行人的执行。三、对此前未先行查封的1＃楼分摊后剩余（3＃楼）土地使用权直接裁定进行拍卖。申请执行人在申请贵院查封时，只是对洋城花苑小区1＃楼部分房屋及该部分房屋对应土地使用权进行了查封，并未对1＃楼分推后剩余（3＃楼）土地使用权进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条、第二条的规定，人民法院进行拍卖的财产必须是此前已经查封、扣押、冻结的财产，而本案中涉及3＃楼的土地使用权在此之前并未实施查封措施，而是直接由贵院裁定进行拍卖程序，该执行行为不仅侵害了异议人的合法财产，也违反了执行程序规定。综上所述，贵院所裁定拍卖包含前述19套房屋和房屋对应土地使用权以及3＃楼土地使用权，客观上将导致异议人此后收房无望、无房居住的困局出现。同时，也会导致大量与异议人情况一致的还建户实体权利受到侵害。另外，鉴于与被执行人签订《房屋还建合同》的**已经去世，三异议人为**的子女，且三异议人的母亲也已去世，根据继承法的规定，三异议人合法继承全部合同权利。故请求中止对位于荆门市掇刀区××镇××小区××＃楼××号共计19套房屋和其对应的土地使用权，以及＃楼分摊后剩余（3＃楼）土地使用权的执行。 本院查明，昌润公司与鑫跃公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，昌润公司提出财产保全申请。本院于2020年9月25日以（2019）鄂0804民初1960号民事裁定，对登记在鑫跃公司名下的国有建设用地［证号：荆掇国用（2015）第20150112号］予以查封。另于2020年11月16日以（2019）鄂0804民初1960号民事裁定，对登记在鑫跃公司名下位于××镇××小区××＃楼××号共计37套房屋予以查封。后该案进入执行程序，本院于2021年10月20日作出（2021）鄂0804执719号执行裁定，拍卖登记在鑫跃公司名下位于××镇××小区××＃楼××号共计37套房屋及对应得土地分摊面积使用权和1＃楼分摊后剩余的（3＃楼）土地使用权。 2014年3月2日，**作为甲方与鑫跃公司作为乙方签订《房屋还建合同》，与本案有关的内容为：一、甲方的房屋位于团松林路南侧，门牌号20＃，房屋建筑面积980平方米，其中有证建筑面积617.28平方米，无证建筑面积362.72平方米。房屋为砖混、砖木结构。土地使用证面积1554.04平方米，房屋及土地登记权利人是**，房屋和土地用途为畜牧交易、**。二、甲方将现所有房屋和使用土地交付给乙方，由乙方办理全部准建手续后全额出资进行建设。三、按照规划部门批准的洋城花苑整体设计图纸，乙方还建甲方的房屋基本位于甲方原房屋地块处，及1＃、3＃、4＃楼，具体还建明细如下：1、乙方还建给甲方房屋总面积2800㎡（包括门面、商住房、车库的面积）该面积包含按现行政策和法规规定应分摊的公摊面积。2、乙方还建给甲方门面4间，每个门面宽度不低于3.3米，高度不少于3.8米。3、乙方还建给甲方商住房为门面上二楼，整体面积500平方米以上，三楼整体面积745.68平方米位于1＃楼，四楼整体面积372.84平方米位于1＃楼东楼，结构为全框架现浇。从门面至四楼为独立楼梯，在还建给甲方的门面内修建。剩余还建面积894.13平方米，分别为4＃楼、3＃楼。 **于2019年4月29日去世，其配偶***于2019年12月4日去世，根据（2020）鄂荆门证字第1693号公证书内容显示，**、***的继承人为***、**建、***。***、**建、***均认可洋城花苑1＃楼尚未竣工验收，房屋还建合同中约定应还建的房屋未实际交付，3＃楼地块尚未开发建设。鑫跃公司法定代表人****1＃楼共计建房144套，房屋尚未竣工验收，3＃楼的土地审批、规划手续齐全，但尚未建设。 以上事实有案外人提交的公证书、亲属关系证明、户口注销证明、房屋还建合同等证据及当事人的**在卷证实。 本院认为，拆迁安置补偿协议是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议，故可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，案外人的父亲与鑫跃公司签订的《房屋还建合同》中并未约定还建房屋的具体房号，且案外人认可提出异议的房屋尚未交付案外人，故在法院查封前案外人并未占有案涉房屋，不符合上述法律规定。同时，3#楼尚未建设，对于建设后案外人可分得房屋对应的土地使用权分摊面积尚无法确定。就案外人提出本院未先行查封1#楼分摊后剩余（3#楼）土地使用权不宜直接裁定拍卖的问题。因本院在该建设工程施工合同纠纷一案的审理过程中即对登记在鑫跃公司名下的国有建设用地[证号：荆掇国用（2015）第20150112号]予以了查封，本案执行过程中直接裁定拍卖并无不当。综上，案外人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人***、**建、***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　韩　敏 二〇二二年六月二日 书　记　员　　***