乌海市海勃湾城市供水有限公司与乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
内蒙古乌海市海勃湾区人民法院 民 事 判 决 书
（2017）内0302民初905号原告乌海市海勃湾城市供水有限公司。法定代表人杨东和，总经理。住所地海勃湾区新华东街**号。委托代理人牛晓，内蒙古济海律师事务所律师。委托代理人路庆国，男，汉族，1959年9月29日生，公民身份号码×××，该公司职工，住海勃湾区和平东街北五街坊30号楼2单元201室。被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司。法定代表人贺晓华，经理。住所地海勃湾区乌兰路三金花园***号。被告乌海市维多利亚商贸有限责任公司。法定代表人贺晓华，经理。住所地海勃湾区新华东街乌海市海勃湾城市供水有限公司综合楼楼下。被告贺晓华，男，汉族，1955年11月26日生，公民身份号码×××，乌海市维多利亚商贸有限责任公司法定代表人。原告乌海市海勃湾城市供水有限公司诉被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乌海市海勃湾城市供水有限公司委托代理人牛晓、路庆国，被告贺晓华，被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司法定代表人（贺晓华），乌海市维多利亚商贸有限??任公司法定代表人（贺晓华）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌海市海勃湾城市供水有限公司向本院提出诉讼请求1、判令解除原被告之间房屋租赁合同，被告腾退承租房并交付原告；2、判令三被告连带支付拖欠的从2011年起至2017年4月25日止房屋租金共计1048029元及房租税金439558.59元，两项合计1461987.59元，并支付逾期付款利息直至该款付清。3、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2003年7月5日，原告与被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司签订房屋租赁协议书，协议约定原告将位于海勃湾区新华大街北侧自???综合楼部分房屋租赁给被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司使用，租赁期为15年，从2004年11月1日起至2019年11月1日止，合同期间，被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司被工商行政部门吊销营业执照，该合同由公司股东贺晓华继续履行。2011年1月后，被告贺晓华控股的被告乌海市维多利亚商贸有限责任公司与原告就先前的租赁合同做了多次变更并签订了补充合同，合同签订后，合同双方均能如约履行。但自2011年起，被告以经营亏损等种种理由一直拖欠租金等费用，截止2017年4月25日累计拖欠房租和税金共计1461987.59元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，由于在租赁合同期间，三被告身份交叉界限不明，属人格混同，应对该债务承担连带赔偿责任。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令三被告对拖欠的债务及利息承担连带赔偿责任??解除租赁合同，并判令被告立即腾退房屋，返回原告财产。被告贺晓华辩称，在1999年冬天，原告领导找乌海市新概念广告装饰有限责任公司借款10万元，说要盖办公楼，前期缺少办手续的费用，等施工开始后，有了钱偿还10万元，一直拖到2003年原告无法还钱，后协商由乌海市新概念广告装饰有限责任公司租赁该综合楼，用10万元抵顶房租，原告承诺在租赁期间水费优惠5折，在维多利亚洗浴中心开业第二年的时候原告方反悔，不再优惠水费，原告方违约。当时乌海市新概念广告装饰有限责任公司就不经营了，我主要经营??海市维多利亚商贸有限责任公司，主要业务就是维多利亚洗浴中心。从乌海市新概念广告装饰有限责任公司到维多利亚洗浴中心开业，原告就存在违约，我在维多利亚洗浴中心投资了七百余万元，因我方与原告是不对等的，所以产生了很多霸王条款，当时2003年给我们的租金是每平方米每年100元，当时每平方米每年100元已经远远超出了乌海市租赁房屋的市场价格，到2011年原告又提出要求涨租金，当时涨到了每平方米每年200元，这种情况下我方不再与原告方签订租赁合同，原告就开始给我方停水，只要想要与我方协商事情就立刻停水，后与原告协商，在无奈的情况下我方又与原告签订了合同，签订合同后因为租金涨价，我方的效益开始下滑，导致我方欠原告房租，这种情况是原告造成的，每平方米每年200元的价格是呼和浩特一环的价格，过高的租金不受法律保护。2013年生意不景气，在2013年7、8月份开始对二楼540平方米进行装修，装修投入了33万元左右，装修好了不到一个月还没有正式使用，原告在合同不到期的情况下强行收回，而且还口头承诺赔偿被告的损失，到目前为止给付损失也没有兑现，乌海市维多利亚商贸有限责任公司是服务性公司，在原告将二楼房屋收回的情况下，我方又在2014年年底对3楼的379平方米房屋进行了装修，装修花费了三四个月的时间，花费了肆拾万元左右，2015年3月份原告领导又找到我，说他们办公室不够用，必须将三楼的房屋收回，当时在我方强烈的要求下原告给我方在三楼留了三间房作为办公室，三楼还有一个二百多平方米的茶艺室，我方又进行了的是装修改造，2015年11月底原告将三楼房屋整体收回，原告于2017年2月10日给我方下了一个解除租赁合同的通知，导致我方共计损失装修费一百六十余万元，我方装修损失是原告直接造成的损失，原告严重违反了合同法的相关规定，原告方存在违约行为。在我方租赁期间原告四楼办公室一直在使用我方的电表，原告调出来的单子共计花了38269.8元，现在原告也没有将该电费给我方，在2012年9月18日原告委托我方对全楼的管道进行维修，费用各家一半，维护完毕后我方给原告开据了40000元的发票，至今原告也没有将该40000元给我，这可以说明是原告欠我方的在先，我方欠租金在后，加上最初借给原告的10万元，我方是在原告将租金涨到每平方米每天200元的时候才开始拖欠租金的，如果账算的好原告应该还欠我的钱。根据房产税暂行条例相关规定，房产税由产权所有人交纳，从一开始房产税就是我方交纳的，完税证明写了原告的名字，税票在原告手中，共计应该有一百五十万元左右，在租金远远高出了市场价格的情况下我方不承担税金，如果我的房租明显低于市场价格，我方可以协商由谁来承担税费，在租金远远高出市场价格的情况下原告要求我方承担税金属于霸王条款，根据合同法第四十条的约定应属无效，我方还要求原告方退还我方交纳的房屋税金。租赁原告房屋有经营利润的就是一楼。原告高租金致我方的装修受到了严重的损失，导致我方经营困难，有些费用是我方借高利贷装修的，只要我方装修一部分原告就收回一部分，最终我方与原告协商不能再这样了，原告也承诺不再收回房屋，等到2017年春节后一开始上班原告就给我方打电话说要签东西，当时我在北京，我说大过年的等出了正月后再签，然后原告就将房屋的水给停了，当时洗浴中心里还有客人，原告给停了三天水，等我回来找到原告，原告给我送达了解除合同通知书。另外原告租赁房屋平米数也有问题，小区院内的洗衣房早就拆除，但是原告还在给我计算租金。原告作为业主，楼房是我帮助盖的，部分管道和地暖是我安装的，地板是我铺设的，只要原告不顺心就立马停水。以前院子和楼里共用的是一块电表，共用一块电表每个月我方的电费交了很多，有一个月交30000元、一个月交15000元，后我方申请供电局将电表分开，紧接着改完我方电费也就成了5000元。综上，原告高租金我方不接受，原告单方面毁约给我方造成的损失应该给我方进行赔偿，根据税法的相关规定，原告应该退还我方已经缴纳的租赁房屋税金。原告违约在先，提前收回了我的房子，答应赔偿至今没有赔偿。因为原告的违约行为，我有权拒绝支付欠付租金和税金。我也不同意解除合同，腾退房屋。经审理查明，2003年7月5日，原告与被告贺晓华签订《租赁协议书》，协议约定原告将位于海勃湾区新华大街北侧自建综合楼部分房屋租赁给被告使用，租赁期为15年，总租赁面积2285.06平米，年租金228506元，被告每季度前5日内向原告交付本季度租金。如不能按期交付租金，原告有权终止合同，被告贺晓华担任法定代表人的乌海市新概念装饰有限责任公司在合同上盖章；2005年1月10日，被告贺晓华与原告签订《综合楼租赁补充合同》，双方约定租赁期从2004年11月1日开始计算，租期15年，变更租赁面积为2604.78平方米，房屋租赁价100元每平米，每年租金为260478元，第7年根据市场情况再重新确定租赁金额。每季度前5日向原告交付本季度租金，如不能按期交付租金，原告有权终止租赁合同；2011年1月，被告贺晓华与原告签订第二份《综合楼租赁补充合同》，约定原告出租的总面积变更为2371.39平方米，其中一楼226.7平方米，二层为938.89平米，三层为756.6平米，综合楼以东北墙外洗浴房、锅炉房及其它面积为449.2平米，租金重新确定为200元每平米，全年共计租金474278元。税费全部由被告承担。被告每月25日前交付原告本月租金，如不能按时足额交付租金，原告有权终止合同；2014年1月10日，被告贺晓华与原告就《房屋租赁协议书》签订第三份《综合楼租赁补充协议》，双方约定，原告收回二层出租面积当中的540平方米，2014年租金按照366278元计算，其它条款按原2011年所签合同执行，乌海市维多利亚商贸有限责任公司在合同上加盖公章；2015年3月10日，被告贺晓华与原告签订第四份《综合楼租赁补充协议》，双方约定，???告收回三层出租面积当中的379平方米，其它条款按原2011年所签合同执行，被告贺晓华担任法定代表人的乌海市维多利亚商贸有限责任公司在合同乙方处加盖公章;2015年11月25日，原告与被告贺晓华签订第五份《综合楼租赁补充协议》，双方约定变更原租赁合同当中的租赁面积为1074.79平方米。2015年租金按照290502元计算，乙方每月25日前交付本月租金，如不能按时交付房租，原告有权终止租赁合同。双方签订合同及履行过程当中，2011年之前的租金及税费被告均已交付原告，2011年至2014年1月21日被告累计向原告交纳1314278元，后再未向原告交纳过租金及税费，至2017年4月25日被告累计拖欠原告税金及房租1461987.59元。由于被告长期拖欠租金和税金，2015年8月31日，原告向被告发出《关于尽快缴纳房租款的通知》，载明被告”2011年至2015年7月共累计欠房租和租金1018133元”，因双方共用电表，扣除原告应承担的电费42951.48元（2012年11月27日至2015年7月20日），被告还欠原告房租及税金975181.52元。要求被告及时交付。在2016年9月5日原告向被告贺晓华出具了欠缴情况明细，并催收租金和税金；2017年1月6日，又一次书面向被告贺晓华催缴租金及税金。2017年2月10日，原告书面向被告发出解除双方所签的租赁合同及补充协议的通知。多次催收后，被告均未给付，原告诉至本院，要求三被告连带给付2011年至2017年4月25的税金、租金共计1461987.59元，并要求解除合同，腾退房屋。另查明：??告乌海市新概念装饰有限责任公司成立于1998年，法定代表人贺晓华，股东贺晓华、刘红梅，2010年3月8日因逾期未年检被吊销营业执照；被告乌海市维多利亚商贸有限责任公司成立于2005年7月8日，法定代表人贺晓华，股东贺晓华、刘宛京。认定上述事实的证据如下：一、房屋产权证一份，证实涉案房屋登记在原告名下。二、工商登记档案证实原被告双方第一次签订合同时，原告的名称为乌海市自来水公司，之后签订补充协议时原告改制为乌海市紫光水业有限公司，2010年12月2日紫光水业名称变更为乌海市海勃湾区城市供水有限公司。三、《租赁协议书》证实2003年7月5日乌海市自来水公司与被告签订租赁协议书一份，协议内容涉及租赁位置、面积、租金、租期15年及权利义务。四、《综合楼租赁补充合同》证实2005年1月10日、2011年1月、2014年1月10日、2015年3月10日、2015年11月25日原被告先后签订了五份综合楼租赁补充合同，证实双方在十五年的租赁期间内多次对租赁面积、租金进行过调整。交纳租金的时间原为每季度前5日，后变更为每月25日前，否则原告方有权解除合同。五、帐目票据31份，证明2011年-2014年被告共计交付房屋租金31笔，共计1314278元。六、2011年-2016年供水公司已经缴纳税金的凭证，及欠税明细汇总表证实2011年至2017年4月25日，原告因出租房产应缴的税金为413958.09元。七、被告房屋租金拖欠汇总明细表证实2011年至2017年4月25日共计欠付原告房租1048029元。八、乌海市新概念广告装饰有限责任公司企业档案一份，证明该公司投资人系贺晓华和刘红梅，贺晓华系法定代表人。于2013年被吊销企业营业执照。九、企业机读档案一份，证明乌海市维多利亚商贸有限责任公司成立于2005年7月8日，2010年7月15日变更法定代表人为贺晓华。十、《关于尽快缴纳房租款通知》、2016年9月5日贺晓华签收的《欠缴情况明细》一份、2017年1月6日贺晓华签收的《催收租函》一份、证明原告多次向被告催要欠付的房租及税金。十一、公证书一份，证明原告于2017年2月10日向贺晓华送达解除双方签订的租赁合同通知一份，送达过程经乌海市智诚公证处公证。十二、关于欠维多利亚洗浴中心电费的说明证实原被告存在共用电表的情况，2012年11月27日至2015年7月20日，原告共计欠被告代垫电费42951.48元。本院认为，原告与三被告陆续签订的《租赁协议书》及补充合同系双方真实意思表示合法有效，受法律保护,双方均应按合同约定履行各自义务。在合同期内，经原被告协商，双方对租金、租赁面积的变更达成一致意见，双方应当按照变更后的条款执行。被告长期不按约定交付租金及税金，致使原告出租房屋营利的目的不能实现，原告要求解除双方的合同，于法有据，本院予以支持。在租赁期间内，被告贺晓华以自己的名义、以自己担任法定代表人及股东的乌海市新概念装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司的名义与原告签订租赁合同及租赁补充协议，事实上是股东人格与法人人格的混同，三被告应当承担连带责任。原告与三被告在合同中约定了租金的数额、交付时间、???金的负担，被告应当按照约定履行给付义务。被告从2011年即开始拖欠租金及税金，原告向本院提供证据，证实被告已交付的租金数额，以及未缴的租金和税费数额，被告虽以双方曾约定装修折抵租金、原告曾向被告借款100000元用于修建出租房，共同维修出租房管道应当进行费用分摊40000等理由进行抗辩，但未向本院提供相关证据，本院不予支持。关于税金的问题，原被告在2011年1月10日的补充合同当中约定，税费由被告方承担。该约定不违反法律、行政法规的强制定规定，属有效条款，双方均应按照合同的约定履行。关于被告提出双方共用电表，被告为原告代垫电费的问题，被告没有提出具体的数额及证据，原告自认欠42951.48元，被告因租赁房屋与原告共同电表，所产生的原告欠被告的代垫费用与被告欠原告的租金属于原被告互负金钱到期债务，本院在租金当中予??抵销。关于被告认为原告减少租赁面积构成违约的问题，从双方签订的补充协议来看，双方是一致同意减少租赁面积的，属于合同双方对原合同的变更。被告的行为未违约。原告要求被告支付逾期支付租金的利息，但双方在合同当中未约定逾期支付租金需承担利息，也未在审理过程当中提供因未按期支付租金给原告造成损失数额的证据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第七十七条”当事人协商一致，可以变更合同。”第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”，第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十九条”事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”第一???零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条”当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《中华人民共和国公司法》第二十条”公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益;不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”之规定,判决如下：一、解除原告乌海市海勃湾城市供水有限公司与三被告即乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华之间签订的房屋租赁合同及补充协议，三被告在本判决生效后十日内腾退原告出租的房屋。二、被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华于本判决生效后十日内支付原告乌海市海勃湾城市供水有限公司从2011年起至2017年4月25日止拖欠的房屋租金共计1048029元，税金413958.59元，两项合计1461987.59元，扣除原告应给付被告的电费42951.48元，三被告给付原告1419036.11元。且三被告承担连带给付责任。三、驳回原告乌海市海勃湾城市供水有限公司其它诉讼请求。如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17714元（原告已预交），由被告被告乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华共同承担，于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权???。审判长赵鲜梅人民陪审员王红人民陪审员白俊二○一七年八月二十四日书记员刘伟