北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民初字第20714号
原告北京德胜新鑫建筑有限公司,住所地北京市西城区桦皮厂三号。
法定代表人丁大伟,总经理。
委托代理人常海梅,北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人李新时,女,1978年4月2日出生,北京德胜新鑫建筑有限公司职员。
被告北京金色阳光宾馆,住所地北京市西城区大石桥胡同4号。
法定代表人乔巨勇,总经理。
原告北京德胜新鑫建筑有限公司(以下简称德胜新鑫公司)与被告北京鼓楼桥宾馆、北京金色阳光宾馆(以下简称金色阳光宾馆)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年8月20日作出(2014)西民初字第03025号民事判决书,原告德胜新鑫公司与被告金色阳光宾馆均不服提出上诉,北京市第二中级人民法院于2015年5月19日作出(2015)二中民终字第04885号民事裁定书,以原审判决违反法定程序为由裁定:一、撤销北京市西城区人民法院(2014)西民初字第03025号民事判决;二、发回北京市西城区人民法院重审。
本院受理后,依法重新组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告德胜新鑫公司的委托代理人常海梅、李新时与被告金色阳光宾馆的法定代表人乔巨勇到庭参加了诉讼。审理中,德胜新鑫公司撤回了对原审被告北京鼓楼桥宾馆的起诉。本案现已审理终结。
原告德胜新鑫公司诉称,2008年8月16日,原告与案外人北京鼓楼桥宾馆就北京市西城区××号2层楼房和××号西平房(以下简称涉案房屋)租赁事宜签订了《房屋租赁合同》,合同约定北京鼓楼桥宾馆租赁上述房屋,租赁期限为2008年11月1日起至2014年10月31日止,房屋租金为每年38万元整。其中第一年的租金分三次支付,后四年为年付,付款日期为每年的9月30日,如北京鼓楼桥宾馆逾期20天不能交付租金,原告有权单方终止租赁协议提前收回房屋,并要求北京鼓楼桥宾馆按照欠付租金总额每日千分之三的比例支付违约金。合同签订后,北京鼓楼桥宾馆未实际经营即将涉案房屋交付了本案被告实际占有、使用,并一直由本案被告向原告支付房屋租金。北京鼓楼桥宾馆仅为名义上的承租人,实际承租人为被告。至2013年9月30日,北京鼓楼桥宾馆及被告均未向原告支付租金。经原告多次催促,仍未交纳。2013年12月16日,原告依据《房屋租赁合同》第二条的约定向北京鼓楼桥宾馆及涉案房屋所在地发出了《解除合同通知书》。租赁合同已于2013年12月19日解除。2014年10月31日,《房屋租赁合同》租期届满。现被告实际占用及使用涉案房屋已没有合法依据。故原告诉至法院请求:1、判令被告立即返还北京市西城区××号二层楼房、××号西平房并将自建房屋拆除;2、被告支付自2013年12月28日起至实际腾空之日止的房屋占用费(计算标准按照原告与北京鼓楼桥宾馆所签订的《房屋租赁合同》中关于租金支付标准计算,日租金为1041.09元);3、本案的诉讼费由被告负担。
被告金色阳光宾馆辩称,我单位不同意原告的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定的租赁期限未满时,原告就起诉我单位,从2014年4月14日在法院第一次开庭后,我单位就没再经营。原告的起诉造成我单位不能正常经营,产生租金及装修费用等损失。合同租赁期之后的房屋使用费,我单位亦不同意支付。我单位不认可这是占用。另外,我单位在租赁合同签订后不久就在涉案的2层楼房上加层,有20多个房间,约300平方米。当时建设时原告单位领导是同意的。我单位要求原告先行补偿我单位的损失后,才能腾退房屋。
经审理查明,北京市西城区××号的房屋所有权人为北京市新街工贸集团。2008年8月10日,北京市新街工贸集团出具证明称,西城区××号的房屋已无偿交给原告德胜新鑫公司使用,德胜新鑫公司具有该处房屋的使用权和租赁权。
2008年8月16日,原告(甲方)与北京鼓楼桥宾馆(乙方)签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将西城区××号2层楼房和××号西平房(以下简称涉案房屋)租赁给乙方作为经营使用,租赁期限自2008年11月1日起至2014年10月31日止。合同第二条约定:房屋租金为每年叁拾捌万元整,租金支付日期第一年为分三次支付,付款日期为2008年7月30日支付壹拾万元,2008年10月30日支付壹拾伍万元,2008年12月31日支付壹拾叁万元,后四年为年付,付款日期为每年的9月30日,如乙方逾期20天仍不能交付租金,甲方有权单方终止租赁协议提前收回房屋,并要求乙方按欠付租金总额每日千分之三的比例支付违约金。
《房屋租赁合同》签订后,北京鼓楼桥宾馆的投资人之一乔巨勇注册了被告金色阳光宾馆并担任法定代表人。被告实际使用涉案房屋并交纳租金至2013年9月30日。2013年11月21日,被告向原告支付租金6万元,剩余租金未支付。2013年12月5日,原告委托律师向北京鼓楼桥宾馆出具律师函,要求北京鼓楼桥宾馆于2013年12月10日之前支付欠付租金,否则将单方终止合同提前收回房屋。2013年12月16日,原告向北京鼓楼桥宾馆发出《解除合同通知书》:……依据合同约定,贵宾馆需于2013年9月30日支付租金38万元,但经我公司多次催收,贵宾馆直至2013年11月21日仅支付了6万元租金。贵宾馆迟延支付房屋租金的行为构成违约,依据《房屋租赁合同》第二条的规定通知你单位解除合同,在本通知到达贵宾馆时房屋租赁合同自动解除。该通知于2013年12月19日送达到涉案房屋所在地××号和北京鼓楼桥宾馆住所地鼓楼桥西大街39号,均显示投递并签收。之后北京鼓楼桥宾馆及被告均未就房屋租赁合同解除一事向法院提起诉讼,涉案房屋现在仍由被告使用。
另查,一、被告金色阳光宾馆的法定代表人乔巨勇在审理中对北京鼓楼桥宾馆与金色阳光宾馆的关系解释为:北京鼓楼桥宾馆是我和我妻子两个人开办的,涉案房屋是以北京鼓楼桥宾馆的名义从原告处租来的。在取得涉案房屋后,我用涉案房屋的地址注册了金色阳光宾馆。金色阳光宾馆开业之前,涉案房屋没有用于经营。2010年3月金色阳光宾馆注册后才开始经营。涉案房屋一直是金色阳光宾馆在使用,租金亦是以金色阳光宾馆的名义交纳的。二、2013年10月16日,北京市工商行政管理局西城分局出具京工商西处字(2013)第D415号行政处罚决定书,吊销北京鼓楼桥宾馆的营业执照。被告的法定代表人乔巨勇为北京鼓楼桥宾馆的出资人之一,另一出资人王晖系乔巨勇的妻子。三、经本院现场勘验,涉案房屋二层楼房上有自建房屋一层,系被告自行搭建,现作为宾馆经营。现宾馆名称为99优选酒店,一层还有部分房屋出租给不同的商户。原告表示对此均不知晓,系被告自行出租。要求被告腾退。
现原告诉至本院,以被告现继续使用涉案房屋没有合法依据为由要求被告腾退涉案房屋并将自建房屋拆除;被告支付自2013年12月28日起至实际腾空之日止的房屋占用费。被告持答辩意见予以抗辩。
原审中,依原告申请,本院对被告金色阳光宾馆的银行存款350000元进行了保全,截止至2015年4月25日,实际冻结57489.91元。2016年3月22日,依原告申请,本院冻结了被告在杭州银行北京安贞支行开立的银行账号中的存款60000元,实际冻结金额为57692.05元,到期日为2017年3月21日。
上述事实,有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、律师函、快递单据、解除合同通知书、名片、证明、房租收据及现场勘验照片等证据在案佐证。
本院认为:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案原告与北京鼓楼桥宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,北京鼓楼桥宾馆的实际出资人乔巨勇用涉案房屋所在地××号作为企业住所注册成立了个人独资企业即金色阳光宾馆,承继北京鼓楼桥宾馆在租赁合同项下的权利义务,实际履行租赁合同,使用涉案房屋并交纳房屋租金。对此,原、被告及北京鼓楼桥宾馆均无异议。此后,因被告未能按期足额交纳房屋租金,原告依照租赁合同约定行使解除权,于2013年12月19日解除了租赁合同。现原告以租赁合同已经解除,被告继续使用涉案房屋没有合法依据为由,故原告起诉要求被告返还北京市西城区××号二层楼房、××号西平房的诉讼请求理由正当,本院予以支持。被告提出的要求原告进行经济补偿后再行腾房的抗辩意见,没有合法依据,本院不予支持。因被告自建的房屋不受法律保护,故应当在返还涉案房屋时予以拆除。对于原告主张的比照租赁合同约定的租金标准,支付房屋使用费的诉讼请求,理由正当,本院予以支持。被告所述未经营不应支付的抗辩意见,没有事实及法律依据,本院不予采信。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十五日内,被告北京金色阳光宾馆将北京市西城区××号二层楼房和××号西平房腾空并交还原告北京德胜新鑫建筑有限公司,同时将自建房屋自行拆除,渣土清理干净。
二、自本判决生效之日起十日内,被告北京金色阳光宾馆支付原告北京德胜新鑫建筑有限公司自二〇一三年十二月二十八日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费(按照每日一千零四十一元零九分计算)。
如被告北京金色阳光宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百七十八元,由被告北京金色阳光宾馆负担。自本判决生效之日起后七日内交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件的受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满七日内未交纳上诉案件受理费,视为放弃上诉权利。
审 判 长 郭云燕
代理审判员 张叶婷
人民陪审员 付希萍
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 孙冠华