某某中、某某等与某某、黄冈师范学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂黄冈中民一终字第00934号

上诉人（原审原告）**中。

上诉人（原审原告）***。

上诉人（原审原告）张宏飞。

共同委托代理人夏伟，湖北东坡律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被上诉人（原审被告）**。

被上诉人（原审被告）黄冈师范学院，住所地湖北省黄冈市开发区新港二路。

法定代表人陈兴荣，该学院院长。

委托代理人熊奎，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人（原审被告）鄂州市水利工程处，住所地湖北省鄂州市鄂城区滨江西路21号。

法定代表人肖斌，处长。

委托代理人陈世雄，黄冈市黄州区东湖法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。

上诉人**中、***、张宏飞为与被上诉人**、黄冈师范学院、鄂州市水利工程处房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2014）鄂黄州民初字第01347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成由审判员林俊担任审判长，审判员宋顺国、助理审判员董俊华参加的合议庭，并于2015年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人***、张宏飞及其与**中的共同委托代理人夏伟，被上诉人黄冈师范学院的委托代理人熊奎，被上诉人鄂州市水利工程处的委托代理人陈世雄均到庭参加诉讼，被上诉人**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2009年9月5日，**中、***、张宏飞与**、黄冈师范学院签订《租赁协议书》一份、约定由**出资对门面进行改建后，黄冈师范学院依合同出让六年的门店使用权给**，门店所有权归黄冈师范学院。门店位于黄冈师范学院新校区北区原食堂工人宿舍右侧，租赁期限为三年，即从2009年9月15日起至2012年9月14日止，三年租金一次交清，租金总额为35万元，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，**中、***、张宏飞向**交纳租金后进入门店经营。

2012年1月11日，黄冈城东新区建设指挥部向黄冈师范学院发出《关于拆除规划红线内房屋的函》，主要内容为：黄冈师范学院东北角砖瓦平房404平方米、砖混楼房1631.75平方米，在新港××路××城东新区道路规划红线之内，为配合新区建设，要求黄冈师范学院于2012年1月15日之前自行无偿拆除，并协助指挥部做好相关善后工作。

2012年1月13日，黄冈师范学院向**发出通知一份，要求**必须于2012年1月15日将与黄冈师范学院合作共建的北区砖混楼房自行无偿拆除。**中、***、张宏飞租赁的门店被拆除后，**将租赁合同约定剩余期限内租金退还。**中、***、张宏飞要求**及黄冈师范学院赔偿拆迁损失未果，遂形成诉讼。

原审认为，**中、***、张宏飞与**、黄冈师范学院签订合同租赁门店经营，后门店在经营期内被拆除，造成了一定的经济损失，但**中、***、张宏飞未提供其损失相关证据，故其要求**、黄冈师范学院、鄂州市水利工程处补偿10万元的请求，依法不予支持。遂判决：驳回**中、***、张宏飞的诉讼请求。

上诉人**中、***、张宏飞不服原审法院上述判决，上诉提出：原审法院认定门店被拆除给上诉人造成一定经济损失，且上诉人已就相关损失做出了说明，上诉人无奈配合黄冈师范学院按黄冈城东新区建设指挥部要求拆迁，理应依据《黄冈城东新区房屋征收安置及补偿实施方案》对上诉人相关损失进行补偿，原审法院对上诉人举张的损失及补偿方案视而不见，反而认定上诉人没有提供相关损失证明，显然是错误的。请求二审法院撤销原判，依法予以改判。

上诉人**中、***、张宏飞为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

搬运费和装修费的收据复印件一组，拟证明因租赁房屋被拆除造成损失合计100000元。

被上诉人黄冈师范学院未在法定答辩期内递交答辩状，庭审时辩称：房屋拆除是政府行为，应提起行政诉讼，上诉人与鄂州市水利工程处存在租赁关系，与黄冈师范学院无关。

被上诉人黄冈师范学院未提交新的证据。

被上诉人**未在法定答辩期内递交答辩状，未到庭陈述意见亦未提交新的证据。

被上诉人鄂州市水利工程处未在法定答辩期内递交答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人鄂州市水利工程处为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

署名“**”于2009年7月25日出具承诺书和鄂州市水利工程处出具的书面说明材料各一份，主要内容为“黄冈师范学院与鄂州水利工程处、**达成协议，由**个人出资建设黄冈师范学院北区与南区两栋房屋，房屋建成后以租抵建方式偿还建设工程款，**承诺由此产生的一切后果由其个人承担”，拟证明鄂州水利工程处已将权利义务转让给**，与本案无关；

经当庭质证，黄冈师范学院对上诉人提交的证据有异议，认为该证据不属新证据，且真实性、合法性、关联性都不能确定。鄂州市水利工程处认为上诉人提交的证据不属新证据，且均不是正式发票，真实性不能确定，不能达到拟证明目的。上诉人对鄂州水利工程处提交的证据的真实性无异议，但认为是单方的承诺和说明，不能达到拟证明目的。黄冈师范学院对鄂州水利工程处提交的证据有异议，认为**单方作出承诺，合同的效力以及转让权利义务的效力均有待进一步认定。对上述有异议的证据，本院认为，上诉人提交的证据为收据，其中个人署名的收条和付款证明，因个人身份不明，真实性不能确定，不能证明支付款项的事实。购买装修材料的收据无其他证据相印证，真实性亦不能确定，即使存在购买装修材料的事实，亦不能证明因拆除房屋终止租赁合同造成的经济损失。故上诉人提交的证据，本案中不予采纳。鄂州市水利工程处提交的证据中，**对鄂州市水利工程处做出的承诺，以及鄂州市水利工程处与黄冈师范学院之间合同约定的合法性、真实性，与本案无关，不属本案审查范围，该证据本案中亦不予采纳。

本院经审理查明，原审查明的事实属实。

根据原审已质证的证据，本院另查明，《黄冈城东新区房屋征收、安置及补偿实施方案》中第二部分规定：土地使用权人、被征收人在签订补偿协议的同时，应向征收安置部门交出土地使用证或用地通知书、房屋所有权证……。第四部分“被征收房屋补偿办法及标准”中规定对规划范围内私有住房、村组集体用房和国有企事业单位、私有企业等用房实行分类补偿：……3、属国有企事业单位、私有企业等用房符合下列条件的，原则上比照私有住房的补偿标准，按照评估价格给予一次性货币补偿，不再另行安置还建。（1）被征收房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证；（2）征收前被征收房屋实际用于生产经营；（3）有工商营业执照，且工商营业执照上标明营业地点的；（4）已办理税务登记，并出具纳税凭证的。……对于认定为商业经营的一次性给予三个月的停产停业经营性租金补偿（商业经营的认定标准同国有企事业单位、私有企业等用房认定的四个条件）。

本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。**中、***、张宏飞与**、黄冈师范学院签订的房屋租赁合同，出租房屋是否取得规划许可，双方均未提供相关证据，在起诉时，出租房屋已被拆除，双方自行终止合同。**中、***、张宏飞提出的诉讼请求为“补偿损失100000元”，不涉及租赁合同条款内容，故对房屋租赁合同效力，本案中无审查必要。**中、***、张宏飞诉请**、黄冈师范学院以及鄂州市水利工程处补偿其经济损失，未提供证据证明双方存在拆除房屋后给予补偿的约定，亦未提供合法有效证据证明经济损失的具体数额，经济损失无法确定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果）的规定，**中、***、张宏飞的诉讼请求，依法不予支持。

**中、***、张宏飞提出其租赁房屋被拆除应依据《黄冈城东新区房屋征收、安置及补偿实施方案》进行补偿，但**中、***、张宏飞只是被征收拆除房屋的承租人，并非合法产权所有人，不是征收、安置和补偿的对象。同时，土地、房屋被征收、拆除，安置与补偿的义务主体并不是黄冈师范学院或**，**中、***、张宏飞要求黄冈师范学院、**、鄂州市水利工程处给予拆迁补偿的请求，无事实与法律依据，依法不予支持。

综上，**中、***、张宏飞的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人**中、***、张宏飞负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　林　俊

审　判　员　　宋顺国

代理审判员　　董俊华

二〇一六年四月十八日

书　记　员　　董　欢