某甲公司与黄某、某乙公司申请执行人执行异议之诉

广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民事判决书 （2026）桂06民终366号 上诉人（原审原告）：湖南煜翔建设工程有限公司，住所地湖南省衡阳县。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南湘华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南湘华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄某，男，1974年12月8日出生，汉族，住广西东兴市。 被上诉人（原审被告）：东兴市正兴实业有限公司，住所地广西东兴市。 法定代表人：刘某。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人湖南煜翔建设工程有限公司因与被上诉人黄某、东兴市正兴实业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2025）桂0681民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某甲公司的委托诉讼代理人***，被上诉人黄某，被上诉人某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判许可对广西东兴市东兴镇东盟大道288号成德国际贸易广场北区商住楼1栋3单元1102号房产的执行；三、依法改判确认黄某与某乙公司之间的商品房买卖合同关系不能排除人民法院对案涉房产的强制执行；四、本案一、二审全部诉讼费用由黄某、某乙公司承担。事实和理由：一、一审判决错误认定案涉《商品房认购书》为合法有效的商品房买卖合同，属于事实认定和法律适用双重错误。（一）案涉《商品房认购书》的法律性质为预约合同，并非本约合同。该认购书明确约定“本认购书未详细设定甲、乙双方的权利义务应以甲、乙双方将签订的《商品房买卖合同》正式文本为准”，此约定直接表明双方仅达成“将来订立正式买卖合同”的合意，认购书仅为订立本约的前置协议，不具备独立履行的商品房买卖合同效力，一审判决无视该核心约定，对合同性质定性错误。（二）案涉认购书缺少商品房买卖合同的必备核心条款，不符合法定认定标准。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确约定交付使用条件及日期、产权登记办理事宜、违约责任、配套设施交付承诺等核心内容，但案涉认购书未对上述任何一项作出约定，无法实现房屋买卖“转移所有权、明确双方权利义务”的核心目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“认购协议视为商品房买卖合同”，需同时满足具备主要内容和出卖人已按约定收受购房款两个条件，而本案中认购书既无核心条款，查封前黄某付款也未达法定比例，一审判决适用该条款认定认购书为正式商品房买卖合同，属于法律适用错误。（三）双方的交易行为完全违背商品房交易常规，进一步印证认购书并非本约。从2020年9月签订认购书至2023年11月案涉房产被查封，长达3年多时间内，黄某与某乙公司既未签订正式买卖合同，也未办理任何备案登记手续，黄某在庭审中亦承认“一直没有签订正式的商品房买卖合同”，若认购书确为正式合同，双方不可能长期不明确核心权利义务，一审判决对该明显反常的交易行为未作合理审查，事实认定存在重大疏漏。二、一审判决对黄某的付款行为认定错误，其付款完全不符合排除强制执行的法定条件。（一）案涉付款行为存在多处违法及虚假情形，查封前付款比例未达法定50%的标准，一审判决无视该核心要件。案涉房产折后总价为560880元，黄某在2023年11月21日房产被查封前，仅支付2万元定金及无银行流水佐证的100880元房款，合计120880元，占比仅21.56%，远未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的标准。一审判决将查封后支付的40万元计入已付款项，进而认定“已支付520880元，超过总价款50%”，违背司法解释中“查封前付款”的核心要求，属于事实认定错误。（二）查封后支付的40万元违反司法解释的强制性规定，付款路径及用途均非购房款。2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定，查封后支付剩余房款的，需交付人民法院执行，但黄某在明知房产被查封的情况下，于2025年9月24日将40万元直接支付至银行，而非法院指定账户。且法院调取的证据显示，该40万元最终用于清偿某丙公司的银行贷款，并非支付给某乙公司的购房款，黄某取款凭证中亦记载资金用途为“经营性支出”，与其主张的“购房款”完全矛盾，一审判决认定该40万元为“购房款”，与客观证据不符。（三）付款真实性存疑，且黄某自认尚欠尾款，并未付清全部房款。黄某主张的2020年11月4日100880元房款，仅提供某乙公司出具的收据，无银行转账流水、现金存款记录等原始凭证佐证，无法证明实际支付；其在庭审中亦承认“目前还欠某乙公司30000元购房款”，即便是其主张的付款金额，也未付清全部房款，一审判决认定其“已支付大部分房款”，与当事人自认的事实相悖。（四）40万元付款属于典型的“突击付款”，目的是阻碍法院执行。黄某在房产被查封近两年后、执行异议程序启动前一个月才支付该笔大额款项，且其在庭审中承认“在支付40万元之前知道房产被查封，某乙公司的人催要钱解封”，该付款行为并非正常的购房付款，而是为规避执行刻意制造的付款痕迹，一审判决对该明显的规避执行行为未作审查，属于事实认定不清。三、一审判决错误认定“黄某未办理过户登记非自身原因”，实则其自身存在重大过错，怠于行使自身权利。黄某从2020年签订认购书至2025年提起执行异议，长达5年时间内，既未要求某乙公司签订正式商品房买卖合同，也未办理备案登记，即便其主张“因某乙公司原因办不了证”，也未通过诉讼、仲裁等合法方式主张权利，未采取任何合理措施保障自身的物权期待权，其对未办理过户登记存在明显的怠于维权过错。根据排除执行的法定要件，购房人需证明“非因自身原因未办理过户登记”，而本案中黄某的过错是导致未过户的重要原因，一审判决直接认定“系某乙公司的原因造成，并非其自身原因”，未对黄某的过错进行审查，事实认定错误。四、一审判决未认定黄某与某乙公司存在恶意串通、规避执行的情形，属于事实认定不清、举证责任分配错误。黄某与某乙公司的交易行为存在明显的恶意串通特征，符合被执行人与案外人虚构交易规避执行的典型情形：1.双方长达5年不签订正式买卖合同、不办理备案，却在房产被查封后突击付款；2.某乙公司拖欠某甲公司1900余万元工程款且未履行生效调解书义务，却指示黄某将40万元支付至银行清偿案外公司债务，而非将该笔款项用于偿还到期工程款；3.黄某明知房产被查封，仍按某乙公司指令付款，未将款项交付法院执行，主观上具有规避执行的故意。本案证据已证明双方交易行为的反常性，而某乙公司经法院合法传唤无正当理由未到庭答辩，未对上述反常行为作出合理解释，黄某亦无法提供证据证明40万元款项的真实用途为购房款。在此情况下，一审判决以“某甲公司主张恶意串通缺乏证据”为由不予支持，属于举证责任分配错误，未要求黄某、某乙公司对其反常的交易行为承担举证责任，事实认定存在重大疏漏。五、一审判决错误权衡建设工程价款优先受偿权与购房人权利，违背立法精神，无视《执行异议和复议规定》第二十七条的法定优先原则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”某甲公司依据（2023）桂0681民初2077号民事调解书，对案涉房产所在工程享有法定的建设工程价款优先受偿权，该权利源于某甲公司对工程的人力、物力投入，直接关系到农民工工资支付等基本生存权益，法律明确予以优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者排除执行的情形，属于上述第二十七条的法定例外情形，需严格满足全部法定条件方可适用。本案中黄某并非合法的商品房消费者，既未在查封前签订合法有效的正式买卖合同，也未在查封前支付大部分房款，更存在怠于维权及涉嫌规避执行的情形，不符合该例外情形的适用条件。一审判决直接适用第二十九条支持黄某的排除执行主张，无视第二十七条的法定优先原则，错误权衡权利优先级，违背立法本意，严重损害了某甲公司的法定优先受偿权。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。为维护某甲公司的合法权益，现依法向二审法院提起上诉，恳请二审法院查明案件事实，正确适用法律，撤销一审错误判决，改判支持某甲公司的全部上诉请求。 黄某辩称，不认可某甲公司的上诉请求。 某乙公司辩称，黄某此房交易日期证明其是在某甲公司诉讼前已购买，是全款购买，一审判决认定法律事实清楚，应予驳回某甲公司的全部上诉请求。 某甲公司向一审法院起诉请求：一、请求判令许可对广西东兴市东兴镇东盟大道288号成德国际贸易广场北区商住楼1栋3单元1102号房产的执行；二、请求确认黄某与某乙公司之间的商品房买卖合同关系不能排除人民法院对该案涉房产的强制执行；三、请求判令黄某承担本案全部诉讼费用；四、请求判令某乙公司对前述第三项诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实：2020年9月26日，某丁公司（出卖方）与乙方黄某（认购方）签订一份《商品房认购书》，认购书约定：鉴于乙方有意认购甲方正在建设的商品房，经双方充分协商，就认购事宜达成如下协议：1.甲方同意乙方认购甲方正在开发建设的商品房，乙方认购自己选定的商品房位于东兴市东盟大道288号“成德国际”1栋3单元1102号房，建筑面积约为140.22平方米（该面积实际以房管局测绘为准，房价款据实结算。）；2.该商品房销售单价为元4703元/平方米，总价为659455元；3.该商品房折后单价为4000元/平方米，折后总价为560880元；4.签订本认购书当日，乙方向甲方支付认购定金2万元（以当日财务实际开具的收款收据金额为准）；5.乙方应在本认购合同签订之日起7日内（2021年10月4日前）携带身份证或其它有效证件到甲方处办理相关手续，按照甲方的规定将购房各项程序办理完毕；6.本认购书相关权益仅属于乙方所有，未经甲方书面同意，不得将其转让，甲方不予换名；7.乙方选择银行按揭付款方式，在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件；乙方的贷款金额由银行审批确定，如银行认为需要乙方增加首付款或不同意放贷，乙方须增加首付款或更换付款方式；按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理等。 2020年9月26日，某乙公司向黄某出具《收据》，载明，今收到黄某成德国际北区1栋3单元1102房140.22㎡购房定金2万元。 异议人黄某与被异议人某乙公司、某甲公司执行异议一案中，案外人黄某对一审法院执行广西东兴市东兴镇东盟大道288号成德国际贸易广场北区商住楼1栋3单元1102号房产的执行行为不服，于2025年10月20日向一审法院提出书面异议，请求一审法院中止对案涉房屋的查封、执行措施。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，于2025年11月4日作出（2025）桂0681执异102号《执行裁定书》，载明，经本院审理查明，2020年9月26日，某乙公司向黄某出具《收据》，载明：“今收到黄某成德国际北区1栋3单元1102房140.22㎡房款人民币贰万元”。2020年11月4日，某乙公司向黄某出具《收据》，载明：“今收到黄某成德国际北区1栋3单元1102房140.22㎡房款人民币拾万零捌佰捌拾元”。2025年9月24日，黄某向某乙公司支付成德国际北区40万元。东兴市住房和城乡建设局出具的《个人住房信息查询结果证明》显示未查询到黄某名下有不动产登记信息。某甲公司诉某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2023年11月21日作出（2023）桂0681民初2077号民事裁定书，裁定：查封、冻结被告东兴市正兴实业有限公司名下价值1980万元的银行存款、车辆及不动产。其中，冻结存款的期限为一年，查封车辆的期限为二年，查封不动产的期限为三年。其中查封的房产包含了异议人黄某购买的东兴市东盟大道288号1栋3单元1102号房产。一审法院于2023年12月21日作出（2023）桂0681民初2077号民事调解书，调解内容如下：一、某乙公司尚欠某甲公司工程款19007073.35元，该款于2024年3月19日前付清；二、某乙公司、某甲公司某同意某甲公司对东兴成德国际贸易广场北区3号商住楼折价、拍卖或者变卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权（不包括上述工程已销售并在不动产登记中心备案登记部分）；三、案件受理费144085元，减半收取72043元，保全费5000元，合计77043元（某甲公司已预交149085元），由某乙公司负担，并于2024年3月19日前直接支付给某甲公司。遂裁定中止对广西东兴市东兴镇东盟大道288号成德国际贸易广场北区商住楼1栋3单元1102号房产的执行。 2025年12月5日，某银行有限责任公司北郊支行出具《证明》，载明，东兴成德国际北区1栋3单元1102号房的在建工程房产于2019年6月28日向我行办理抵押登记贷款，现该房产的业主黄某（）已于2025年9月24日结清了该房产名下所欠贷款，并于2025年9月26日已办理不动产解押手续。 2025年12月5日，某戊公司出具《入住证明》，载明，兹证明黄某（），是东兴成德国际贸易广场北区商住楼1栋3单元1102号房业主，于2021年9月6日办理交房手续，交房后开始装修，装修好一直居住在成德国际小区，该业主每月按时缴纳水费、电费、物业费。 庭审中，某甲公司称，案涉房产的在建工程抵押系某乙公司与银行之间的抵押关系，根据法律规定，开发商应以自有资金清偿贷款解除抵押，而非由购房者直接支付款项解押。黄某作为买受人，直接向银行结清开发商的抵押贷款，不符合在建工程抵押解押的法定流程，该付款行为的合法性缺乏法律依据。解押时间为2025年9月26日，晚于法院2023年11月21日的查封裁定，根据“查封优先”原则，在后解押行为不能对抗在先的司法查封。 黄某称，1.2021年购买案涉房屋，房子面积140.22㎡，买房是用于居住的，有5个人居住，其在东兴没有其他房子了，是钦州人，2023年入住该房屋。2.还未支付完购房款，目前还欠某乙公司3万元购房款，40万元未支付给法院的原因是以为银行会提供给法院，因房子在银行有抵押贷款，支付给银行，银行会给法院。3.2025年9月份是取了40万元的现金支付的购房款，有10万元是贷款的，还有5万多是信用卡的，其他有部分是借的，部分是自存的。支付购房款时是某乙公司的人叫其支付给银行，在银行现金支付，具体是哪个账户其不知道，某乙公司的人说在银行解押，就叫其交给银行。4.2021年买的房，2025年9月才付款是因为那时候说办不了证，能办了其再给钱，一直就没有签订正式的商品发买卖合同，长时间不去办理房屋登记手续也是因为一直办不了证，就一直这样拖下去。5.其在群里面看到房子被法院查封的，在支付40万元之前知道的，后来某乙公司的人催要钱解封。6.40万元支付给银行有一张凭证，在支付大额房款时，有跟某乙公司说过出具正规的发票，但是某乙公司说先解押。 一审法院认为，黄某对案涉房产享有的权益是否能够排除某甲公司基于建设工程施工合同关系产生的工程款债权对于房产的某甲公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，首先，黄某在一审法院查封案涉房产之前就已经与某乙公司签订了合法有效的《商品房认购书》，案涉认购协议书载明了双方当事人基本情况、房屋基本情况，包括位置、面积、付款方式等商品房买卖合同应具备的要件，且黄某已支付了购房款520880元，故案涉《商品房认购书》的性质应认定为商品房买卖合同。其次，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第一百二十五条规定“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为案涉房屋同一设区的市或县，或商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可理解为符合上述第二十九条规定的精神。经查，黄某在一审法院查封前即于2021年对案涉房屋完成装修入住，且在东兴市没有其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形。最后，黄某已支付案涉房屋价款合计520880元，尚欠购房尾款4万元，黄某支付的案涉商品房价款已超过合同约定总价款的百分之五十；黄某未办理过户登记手续，根据查明的事实，系某乙公司的原因造成，并非其自身的原因造成；黄某按某乙公司指令付款至银行及指定账户，系基于对开发商某乙公司的合理信赖，且目的是为了解押案涉房屋，某甲公司主张被告间的交易行为涉嫌恶意串通、逃避债务的主张缺乏证据，一审法院不予支持。综上，黄某的执行异议申请符合上述第二十九条的规定，其权利能排除执行，应中止对案涉房产的执行。某甲公司的诉请主张，一审法院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决：驳回某甲公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元（某甲公司已预交100元），由某甲公司负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：黄某对案涉房产享有的民事权益是否能够排除某甲公司工程款债权的强制执行。 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”相较于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对商品房消费者的权益保护进一步完善，不再从已购房屋数量、地域范围等因素判定消费者购房人，而是主要强调“以居住为目的”这一要件，对于符合刚性住房需求的情形，应依法予以保护。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款将商品房消费者提起执行异议之诉、请求排查建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权强制执行的成立条件，概括为书面合同合法有效、价款支付达到法定承担以及所购商品房用于满足家庭居住生活需要。 对于案涉《商品房认购书》的性质，某甲公司上诉主张为预约合同而非本约。经核实，《商品房认购书》包含黄某与某乙公司的基本信息，包含坐落位置、房号、面积等商品房基本信息，包含单价、总价款、付款和付款期限等内容，已基本具备了商品房买卖合同本约的条件，一审判决认定案涉《商品房认购书》的性质属于商品房买卖合同并无不当，本院予以确认。该《商品房认购书》签订的时间为2020年9月26日，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。案涉商品房于2023年11月21日被人民法院查封，故满足查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的要件。对于黄某属于商品房消费者，其购买案涉商品房用于居住，各方当事人无异议。故本案审查重点在于审查黄某是否已按要求支付购房款。经查，案涉商品房于2019年6月28日设立在建工程抵押，某乙公司于2020年9月26日与黄某签订《商品房认购书》，案涉商品房于2023年11月21日被司法查封，在黄某于2025年9月24日向放贷银行结清款项后，于2025年9月26日办理解押手续。某甲公司主张在案涉商品房被人民法院查封后，黄某应按照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定，将剩余房款交付人民法院执行，才符合排除强制执行的条件。本院认为，在案涉商品房已设立有抵押权的情况下，黄某根据某乙公司的指示将40万元购房款交付给有抵押权的放贷银行，其主观并无帮助某乙公司逃避债务的恶意。在现有证据证明黄某已按约定支付购房款，某乙公司二审中亦认可黄某已付清购房款，且黄某在商品房被查封前已实际居住使用的情况下，虽黄某未将40万元购房款项交付人民法院执行，但事实上已完成付款义务。基于对商品房消费者生存、居住权益的保护，可确认黄某享有排除案涉商品房强制执行的民事权益。一审判决驳回某甲公司的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人湖南煜翔建设工程有限公司），由上诉人湖南煜翔建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年六月二十四日 法官助理*** 书记员***